Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 11153611 CV EXPL 24-2688
datum uitspraak: 17 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
STICHTING WOONKRACHT 10,
vestigingsplaats Zwijndrecht,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[persoon A],
woonplaats Zwijndrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Woonkracht’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 7 juni 2024, met bijlagen 1 tot en met 8;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) van 20 juni 2024, met ongenummerde bijlagen;
- de oproepingsbrief van de rechtbank voor een mondelinge behandeling op 23 september 2024;
- het antwoord in reconventie gedateerd op 23 september 2024 met bijlage 9 tot en met 11.
1.2.
Op 23 september 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- de heer [persoon B] (project- en innovatiemanager bij Woonkracht);
- de heer [persoon C] (vastgoedbeheerder bij Woonkracht);
- mr. Jaspers, voornoemd;
- mevrouw [persoon A] , voornoemd.
2.De feiten
2.1.
Woonkracht heeft een woning aan de [adres] in Zwijndrecht verhuurd aan [persoon A] . De huurovereenkomst is getekend op 16 mei 2022. De huurovereenkomst is ook op die datum ingegaan. De huur bedraagt op dit moment € 581,09 per maand. De huur moet iedere maand vooruit worden betaald.
2.2.
Tijdens werkzaamheden in opdracht van Woonkracht is in de keuken van de woning een tegel gebroken. Die tegel is niet meer leverbaar. Woonkracht heeft aangeboden om de tegel te vervangen door een tegel die achter het fornuis wordt weggehaald. Woonkracht heeft ook aangeboden om de wand met de gebroken tegel te stuken. [persoon A] heeft deze oplossingen verworpen, omdat zij ervan overtuigd is dat de tegel en/of de tegellijm eronder asbest bevat.
2.3.
[persoon A] heeft sinds september 2023 geen huur meer betaald. [persoon A] heeft verklaard geen huur meer te zullen betalen, totdat het asbest uit de keuken is verwijderd.
2.4.
Woonkracht heeft op 8 december 2023 een melding van de huurachterstand gedaan bij de gemeente Zwijndrecht (vroegsignalering).
2.5.
Op de dag van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 5.868,65 (10 maanden). Ook nadien heeft [persoon A] geen huur meer betaald.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Woonkracht eist samengevat dat de kantonrechter:
- de huurovereenkomst ontbindt en [persoon A] veroordeelt om de woning te ontruimen;
- [persoon A] veroordeelt om € 6.494,33 (€ 5.868,65 aan huur, € 114,88 aan rente en € 509,80 aan incassokosten) te betalen met wettelijke rente vanaf 5 juni 2024;
- [persoon A] veroordeelt om € 581,09 per maand aan huur te betalen vanaf 1 juli 2024 tot de datum van ontbinding;
- [persoon A] veroordeelt om een vergoeding te betalen van € 581,09 per maand vanaf de datum van ontbinding tot de datum waarop de woning is ontruimd;
- [persoon A] veroordeelt in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart.
3.2.
Woonkracht baseert de eis op het volgende. [persoon A] komt ernstig tekort in de nakoming van haar verplichting onder de huurovereenkomst om huur te betalen.
3.3.
[persoon A] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De gebroken tegel en/of de tegellijm daaronder bevatten asbest. Dat is een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Woonkracht moet dat gebrek verhelpen. Zolang dat niet is gebeurd, heeft [persoon A] het recht om de betaling van de huur op te schorten. [persoon A] heeft de huur op een aparte rekening gezet. Zodra het gebrek is verholpen, zal zij de achterstallige huur en de lopende huur weer betalen.
In reconventie
3.4.
[persoon A] eist samengevat dat de kantonrechter:
- Woonkracht veroordeelt om een schadevergoeding van € 50.000,00 te betalen;
- Woonkracht veroordeelt om alle asbest uit de woning te verwijderen op verbeurte van een dwangsom;
- [persoon A] vrij stelt van het betalen van huur totdat het asbest is verwijderd en de woning veilig is verklaard;
- Woonkracht veroordeelt in de proceskosten.
3.5.
[persoon A] baseert de eis op het volgende. Woonkracht is nalatig om het asbest te verwijderen. Woonkracht heeft ook de huurovereenkomst vervalst. [persoon A] heeft daardoor gezondheidsschade geleden en emotionele stress. Zij heeft medische kosten gemaakt voor psychische hulp en moet in de toekomst mogelijk medische kosten maken, omdat zij aan asbest is blootgesteld.
3.6.
