ECLI:NL:RBROT:2023:8860

• Datum uitspraak: 29 september 2023
• Publicatiedatum: 22 september 2023
• Zaaknummer: 10436845
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.A. Vroom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en dwaling in huurovereenkomst tussen Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V. en gedaagden

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, heeft Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V. een vordering ingesteld tegen gedaagden [gedaagde01] en [gedaagde02] met betrekking tot een huurovereenkomst. De zaak betreft de vraag of de huurovereenkomst kan worden vernietigd op grond van dwaling en of gedaagde [gedaagde01] zich als goed huurder heeft gedragen. De procedure begon met een dagvaarding op 24 maart 2023, gevolgd door een mondelinge behandeling op 8 september 2023.

Woonfonds stelt dat gedaagde [gedaagde01] bij het aangaan van de huurovereenkomst op 15 juli 2022 belangrijke informatie heeft verzwegen, wat zou leiden tot dwaling. De kantonrechter oordeelt echter dat er geen sprake is van dwaling, omdat gedaagde [gedaagde01] zich niet bewust hoefde te zijn van enige misleiding en er geen bewijs is dat hij toestemming voor aangebrachte voorzieningen heeft verzwegen. De kantonrechter concludeert dat de huurovereenkomst niet vernietigbaar is op grond van dwaling.

Daarnaast stelt Woonfonds dat gedaagde [gedaagde01] veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht zonder toestemming, wat zou leiden tot een tekortkoming in de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat gedaagde [gedaagde01] feitelijk pas sinds 15 juli 2022 huurder is en dat de aanpassingen daarvoor zijn gedaan. Er is onvoldoende bewijs dat gedaagde [gedaagde01] zich niet als goed huurder heeft gedragen. De vorderingen van Woonfonds worden afgewezen, en Woonfonds wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10436845 CV EXPL 23-9896

datum uitspraak: 29 september 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V. ,

vestigingsplaats: Amsterdam,

eiseres,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

[gedaagde01] en
[gedaagde02] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.

Eiseres wordt hierna ‘Woonfonds’ genoemd en gedaagden in principe samen ‘ [gedaagde01] ’. Als [gedaagde02] wordt bedoeld blijkt dit uit de tekst.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 24 maart 2023, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de brief met aanvullende bijlagen van Woonfonds van 28 augustus 2023.

1.2.

Op 8 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2. Het geschil

2.1.

Woonfonds is eigenaar van de woning op [adres01] in Rotterdam. Heimstaden is de beheerder. [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn partners. [gedaagde01] werkte bij Heimstaden en heeft als werknemer van Heimstaden de woning op [adres01] kunnen huren. Heimstaden stelt dat [gedaagde01] zich in dat kader zodanig heeft gedragen dat [gedaagde01] op staande voet is ontslagen. [gedaagde01] en [gedaagde02] wonen in de woning met twee kleine kinderen ^[1] .

2.2.

Heimstaden wil niet dat [gedaagde01] de woning houdt terwijl daar, zoals zij schrijft in haar dagvaarding (1.3.), ‘vanwege de omstandigheden van dit geval geen rechtvaardiging voor is’. Woonfonds vordert daarom
primair vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling,
subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden omdat [gedaagde01] tekortschiet in het nakomen van de huurovereenkomst en
meer subsidiair de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt, in alle gevallen met veroordeling tot ontruiming van de woning.

2.3.

[gedaagde01] en [gedaagde02] voeren verweer.

2.4.

Als dit voor de beoordeling van belang is, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee Woonfonds haar vordering en [gedaagde01] en [gedaagde02] hun verweer onderbouwen.

3. De beoordeling

primaire grond (dwaling)

3.1.

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar als [gedaagde01] in verband met wat hij over de dwaling wist of behoorde te weten, Woonfonds in had moeten lichten, aldus artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b Burgerlijk Wetboek. [gedaagde01] noemt dit artikel in 2.13. van zijn conclusie van antwoord en Woonfonds zegt niet dat zij de ‘a-grond’ of de ‘c-grond’ van dat artikel bedoelt.

3.2.

