Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 10969300 CV EXPL 24-6334
datum uitspraak: 13 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam
eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
tegen:
[gedaagde] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Raaijmakers,
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 februari 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlage.
1.2.
Op 16 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Hef Wonen aanwezig [persoon A] met gemachtigde. [gedaagde] was aanwezig met haar gemachtigde.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 30 augustus 2022 een woning aan de [adres] te Rotterdam van Hef Wonen. Hef Wonen heeft gevorderd deze huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Hiernaast eist zij een betaling van de huurachterstand inclusief rente en kosten, de huurbetalingen van 1 maart 2024 tot de maand waarin de woning is ontruimd en om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. Het gevorderde wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.2.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht is de woning te gebruiken als haar hoofdverblijf en zij dat niet doet (artikel 6:265 BW en 7:231 lid 1 BW). [gedaagde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van een belangrijke verplichting uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft ook de huur niet op tijd betaald. Deze tekortkomingen zijn ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.
2.3.
Hef Wonen heeft voldoende onderbouwd dat er geen sprake is van het gebruik als hoofdverblijf. Hef Wonen kreeg een melding van de gemeente Rotterdam, waarin werd gezegd dat er al langere tijd geen activiteit werd waargenomen en de brievenbus overvol zat. Hef Wonen heeft een niet-thuis-kaartje achtergelaten, waar niet op werd gereageerd. [gedaagde] gaf aan dat ondanks dat haar huurovereenkomst in augustus 2022 is ingegaan, ze pas op 24 april 2023 haar woning zou betrekken. Hierna zijn er meerdere huisbezoeken geweest, waar [gedaagde] geen enkele keer in haar woning aanwezig was. Op 10 november 2023 is alleen de zoon van [gedaagde] aangetroffen. Met toestemming is in de woning gekeken, waar weinig tot geen spullen van [gedaagde] en haar minderjarige dochter werden aangetroffen. Hef Wonen heeft [gedaagde] vervolgens nog een kans gegeven om met gegevens en afschriften naar hun kantoor te komen en haar situatie te verduidelijken, maar ook dit leidde tot niets.
2.4.
Om aan te tonen dat zij er wel woont, heeft [gedaagde] enkel een verbruiksoverzicht van het elektra- en gasverbruik van de woning ingebracht. Hieruit kan wellicht worden opgemaakt dat iemand in het huis woonachtig is, maar niet dat zij dit is. [gedaagde] geeft zelf aan dat haar zoon regelmatig bij haar logeert. De aanwezigheid van haar zoon is ook door buurtbewoners en de medewerkers van Hef Wonen geconstateerd.
2.5.
Hoe meer feiten en omstandigheden Hef Wonen aanbrengt, hoe gemotiveerder [gedaagde] zich zal moeten verweren door aanvoering van concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat zij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst altijd haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en nog steeds heeft. De onderbouwde stellingen van Hef Wonen, heeft [gedaagde] onvoldoende betwist.
2.6.
Wat betreft de financiële situatie heeft [gedaagde] aangevoerd dat de gemeente Rotterdam haar weer toeslagen gaat toekennen nadat deze onterecht zijn stopgezet. [gedaagde] is slachtoffer van de toeslagenaffaire en is hierdoor toeslagen misgelopen. Het contact met de gemeente hierover loopt al vanaf januari 2024 en de gemeente zou de huurachterstand willen voldoen. Voor zover [gedaagde] hiermee wil aanvoeren dat de huurachterstand niet aan haar valt toe te rekenen, geldt ook dat het op haar weg had gelegen om dit te onderbouwen met stukken, maar is er niets overgelegd.
De ontbinding is gerechtvaardigd
2.7.
Het niet hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde en de huurachterstand leveren allebei afzonderlijk van elkaar een zodanige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn.
2.8.
Hef Wonen heeft er een zwaarwegend belang bij dat het gehuurde kan worden verhuurd aan iemand anders, vooral omdat het een sociale huurwoning is. Deze huurwoningen dienen ook daadwerkelijk bewoond te kunnen worden door mensen die daar recht op hebben (vanwege bijvoorbeeld inschrijftijd). Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van haar woning, waarbij ook meeweegt dat zij de woning gedurende langere periode kennelijk niet nodig had.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het verlies van de woning ingrijpend is voor haar minderjarige dochter. Als ouder is zij echter op de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor de huisvesting van haar minderjarige kind. Van specifieke belangen van de minderjarige, die maken dat de belangen van Hef Wonen moeten blijken, is niet gebleken.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
2.9.
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Anders dan gevorderd moet dat binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
[gedaagde] moet een huurachterstand van € 2.687,05 betalen
2.10.
Er staat vast dat er sprake is van een huurachterstand. Deze bedroeg ten tijde van dagvaarden € 2.315,05. Ten tijde van de mondelinge behandeling was de huurachterstand inclusief rente en kosten opgelopen tot € 2.687,05 inclusief buitengerechtelijke incassokosten van € 91,58 en rente tot en met 14 augustus 2024. Dit bedrag achterstand zal worden toegewezen.
[gedaagde] moet huur/gebruiksvergoeding betalen
2.11.
Ook wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 598,73 per maand aan huur/gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2024 tot en met de dag van de ontruiming,
Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
Geen oneerlijke bepalingen
2.12.
De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.13.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Hef Wonen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.227,72. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen. [gedaagde] wil graag de woning behouden tot een uitkomst in een eventueel hoger beroep. Het belang van [gedaagde] om te wachten totdat in een eventueel hoger beroep is beslist, weegt echter niet zwaarder dan het belang van Hef Wonen om de huurwoning weer beschikbaar te krijgen voor woningzoekenden in de sociale sector.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 2.687,05, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.383,16 vanaf 15 augustus 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking aan Hef Wonen te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 september 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 598,73 per maand met de verhoging die is toegestaan;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden vastgesteld op € 1.227,72;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
62914