Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11158327 CV EXPL 24-15065
datum uitspraak: 25 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.H. Hakvoort, Wouters Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Capelle aan den IJssel,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Havensteder heeft op 11 juni 2024 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Omdat hij niet in de procedure is verschenen, is tegen hem verstek verleend (artikel 139 Rv).
1.2.
Bij rolbeslissing van 17 juli 2024 heeft de kantonrechter aan Havensteder meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurprijswijzigingsregeling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. Havensteder is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en uitleg te geven als zij vindt dat die regeling gerechtvaardigd is.
1.3.
Op 28 augustus 2024 heeft Havensteder een akte genomen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Havensteder verhuurt sinds 1 augustus 2019 de woning op het adres [adres] te Capelle aan den IJssel aan [gedaagde] . Omdat een huurachterstand is ontstaan eist Havensteder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van de achterstand plus (een bedrag gelijk aan) de lopende huur tot en met de maand van de ontruiming, met rente en kosten. De eis wordt grotendeels toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk
2.2.
Geconstateerd is dat in de Algemene huurvoorwaarden van Havensteder (hierna: de Algemene huurvoorwaarden), die van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst, een bepaling staat over huurprijswijziging, die aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5 van de Algemene huurvoorwaarden. Kort gezegd is hierin geregeld dat ieder jaar de huurprijs gewijzigd wordt per 1 juli op basis van de gewijzigde Consumentenprijsindex, maar alleen als dat leidt tot een hogere huurprijs, met een opslagpercentage van ten hoogste 5%. De bepaling geeft de verhuurder hiermee het recht om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst te verwachten was. Dat maakt de bepaling oneerlijk. Daarom moet de bepaling vernietigd worden, want consumenten moeten hiertegen worden beschermd, wat ook voor huurders geldt. [1] In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde Havensteder zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen.
2.3.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht
dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [2]
2.4.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs, die partijen in 2019 zijn overeen-gekomen, is blijven gelden. Het gaat om een kale huurprijs van € 1.020,-.
Huurachterstand
2.5.
Toegewezen wordt een bedrag van € 8.218,50 aan huurachterstand tot de maand juli 2024. Dit bedrag is berekend op basis van het geëiste bedrag van € 12.556,86 aan huurachterstand tot juli 2024 minus het bedrag van € 4.338,36 aan teveel in rekening gebrachte huur tot aan die datum, uitgaande van de kale huurprijs van € 1.020,- per maand.
Afwijzing rente i.v.m. oneerlijk boetebeding
2.6.
De kantonrechter wijst de gevorderde rente af. In de Algemene huurvoorwaarden staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Dat is artikel 21 lid 2 van de Algemene huurvoorwaarden. Omdat die bepaling oneerlijk is, kan Havensteder ook geen aanspraak maken op de rente uit de wet. [3] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat Havensteder, bij [gedaagde] een boete van € 50,- per overtreding in rekening kan brengen als hij niet op tijd de huur betaalt, naast de wettelijke rente vermeld in artikel 8 lid 2 van de Algemene huurvoorwaarden. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Incassokosten
2.7.
Havensteder maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu uit het hiervoor overwogene volgt dat Havensteder in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt, zal de door haar daarvoor gevorderde vergoeding worden toegewezen, zij het berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 950,98 inclusief btw.
Ontbinding en ontruiming
2.8.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Die situatie doet zich voor want de achterstand bedraagt acht maanden huur. Daarom wijst de kantonrechter de gevraagde ontbinding toe.
[gedaagde] moet de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.
Betaling huur / gebruiksvergoeding
2.9.
Verder wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling aan Havensteder van € 1.030,35 per maand, te weten een bedrag (gelijk aan de kale huur) van € 1.020,- plus € 10,35 aan servicekosten (€ 1.179,58 aan in rekening gebrachte huur inclusief servicekosten -/-
€ 1.169,23 aan kale huur na huurverhogingen), vanaf de maand juli 2024 tot en met de dag van ontruiming (artikel 7:225 BW). Havensteder heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand.
Proceskosten
2.10.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder vast op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 524,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.135,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en daarop niet is gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als tegen het vonnis wordt opgekomen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen:
- € 8.218,50 aan achterstallige huur tot de maand juli 2024;
- € 950,98 aan incassokosten;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning op het adres [adres] te Capelle aan den IJssel te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hem bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 juli 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Havensteder te betalen € 1.030,35 per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden vastgesteld op € 1.135,39;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
465