Woonkracht is het niet eens met de eis. Op haar verweer wordt hierna ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.1.
[persoon A] is als huurder verplicht om de huur te betalen die zij met Woonkracht is overeengekomen [1] . Woonkracht is als verhuurder verplicht om gebreken in de woning te verhelpen als [persoon A] daarom vraagt [2] . Een gebrek is een aan Woonkracht toe te rekenen omstandigheid waardoor [persoon A] niet het woongenot krijgt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden woning mocht verwachten [3] . Als de verhuurder een gebrek niet verhelpt, kan de huurder bij de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen [4] . Een huurder heeft onder omstandigheden het recht om de betaling van de huur op te schorten, maar ook in dat geval alleen voor zover de tekortkoming van Woonkracht dat rechtvaardigt [5] .
4.2.
Een gebroken tegel in de keuken is geen gebrek dat [persoon A] het recht geeft om de volledige huurbetaling op te schorten. De kantonrechter begrijpt dat het [persoon A] niet gaat om de gebroken tegel, maar om het asbest in de tegel of in de lijm eronder. Dat de tegel of de lijm asbest bevat, staat echter niet vast. Daar is geen onderzoek naar gedaan. Dat heeft Woonkracht op 7 november 2023 ook aan [persoon A] geschreven. Woonkracht heeft aangevoerd dat zij niet verplicht is om in al haar woningen een asbestinventarisatie te doen. De kantonrechter is het daarmee eens. Een verplichting tot een asbestinventarisatie bestaat alleen als er wordt gesloopt of gerenoveerd [6] . Daarvan is geen sprake. Woonkracht is ook niet verplicht om saneringswerkzaamheden te verrichten op grond van de aanname dat asbest aanwezig is. Woonkracht heeft nog aangeboden om onverplicht een asbestinventarisatie in de keuken te doen, maar dat aanbod heeft [persoon A] afgewezen.
4.3.
Omdat niet vaststaat dat het gebrek meer is dan een gebroken tegel, volstond het aanbod van Woonkracht om het gebrek te verhelpen door de tegel te vervangen of door de wand te stuken. [persoon A] heeft deze oplossingen verworpen. Daardoor kon Woonkracht het gebrek niet verhelpen. Om die reden heeft [persoon A] niet het recht om betaling van de huur gedeeltelijk op te schorten.
4.4.
Woonkracht is niet tekortgekomen in haar verplichtingen als verhuurder en [persoon A] moet de overeengekomen huur aan Woonkracht betalen. Daartoe zal de kantonrechter [persoon A] dan ook veroordelen. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan de voorwaarden daarvoor is voldaan. Woonkracht heeft ook recht op wettelijke rente gedurende de periode dat [persoon A] in verzuim is geweest. Dat is steeds vanaf de vervaldag van elke rentetermijn. [persoon A] heeft dit ook niet betwist.
Ontbinding en ontruiming
4.5.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is. Een huurachterstand van meer dan drie maanden wordt in beginsel als ernstig genoeg beschouwd om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurachterstand van [persoon A] is op het moment van dagvaarden tien maanden en dat rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning.
4.6.
[persoon A] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden. De gevorderde betaling van lopende huur vanaf 1 juli 2024 zal worden toegewezen, omdat de gevorderde huurachterstand is berekend tot en met de maand juni 2024. Het gaat om de huur over de maanden juli tot en met oktober 2024, dus vier maanden van € 581,09, en dat is € 2.324,36 in totaal. Ook na ontbinding van de huurovereenkomst is [persoon A] een vergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd tot het moment waarop zij het gehuurde heeft ontruimd [7] . Dit deel van de vordering wordt daarom in beginsel ook toegewezen.
4.7.
In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening is bepaald dat een verhuurder van een woning bij een huurachterstand tijdig de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand dient te verstrekken aan het college voor schuldhulpverlening. Woonkracht heeft dat op 8 december 2023 gedaan. De dagvaarding is op 7 juni 2024 uitgebracht. De melding is dus ouder dan de zes maanden die de rechtbank in de regel toestaat. Daar verbindt de kantonrechter in dit geval geen gevolgen aan, omdat [persoon A] heeft verklaard dat zij haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort en de niet betaalde huur op een aparte bankrekening heeft gezet. Zij is dus niet in haar belangen geschaad.
