ECLI:NL:RBROT:2023:9553

• Datum uitspraak: 25 september 2023
• Publicatiedatum: 15 oktober 2023
• Zaaknummer: 10661937 VV EXPL 23-406
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.M. van Kalmthout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak kort geding over spoedeisend belang en huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 25 september 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een eiser en Stichting Havensteder. De eiser, vertegenwoordigd door mr. M. El Idrissi, vorderde dat Havensteder de woning aan hem zou aanbieden, ondanks dat hij niet voldeed aan de inkomenseisen die in de woningadvertentie waren vermeld. De eiser had een urgentieverklaring en was al lange tijd op zoek naar een andere woning, maar Havensteder stelde dat er geen huurovereenkomst tot stand was gekomen omdat de eiser niet voldeed aan de voorwaarden. Tijdens de mondelinge behandeling op 8 september 2023 werd duidelijk dat de eiser niet aan de inkomenseisen voldeed, wat door Havensteder werd betwist. De kantonrechter oordeelde dat de eiser onvoldoende spoedeisend belang had bij zijn vordering en dat er geen huurovereenkomst was ontstaan. De vordering van de eiser werd afgewezen en hij werd veroordeeld in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder werden vastgesteld op € 529,-. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10661937 VV EXPL 23-406

datum uitspraak: 25 september 2023

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: [woonplaats],

eiser,

gemachtigde: mr. M. El Idrissi te Rotterdam,

tegen

Stichting Havensteder ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “Havensteder”.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 28 augustus 2023, met producties 1 tot en met 8;
• het antwoord, met producties 1 tot en met 4;
• de e-mail van [eiser] van 7 september 2023, met producties 9 tot en met 11.

1.2.

Op 8 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. [eiser] is daarbij in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. Aan de zijde van Havensteder is verschenen [naam 1], woonconsulent, en [naam 2] (hierna: [naam 2]), verhuurmakelaar, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd.

2. De feiten

2.1.

Tussen Havensteder als verhuurder en [eiser] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan [adres 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Op 25 april 2014 is een urgentieverklaring toegekend aan [eiser].

2.3.

[eiser] heeft via WoonnetRijnmond.nl gereageerd op de huurwoning van Havensteder gelegen aan [adres 2] (hierna: de woning). In de advertentie van de woning is - voor zover thans van belang - het volgende vermeld:

“(…) Voorwaarden bij deze woning

een (…) inkomen vanaf € 34.576,- t/m € 48.625,- per jaar (…)”

2.4.

Bij brief van 8 juli 2023 heeft Havensteder het volgende - voor zover thans van belang - aan [eiser] meegedeeld:

“(…) Via woonnetrijnmond.nl reageerde u op de woning aan [adres 2].

Goed nieuws: u bent de 1e kandidaat.

Graag nodigen wij u daarom uit voor een bezichtiging op vrijdag 14 juli 2023 van 13:45 tot 14:00 uur. (…)

Gegevens van de benedenwoning:

Netto huurprijs per maand : € 794,16

Servicekosten : € 16,15

Bruto huurprijs per maand : € 810,31

(…)

Wij kunnen u de woning alleen definitief aanbieden als u aan de voorwaarden voldoet. Deze voorwaarden staan in de bijlage ‘Voorwaarden woningaanbieding’. (…)”

In de “Voorwaarden woningaanbieding” is het volgende - voor zover thans van belang - vermeld:

“(…) Wanneer kunnen wij u de woning niet verhuren?

(…)

• Als uw gezamenlijke jaarinkomen niet klopt met het minimale en/of maximale inkomen dat in de woningadvertentie staat vermeld. (…);
• Als uw inschrijfgegevens in uw account op WoonnetRijnmond.nl niet kloppen (…).”

2.5.

[eiser] heeft de woning op 14 juli 2023 bezichtigd.

2.6.

Bij e-mail van 17 juli 2023 heeft [naam 2] het volgende - voor zover thans van belang - aan [eiser] meegedeeld:

“(…) De documenten zijn gecontroleerd die u heeft ingeleverd voor de woning [adres 2].

Helaas is de aanvraag niet goed gekeurd. zoals ik in de woning al had doorgegeven voldoet u niet aan de inkomenseis.

Het inkomen wat staat op uw inschrijving is € 39.820,--, dat inkomen komt niet overeen met de ingeleverde stukken.

Ik adviseer u ook om dit inkomen aan te passen, om nogmaals teleurstelling te voorkomen.

(…)”

2.7.

Bij e-mail van 18 juli 2023 heeft [naam 2] het volgende - voor zover thans van belang - aan de gemachtigde van [eiser] meegedeeld:

“(…) Wij moeten een woning passend verhuren, dat wil zeggen dat het inkomen bij de huurprijs moet passen. Daarvoor gebruiken wij de passendheidstabel.

Volgens de gegevens die staan op de inschrijving heeft [naam familie] een inkomen van € 39820,--, na controle van de aangeleverde inkomstenverklaringen 2022 blijkt dat het inkomen niet overeenkomt.