Woonfonds zegt over wat [gedaagde01] bij het aangaan van de huurovereenkomst had moeten zeggen onder 3.3. van haar dagvaarding het volgende:

In het licht van het voorgaande had [gedaagde01] , bij de totstandkoming van de huurovereenkomst op 15 juli 2022, actief moeten spreken waar hij heeft gezwegen. Hij had Heimstaden erop moeten wijzen dat hij tijdens de renovatie door [naam01] enkele prive-voorzieningen had laten aanbrengen zonder toestemming van Heimstaden, en dat hij zijn dienstverband met Heimstaden heeft gebruikt om [naam01] ervan te overtuigen dat hij daartoe bevoegd was. [gedaagde01] had daarnaast moeten begrijpen dat zijn wijze van handelen een ernstige integriteitsschending meebracht die consequenties zou hebben voor zijn dienstverband met Heimstaden en (dus) de bereidheid van Heimstaden om de woning aan hem te verhuren.

3.3.

De kantonrechter ziet de dwaling niet. Feit is weliswaar dat er geen stuk is waarin duidelijk staat dat [gedaagde01] toestemming heeft om zelf aangebrachte voorzieningen aan te brengen in de woning, maar er is wel een aanvraag van [gedaagde01] (bijlage 5 dagvaarding) om in ieder geval een vaste trap naar en een extra radiator op zolder te plaatsen. De door [gedaagde01] als bijlagen 1 en 2 bij zijn conclusie van antwoord overgelegde aantekeningen in het interne communicatiesysteem van Heimstaden ondersteunen daarnaast op zijn minst zijn stelling dat een en ander (de toestemming) ‘achter de schermen’ geregeld is en dat die toestemming een formaliteit was. ‘ [naam02] is hier van op de hoogte, hij moet hier nog voor tekenen’, en ‘Hey [naam03] , koppel jij mij nog even terug wie naast mij deze overeenkomst voor akkoord tekent’. Het zijn geen berichten waaruit blijkt dat toestemming een probleem zou zijn. Daar komt bij dat de e-mail van [naam04] (bijlage 7 dagvaarding)
niet naar [gedaagde01] gestuurd is en, belangrijker nog, uit de e-mail blijkt ook niet dat de toestemming sowieso niet verleend zou worden. [naam04] stelt vragen in die e-mail, over de brandveiligheid, over of van de zolder geen verblijfsgebied gemaakt zou worden en of [gedaagde01] geen financieel voordeel zou krijgen. Er staat echter niet dat Heimstaden in geen geval toestaat wat [gedaagde01] wil en dat dit aan [gedaagde01] moet worden doorgegeven.

3.4.

De huurovereenkomst is op 15 juli 2022 getekend en de oplevering op 22 juli 2022 heeft op het aangaan van de huurovereenkomst, en de eventuele dwaling daarbij, dus geen invloed, maar voor de vraag of [gedaagde01] ‘had moeten spreken waar hij heeft gezwegen’ is het naar het oordeel van de kantonrechter wel van belang dat de woning dus op 22 juli 2022 aan [gedaagde01] (en [gedaagde02] ) is opgeleverd, dat [gedaagde01] nergens geheimzinnig over heeft gedaan, dat in het opleverrapport duidelijk staat wat [gedaagde01] zelf in de woning heeft laten doen en dat daar op dat moment door niemand iets over gezegd is. De kantonrechter komt kortom tot het oordeel dat [gedaagde01] zich van geen kwaad bewust geweest heeft hoeven zijn, dat hij niets heeft verzwegen, laat staan dat hij iets verzwegen heeft waarvan hij had moeten begrijpen dat Woonfonds, als zij dat wist, geen huurovereenkomst met hem aan wilde gaan. Voor vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling is daarom geen aanleiding.

3.5.

Als geoordeeld zou zijn dat wel sprake zou zijn van dwaling, dan had artikel 6:228 lid 2 Burgerlijk Wetboek aan vernietiging van de huurovereenkomst in de weg gestaan. De kantonrechter had dan in de omstandigheden van het geval aanleiding gezien de dwaling voor rekening van Woonfonds te laten. Woonfonds kan namelijk niet goed uitleggen wat voor haar nu precies het probleem is met de woning zoals die er na de aanpassingen uitziet. Als het bijvoorbeeld om de brandveiligheid gaat, kan daar onderzoek naar gedaan worden.

subsidiaire grond (tekortkoming)

3.6.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 7:215 lid 1:

De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

3.7.

