ECLI:NL:RBROT:2024:10818

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10855188 CV EXPL 23-33648

datum uitspraak: 25 oktober 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[persoon A],

woonplaats: Rotterdam,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema,

tegen

[persoon B],

woonplaats: Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. drs. M. Sweerts.

De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 19 december 2023, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de brief van 15 april 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de akte overlegging aanvullende producties van [persoon B] , met bijlagen;
de akte uitlaten producties van [persoon A] , met bijlagen;
de akte met wijziging van eis van [persoon B] , met bijlagen;
de akte van [persoon A] van 22 augustus 2024, met één bijlage;
de akte van [persoon B] van 26 september 2024, met één bijlage.

1.2.

Op 9 juli 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren beide partijen met hun gemachtigden aanwezig.

2.De beoordeling

Wat is de kern van de zaak?

2.1.

[persoon A] heeft in de periode van 9 augustus 2020 tot en met 30 november 2022 de woning aan de [adres] in Rotterdam van [persoon B] gehuurd. In de huurovereenkomst was opgenomen dat [persoon A] een all-in-huurprijs van € 1.150,- per maand aan [persoon B] moest betalen. Daarnaast heeft [persoon A] een waarborgsom van € 1.725,- aan [persoon B] betaald. [persoon A] heeft bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend. Nadat de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan is [persoon B] daartegen in verzet gegaan. De Huurcommissie heeft vervolgens in haar uitspraak van 11 augustus 2023 het verzet gegrond verklaard, de all-in-huurprijs ambtshalve gesplitst en daarbij de kale huurprijs per 9 augustus 2020 vastgesteld op € 542,50 per maand en het voorschot voor servicekosten op € 287,50 per maand, oftewel een totale huur van

€ 830,- per maand. Omdat [persoon A] gedurende de huurperiode elke maand € 1.150,- aan [persoon B] heeft betaald, stelt [persoon A] dat hij maandelijks € 320,- te veel heeft betaald. Ook wil [persoon A] dat [persoon B] de waarborgsom aan hem terugbetaalt. Daarom eist [persoon A] in deze procedure dat [persoon B] wordt veroordeeld een bedrag van € 10.685,- (bestaande uit € 8.960,- aan te veel betaalde huur over de periode van 9 augustus 2020 tot en met 30 november 2022 en de waarborgsom van € 1.725,-) aan [persoon A] te betalen, met rente en buitengerechtelijke kosten.

2.2.

[persoon B] is het niet eens met de eis van [persoon A] en voert aan dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 11 augustus 2023 is uitgegaan van onjuiste feiten en uitgangspunten, zodat aan de uitspraak geen rechtskracht toekomt. Ook is [persoon B] van mening dat [persoon A] door de Huurcommissie ten onrechte ontvankelijk is verklaard in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Volgens [persoon B] heeft [persoon A] bovendien schade aangebracht aan het gehuurde. [persoon B] doet een beroep op verrekening van die schade met hetgeen zij aan [persoon A] zou moeten betalen. [persoon B] eist zelf dat voor recht wordt verklaard dat de uitspraak van de Huurcommissie van 11 augustus 2023 rechtskracht mist, in die zin dat [persoon A] daaraan geen aanspraken of rechten kan ontlenen, en dat daarnaast voor recht wordt verklaard dat sprake is (geweest) van een geliberaliseerde huur.

2.3.

[persoon B] stelt daarnaast dat [persoon A] bij zijn vertrek uit de woning het souterrain niet heeft ontruimd, maar deze nog altijd in gebruik heeft. Om die reden eist [persoon B] dat [persoon A] wordt veroordeeld om over de periode vanaf 1 december 2022 tot aan de dag dat [persoon A] het souterrain ontruimt, een gebruiksvergoeding van € 401,- per maand aan [persoon B] te betalen. Daarnaast heeft [persoon A] aan de Huurcommissie verzocht de betalingsverplichting voor de servicekosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 en over de jaren 2021 en 2022 vast te stellen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 19 februari 2024 bepaald dat de betalingsverplichting van [persoon A] voor de servicekosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 € 566,70 bedraagt. In haar uitspraak van 20 februari 2024 heeft de Huurcommissie bepaald dat de betalingsverplichting van [persoon A] voor de servicekosten over 2021 € 1.649,32 bedraagt. Volgens [persoon B] is de Huurcommissie ook hierbij uitgegaan van onjuiste feitelijke uitgangspunten en onvolledigheden. Daarom eist [persoon B] dat de kantonrechter een uitspraak zal doen over de hoogte van de servicekosten over de periode van respectievelijk 9 september 2020 tot en met 31 december 2020 en 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 en daarbij in goede justitie het voorschotbedrag aan servicekosten en het daarmee samenhangende bedrag van de afrekening zal bepalen.

