Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11158872 CV EXPL 24-15126
datum uitspraak: 5 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [plaatsnaam 1],
eiser,
gemachtigde: [naam], werkzaam bij Velthoven de Koning Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
woonplaats beiden: [plaatsnaam 2], en
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
woonplaats: [plaatsnaam 3],
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft op 6 en 11 juni 2024 [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gedagvaard in verband met het niet nakomen van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Omdat zij niet in de procedure zijn verschenen, is tegen hen verstek verleend (artikel 139 Rv).
1.2.
Bij rolbeslissing van 4 juli 2024 heeft de kantonrechter aan [eiser] meegedeeld dat hij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurprijswijzigingsregeling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. [eiser] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en uitleg te geven als hij vindt dat die regeling gerechtvaardigd is.
1.3.
Op 18 juli 2024 heeft [eiser] een akte genomen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 december 2020 de woonruimte aan [adres] aan [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Omdat een huurachterstand is ontstaan eist [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tot ontruiming van de woonruimte en tot betaling van de achterstand plus (een bedrag gelijk aan) de lopende huur tot en met de maand van de ontruiming, met rente en kosten.
2.2.
De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woonruimte wordt toegewezen. Daarvoor is het bedrag aan huur dat nu openstaat hoog genoeg. Het gaat om meer dan drie maanden huur. Daarbij wordt uitgegaan van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs, want de kantonrechter is van oordeel dat de huurprijswijzigingsregeling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is, met als gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en de eerste huurprijs is blijven gelden.
2.3.
Om genoemde redenen wordt de eis tot veroordeling van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tot betaling van de achterstallige en lopende huur / gebruiksvergoeding deels toegewezen, namelijk uitgaande van de eerste huurprijs. Een en ander met rente. Het gaat om € 6.462,20 aan huurachterstand tot en met de maand mei 2024 plus € 1.250,- per maand nadien.
2.4.
De eis tot veroordeling van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen.
2.5.
Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze oordelen komt.
Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk
2.6.
Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst een bepaling staat over huurprijswijziging, die aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 5.2 van de huurovereenkomst. Kort gezegd is hierin geregeld dat de huurprijs jaarlijks gewijzigd wordt met maximaal 5%, voor het eerst op
1 december 2021. De bepaling geeft de verhuurder hiermee het recht om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst te verwachten was. Dat maakt de bepaling oneerlijk. Daarom moet de bepaling vernietigd worden, want consumenten moeten hiertegen worden beschermd, wat ook voor huurders geldt. [1] In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde [eiser] zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen. Wat dit betreft, wordt nog het volgende overwogen.
2.7.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht
dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [2] De omstandigheid dat in de huurovereenkomst tussen partijen geen vast percentage maar een huurverhoging met
maximaal5% is opgenomen, maakt het oordeel dus niet anders. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de huurprijs niet steeds verhoogd is met 5%, want pas voor het eerst met 3,3% per 1 juli 2022 en vervolgens met 4,1% per 1 juli 2023 en met 5,5% per 1 juli 2024.
maximaal5% is opgenomen, maakt het oordeel dus niet anders. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de huurprijs niet steeds verhoogd is met 5%, want pas voor het eerst met 3,3% per 1 juli 2022 en vervolgens met 4,1% per 1 juli 2023 en met 5,5% per 1 juli 2024.
Huurprijs, huurachterstand en rente
2.8.
Geëist is om [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te veroordelen tot betaling van
€ 6.711,55 aan huurachterstand tot en met de maand mei 2024 (zie dagvaarding onder randnummers 20 en 10: € 5.278,15 + € 2.684,62 -/- € 1.251,22).
2.9.
De vernietiging van de huurprijswijzigingsbepaling heeft tot gevolg dat deze geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs, die partijen in 2020 zijn overeengekomen, is blijven gelden. Het gaat om een kale huurprijs van € 1.225,- plus € 15,- aan voorschot servicekosten en € 10,- aan meubileringskosten, tezamen € 1.250,- per maand.
2.10.
Uit de akte maakt de kantonrechter op dat bij [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] maandelijks de volgende bedragen aan kale huurprijs in rekening zijn gebracht:
- € 1.265,43 van 1 juli 2022 tot 1 juli 2023 (€ 1.225,- plus 3,3%);
- € 1.317,31 van 1 juli 2023 tot 1 juli 2024 (€ 1.265,43 plus 4,1%).
2.11.
Er is dus teveel kale huur in rekening gebracht ervan uitgaande dat de kale huurprijs van € 1.225,- is blijven gelden. In de periode waarop de geëiste huurachterstand tot en met de maand mei 2024 ziet, gaat het om:
- € 485,16 € 485,16 van 1 juli 2022 tot 1 juli 2023, namelijk 12 keer € 40,43 (€ 1.265,43 -/-
€ 1.225,-);
- € 1.015,41 € 1.015,41 van 1 juli 2023 tot en met de maand mei 2024, namelijk 11 keer € 92,31
(€ 1.317,31 -/- € 1.225,-).
Tezamen gaat het om € 1.500,57 (€ 485,16 + € 1.015,41) wat teveel in rekening is gebracht.
2.12.
Als op het geëiste bedrag van € 6.711,55 het bedrag van € 1.500,57 in mindering wordt gebracht, resteert een achterstand van € 5.210,98 aan huur, service- en meubileringskosten tot en met de maand mei 2024. Dit bedrag wordt toegewezen.
2.13.
Omdat de gevorderde rente van € 123,19 niet gebaseerd is op de kale huurprijs van
€ 1.225,- wordt deze afgewezen. De rente wordt toegewezen op de wijze hieronder vermeld.
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woonruimte
2.14.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Die situatie doet zich voor, want voormelde huurachterstand van € 5.210,98 komt neer op ruim vier maanden huur. Daarom wijst de kantonrechter de gevraagde ontbinding toe. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Betaling huur / gebruiksvergoeding
2.15.
Verder worden [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 1.250,- per maand, te weten een bedrag (gelijk aan de kale huur) van € 1.225,- plus € 15,- aan servicekosten en € 10,- aan meubileringskosten, vanaf de maand juni 2024 tot en met de dag van ontruiming (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand.
Afwijzing incassokosten
2.16.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 769,02 (inclusief btw) toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen.
[gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] moeten de proceskosten betalen
2.17.
[gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 274,94 (2 x € 137,47) aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 996,94. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Hoofdelijke veroordeling
2.18.
[gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden hoofdelijk veroordeeld, omdat [eiser] dat eist en daarop niet is gereageerd. Dit betekent dat ieder van hen voor het geheel kan worden aangesproken om aan het vonnis te voldoen.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en daarop niet is gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, om aan [eiser] te betalen:
- € 5.210,98 aan achterstallige huur, service- en meubileringskosten tot en met de maand mei 2024, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen waaruit het bedrag van € 5.210,98 is ontstaan vanaf de datum waarop deze bedragen opeisbaar zijn geworden tot de dag dat volledig is betaald;
- € 769,02 aan buitengerechtelijke incassokosten;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat als de één hieraan voldoet, de ander is bevrijd, om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woonruimte aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hen bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, om aan [eiser] te betalen € 1.250,- per maand vanaf de maand juni 2024 tot en met de dag van ontruiming;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat als de één betaalt, de ander is bevrijd, in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 996,94;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
465