ECLI:NL:RBROT:2024:11809

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10301382 CV EXPL 23-2767

datum uitspraak: 22 november 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Woonstichting Patrimonium (h.o.d.n. Patrimonium Barendrecht),

vestigingsplaats: Barendrecht,

eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,

tegen

[persoon A]en
[persoon B],

woonplaats: Barendrecht,

gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

gemachtigde: eerst mr. P.H. ter Mors, nu mr. S. Malek.

De partijen worden ‘Patrimonium’ en ‘ [persoon A] ’ (enkelvoud) genoemd.

1.De (verdere) procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 11 augustus 2023 en de daarin genoemde processtukken;
de akte van Patrimonium voor de rolzitting van 14 september 2023;
de akte van [persoon A] voor de rolzitting van 14 september 2023;
de rolbeslissing van 29 september 2023;
de akte van Patrimonium voor de rolzitting van 9 november 2023;
de akte van [persoon A] voor de rolzitting van 9 november 2023;
de rolbeslissing van 22 december 2023;
de mail van 29 januari 2024 namens Patrimonium;
de akte van [persoon A] voor de rolzitting van 30 januari 2024;
de rolbeslissing van 16 augustus 2024;
de akte van Patrimonium voor de rolzitting van 17 september 2024;
de akte van [persoon A] voor de rolzitting van 17 september 2024.

2.De (verdere) beoordeling

2.1.

Net als in het tussenvonnis behandelt de kantonrechter de eisen in conventie en in reconventie (de tegeneisen) hierna gezamenlijk, per onderwerp.

Huurprijsverlaging

Brandgeur op zolder

2.2.

Onder verwijzing naar 3.2 tot en met 3.5 van het tussenvonnis wordt de eis van [persoon A] om de huurprijs te verminderen tot 80% van de geldende huurprijs vanaf 1 juni 2022 totdat het gebrek (lees: brandgeur op zolder) is hersteld afgewezen.

Brandgeur in andere delen van de woning?

2.3.

In het tussenvonnis van 11 augustus 2023 heeft de kantonrechter overwogen dat hij op basis van de stukken en het partijdebat niet kan vaststellen of in andere delen van de woning dan op de zolder een brandgeur is te ruiken en zo ja met welke frequentie. De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat hij van plan is een deskundigenbericht te bevelen (artikel 194 e.v. Rv) over de aanwezigheid van een brandgeur in andere delen van de woning en over de (mogelijke of waarschijnlijke) frequentie ervan.

2.4.

Desgevraagd hebben Patrimonium en [persoon A] zich uitgelaten over wie wat hen betreft als deskundige moet worden benoemd. De partijen hebben gezamenlijk de keuze gemaakt voor Bureau Strooming. De rechtbank heeft daarop Bureau Strooming benaderd, maar die heeft te kennen gegeven de opdracht niet te kunnen aannemen in verband met onderbezetting. Gelet op het voorgaande is in de rolbeslissing van 22 december 2023 aan de partijen gevraagd om zich nogmaals uit te laten over de vraag wie wat hen betreft als deskundige moet worden benoemd. De partijen hebben in reactie daarop gezamenlijk Intra-Air aangewezen. De rechtbank heeft Intra-Air benaderd, maar die heeft geen reactie gegeven ondanks herinneringen. De rechtbank heeft vervolgens nogmaals contact opgenomen met Bureau Strooming om te vragen of die inmiddels wel capaciteit beschikbaar heeft, maar Bureau Strooming heeft meegedeeld niet over kennis te beschikken op het gebied van roetgeur na een brand in een woning. De rechtbank heeft daarna ook nog Trition benaderd. Dat bedrijf is eerder genoemd in de akte van Patrimonium van 14 september 2023. Trition heeft echter aangegeven geen onderzoek te doen naar roetgeur of brandgeur; zij verwijst hiervoor naar het bedrijf Freemont.

2.5.

De situatie is ontstaan dat van de door de partijen opgegeven deskundigen niemand bereid en/of in staat is om als deskundige te worden benoemd. De kantonrechter heeft de partijen daarom verzocht om zich over de situatie uit te laten. In de reactie van de partijen is niet naar voren gekomen dat een andere deskundige bereid en in staat is om onderzoek te doen of dat (een van) de partijen eerdergenoemde bedrijf Freemont wil(len) benoemen als deskundige. Hierbij moet worden opgemerkt dat Freemont al in december 2021 in opdracht van Patrimonium onderzoek heeft gedaan in de woning en toen heeft geconcludeerd dat er geen brandgeur is in andere delen van de woning.

