ECLI:NL:RBROT:2023:9795

• Datum uitspraak: 16 oktober 2023
• Publicatiedatum: 23 oktober 2023
• Zaaknummer: ROT 21/1393
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A.C. Rop; M.G.L. de Vette; Y.E. Schuurmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de vergunning voor kamerbewoning in Rotterdam en de impact op het woonmilieu

In deze uitspraak van de Rechtbank Rotterdam op 16 oktober 2023, met zaaknummer ROT 21/1393, is het beroep van eiseres gegrond verklaard. Eiseres had bezwaar gemaakt tegen de door het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam verleende vergunning voor kamerbewoning in een woning aan de [adres 1]. De vergunning was verleend op basis van de Huisvestingswet 2014 en de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019. Eiseres, die naast de woning woont, stelde dat de kamerbewoning door studenten leidde tot overlast en dat de vergunning ten onrechte was verleend.

De rechtbank oordeelde dat het college onvoldoende had onderbouwd dat de kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt had. Het college had zich enkel gebaseerd op de intentie van de studenten om vrijwilligerswerk te verrichten, zonder dat dit daadwerkelijk werd gecontroleerd. De rechtbank concludeerde dat de vergunning ten onrechte was verleend en vernietigde het bestreden besluit. De rechtbank herroept de vergunning en wijst de aanvraag af, waarbij het college wordt verplicht het griffierecht van eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak benadrukt de noodzaak voor het college om bij vergunningverlening voor kamerbewoning zorgvuldig te onderbouwen dat aan de vereisten van de Huisvestingsverordening wordt voldaan, met name de impact op de leefbaarheid in de buurt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 21/1393

uitspraak van de meervoudige kamer van 16 oktober 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaatsnaam 1], eiseres

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam (het college),

(gemachtigde: mr. J.C. Avedissian).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[vergunninghouder] uit [plaatsnaam 2] (de vergunninghouder),

(gemachtigde: [naam 1]).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de door het college verleende vergunning voor kamerbewoning door maximaal zes personen in de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).

1.1.

Het college heeft de vergunning op 28 april 2020 verleend op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) en artikel 3.2.5. van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (hierna: de Huisvestingsverordening). Het bezwaar dat eiseres tegen de vergunning heeft gemaakt, heeft verweerder met het bestreden besluit van 2 februari 2021 ongegrond verklaard.

1.2.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

1.3.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Eiseres heeft nadere stukken ingediend.

1.5

De vergunninghouder heeft aangegeven als partij aan de procedure deel te willen nemen.

1.6

De rechtbank heeft het beroep op 22 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:

- eiseres, bijgestaan door [naam 2];

- de gemachtigde van het college, bijgestaan door [naam 3];

- de gemachtigde van de vergunninghouder, samen met [naam 4], bewoonster van de woning.

Feiten en totstandkoming van het bestreden besluit

2.1.

Toen de vergunning werd aangevraagd woonden er al een aantal jaren zes studenten in de woning, waaronder de toenmalige eigenaar. Op 29 juni 2021 is de woning verkocht aan de huidige vergunninghouder. Die verhuurt kamers in de woning aan zes studenten.

2.2.

Eiseres woont aan de [adres 2], bijna direct naast de woning. Zij heeft bezwaar gemaakt tegen de verleende vergunning omdat zij – kort gezegd – overlast heeft van de in de woning wonende studenten.

2.3.

De Algemene bezwaarschriftencommissie heeft in haar advies over het bezwaar van eiseres, kort samengevat, overwogen dat de bepalingen uit hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening buiten toepassing moeten worden gelaten, waardoor de grondslag voor de verleende vergunning voor kamerbewoning is komen te vervallen. De vergunning is dan ook ten onrechte verstrekt, aldus de bezwaarschriftencommissie.

De bezwaarschriftencommissie heeft er vervolgens in haar advies als overwegingen ten overvloede op gewezen dat het college bij de beoordeling van een vergunningaanvraag, bij het criterium of kamerbewoning een positieve invloed heeft op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt, een belangenafweging moet verrichten. De bezwaarschriftencommissie meent in dit verband dat het enkel opnemen van een bepaling over vrijwilligerswerk in het huurcontract onvoldoende is om te beoordelen of een impuls wordt gegeven aan de leefbaarheid van het gebied. Op voorhand moet duidelijk zijn of sprake is van een positieve invloed en waaruit deze bestaat, aldus de adviescommissie.