2.4.

De kantonrechter wijst de eis van [persoon A] toe. Daarnaast bepaalt de kantonrechter dat [persoon A] over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 een bedrag van € 636,79 aan servicekosten aan [persoon B] moet betalen en over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 een bedrag van € 1.822,89. De overige eisen van [persoon B] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie van 11 augustus 2023

2.5.

De Huurcommissie heeft op 11 augustus 2023 in verzet uitspraak gedaan over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Het staat niet ter discussie dat [persoon A] noch [persoon B] binnen de genoemde termijn van acht weken een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Dat heeft tot gevolg dat de “fictie van wilsovereenstemming” als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW in dit geval van toepassing is. Dit brengt met zich mee dat partijen gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie.

2.6.

[persoon B] heeft aangevoerd dat [persoon A] de aanvangshuurprijs niet meer door de Huurcommissie kon laten toetsen omdat hij zijn verzoek daartoe te laat heeft ingediend. Volgens [persoon B] heeft de Huurcommissie [persoon A] daarom ten onrechte ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. In het midden kan blijven of de Huurcommissie ten tijde van het verzoek van [persoon A] daadwerkelijk wel of niet bevoegd was over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te oordelen. Ook als [persoon B] van mening was dat dat niet het geval was, had zij namelijk binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken een vordering bij de kantonrechter moeten instellen. Door die termijn ongebruikt te laten verstrijken, is de uitspraak komen vast te staan en is ook [persoon B] daaraan gebonden, ongeacht de vraag of de Huurcommissie formeel juist heeft gehandeld door op het verzoek van [persoon A] te beslissen.

2.7.

Het bovenstaande leidt er daarnaast toe dat [persoon B] de uitspraak van de Huurcommissie ook op inhoudelijke gronden niet meer kan aantasten. Dat betekent dat [persoon B] op dit moment niet meer met succes kan aanvoeren dat de Huurcommissie bij haar beoordeling is uitgegaan van evident onjuiste feiten en uitgangspunten. Juist daarvoor stond de mogelijkheid open om binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter te vorderen over de punten waarop de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, maar daarvan heeft [persoon B] geen gebruik gemaakt. Als [persoon B] in de onderhavige procedure daartoe alsnog de gelegenheid zou krijgen zou dat tot het door de wetgever bedoelde onwenselijke gevolg leiden dat de wilsovereenstemming die volgt uit artikel 7:262 lid 1 BW praktisch van geen betekenis is. Het enkele feit dat door de kantonrechter te Leiden in 2003 op dit punt anders is beslist^[1], zoals door [persoon B] is aangevoerd, maakt het oordeel van de kantonrechter dat partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie zijn gebonden dan ook niet anders.

2.8.

Omdat partijen gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie van
11 augustus 2023 wordt de door [persoon B] gevorderde verklaring voor recht dat de uitspraak rechtskracht mist afgewezen. Dat geldt om diezelfde reden ook voor de gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is (geweest) van een geliberaliseerde huur waarbij [persoon B] gerechtigd was een huurprijs boven de liberalisatiegrens aan [persoon A] in rekening te brengen.

[persoon A] heeft een bedrag van € 8.960,- aan huur te veel betaald

2.9.

Omdat de uitspraak van de Huurcommissie van 11 augustus 2023 onherroepelijk is geworden, staat vast dat [persoon A] vanaf 9 augustus 2020 tot en met het einde van de huurovereenkomst op 30 november 2022 maandelijks een totaalbedrag van € 830,- aan huur aan [persoon B] verschuldigd was. [persoon A] heeft onweersproken gesteld dat hij in de hiervoor genoemde periode maandelijks € 1.150,- aan huur heeft betaald.

2.10.

[persoon A] heeft over de periode van 9 augustus 2020 tot en met 30 november 2022 elke maand € 320,- (€ 1.150,- -/- € 830,-) te veel betaald. Dat betekent dat in totaal over de genoemde periode € 8.960,- te veel aan huur heeft betaald.

[persoon B] moet de waarborgsom aan [persoon A] terugbetalen

2.11.