Het inkomen is nl. € 22338,--. De gegevens die op de inschrijving staan zijn dus niet correct. Wanneer deze wel correct waren ingevuld, had [eiser] niet op deze woningen kunnen reageren.

Het inkomen voor deze woning moet liggen tussen de € 34576,-- en € 48625,--

(…)”

3. Het geschil

3.1.

[eiser] eist samengevat:

• Havensteder te bevelen en te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis de woning niet aan andere woningzoekenden aan te bieden, zodat de woning beschikbaar blijft voor [eiser] en Havensteder te bevelen en te veroordelen om de woning aan [eiser] aan te bieden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• Havensteder te veroordelen in de proceskosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser] baseert de eis op het volgende.

Het gehuurde is als gevolg van medische problematiek ongeschikt voor het huishouden van [eiser]. [eiser] is daarom al sinds 2014 op zoek naar een andere woning aan de hand van de toegekende urgentieverklaring. [eiser] heeft het aanbod van Havensteder van 8 juli 2023 met betrekking tot de woning direct aanvaard. Hierdoor is een overeenkomst tot stand gekomen tussen partijen. Het klopt dat het inkomen van [eiser] lager is dan het minimaal vereiste inkomen voor de woning. Het is echter niet aan [eiser] te wijten dat er een verkeerd inkomen op WoonnetRijnmond vermeld stond. Havensteder is dan ook gehouden om de woning aan [eiser] aan te bieden.

3.3.

Havensteder is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.

[eiser] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vordering. Ook leent de vordering van [eiser] zich niet voor toewijzing in kort geding. Verder is het vonnis niet uitvoerbaar, omdat Havensteder de woning al sinds 21 juli 2023 aan een andere huurder verhuurt.

Voor zover aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering wordt toegekomen, stelt Havensteder zich op het standpunt dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen met betrekking tot de woning. De brief van 8 juli 2023 is geen aanbod van Havensteder aan [eiser] om de woning te huren. [eiser] werd uitgenodigd om de woning te bezichtigen. [eiser] voldoet niet aan de geldende “Voorwaarden woningaanbieding”. Op WoonnetRijnmond heeft [eiser] een gezamenlijk inkomen van € 39.820,- per jaar opgegeven, terwijl het inkomen € 22.338,- per jaar bedraagt. Uit de advertentie van de woning blijkt dat het gezamenlijk inkomen tussen € 34.575,- en € 48.625,- per jaar moet liggen om de huurprijs van € 794,16 per maand te kunnen dragen. [eiser] komt dan ook niet in aanmerking voor de woning.

4. De beoordeling

geen spoedeisend belang

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Havensteder als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

4.2.

Havensteder heeft betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van zijn vordering. De gestelde lichamelijke klachten van de partner van [eiser] die een spoedige verhuizing noodzakelijk maken, zijn niet onderbouwd en de urgentieverklaring is al negen jaar oud, aldus Havensteder. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] tegenover dit verweer het spoedeisend belang onvoldoende aannemelijk gemaakt. Reeds hierop strandt de vordering.

geen huurovereenkomst met betrekking tot de woning

4.3.

Ook indien het spoedeisend belang wel voldoende aannemelijk was gemaakt, was de vordering afgewezen. Voorop gesteld wordt dat Havensteder in haar brief van 8 juli 2023 de woning onder voorwaarden aan [eiser] heeft aangeboden. In deze brief is uitdrukkelijk vermeld dat de woning alleen definitief aan [eiser] kan worden aangeboden indien hij aan de “Voorwaarden woningaanbieding” voldoet die bij de brief zijn gevoegd. Tussen partijen is niet in geschil dat op het moment dat [eiser] op de woning reageerde zijn gezamenlijke jaarinkomen niet correct was vermeld op WoonnetRijnmond en dat het werkelijke inkomen onvoldoende is om in aanmerking te komen voor de woning. Dit betekent dat [eiser] niet aan de voorwaarden voldoet en dat, zo wordt voorshands geoordeeld, tussen partijen geen huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [eiser] dat, naar de kantonrechter begrijpt, iemand anders zonder zijn toestemming zijn inkomen op WoonnetRijnmond heeft gewijzigd in een (te hoog) inkomen van € 39.820,- per jaar. [eiser] heeft niet betwist dat hij zelf voor zijn account op WoonnetRijnmond.nl verantwoordelijk is en dat, om toegang te krijgen tot zijn account, zowel een gebruikersnaam als een wachtwoord nodig is. Er zijn vooralsnog geen aanwijzingen dat het inkomen van [eiser] buiten zijn verantwoordelijkheid is aangepast op WoonnetRijnmond.

tot slot

4.4.

Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom ook geen (nadere) bespreking.

proceskosten

4.5.

[eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv).

De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 529,- aan salaris voor de gemachtigde.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.6.

Dit vonnis wordt, voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 529,-;

5.3.

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

764