2.4.

Het college heeft in afwijking van dit advies van de bezwaarschriftencommissie het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Het college stelt zich op het standpunt dat hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening wel van toepassing is omdat voldoende onderbouwd is dat sprake is van schaarste en onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het noodzakelijk maken van de bevoegdheden uit artikel 21 Huisvestingswet gebruik te maken.

Daarnaast stelt het college zich op het standpunt dat wordt voldaan aan de criteria die gelden voor het verlenen van een vergunning voor kamerbewoning. Het college meent dat vergunningverlening een positieve invloed heeft op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Daarbij heeft het college van belang geacht dat sprake is van de legalisering van een bestaande situatie, er geen overlast is geconstateerd en dat de studenten vrijwilligerswerk in de buurt doen. Ook heeft het college in zijn besluit betrokken dat er drie onderwijsinstellingen in de buurt van de woning zijn.

3. Eiseres voert aan dat het college de vergunning ten onrechte heeft verleend. Zij betwist dat de kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft. Zij voert aan dat de studenten voor (structurele) overlast zorgen, dat de studenten in de praktijk geen vrijwilligerswerk in de buurt verrichten en dat dit ook niet wordt gecontroleerd of gehandhaafd. Eiseres betwist niet dat aan de criteria onder a en c wordt voldaan.

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt op basis van de beroepsgronden van eiseres of het bestreden besluit in stand kan blijven.

5. Over de juridische grondslag van hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening zijn door eiseres geen gronden aangevoerd.

6. Voor de bij de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving wordt verwezen naar de bijlage bij deze uitspraak.

7.1.

Uit de tekst van artikel 3.2.5. van de Huisvestingsverordening volgt dat het college verplicht is de vergunning voor kamerbewoning te verlenen indien aan de in dit artikel opgenomen criteria onder a, b en c wordt voldaan. Indien aan één of meerdere criteria niet wordt voldaan, moet het college de vergunning weigeren.

7.2.

Bij de vraag of kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zal hebben, komt het college een zekere mate van beoordelingsruimte toe. Dat neemt niet weg dat het aan het college is om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken op grond waarvan het zich op het standpunt stelt dat aan het vereiste van ‘een positieve invloed’ is voldaan. De rechtbank wijst er hierbij op dat tussen partijen niet in geschil is dat de wijk Kralingen-West, waarin de woning staat, te kampen heeft met overlast veroorzaakt door studenten. Een groot aantal woningen is ‘verkamerd’ en wordt inmiddels verhuurd aan studenten, als gevolg waarvan de leefbaarheid in de wijk onder druk is komen te staan. Van het college mag daarom worden verwacht dat het zorgvuldig onderbouwt waarom naar zijn oordeel de kamerbewoning waarvoor vergunning is aangevraagd een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft.

7.3.

Ter zitting is namens het college erkend dat de in het bestreden besluit genoemde omstandigheid dat de woning ook vóór de vergunningaanvraag al door studenten werd bewoond en er ten aanzien van de woning slechts één melding van overlast bekend is, niet kunnen bijdragen aan de vereiste positieve invloed. Dat betekent dat het standpunt van het college dat is voldaan aan het criterium van positieve invloed, alleen steunt op het verrichten van vrijwilligerswerk door de studenten. Het college wijst erop dat de studenten zich er bij het ondertekenen van hun huurovereenkomst toe verplichten om minimaal vier uur per maand vrijwilligerswerk in de buurt te verrichten en dat de huurovereenkomst ook een clausule kent op grond waarvan de huurovereenkomst wordt beëindigd indien hier niet aan wordt voldaan. Daarmee is het verrichten van het vrijwilligerswerk volgens het college voldoende gewaarborgd.

7.4.