Vast staat dat [persoon A] bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 1.725,- aan [persoon B] heeft betaald. Ook staat vast dat [persoon B] deze waarborgsom bij het einde van de huur niet aan [persoon A] heeft terugbetaald. [persoon B] voert in dat verband aan dat [persoon A] schade aan het gehuurde heeft aangebracht door op eigen initiatief een regendouche te installeren met ernstige waterschade als gevolg. Volgens [persoon B] overstijgt de schade de door [persoon A] betaalde waarborgsom ruimschoots en heeft dat tot gevolg dat zij de waarborgsom en de teveel betaalde huur niet (volledig) hoeft te betalen.

2.12.

[persoon B] heeft een aantal facturen overgelegd van de gemaakte herstelkosten en een aantal foto’s waarop de schade zichtbaar zou zijn. Uit de nadere toelichting daarop ter zitting volgt dat [persoon B] zich op het standpunt stelt dat er door het niet goed installeren van de douchekop van de regendouche waterschade is ontstaan aan de wand en vloer van de tegenover de douchekop gelegen kant van de badkamer. [persoon A] heeft echter betwist dat het plaatsen van de douchekop heeft geleid tot waterschade aan de andere kant van de badkamer. Gelet op die betwisting door [persoon A] lag het op de weg van [persoon B] om aan te tonen dat er sprake is van een causaal verband tussen het plaatsen van de douchekop en het ontstaan van waterschade aan de andere kant van de badkamer. Dat causale verband volgt immers niet uit de overgelegde facturen en foto’s. In dat kader heeft [persoon B] weliswaar gesteld dat er een rapport bestaat waarin de geconstateerde schade is beschreven en waarin is vastgelegd wat daarvan de oorzaak is, maar zij heeft dat rapport - ondanks dat zij daartoe in deze procedure ruimschoots de gelegenheid heeft gehad - niet in het geding gebracht.

2.13.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft [persoon B] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat er een causaal verband bestaat tussen de schade aan de wand en vloer van de tegenover de regendouche gelegen kant van de badkamer en het (gestelde onjuist) installeren van de douchekop door [persoon A] . Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [persoon A] de schade heeft veroorzaakt en, voor zover er al sprake is van schade, dat deze aan [persoon A] toegerekend kan worden. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat uit de tussen [persoon A] en [persoon B] gevoerde Whatsapp-correspondentie - met name het bericht van [persoon B] van 14 juni 2022 - kan worden afgeleid dat ook [persoon B] er destijds van uit ging dat de oorzaak van de waterschade in het aanwezige kitwerk was gelegen. In die correspondentie wordt door geen van de partijen gesproken over de regendouche als mogelijke oorzaak van de problemen.

2.14.

[persoon B] heeft ter zitting verklaard dat het haar niet duidelijk is hoe groot de totale schade exact is, omdat zij niet weet in welke staat de wanden en vloer verkeren en of daar nog water achterlangs of onderdoor loopt. Dat betekent dat, voor zover er inderdaad sprake is van schade, de aard en omvang daarvan op dit moment niet duidelijk is. Voor wat betreft de omvang kan daarbij naar het oordeel van de kantonrechter geen aansluiting worden gezocht bij de overgelegde facturen. Uit de inhoud van die facturen kan immers worden afgeleid dat daarin niet alleen kosten voor werkzaamheden in de badkamer zijn opgenomen maar ook voor uitgevoerde werkzaamheden in de keuken, het souterrain en de ‘kleine kamer’. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom die kosten verband houden met waterschade in de badkamer. Een en ander leidt tot het oordeel dat [persoon B] , naast het bestaan van het hiervoor genoemde causale verband, ook de schade en de omvang daarvan onvoldoende heeft onderbouwd.

2.15.

De conclusie van het bovenstaande is dan ook dat [persoon B] jegens [persoon A] geen aanspraak kan maken op vergoeding van enig bedrag aan herstelkosten. Het beroep van [persoon B] op verrekening van de schade met de waarborgsom wordt daarom verworpen. Dat betekent dat [persoon B] de volledige waarborgsom aan [persoon A] moet terugbetalen.

[persoon B] moet een totaalbedrag van € 10.685,- aan [persoon A] terugbetalen

2.16.

[persoon B] moet de te veel betaalde huur van € 8.960,- en de waarborgsom van € 1.725,- aan [persoon A] terugbetalen. [persoon B] wordt daarom veroordeeld een totaalbedrag van € 10.685,- aan [persoon A] te betalen.

2.17.

[persoon A] maakt aanspraak op de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de ingebrekestelling, oftewel 17 oktober 2023. Uit de ingebrekestelling volgt weliswaar dat [persoon A] [persoon B] een termijn geeft om alsnog tot betaling over te gaan, maar een concreet door [persoon B] te betalen bedrag wordt niet genoemd in die brief. Evenmin is een overzicht van de vordering aan die brief gehecht. Dat is wel het geval bij de door [persoon A] verzonden aanmaning van 6 november 2023. De kantonrechter wijst de wettelijke rente daarom toe vanaf het moment dat de veertiendagentermijn in de brief van 6 november 2023 is verstreken, welke termijn aanvangt de dag na ontvangst van die brief. Rekening houdend met een bezorgtermijn van vier dagen na de verzenddatum van de brief^[2]betekent dit dat de wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 19 dagen na de verzenddatum van brief van
6 november 2023, oftewel vanaf 25 november 2023.

[persoon B] moet € 1.067,04 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen

2.18.

De incassokosten van € 1.067,04 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).

[persoon A] hoeft geen gebruiksvergoeding voor het souterrain aan [persoon B] te betalen

2.19.

Volgens [persoon B] heeft [persoon A] nagelaten om het souterrain te ontruimen na het eindigen van de huur en staan er nog altijd spullen van [persoon A] in het souterrain. [persoon A] heeft betwist dat het souterrain tot het gehuurde behoorde en dat hij daarin spullen heeft achtergelaten. [persoon B] heeft weliswaar gesteld dat het souterrain wel tot het gehuurde behoorde maar heeft dat op geen enkele wijze onderbouwd. Uit de inhoud van de huurovereenkomst kan dit ook niet worden afgeleid. Ter zitting heeft [persoon A] verklaard dat hij tijdens de huurperiode slechts tijdelijk en met toestemming van [persoon B] spullen van een vriendin in het souterrain heeft bewaard. Dat is door [persoon B] niet betwist en sluit bovendien aan op de door [persoon A] overgelegde WhatsApp-berichten van 29 november 2021. Uit die berichten blijkt namelijk dat [persoon B] akkoord gaat met het tijdelijke gebruik van (een deel van) het souterrain door [persoon A] , in het kader waarvan [persoon B] mededeelt:

“(…) I always try to be flexible to tenants like with using the basement too (…)”

Uit die mededeling van [persoon B] kan naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat (ook) [persoon B] destijds er van uit ging dat het souterrain niet tot het gehuurde behoorde. Als [persoon B] het souterrain wél als deel van het gehuurde beschouwde valt immers niet in te zien waarom zij in dat geval aan [persoon A] zou mededelen dat zij ‘zich flexibel opstelt als huurders gebruik willen maken van het souterrain’.

2.20.

Naast het feit dat niet is komen vast te staan dat het souterrain tot het gehuurde behoorde, heeft [persoon B] ook onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat er nog altijd spullen van [persoon A] in het souterrain aanwezig zijn. [persoon B] heeft niet concreet gesteld welke spullen er op dit moment nog in het souterrain aanwezig zijn en heeft ter zitting bovendien verklaard dat zij niet weet welke van de in het souterrain aanwezig spullen eigendom zijn van [persoon A] en welke eigendom zijn van eventuele derden. Omdat [persoon B] in dit kader onvoldoende heeft gesteld bestaat ook geen aanleiding haar toe te laten tot het leveren van het bewijs dat [persoon A] het souterrain nog altijd in gebruik heeft. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat er nog spullen van [persoon A] in het souterrain aanwezig zijn. Onder die omstandigheden bestaat dan ook geen aanleiding [persoon A] te veroordelen tot het betalen een vergoeding voor het gebruik van het souterrain na afloop van de huurperiode. Die vordering van [persoon B] wordt daarom afgewezen.

[persoon A] is over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 € 636,79 aan servicekosten verschuldigd

2.21.

De Huurcommissie in haar uitspraak van 19 februari 2024 de betalingsverplichting van [persoon A] voor wat betreft de afrekening van de servicekosten over periode van
1 september 2020 tot en met 31 december 2020 vastgesteld op € 566,70. [persoon B] heeft door middel van haar eis in reconventie van 14 maart 2024 gevorderd dat de kantonrechter het voorschotbedrag aan servicekosten en de daarmee samenhangende afrekening over de hiervoor genoemde periode vaststelt. Daarmee heeft [persoon B] tijdig, dat wil zeggen binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie, een vordering bij de kantonrechter ingesteld. Daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen.

2.22.

