Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 10839084 CV EXPL 23-32940
datum uitspraak: 4 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.H. van Tongerlo.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 november 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen.
1.2.
Op 15 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Woonstad: [naam], medewerker Woonstad, met de gemachtigde;
- [gedaagde] met de gemachtigde.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
Woonstad heeft aan [gedaagde] een woning verhuurd. In de woning is een handelshoeveelheid verdovende middelen aangetroffen, zowel soft- als harddrugs. Om die reden heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam de woning gesloten voor de duur van drie maanden. Tijdens die periode heeft Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Woonstad wil bevestiging dat de ontbinding effect heeft gehad en ook dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot ontruiming van de woning en tot betaling van een gebruiksvergoeding per maand, met nevenvorderingen. [gedaagde] is het daarmee niet eens. De eisen worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Toewijzing verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden
2.2.
De geëiste verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden is, wordt toegewezen. De brief van Woonstad aan [gedaagde] van 6 oktober 2023 heeft dit rechtsgevolg doen intreden. Gelet op artikel 7:231 lid 2 BW gelezen in samenhang met artikel 6:265 lid 1 BW mocht Woonstad vanwege de sluiting van de woning door de burgemeester op de voet van artikel 13b van de Opiumwet, de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbinden. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt dat de buitengerechtelijke ontbinding geen effect heeft omdat de ontbindingsverklaring voor de feitelijke sluiting is uitgebracht, terwijl de bevoegdheid hiervan alleen bestaat tijdens deze feitelijke sluiting. Woonstad mocht een ontbindingsverklaring zoals beschreven in artikel 7:231 lid 2 BW ook voorafgaand aan de daadwerkelijke sluiting van de woning aan [gedaagde] verzenden, wanneer de ontbinding pas plaatsvindt na de sluiting van zijn woning. Ook stelt [gedaagde] dat in de bestuursrechtelijke procedure eerst een onherroepelijke beslissing moet worden afgewacht voordat er ontbonden mag worden. Ook dit is niet het geval omdat de kantonrechter uit moet gaan van de juistheid van het burgemeestersbesluit, zowel ten aanzien van de totstandkoming als de inhoud daarvan. [1]
2.3.
De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt dat de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de gegeven omstandigheden. De redenen die Woonstad hiervoor gegeven heeft rechtvaardigen dat de overeenkomst op deze wijze beëindigd is. Uit de bestuurlijke rapportage van 29 augustus 2023 blijkt dat de politie in de woning van [gedaagde], onder andere, grote hoeveelheden (hard)drugs heeft aangetroffen, waaronder 265 gram hennep en 67,1 gram MDMA. [gedaagde] is daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Het aanwezig hebben hiervan is in strijd met het goed huurderschap (artikel 7:213 BW) en artikel 6.4 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden en is ook de woning ongeoorloofd gebruikt voor activiteiten waarvoor de woning niet bestemd is (artikel 7:214 BW). Dat Woonstad de woning weer in gebruik heeft gegeven doet hieraan niet af.
2.4.
[gedaagde] voert aan dat de drugs in de woning van hem zijn en dat hij deze gebruikt voor medicinaal gebruik. Hij heeft een hersenoperatie ondergaan, met chronische (hoofd)pijn als gevolg. Nog daargelaten dat [gedaagde] niet heeft gesteld of onderbouwd dat hij de verdovende middelen gebruikt op voorschrift van de arts, rechtvaardigt dit niet het in zulke grote hoeveelheden aanwezig hebben van de verdovende middelen waaronder harddrugs. Dat maakt zijn verhaal onaannemelijk.
2.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Woonstad bij de buitengerechtelijke ontbinding zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning, mede gezien de verdergaande eigendomsbelangen van Woonstad en de zorg voor de leefbaarheid en de veiligheid van de wijken waarin de door haar verhuurde woningen zich bevinden. Zij hanteert een zerotolerance beleid als het gaat om het gebruik/misbruik van haar woningen voor gedragingen in strijd met de Opiumwet, dit om precedentwerking te voorkomen en geen verkeerd signaal aan de omwonenden af te geven. Het is evident dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van de woning, maar dat belang weegt niet op tegen de belangen van Woonstad. Ook de andere door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, zoals verwoord in het antwoord en ter zitting, zoals zijn medische geschiedenis en de omgang met zijn kinderen die hij in de woning wil ontvangen en het recht op respect voor het familie- en gezinsleven van [gedaagde] brengen niet met zich mee dat Woonstad niet tot beëindiging van de huurovereenkomst had mogen overgaan.
Veroordeling tot ontruiming
2.6.
De geëiste veroordeling tot ontruiming van de woning aan [adres] wordt toegewezen, omdat [gedaagde] daar zonder recht of titel verblijft. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na dit vonnis.
Veroordeling tot betaling gebruiksvergoeding
2.7.
De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van (een bedrag gelijk aan de huur van) € 583,83 per maand aan gebruiksvergoeding wordt toegewezen, vanaf 1 november 2023 tot en met de datum van de ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een gehele mag worden gerekend. Dit gebeurt omdat Woonstad schade heeft geleden doordat de woning na de ontbinding niet aan haar ter beschikking is gesteld als gevolg van de burgemeesterssluiting die voor rekening van [gedaagde] komt. Woonstad is hierdoor huur misgelopen. Uiteraard strekken bedragen die [gedaagde] nog betaald heeft aan Woonstad na de ontbinding van de huurovereenkomst in mindering op de te betalen gebruiksvergoeding.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.8.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad vast op € 145,99 aan dagvaardingskosten, € 524,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 125,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.472,99. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv), omdat de kantonrechter van oordeel is dat het belang van Woonstad om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen, aangezien Woonstad al geruime tijd niet over de woning kan beschikken door genoemde omstandigheden opgekomen aan de zijde van [gedaagde] en zij thans zonder recht of titel in de woning verblijft. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst op 29 januari 2024 rechtsgeldig is ontbonden;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad € 583,83 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 1 november 2023 tot en met de datum van de ontruiming te betalen, waarbij een gedeelte van een maand voor een gehele maand mag worden gerekend. Met aftrek van de reeds betaalde bedragen in deze periode;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden vastgesteld op € 1.472,99;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
62914