Terme de grâce
4.8.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonkracht haar aanbod om onverplicht een asbestinventarisatie in de keuken te doen herhaald. Woonkracht heeft ook verklaard dat indien asbesthoudende lijm of tegels in de keuken worden aangetroffen, zij passende maatregelen zal nemen om die situatie te beëindigen. De bestaande keuken zal in dat geval worden teruggeplaatst als dat kan en als dat niet kan, zal een vervangende keuken worden geïnstalleerd. [persoon A] heeft dit aanbod tijdens de mondelinge behandeling afgewezen. De kantonrechter gaat ervan uit dat dat aanbod niet van tafel is en geeft [persoon A] in overweging om daar nog eens goed over na te denken. Ramadhi moet wel begrijpen, dat Woonkracht niets zal doen als [persoon A] niet alles heeft betaald wat zij verschuldigd is.
4.9.
Om dat mogelijk te maken zal de kantonrechter [persoon A] een periode van twee weken geven om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen [8] . De gevorderde ontbinding en ontruiming worden alleen toegewezen voor het geval [persoon A] niet binnen twee weken na de uitspraak van dit vonnis alsnog aan haar verplichtingen heeft voldaan.
Algemene voorwaarden
4.10.
De kantonrechter heeft ambtshalve getoetst of de algemene voorwaarden van Woonkracht een beding bevatten dat oneerlijk is en daardoor in dit geval tot een andere uitkomst zou leiden. Dat is niet het geval.
[persoon A] moet de proceskosten betalen
4.11.
De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt [9] . De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Woonkracht moet betalen op € 137,39 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.198,39. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
In reconventie
4.12.
Zoals hiervoor onder 4.4 is geoordeeld, is Woonkracht niet tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder door geen asbestinventarisatie te doen en door geen saneringsmaatregelen te nemen. Zij is daarom geen schadevergoeding verschuldigd aan [persoon A] . Omdat nergens uit blijkt dat er asbest in de woning zit, kan Woonkracht niet worden veroordeeld om asbest te verwijderen. Er is ook geen grond om [persoon A] ‘vrij te stellen’ van de verplichting om huur te betalen.
4.13.
[persoon A] heeft nog gesteld dat Woonkracht de huurovereenkomst heeft vervalst. Zij heeft daardoor stress en angst ervaren en haar vertrouwen in Woonkracht is geschaad. [persoon A] heeft ter onderbouwing twee handtekeningenpagina’s van de huurovereenkomst overgelegd. Hoewel beide handtekeningenpagina’s op 16 mei 2022 zijn gedateerd, verschillen de handtekeningen die namens Woonkracht zijn geplaatst en ook de handtekeningen die door [persoon A] zouden zijn geplaatst lijken niet op elkaar. Woonkracht heeft dit desgevraagd niet kunnen verklaren. Toch geeft dit [persoon A] geen recht op immateriële schadevergoeding. Daarvoor is alleen plaats, als sprake is van opzet of als [persoon A] lichamelijk letsel heeft opgelopen, in haar eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in haar persoon is aangetast [10] . Nergens blijkt uit, dat [persoon A] dergelijke schade lijdt door een handtekening die mogelijk niet origineel is.
4.14.
De vorderingen in reconventie worden afgewezen.
[persoon A] moet de proceskosten in reconventie betalen
4.15.
De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [persoon A] , omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan Woonkracht moet betalen op € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,00).
In conventie en in reconventie
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonkracht dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt [11] . Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [persoon A] om aan Woonkracht te betalen een bedrag van € 6.494,33 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 5.868,65 vanaf 5 juni 2024 tot de dag dat volledig is betaald,
5.2.
veroordeelt [persoon A] om aan Woonkracht te betalen een bedrag van € 2.324,36,
5.3.
staat [persoon A] toe om het totaal van de bedragen die zij op grond van de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 moet betalen binnen veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis aan Woonkracht te voldoen,
5.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [persoon A] om binnen vier weken na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde met alle personen en zaken die zich vanwege [persoon A] daar bevinden te ontruimen en te verlaten en door het overgeven van de sleutels ter beschikking van Woonkracht te stellen, maar uitsluitend indien [persoon A] niet binnen de onder 5.3 bedoelde termijn aan de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 heeft voldaan,
5.5.
veroordeelt [persoon A] om aan Woonkracht te betalen een bedrag van € 581,09 per maand vanaf het tijdstip van ontbinding voor elke maand dat [persoon A] de woning niet zal hebben ontruimd,
5.6.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Woonkracht worden begroot op € 1.198,39,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af,
5.8.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Woonkracht worden begroot op € 339,00,
in conventie en in reconventie
5.9.
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden en op 17 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.