Het bovenstaande leidt er toe dat de kantonrechter in deze procedure een beslissing zal geven over de punten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd en de betalingsverplichting van [persoon A] ten aanzien van de afrekening van de servicekosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 zal vaststellen. Voor het vaststellen van een voorschotbedrag aan servicekosten ziet de kantonrechter geen aanleiding. Niet ter discussie staat dat [persoon A] in de genoemde periode al maandelijks een voorschotbedrag heeft betaald. Het naar aanleiding daarvan door [persoon A] betaalde totaalbedrag zal door [persoon B] verrekend moeten worden met de in deze procedure vast te stellen betalingsverplichting over die periode. [persoon B] heeft niet onderbouwd welk belang zij er bij heeft om op dit moment nogmaals een (ander) voorschotbedrag te laten vaststellen.

2.23.

In het hiernavolgende zal per onderdeel van de servicekosten de betalingsverplichting worden vastgesteld:

(a)
Gas/stookkosten

2.24.

Tussen partijen is niet in geschil dat het totale bedrag aan gas/stookkosten

€ 5.982,74 bedraagt. [persoon B] heeft de berekeningswijze waarlangs de Huurcommissie de betalingsverplichting voor gas/stookkosten in het rapport van onderzoek van 9 november 2023 heeft vastgesteld niet betwist, maar heeft slechts aangevoerd dat de Huurcommissie daarbij is uitgegaan van een onjuiste vloeroppervlakte van de gehuurde woning. In dat verband heeft [persoon B] een door een architect opgestelde berekening van de oppervlakte van de woning overgelegd. Daaruit kan worden afgeleid dat er sprake is van een netto-vloeroppervlakte van de begane grond van (afgerond) 50 m². [persoon A] heeft daartegen aangevoerd dat bij die berekening geen rekening is gehouden met de daadwerkelijke leefruimte, zoals die conform het woningwaarderingsstelsel opgemeten zou moeten worden. De kantonrechter volgt [persoon A] daarin echter niet. Onweersproken gesteld is dat de oppervlakteberekening van de architect een netto-oppervlakte oplevert, hetgeen betekent dat de onbruikbare delen van de woning daarin niet worden meegenomen.

2.25.

[persoon A] heeft de door [persoon B] overgelegde oppervlakteberekening voor het overige onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan zal uitgaan. De kantonrechter acht het in dit geval redelijk de oppervlakte van de verkeersruimten - die normaliter ook in het kader van het woningwaarderingssysteem van de Huurcommissie niet bij de oppervlakteberekening worden meegenomen - in mindering te brengen op de totale netto-oppervlakte van 50 m². [persoon B] heeft onweersproken gesteld dat er na aftrek van de oppervlakte van de verkeersruimten nog een totale netto-oppervlakte resteert van (afgerond) 42 m². [persoon A] heeft ook te kennen gegeven er geen bezwaar tegen te hebben als bij de berekening van de gas/stookkosten een totale netto-oppervlakte van 42 m² zal worden gehanteerd. De kantonrechter zal die oppervlakte dan ook als uitgangspunt nemen bij de verdere berekening.

2.26.

Partijen hebben de door de Huurcommissie gehanteerde en in het rapport van onderzoek van 9 november 2023 omschreven berekeningswijze van de gas/stookkosten verder niet betwist en ook de kantonrechter ziet geen aanleiding daarvan af te wijken. Dat betekent dat aansluiting wordt gezocht bij de door de Huurcommissie gemaakte verdeling van de totale gas/stookkosten in vaste kosten en variabele kosten. De vaste kosten bedragen 35% van € 5.982,74 = € 2.093,96. Deze kosten worden gelijk over het aantal woonruimten verdeeld, wat neerkomt op 1/7e deel van € 2.093,96 = € 299,14. De variabele kosten bedragen 65% van € 5.982,74 = € 3.888,78. Deze kosten worden verdeeld naar oppervlakte, waarbij voor wat betreft de woning van [persoon A] zal worden uitgegaan van de hiervoor genoemde oppervlakte van 42 m². Het aandeel van de woning van [persoon A] in deze kosten bedraagt daarom 42/188ste deel van € 3.888,78 = € 868,77. De totale gas/stookkosten bedragen daardoor over 2020 voor [persoon A] € 299,14 + € 868,77 = € 1.167,91.

2.27.

Om de totale kosten over 2020 om te rekenen naar de periode waar het hier om gaat (1 september 2020 tot en met 31 december 2020) sluit de kantonrechter aan bij de door de Huurcommissie gehanteerde graaddagenmethode, waarbij uitgegaan wordt van het aantal dagen in de onderzochte periode waarbij de temperatuur lager is geweest dan de stookgrens van 18˚C (1.005,66) in verhouding tot het totale aantal graaddagen in het betreffende jaar (2.477,04). Dat leidt er toe dat [persoon A] 1.005,66/2.477,04e van € 1.167,91 =
€ 474,16aan gas/stookkosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 verschuldigd is.