2.6.

Gelet op het voorgaande, kan de kantonrechter niet anders concluderen dan dat in deze procedure niet is komen vast te staan dat een brandgeur is te ruiken in andere delen van de woning. Het staat dus niet vast dat dit door [persoon A] gestelde gebrek er is.

2.7.

Onder verwijzing naar het voorgaande en naar 3.7 tot en met 3.9 van het tussenvonnis, wordt de eis van [persoon A] om de huurprijs te verlagen tot 80% van de geldende huurprijs vanaf 1 juni 2022 totdat het gebrek (lees: brandgeur in andere van de woning dan de zolder) is hersteld afgewezen.

Herstel van het gebrek

2.8.

Onder verwijzing naar 3.10 en 3.11 van het tussenvonnis wordt de eis van [persoon A] om Patrimonium te veroordelen het gebrek te verhelpen toegewezen voor zover het de brandgeur op de zolder betreft. De kantonrechter bepaalt zoals door [persoon A] geëist een termijn waarbinnen dit moet zijn gebeurd en stelt die termijn op één maand na de datum van dit vonnis. De eis wordt afgewezen voor zover het ziet op iets anders.

Verklaring voor recht

2.9.

Patrimonium eist te verklaren voor recht dat de woning geen (zeer) ernstig gebrek kent in de zin van artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. [persoon A] eist te verklaren voor recht dat de brandgeur in de woning wél een (zeer) ernstig gebrek is in de zin van artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. Gelet op de andere eisen van de partijen, verstaat de kantonrechter dat de partijen met deze eisen bedoelen dat er geen c.q. wel gebreken in de woning zijn die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. In deze procedure is niet komen vast te staan dat er gebreken in de woning zijn die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Onder verwijzing naar 3.2 tot en met 3.9 van het tussenvonnis en 2.2 tot en met 2.7 hiervoor, wordt de eis van Patrimonium toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing vermeld en wordt de eis van [persoon A] afgewezen.

Vaststellen huurprijs

2.10.

Patrimonium eist dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 539,96 per maand vanaf 1 juni 2022 en op € 545,36 per maand vanaf 1 juli 2022. De bedragen betreffen 100% van de op de genoemde tijdstippen geldende huurprijs; vaststaat dat zonder gebreken de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt verhoogd en de genoemde bedragen staan niet ter discussie. Aangezien de huurcommissie in haar uitspraak de huurprijs heeft verlaagd vanaf 1 juni 2022 vanwege gebreken en in deze procedure
nietis komen vast te staan dat er gebreken in de woning zijn die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen, moet [persoon A] vanaf 1 juni 2022 100% van de geldende huurprijs betalen. Artikel 7:250 lid 2 BW vindt geen toepassing. De eisen van Patrimonium worden dan ook toegewezen.

Kosten onderzoeksrapport

2.11.

Onder verwijzing naar 3.12 van het tussenvonnis wordt de eis van [persoon A] om Patrimonium te veroordelen € 296,99 als vergoeding voor de kosten van Bureau Strooming te betalen afgewezen.

Proceskosten

2.12.

In conventie komen de proceskosten voor rekening van [persoon A] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Patrimonium moet betalen op € 130,75 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht, € 1.017,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 339,00) en € 169,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.445,25. Hier kan een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

In reconventie bepaalt de kantonrechter dat de partijen de eigen proceskosten dragen, omdat de partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

verklaart voor recht dat er geen gebreken zijn in de woning aan de [adres] in Barendrecht die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen;

3.2.

stelt de huurprijs voor de woning aan de [adres] in Barendrecht vanaf 1 juni 2022 vast op € 539,96 per maand;

3.3.

stelt de huurprijs voor de woning aan de [adres] in Barendrecht vanaf 1 juli 2022 vast op € 545,36 per maand;

3.4.

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Patrimonium worden begroot op € 1.445,25;

in reconventie

3.5.

veroordeelt Patrimonium om de brandgeur op de zolder van de woning aan de [adres] in Barendrecht te verhelpen binnen één maand na de datum van dit vonnis;

3.6.

wijst het overige af;

3.7.

bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

34286