Woonfonds stelt dat [gedaagde01] veranderingen in het gehuurde heeft aangebracht zonder dat hij daar toestemming voor had en dat hij een termijn van drie maanden om die veranderingen ongedaan te maken, niet heeft gebruikt. [gedaagde01] gedraagt zich daarmee niet als goed huurder en dat is reden om de huurovereenkomst te ontbinden, aldus Woonfonds.

3.8.

Vast staat dat [gedaagde01] feitelijk pas sinds 15 juli 2022 huurder is. De aanpassingen zijn van voor die datum, toen [gedaagde01] dus nog geen huurder was. Daar komt bij dat het nog maar de vraag is of [gedaagde01] daarvoor inderdaad geen toestemming had. Schriftelijke toestemming is er inderdaad niet, maar, zoals ook overwogen wat de dwaling betreft, [gedaagde01] maakt met de berichten in het interne communicatiesysteem op zijn minst aannemelijk dat er achter de schermen wel over de toestemming is gesproken. Woonfonds stelt daar weinig tot niets tegenover. Een verklaring van [naam02] waarin deze ontkent dat hij, zoals [gedaagde01] zegt, toestemming aan [gedaagde01] gegeven heeft, ontbreekt bijvoorbeeld. [gedaagde01] voert tot slot onder 2.25. van zijn antwoord aan dat zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV-voorzieningen) op zijn vroegst pas bij het einde van de huurovereenkomst verwijderd hoeven te worden. Woonfonds gaat op die stelling niet in.

3.9.

De kantonrechter ziet gelet op het voorgaande geen grond voor het oordeel dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder gedraagt. Van een tekortkoming door [gedaagde01] , en daarmee een reden voor ontbinding, is dus geen sprake. De vordering de huurovereenkomst te ontbinden wordt daarom afgewezen.

3.10.

Wat onder 3.5. is gezegd geldt overigens ook voor de gevorderde ontbinding. Als geoordeeld zou zijn dat [gedaagde01] zich door zijn handelwijze niet als goed huurder gedragen heeft, dan had de kantonrechter in de omstandigheden van het geval aanleiding gezien het beroep van [gedaagde01] op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 2 Burgerlijk Wetboek te honoreren. Woonfonds maakt namelijk onvoldoende duidelijk wat voor haar nu het probleem precies is en als dat niet duidelijk is, valt niet in te zien waarom een gezin met twee kleine kinderen op straat gezet zou moeten worden.

meer subsidiaire grond (opzegging)

3.11

De meer subsidiaire vordering van Woonfonds is niet toewijsbaar. Deze vordering is immers gebaseerd op de stelling dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder gedraagt en zoals al overwogen is daar geen sprake van.

tot slot

3.12.

De vorderingen van Woonfonds zijn niet toewijsbaar. Woonfonds krijgt dus geen gelijk en moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten worden tot vandaag vastgesteld op € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde01] (1 punt voor het opstellen van het antwoord en 1 punt voor het bijwonen van de mondelinge behandeling, waarde per punt

€ 396,00 bij een vordering van onbepaalde waarde maar aansluitend bij een vordering tot

€ 20.000,00). Voor kosten die [gedaagde01] na deze uitspraak maakt moet Woonfonds € 132,00 betalen. Daar kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis door een deurwaarder uitgereikt moet worden (moet worden ‘betekend’). Over deze nakosten hoeft in dit vonnis geen aparte beslissing te worden genomen.

3.13.

Dit vonnis wordt zoals [gedaagde01] vordert wat de proceskostenveroordeling betreft ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, [gedaagde01] in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter wel kan afdwingen dat Woonfonds de proceskostenveroordeling aan hem betaalt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

wijst de vorderingen van Woonfonds af;

4.2.

veroordeelt Woonfonds in de proceskosten, tot vandaag aan de kant van [gedaagde01] vastgesteld op € 792,00;

4.3.

verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.

686

Voetnoten

1. [gedaagde01] vertelde op de zitting van 8 september 2023 dat [gedaagde02] , zelf (uiteraard) niet aanwezig, ieder moment kon bevallen. De kantonrechter gaat er in deze opmerking van uit dat [gedaagde02] inmiddels is bevallen, dat alles goed is gegaan en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] nu dus twee kleine kinderen hebben.