2.28.

De kantonrechter volgt [persoon B] niet in haar stelling dat [persoon A] vanwege het gebruik van de regendouche een hogere bijdrage in de variabele kosten zou moeten leveren. [persoon B] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat [persoon A] daadwerkelijk (aanzienlijk) meer kosten voor het verwarmen van water heeft gemaakt dan de andere huurders. Die kosten zijn immers ook en vooral afhankelijk van de vraag hoeveel mensen van de douche gebruik maken, maar ook hoe vaak (en hoe lang per keer) er in een bepaalde periode van de douche gebruik wordt gemaakt. Daarover heeft [persoon B] echter niets gesteld.

(b)
Elektriciteit

2.29.

Partijen zijn het eens over de wijze waarop de Huurcommissie in het rapport van onderzoek van 9 november 2023 de elektriciteitskosten heeft berekend. Daarom zal aansluiting gezocht worden bij het in het rapport genoemde bedrag. Dat betekent dat [persoon A]
€ 84,11aan elektriciteitskosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 verschuldigd is.

2.30.

[persoon B] heeft een factuur van Evides van 17 februari 2021 in het geding gebracht, waaruit volgt dat de totale waterkosten over het volledige jaar 2020 € 413,72 bedragen. [persoon B] heeft daarnaast onweersproken gesteld dat 122/365e deel van dit bedrag betrekking heeft op de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020, oftewel € 138,28. [persoon B] heeft eveneens onweersproken gesteld dat een gelijke verdeling van het bedrag van

€ 138,28 over de drie huurders die van de wateraansluiting gebruik maken een bedrag van

€ 46,09 per huurder oplevert.

2.31.

Ook ten aanzien van de kosten voor water ziet de kantonrechter geen aanleiding te oordelen dat [persoon A] een groter aandeel van de kosten zou moeten dragen vanwege het gebruik van de regendouche, een en ander om de redenen zoals hiervoor bij r.o. 2.28 al zijn genoemd. Het bovenstaande leidt er dan ook toe dat [persoon A]
€ 46,09aan kosten voor water over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 verschuldigd is.

(d)
Internet

2.32.

Uit de door [persoon B] overgelegde bankafschriften en de factuur van KPN van
18 november 2020 kan worden afgeleid - en door [persoon A] is dit niet betwist - dat de maandelijkse internetkosten in 2020 € 35,75 bedroegen, zodat de totale internetkosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 neerkomen op een bedrag van € 143,- (4 x € 35,75). [persoon B] heeft onweersproken gesteld dat dit bedrag verdeeld moet worden over zeven huurders, waardoor per huurder een bedrag van € 20,43 betaald moet worden.

2.33.

[persoon B] wil dat [persoon A] ook bijdraagt aan de kosten van de werkzaamheden die [persoon B] heeft laten uitvoeren voor onderhoud en verbetering van de internetfaciliteiten. Daartoe heeft [persoon B] een factuur van 29 september 2020 van € 695,75 inclusief btw in het geding gebracht. In de factuur wordt slechts een niet nader gespecificeerd bedrag van € 575,- exclusief btw in rekening gebracht in verband met ‘diverse infrastructurele aanpassingen mbt 230v’, ‘diverse infrastructurele aanpassingen mbt databekabeling’, ‘kleinmateriaal tbv WIFI’, ‘montage’ en ‘voorrijkosten’. [persoon B] heeft niet nader toegelicht hoe het bedrag van
€ 575,- exact is opgebouwd. Doordat [persoon B] ook de afzonderlijke kostenposten niet van een nadere toelichtingen heeft voorzien kan de kantonrechter niet beoordelen of de in rekening gebracht kosten (deels of volledig) zien op kosten die voor rekening van de huurders moeten komen. Naar het oordeel van de kantonrechter moet deze factuur bij de vaststelling van de betalingsverplichting ten aanzien van de internetkosten dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

2.34.

Het bovenstaande leidt er toe dat [persoon A] over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 een bedrag van
€ 20,43aan internetkosten verschuldigd is.

(e)
Roerende zaken

2.35.

