Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11024179 CV EXPL 24-8798
datum uitspraak: 30 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting 3B Wonen,
vestigingsplaats: Bergschenhoek,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. de Mooij en mr. L.E Burggraaff,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Bergschenhoek,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Claassen.
De partijen worden hierna ‘3B Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 21 maart 2024, met bijlagen 1 tot en met 6;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 14;
- de mail van 3B Wonen, met bijlagen 7 tot en met 9;
- de akte van [gedaagde] , met bijlagen 15 tot en met 19;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van 3B Wonen.
1.2.
Op 8 augustus 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [persoon A] en [persoon B] (beiden werkzaam bij 3B Wonen in de functie van senior medewerker overlast en woonfraude) met mrs. De Mooij en Burggraaff;
- [gedaagde] met mr. Claassen.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1. 3
B Wonen heeft aan [gedaagde] een woning verhuurd. In de woning is een handelshoeveelheid verdovende middelen aangetroffen, zowel soft- als harddrugs. Om die reden heeft de burgemeester van de gemeente Lansingerland de woning gesloten voor de duur van zes maanden. Tijdens die periode heeft 3B Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. 3B Wonen wil bevestiging dat de ontbinding effect heeft gehad en ook dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot ontruiming van de woning en tot betaling van een gebruiksvergoeding per maand, met nevenvorderingen. [gedaagde] is het daarmee niet eens. De eisen worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Toewijzing verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden
2.2.
De geëiste verklaring voor recht wordt gegeven, omdat geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden is. De brief van 3B Wonen aan [gedaagde] van
29 januari 2024 heeft dit rechtsgevolg doen intreden. Destijds was 3B Wonen bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, gelet op het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 gelezen in samenhang met artikel 6:265 lid 1 BW, omdat de burgemeester de woning toen gesloten had op de voet van artikel 13b van de Opiumwet. De werking van dat besluit was niet geschorst. De redenen die 3B Wonen hiervoor gegeven heeft rechtvaardigen ook dat de overeenkomst op deze wijze beëindigd is. Blijkens de bestuurlijke rapportage d.d. 6 november 2023 zijn door de politie in de woning van [gedaagde] , onder andere, grote hoeveelheden (hard)drugs en versnijdingsmiddelen [1] aangetroffen. Dit levert een ernstige tekortkoming op in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst. Zodoende heeft [gedaagde] zich wat betreft het gebruik van de woning niet als een goed huurder gedragen (in strijd met artikel 7:213 BW) en is de woning ongeoorloofd gebruikt voor activiteiten waarvoor de woning niet bestemd is (in strijd met artikel 7:214 BW).
2.3.
In artikel 6.9 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden [2] is expliciet vermeld dat het niet toegestaan is om in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals het aanwezig hebben van grote hoeveelheden amfetamine, cocaïne, en henneptoppen [3] , en dat dit tot ontruiming zal leiden. Dat [gedaagde] niet zou hebben geweten van de drugs in haar woning, die op diverse plaatsen zijn aangetroffen, is, mede gelet op de plek waar deze lagen, zoals in de koelkast in de schuur, in het keukenkastje in de keuken, en in het door haar gebruikte dressoir in haar slaapkamer - waarin de grootste hoeveelheid van de aangetroffen cocaïne - 979,9 gram - zich bevond, onaannemelijk, ook vanwege de druggerelateerde antecedenten van haarzelf. [gedaagde] heeft geen goede verklaring gegeven voor het door haar niet ontdekken van de drugs aldaar. Voor zover de vader van haar kinderen drugs in de woning heeft gebracht, geldt dat [gedaagde] ook daarvan een verwijt treft omdat zij hem daartoe in de gelegenheid heeft gesteld. Ook wat dit betreft heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen. Gelet op de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] zijn deze van voldoende gewicht geweest om de overeenkomst te ontbinden, mede gezien de verdergaande eigendomsbelangen van 3B Wonen, waaronder het niet gesloten maar bewoond zijn van haar woningen en de zorg voor de (veiligheid van de) woonomgeving. Deze belangen van 3B Wonen hebben naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder gewogen dan het woonbelang, het belang bij het ongestoorde gezins-/privéleven [4] van [gedaagde] en haar drie kinderen en de andere belangen van de minderjarigen [5] . Ook de andere aangevoerde omstandigheden, zoals verwoord in het antwoord, de akte en ter zitting, brengen niet met zich dat 3B Wonen niet tot beëindiging van de huurovereenkomst is kunnen overgaan en de bewoning zou moeten blijven faciliteren.
Veroordeling tot ontruiming
2.4.
De geëiste veroordeling tot ontruiming van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Bergschenhoek wordt toegewezen, omdat [gedaagde] daar zonder recht of titel verblijft. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na dit vonnis.
Veroordeling tot betaling gebruiksvergoeding
2.5.
De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan 3B Wonen van (een bedrag gelijk aan de huur van) € 712,48 per maand aan gebruiksvergoeding wordt toegewezen, vanaf 29 januari 2024 tot en met de datum van de ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een gehele mag worden gerekend. Dit gebeurt omdat 3B Wonen schade heeft geleden doordat de woning na de ontbinding niet aan haar ter beschikking is gesteld als gevolg van de burgemeestersluiting die voor rekening van [gedaagde] komt. Ook na afloop van de sluiting heeft 3B Wonen niet de vrije beschikking over de woning gekregen. 3B Wonen is hierdoor huur misgelopen. Uiteraard strekken bedragen die [gedaagde] nog betaald heeft aan 3B Wonen na de ontbinding van de huurovereenkomst in mindering op de te betalen gebruiksvergoeding.
Veroordeling tot betaling boete
2.6.
De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan 3B Wonen van € 2.500,- wordt ook toegewezen. Deze boete is gebaseerd op het hiervoor vermelde artikel 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden en verschuldigd geworden in verband met overtreding van het daarin geformuleerde verbod. Anders dan betoogd, betreft dit geen oneerlijk beding.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.7.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van 3B Wonen vast op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 372,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.018,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv), omdat de kantonrechter van oordeel is dat het belang van 3B Wonen om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen, aangezien 3B Wonen al geruime tijd niet over de woning kan beschikken door genoemde omstandigheden opgekomen aan de zijde van [gedaagde] en zij thans zonder recht of titel in de woning verblijft. Dit betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst op 29 januari 2024 rechtsgeldig is ontbonden;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Bergschenhoek te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van 3B Wonen te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan 3B Wonen te betalen:
- € 712,48 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 29 januari 2024 tot en met de datum van de ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een gehele maand mag worden gerekend;
- € 2.500,- aan contractuele boete;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van 3B Wonen worden vastgesteld op € 1.018,72 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
465