Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11369059 VV EXPL 24-520
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van de kantonrechter op 30 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
woonplaats: Rotterdam,
eisers,
gemachtigde: mr. J. Pearson,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Nieuwerkerk aan den IJssel,
gedaagde,
gemachtigde: [persoon A] .
De eisende partijen worden hierna gezamenlijk ‘ [eiser 1] c.s.’ en afzonderlijk ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ genoemd. Gedaagde wordt ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
De kantonrechter is mr. S.H. Poiesz en de griffier is mr. Y. Çifci.
Aanwezig zijn [eiser 1] en zijn gemachtigde en [persoon B] (beheerder bij Pactum Vastgoed) namens [gedaagde] met zijn gemachtigde. [eiser 2] was vanwege haar gezondheidstoestand verhinderd om te verschijnen op de zitting.
1.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
1.1.
[eiser 1] c.s. huren van [gedaagde] de woning aan de [adres] in
Rotterdam. [gedaagde] is vorig jaar een procedure tegen [eiser 1] c.s. gestart bij de kantonrechter van deze rechtbank, omdat zij een huurachterstand hadden. In die procedure heeft op 21 september 2023 een zitting plaatsgevonden en partijen hebben toen op zitting een minnelijke regeling getroffen. De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. In die vaststellingsovereenkomst is – onder meer – afgesproken dat [eiser 1] c.s. de huurachterstand aflossen in maandelijkse termijnen en de lopende huur betalen. Als zij de aflossingstermijnen of de lopende huur niet of te laat betalen dan eindigt de huurovereenkomst en mag [gedaagde] de woning ontruimen.
1.2.
In de afgelopen periode hebben [eiser 1] c.s. wederom een huurachterstand laten ontstaan. Omdat zij zich daarmee niet aan de voorwaarden van voornoemde vaststellingsovereenkomst hebben gehouden, heeft [gedaagde] de ontruiming van de woning aangezegd tegen 1 november 2024. [eiser 1] c.s. zijn het daar niet mee eens. Zij erkennen dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan, maar deze is inmiddels volledig betaald en de lopende huur wordt ook weer betaald. Zij willen dan ook in de woning blijven wonen en eisen primair in deze procedure dat de kantonrechter de tenuitvoerlegging van de vaststellingsovereenkomst verbiedt op straffe van een dwangsom. Mocht de kantonrechter voorbij gaan aan deze eis dan eisen zij subsidiair dat de tenuitvoerlegging van de vaststellingsovereenkomst wordt opgeschort met minimaal zes maanden of totdat zij een passende vervangende woonruimte hebben gevonden.
1.3.
De kantonrechter wijst de primaire eis toe. Dit betekent dat [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst niet mag tenuitvoerleggen. Hij mag de woning dus niet ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
Spoedeisendheid
1.4.
Voldoende is gebleken dat [eiser 1] c.s. een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, zodat zij daarin ontvankelijk zijn. Het staat namelijk vast dat de ontruiming van de woning staat gepland op 1 november 2024.
Misbruik van bevoegdheid
1.5.
De kantonrechter is van oordeel dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot ontruiming van de woning door [gedaagde] in de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid oplevert, zoals door [eiser 1] c.s. is gesteld.
1.6.
Het is de kantonrechter niet gebleken dat het belang van [gedaagde] om weer over de woning te beschikken zwaarder moet wegen dan het belang van [eiser 1] c.s. bij behoud van de woning. [gedaagde] heeft uitgelegd dat hij belang heeft bij de ontruiming, omdat hij een huurder wil van wie hij zeker weet dat de huur op tijd wordt betaald. Door de herhaalde wanprestatie is het vertrouwen in de onderhavige huurders weg. Hiertegenover staat het belang van [eiser 1] c.s. om de woning te behouden die zij al 24 jaar huren en dat belang is hier groter. [eiser 1] en [eiser 2] zijn een ouder echtpaar (respectievelijk 75 en 81 jaar oud) met fysieke problemen. [eiser 2] kan wegens haar slechte lichamelijke gesteldheid niet over straat. Zij kon daarom niet naar de zitting komen. Onlangs is zij gevallen en zij moet misschien binnenkort geopereerd worden. [eiser 1] heeft moeite met lopen, wat de kantonrechter zelf heeft kunnen constateren. De gehele huurachterstand inclusief kosten is inmiddels betaald en aan de vaststellingsovereenkomst is financieel gezien voldaan. [eiser 1] c.s. zijn bij met de betaling van de huur en niet is gebleken dat zij eerder, vóór september 2023, een achterstand in de betalingen van de huur hebben gehad. Er hoeft dus geen vrees te zijn voor de toekomstige huurtermijnen, ook gelet op de inkomsten die [eiser 1] c.s. hebben. Ter zitting heeft [eiser 1] bovendien nog aangeboden om voortaan de lopende huur met een automatische incasso te betalen. Vast staat verder dat [eiser 1] toen hij op 21 september 2023 heeft getekend voor de afspraken in de vaststellingsovereenkomst niet werd bijgestaan door een advocaat. Het is dan ook mogelijk dat niet ten volle tot hem door is gedrongen wat overtreding van een voorwaarde van de vaststellingsovereenkomst zou kunnen betekenen. [eiser 1] heeft ter zitting ook nog verklaard dat de schrik er goed in zit bij hem en zijn partner en dat hij niet nogmaals een huurachterstand zal laten ontstaan. Over niet al te lange termijn wil het echtpaar verhuizen naar een seniorenwoning maar die moet eerst worden gevonden.
1.7.
Hoewel op grond van de vaststellingsovereenkomst [gedaagde] de bevoegdheid heeft om tot ontruiming van de woning over te gaan, zal een ontruiming op zo’n korte termijn, gelet op het vorenstaande, een noodtoestand opleveren met onomkeerbare en ernstige nadelige gevolgen. De kantonrechter is van oordeel dat gebruikmaking van de executiebevoegdheid onder de gegeven omstandigheden geen enkel rechtens te respecteren doel dient en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Afgezet tegen het onmiskenbare en persoonlijke belang van [eiser 1] c.s. bij behoud van de woning, dat zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] , levert ontruiming daarom misbruik van bevoegdheid op. Dit leidt tot de conclusie dat de vaststellingsovereenkomst niet mag worden tenuitvoergelegd op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 15.000,-. De ontruiming die gepland staat op 1 november 2024 moet dus worden gestaakt. Omdat de primaire eis wordt toegewezen, hoeft de subsidiaire eis verder niet meer besproken te worden.
Proceskosten
1.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. moet betalen op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 87,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 900,97. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
1.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser 1] c.s. dat eisen en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
2.De beslissing
De kantonrechter:
2.1.
verbiedt [gedaagde] over te gaan tot ontruiming van de woning aan de [adres] in Rotterdam op basis van de vaststellingsovereenkomst, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 15.000,- als hij niet aan dit verbod voldoet;
2.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] c.s. worden begroot op € 900,97;
2.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
2.4.
wijst al het andere af.
Dit proces-verbaal is op 13 november 2024 opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.