Niet in geschil is dat de woning gemeubileerd en gestoffeerd is verhuurd. Om de hoogte van de hiervoor verschuldigde servicekosten (de afschrijving) te kunnen bepalen moet een verhuurder inzicht geven in de prijzen die zijn betaald voor de roerende zaken waarvoor een vergoeding moet worden betaald. Een verhuurder dient daartoe facturen in het geding te brengen waaruit blijkt wat de zaken hebben gekost en wanneer het is aangeschaft. Dat heeft [persoon B] in dit geval niet gedaan. [persoon B] heeft slechts een taxatierapport overgelegd. Daarin is voor de waardebepaling van de roerende zaken uitgegaan van een fictieve aankoopdatum (juli 2022). [persoon A] heeft in dat verband echter onweersproken gesteld dat de in de woning aanwezige roerende zaken al gebruikt waren door de vorige huurder en zodoende dus al minstens vijf jaar oud zouden moeten zijn. Alleen om die reden al is de kantonrechter van oordeel dat het taxatierapport, door het hanteren van een fictieve aankoopdatum in juli 2022, geen realistische weergave van de waarde van de roerende zaken weergeeft, althans niet een dermate betrouwbare weergave dat daar in redelijkheid de daadwerkelijke afschrijving van de roerende zaken op kan worden gebaseerd. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat [persoon A] onweersproken heeft gesteld dat in het rapport zaken zijn opgenomen die onderdeel zijn (zoals het bankstel), waarvoor door de taxateur een hogere waarde is vastgesteld dan de werkelijke aankoopprijs.

2.36.

De kantonrechter is op grond van bovenstaande van oordeel dat [persoon B] de waarde van de in de woning aanwezige roerende zaken niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter zal daarom aansluiting zoeken bij het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag, hetgeen betekent dat [persoon A] over de periode van

1 september 2020 tot en met 31 december 2020 voor de roerende zaken een bedrag van

€ 12,-verschuldigd is.

2.37.

Hetgeen hierboven bij de onderdelen a tot en met e is overwogen leidt er toe dat de betalingsverplichting van [persoon A] voor de servicekosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 wordt vastgesteld op € 636,79 (€ 474,16 + € 84,11 +

€ 46,09 + € 20,43 + € 12,-). Op dat totaalbedrag moeten de door [persoon A] in de genoemde periode betaalde voorschotbedragen in mindering worden gebracht, waarna een door [persoon A] te betalen dan wel te ontvangen bedrag zal resteren.

[persoon A] is over het jaar 2021 € 1.822,89 aan servicekosten verschuldigd

2.38.

De Huurcommissie in haar uitspraak van 20 februari 2024 de betalingsverplichting van [persoon A] voor wat betreft de afrekening van de servicekosten over 2021 vastgesteld op

€ 1.649,32. [persoon B] heeft door middel van haar eis in reconventie van 14 maart 2024 gevorderd dat de kantonrechter het voorschotbedrag aan servicekosten en de daarmee samenhangende afrekening over 2021 vaststelt. Ook in dit geval geldt dat [persoon B] hiermee tijdig, dat wil zeggen binnen de termijn van acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie, een vordering bij de kantonrechter ingesteld, waardoor de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen. De kantonrechter zal daarom in deze procedure een beslissing zal geven over de punten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd en de betalingsverplichting van [persoon A] ten aanzien van de afrekening van de servicekosten over 2021 vaststellen. Zoals hiervoor bij r.o. 2.22 al is overwogen ziet de kantonrechter geen aanleiding voor het vaststellen van een voorschotbedrag aan servicekosten, aangezien [persoon B] niet heeft onderbouwd welk belang zij er nu nog bij heeft om een (ander) voorschotbedrag te laten vaststellen.

2.39.

In het hiernavolgende zal per onderdeel van de servicekosten de betalingsverplichting worden vastgesteld:

(a)
Gas/stookkosten

2.40.

Voor wat betreft de berekening van de gas/stookkosten over 2021 zoekt de kantonrechter aansluiting bij hetgeen zij hiervoor bij r.o. 2.24 en verder heeft overwogen ten aanzien van de gas/stookkosten over de periode van 1 september 2020 tot en met
31 december 2020. Dat betekent dat de kantonrechter ook bij de berekening van de gas/stookkosten over 2021 zal uitgaan van een oppervlakte van de woning van 42 m².

2.41.

