Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11167511 CV EXPL 24-15522
datum uitspraak: 8 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 juni 2024, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de brief van 12 augustus 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 30 september 2024 van Hef Wonen, met bijlagen;
- de e-mail van 2 oktober 2024 van [gedaagde], met één bijlage.
1.2.
Op 4 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Hef Wonen mr. Hundscheidt aanwezig. [gedaagde] is niet ter zitting verschenen.
2.De feiten
2.1.
Tussen Hef Wonen als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres].
2.2.
De maandelijkse huur bedraagt momenteel € 671,62 en moet voor de eerste van de maand betaald worden.
2.3.
De gemachtigde van Hef Wonen heeft op 18 augustus 2022 een brief aan [gedaagde] gestuurd, waarin zij haar in de gelegenheid heeft gesteld een bedrag van € 316,85 te voldoen binnen een termijn van veertien dagen vanaf de dag nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op een bedrag van € 57,51 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.Het geschil
3.1.
Hef Wonen eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 3.668,67 met rente en de lopende huur vanaf juni 2024;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 3.423,32 aan huur tot en met de maand mei 2024, rente van € 187,84 (berekend tot 17 juni 2024) en buitengerechtelijke kosten van € 57,51.
3.2.
Hef Wonen baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarnaast is [gedaagde] de wettelijke rente over de huurachterstand verschuldigd en een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde] is gestopt met het betalen van de huur omdat Hef Wonen de veiligheid in en rondom haar woning onvoldoende heeft gewaarborgd. [gedaagde] stelt dat zij op 22 mei 2023 voor haar woning is aangevallen door haar buurman, die ook huurder is bij Hef Wonen. [gedaagde] heeft van het incident aangifte gedaan bij de politie. Volgens [gedaagde] is nog altijd sprake van een onveilige situatie in en rondom haar woning en heeft Hef Wonen tot heden niets ondernomen om hier een einde aan te maken. Zij eist daarom (in reconventie) dat bepaald wordt dat Hef Wonen stappen moet ondernemen om de veiligheid in en rondom de woning van [gedaagde] te waarborgen.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
[gedaagde] heeft bij antwoord erkend dat zij al enige tijd de huur niet meer betaalt. Hef Wonen heeft voor de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht. Uit dit overzicht volgt dat er, berekend tot en met de maand oktober 2024, sprake is van een huurachterstand van € 6.867,59. [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet meer weersproken. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van deze huurachterstand. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Hef Wonen te betalen.
Ontbinding huurovereenkomst
4.2.
De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Daarom vraagt Hef Wonen de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3.
[gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder door langere tijd de huur niet te betalen. De huurachterstand bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding al ruim 5 maanden en is gedurende deze procedure nog verder opgelopen tot ruim 10 maanden. [gedaagde] heeft bij antwoord toegelicht dat zij de huur niet meer betaalt omdat er volgens haar sprake is van een onveilige situatie in en rondom haar woning en Hef Wonen hiertegen onvoldoende heeft ondernomen. Dit wordt door Hef Wonen betwist. Hef Wonen heeft een brief van 11 oktober 2023 overgelegd waarin zij reageert op twee meldingen van [gedaagde] van 28 augustus 2023 en 11 oktober 2023 over de (vermeende) mishandeling door en overlast van haar buurman. In deze brief legt Hef Wonen aan [gedaagde] uit dat het aan het Openbaar Ministerie is om te beoordelen of er een strafbaar feit is gepleegd door haar buurman en adviseert zij [gedaagde] om, als zij zich niet langer veilig voelt in haar woning, urgentie aan te vragen bij het SUWR voor het krijgen van een nieuwe woning. Ook laat Hef Wonen in diezelfde brief aan [gedaagde] weten dat zij naar aanleiding van de meldingen van [gedaagde] onderzoek heeft verricht en dat op basis van dat onderzoek niet is gebleken dat er sprake is van structurele overlast. Volgens Hef Wonen heeft zij na deze brief niets meer van [gedaagde] vernomen en zijn er sindsdien door [gedaagde] ook geen meldingen meer gemaakt. [gedaagde] heeft, door niet op de zitting van 4 oktober 2024 te verschijnen, deze nadere stellingen van Hef Wonen en de inhoud van de brief van 13 oktober 2023 niet meer betwist.
4.4.
Behalve de aangifte van de mishandeling door haar buurman op 22 mei 2023 en enkele foto’s waarop zijzelf te zien is met fysiek letsel, heeft [gedaagde] geen stukken in het geding gebracht om haar stellingen te onderbouwen. Nog los van het feit dat deze aangifte uitsluitend gebaseerd is op de verklaring van [gedaagde] zelf, gaat het om een incident dat ruim anderhalf jaar geleden zou zijn voorgevallen. Uit de stukken blijkt niet dat zich daarna nog incidenten in of rondom de woning van [gedaagde] hebben voorgedaan en ook niet, voor zover die zich wel hebben voorgedaan, dat daarvan door [gedaagde] melding is gedaan bij Hef Wonen. Dat sprake zou zijn van een onveilige situatie in en rondom de woning van [gedaagde] en – in het verlengde daarvan – dat Hef Wonen hiertegen onvoldoende is opgetreden, is dan ook niet vast komen te staan. Daarbij is de kantonrechter van oordeel dat, voor zover dit wel was komen vast te staan, dit niet zou rechtvaardigen dat [gedaagde] in zijn geheel de huur niet meer betaalt.
4.5.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet van Hef Wonen kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden daarom toegewezen. Omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een onveilige situatie in en rondom de woning van [gedaagde], wordt de tegeneis van [gedaagde] afgewezen.
4.6.
Hef Wonen heeft tijdens de zitting haar zorgen geuit over het welzijn van [gedaagde]. Gelet op de brieven die [gedaagde] op 2 oktober 2024 in het geding heeft gebracht, deelt de kantonrechter deze zorgen. De kantonrechter acht het dan ook van groot belang dat, zeker nu de vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen, op korte termijn passende hulpverlening voor [gedaagde] wordt ingeschakeld. Gelet op de sociale functie die Hef Wonen bekleedt, gaat de kantonrechter ervan uit dat zij hierin stappen onderneemt.
Ontruimingstermijn en gebruiksvergoeding
4.7.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 671,62 per maand betalen (artikel 7:225 BW Pro). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW Pro) als voor het verhogen van de huur.
Incassokosten
4.8.
De incassokosten van € 57,51 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro).
Rente
4.9.
De rente wordt toegewezen op de wijze zoals bij de beslissing vermeld, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
Proceskosten
4.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij zowel in conventie als in reconventie ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 496,00 aan griffierecht, € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 238,00) en € 119,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.227,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Omdat de tegeneis van [gedaagde] voortvloeit uit haar verweer in conventie en er door Hef Wonen geen aparte proceshandelingen zijn verricht, worden de proceskosten in reconventie aan de kant van Hef Wonen begroot op nihil.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 6.867,59 aan huurachterstand tot en met oktober 2024, € 187,84 aan vervallen rente tot 17 juni 2024 en € 57,51 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het bedrag dat aan huurachterstand, na iedere wijziging, heeft opengestaan vanaf 17 juni 2024 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf november 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 671,62 per maand met de verhoging die is toegestaan;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.227,72;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.6.
wijst de eis van [gedaagde] af;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op nihil;
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
62828