Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11088418 CV EXPL 24-11779
datum uitspraak: 11 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Co Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [naam], Van Houwelingen & Partners Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaatsnaam] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘Co Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Co Wonen heeft op 2 mei 2024 [gedaagde] gedagvaard in verband met het niet nakomen van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Omdat hij niet in de procedure is verschenen, is tegen hem verstek verleend (artikel 139 Rv).
1.2.
Bij rolbeslissing van 19 juni 2024 zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte [1] (hierna: de Algemene Bepalingen) die deel uitmaken van de huurovereenkomst opgevraagd. Na deze te hebben ontvangen heeft de kantonrechter bij rolbeslissing van 17 juli 2024 aan Co Wonen meegedeeld dat zij ambtshalve moet beoordelen of sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen in de huurovereenkomst. Te kennen is gegeven dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurprijswijzigingsregeling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is. Co Wonen is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en uitleg te geven als zij vindt dat die regeling gerechtvaardigd is.
1.3.
Op 28 augustus 2024 heeft Co Wonen een akte genomen.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Co Wonen heeft vanaf 1 december 2020 aan [gedaagde] verhuurd de woonruimte aan [adres] . [gedaagde] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan wat betreft de huur en servicekosten. Daarom eist Co Wonen hem te veroordelen tot betaling van die achterstand, met rente en kosten. De eis wordt deels toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk
2.2.
Geconstateerd is dat in de huurovereenkomst, waarop van toepassing zijn verklaard de Algemene Bepalingen, een bepaling staat over huurprijswijziging, die aangemerkt wordt als een oneerlijke bepaling zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Het betreft artikel 10.2 van de huurovereenkomst, in het bijzonder het bepaalde onder C. Kort gezegd is hierin geregeld dat ieder jaar de huurprijs gewijzigd wordt per 1 juli op basis van de gewijzigde Consumentenprijsindex, maar alleen als dat leidt tot een hogere huurprijs, en dat daarbovenop nog een verhoging met 5% mag worden toegepast. De bepaling geeft de verhuurder hiermee het recht om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst te verwachten was. Dat maakt de bepaling oneerlijk. Daarom moet de bepaling vernietigd worden, want consumenten moeten hiertegen worden beschermd, wat ook voor huurders geldt. [2] In de rolbeslissing is dit al meegedeeld. Van de zijde van Co Wonen zijn vervolgens geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van het huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen.
2.3.
In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht
dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt. [3]
2.4.
Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU. [4] In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
2.5.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs, die partijen in 2020 zijn overeengekomen, is blijven gelden. Het gaat om een kale huurprijs van € 1.150,- plus servicekosten. De verhoogde huurprijzen gelden dus niet. De verhoogde servicekosten gelden wel, want de verhoging daarvan is niet gebaseerd op een oneerlijk beding.
Betalingsachterstand
2.6.
De betalingsachterstand wordt vastgesteld op € 3.098,96. Dit bedrag aan achterstallige kale huur en servicekosten wordt toegewezen. Het bedrag is als volgt berekend.
2.7.
Uit de betekening van de dagvaarding, de akte en de bijlagen (in het bijzonder 3, 4 en 5) wordt opgemaakt dat de huurovereenkomst geduurd heeft van december 2020 tot en met februari 2023. De overeengekomen kale huur van € 1.150,- is per 1 juli 2021 verhoogd naar
€ 1.177,60 en per 1 juli 2022 verhoogd naar € 1.216,46 per maand. Uitgaande van de oorspronkelijke kale huurprijs is er dus teveel in rekening gebracht. Het gaat van 1 juli 2021 tot 1 juli 2022 om 12 keer € 27,60 (€ 1.177,60 -/- € 1.150,-). Dat is € 331,20. Het gaat van 1 juli 2022 tot 1 maart 2023 om 8 keer € 66,46 (€1.216,46 -/- € 1.150,-). Dat is € 531,68. Tezamen gaat het om € 862,88 (€ 331,20 + € 531,68). Dit wordt in mindering gebracht op de geëiste hoofdsom van € 3.961,84 aan achterstallige kale huur en servicekosten, zodat € 3.098,96
(€ 3.961,84 -/- € 862,88) resteert.
Rente
2.8.
De rente wordt toegewezen op de wijze hieronder vermeld en niet zoals geëist, omdat de geëiste rente berekend is over te hoge bedragen aan kale huur.
Incassokosten
2.9.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 762,37 toegewezen, te weten € 630,06 plus € 132,31 btw. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag van € 5.101,13. Dat is het bedrag van
€ 5.964,01 genoemd in de 14-dagenbrief minus bovengenoemd bedrag van € 862,88.
Proceskosten
2.10.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Co Wonen vast op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.039,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De hoogte van het griffierecht past bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat Co Wonen meer aan griffierecht heeft betaald hoeft [gedaagde] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Co Wonen dat eist en daarop niet is gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen tegen het vonnis opkomt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Co Wonen te betalen:
- € 3.098,96 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen aan achterstallige huur en servicekosten vanaf de data waarop deze bedragen opeisbaar zijn geworden tot de dag dat volledig is betaald;
- € 762,37 aan buitengerechtelijke incassokosten;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Co Wonen worden vastgesteld op € 1.039,39;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
465