Tussen partijen is niet in geschil dat het totale bedrag aan gas/stookkosten

€ 7.251,21. Dit bedrag wordt, conform de door de Huurcommissie gehanteerde berekeningswijze, opgesplitst in een vaste kosten en variabele kosten. De vaste kosten bedragen 35% van € 7.251,21= € 2.537,92. Deze kosten worden gelijk over het aantal woonruimten verdeeld, wat neerkomt op 1/7e deel van € 2.537,92= € 362,56. De variabele kosten bedragen 65% van € 7.251,21= € 4.713,29. Het aandeel van de woning van [persoon A] in deze variabele kosten bedraagt 42/188ste deel van € 4.713,29 = € 1.052,97. De totale gas/stookkosten over 2021 bedragen daardoor voor [persoon A] € 362,56 + € 1.052,97=

€ 1.415,53.

2.42.

Ook ten aanzien van de gas/stookkosten over 2021 bestaat geen aanleiding te oordelen dat [persoon A] een hogere bijdrage in de variabele kosten zou moeten leveren vanwege het gebruik van de regendouche, een en ander op de gronden zoals hiervoor bij r.o. 2.28 al is overwogen.

(b)
Elektriciteit

2.43.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de totale elektriciteitskosten over 2021

€ 585,82 bedragen en dat het aandeel van [persoon A] in dit bedrag 1/3e deel bedraagt. Dat betekent dat [persoon A] van de totale elektriciteitskosten een bedrag van 1/3 x € 585,82 =

€ 195,27verschuldigd is, en níet - zoals [persoon B] stelt - € 227,31.

2.44.

[persoon B] heeft een factuur van Evides van 16 februari 2022 in het geding gebracht, waaruit volgt dat de totale waterkosten over het volledige jaar 2021 € 413,70 bedragen. Een gelijke verdeling van deze kosten over de drie huurders die van de wateraansluiting gebruik maken levert een bedrag op van € 137,90 per huurder. Zoals hiervoor al overwogen ziet de kantonrechter geen aanleiding te oordelen dat [persoon A] een groter aandeel van de kosten zou moeten dragen vanwege het gebruik van de regendouche, zodat [persoon A] over 2021 een bedrag van
€ 137,90aan kosten voor water verschuldigd is.

(d)
Internet

2.45.

[persoon B] heeft onweersproken gesteld en met facturen onderbouwd dat de totale internetkosten over 2021 € 435,31 bedragen. Dit bedrag moet verdeeld worden over zeven huurders. Dat leidt er toe dat [persoon A] een bedrag van 1/7 x € 435,31 =
€ 62,19aan internetkosten over 2021 verschuldigd is.

(e)
Roerende zaken

2.46.

[persoon B] beroept zich ten aanzien van de vaststelling van het bedrag aan servicekosten voor de in de woning aanwezige roerende zaken over het jaar 2021 op dezelfde gronden als door haar aangevoerd ten aanzien van de kosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2021. De kantonrechter zoekt daarom aansluiting bij hetgeen zij hiervoor bij r.o. 2.35 en verder heeft overwogen en stelt het door [persoon A] over 2021 verschuldigde bedrag vast op
€ 12,-.

2.47.

Hetgeen hierboven bij de onderdelen a tot en met e is overwogen leidt er toe dat de betalingsverplichting van [persoon A] voor de servicekosten over 2021 wordt vastgesteld op

€ 1.822,89 (€ 1.415,53 + € 195,27 + € 137,90 + € 62,19 + € 12,-). Ook in dit geval geldt dat op dat totaalbedrag de door [persoon A] in 2021 betaalde voorschotbedragen in mindering moeten worden gebracht, waarna een door [persoon A] te betalen dan wel te ontvangen bedrag zal resteren.

[persoon B] moet een bedrag van € 1.325,48 aan proceskosten betalen

2.48.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van [persoon B] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon B] aan [persoon A] moet betalen op € 130,48 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal

€ 1.325,48. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

2.49.

Gelet op de uitkomst van de procedure in reconventie, waarbij een groot deel van de vorderingen van [persoon B] wordt afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.50.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

veroordeelt [persoon B] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [persoon A] te betalen € 10.685,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 25 november 2023 tot de dag dat volledig is betaald;

3.2.

veroordeelt [persoon B] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [persoon A] te betalen € 1.067,04 aan buitengerechtelijke incassokosten;

3.3.

veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] worden begroot op € 1.325,48 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

in reconventie

3.4.

stelt de betalingsverplichting van [persoon A] ten aanzien van de servicekosten over de periode van 1 september 2020 tot en met 31 december 2021 vast op € 636,79;

3.5.

stelt de betalingsverplichting van [persoon A] ten aanzien van de servicekosten over het jaar 2021 vast op € 1.822,89;

3.6.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

in conventie en in reconventie

3.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.8.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

44487