In de toelichting op de Huisvestingsverordening staat over het criterium onder b onder meer het volgende: ‘
Huisvesting van studenten (in de definitie van artikel 1.1 onder t) kan in bepaalde omstandigheden een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of dit in het specifieke geval van toepassing is. Hier is bijvoorbeeld sprake van in het geval dat de in de woning te huisvesten studenten minimaal één dagdeel per maand vrijwilligerswerk uitvoeren waar de leefbaarheid in de buurt baat bij heeft’ .

7.5.

De artikelen 20 en 22 uit de huurovereenkomsten van de studenten waar verweerder naar verwijst luiden als volgt:

‘Artikel 20: De huurder dient de intentie te hebben tot het verrichten van aantoonbaar

vrijwilligerswerk ten behoeve van de sociale cohesie in de wijk. Dit gaat om tenminste

vier uur per maand.

Artikel 22: Indien de huurder zich niet aan artikel 20 en 21 houdt, wordt na twee

waarschuwingen het huurcontract ontbonden.’

7.6.

Naar het oordeel van de rechtbank staat met deze huurovereenkomsten onvoldoende vast dat de kamerbewoning een positieve invloed heeft op de leefbaarheid in de buurt. Deze bepalingen in de huurovereenkomsten zijn te vrijblijvend geformuleerd om er op voorhand vanuit te kunnen gaan dat de studenten daadwerkelijk vrijwilligerswerk zullen verrichten. Het enkel hebben van een intentie tot het verrichten van vrijwilligerswerk betekent niet dat dit ook daadwerkelijk wordt gedaan.

Het college heeft ter zitting uitgelegd dat het aan de vergunninghouder is om erop toe te zien dat de studenten het vrijwilligerswerk verrichten en dat dit ten goede komt aan de wijk. Het college heeft daar geen zicht op en handhaaft niet. Eiseres stelt dat de vergunninghouder geen belang heeft bij het houden van toezicht op het al dan niet uitvoeren van het vrijwilligerswerk door de studenten, zolang het college hier geen consequenties aan verbindt. Eiseres stelt overlast te ondervinden door de studentenhuisvesting en ziet geen vrijwilligerswerk plaatsvinden. Voor eiseres en/of andere belanghebbenden is het vrijwel onmogelijk te controleren of en waar de studenten vrijwilligerswerk verrichten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft college met de enkele vaststelling dat de huurovereenkomsten een clausule over de intentie tot het verrichten van vrijwilligerswerk bevatten, zich niet op het standpunt kunnen stellen dat de vergunde kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit.

Omdat het college, naast de artikelen 20 en 22 van de huurovereenkomst, geen andere feiten en omstandigheden heeft kunnen noemen die zijn standpunt ondersteunen dat van kamerbewoning de vereiste positieve invloed uitgaat, had het college de aanvraag moeten afwijzen. De rechtbank zal daarom de vergunning herroepen en de aanvraag alsnog afwijzen. Een bespreking van de overige beroepsgronden is dan ook niet nodig.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 181,- moet vergoeden.

10. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt het bestreden besluit;
• herroept het primaire besluit en wijst de vergunningaanvraag van 21 april 2020 af;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;
• bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 181,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. Rop, voorzitter, en mr. M.G.L. de Vette en
mr. Y.E. Schuurmans, leden, in aanwezigheid van mr. L. Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 oktober 2023.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Bijlage

Huisvestingswet 2014:

Artikel 2

1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.

Artikel 21

1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;

b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;

c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.

2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.

Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019:

Paragraaf 3.2 Vergunning voor kamerbewoning

Artikel 3.2.1 Toepassingsgebied

Deze paragraaf is van toepassing op alle woonruimten gelegen in de gemeente Rotterdam.

Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste vergunning voor kamerbewoning

Het is verboden om een in artikel 3.2.1 aangewezen woonruimte zonder een vergunning voor kamerbewoning van zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:

a. vier of meer kamerbewoners, of

b. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners;

c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat.

Artikel 3.2.5 Criteria voor verlening vergunning voor kamerbewoning

Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:

a. het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t,

b. de kamerbewoning zal naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben, en

c. in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig.

Artikel 3.2.6 Verlening onder voorwaarden

De vergunning voor kamerbewoning wordt verleend onder de voorwaarde dat het gebruik van de woning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt.