Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10273905 CV EXPL 23-783
datum uitspraak: 25 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Gotthard Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Luchthaven Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam.
De partijen worden hierna ‘Gotthard’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 december 2022, met bijlagen;
- de twee mails van [gedaagde01] van 23 januari 2023, met bijlagen;
- de mail van [gedaagde01] van 8 februari 2023, met een bijlage;
- de akte van [gedaagde01] van 28 juni 2023, met bijlagen;
- de akte van Gotthard van 28 juni 2023, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde01] van 26 juli 2023.
1.2.
Op 24 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen en gemachtigden besproken.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
Gotthard verhuurde tot en met 31 december 2021 een woning aan [gedaagde01] . Per 1 januari 2022 heeft zij de woning verkocht aan Westborg Pensioenen 5 B.V. (hierna: Westborg). [gedaagde01] moest tot 31 december 2021 iedere maand een voorschot op de servicekosten aan Gotthard betalen. Gotthard stelt dat [gedaagde01] € 1.350,80 aan servicekostenvoorschot te weinig heeft betaald, omdat zij in de periode februari tot en met december 2021 steeds € 95,- betaalde in plaats van € 217,80. Zij eist dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om dat alsnog aan haar te betalen, met de buitengerechtelijke kosten van € 338,32, de wettelijke rente en de proceskosten.
2.2.
[gedaagde01] is het hier niet mee eens. Volgens haar hebben partijen al afgerekend tot en met mei 2021 en is zij voor de periode daarna geen hoger voorschot verschuldigd dan € 95,-. Zij eist daarom dat de eisen worden afgewezen en dat Gotthard wordt veroordeeld in de proceskosten.
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] voor de maanden februari tot en met mei 2021 niets meer hoeft te betalen aan Gotthard, maar dat zij voor de maanden juni tot en met december 2021 nog wel € 859,60 moet betalen, met rente. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen en de proceskosten worden gecompenseerd. In dit vonnis licht de kantonrechter dit oordeel toe.
Wat was de werkwijze met betrekking tot de servicekosten?
2.4.
In de huurovereenkomst hebben Gotthard en [gedaagde01] afgesproken dat Gotthard naast de huurprijs iedere maand een voorschot op de servicekosten in rekening brengt (artikel 4 en 6). Na afloop van ieder boekjaar, dat loopt van 1 juni tot en met 31 mei, stuurde Gotthard een afrekening. Daarin berekende ze de daadwerkelijk gemaakte servicekosten en op grond daarvan of [gedaagde01] nog moest bijbetalen, of dat zij juist teveel had betaald.
De afrekening van 2019-2020 is geen onderdeel van de procedure
2.5.
Gotthard heeft in de afrekening voor 1 juni 2019 tot en met 31 mei 2020 berekend dat de servicekosten voor [gedaagde01] dat jaar € 2.580,22 bedroegen en dat zij daarom nog € 1.013,22 moest nabetalen. [gedaagde01] heeft de Huurcommissie gevraagd deze afrekening te beoordelen (artikel 7:260 BW). De Huurcommissie heeft op 21 december 2021 de bezwaren van [gedaagde01] ongegrond verklaard. [gedaagde01] heeft vervolgens in delen (van 7 februari tot en met 31 oktober 2022) het bedrag van € 1.013,22 alsnog betaald. Gotthard heeft in haar akte gesteld dat dit bedrag geen onderdeel uitmaakt van deze procedure. De kantonrechter begrijpt daaruit dat Gotthard ook geen aanspraak maakt op rente en incassokosten, berekend over dit bedrag.
Het voorschot is rechtsgeldig verhoogd naar € 217,80
2.6.
Op basis van de afrekening van 2019-2020 heeft Gotthard het nieuwe maandelijkse voorschotbedrag vastgesteld op € 217,80, ongeveer 1/12e van € 2.580,22. Zij was daartoe bevoegd op grond van de wet en de overeenkomst (artikel 7:261 lid 1b BW en artikel 6 overeenkomst).
[gedaagde01] hoefde het verhoogde voorschot tijdelijk niet te betalen
2.7.
[gedaagde01] hoefde niet direct dit hoge voorschot te betalen, omdat zij de afrekening had voorgelegd aan de Huurcommissie. [gedaagde01] en Gotthard hebben afgesproken dat [gedaagde01] het ‘oude’ voorschot van € 95,- mocht blijven betalen tot de uitspraak van de Huurcommissie. Gotthard schrijft daarover het volgende in een mail aan [gedaagde01] : “
Wij zullen u de nieuwe huurprijs (inclusief de verhoging voor stookkosten van € 122,80 incl.btw) blijven factureren. Echter, zolang er geen uitspraak is van de huurcommissie mag u € 122,80 in mindering brengen op de huurprijs die geldt vanaf 1 februari. Wij zullen u hiervoor dan ook niet aanmanen.” Naar het oordeel van de kantonrechter moet deze afspraak worden gekwalificeerd als een opschorting van de betalingsverplichting. Het voorschot is hiermee dus niet aangepast naar € 95,-, zoals [gedaagde01] lijkt aan te voeren. Gotthard is namelijk ‘gewoon’ het oude voorschot blijven factureren en heeft [gedaagde01] slechts toegestaan om dit tijdelijk nog niet te betalen.
Wij zullen u de nieuwe huurprijs (inclusief de verhoging voor stookkosten van € 122,80 incl.btw) blijven factureren. Echter, zolang er geen uitspraak is van de huurcommissie mag u € 122,80 in mindering brengen op de huurprijs die geldt vanaf 1 februari. Wij zullen u hiervoor dan ook niet aanmanen.” Naar het oordeel van de kantonrechter moet deze afspraak worden gekwalificeerd als een opschorting van de betalingsverplichting. Het voorschot is hiermee dus niet aangepast naar € 95,-, zoals [gedaagde01] lijkt aan te voeren. Gotthard is namelijk ‘gewoon’ het oude voorschot blijven factureren en heeft [gedaagde01] slechts toegestaan om dit tijdelijk nog niet te betalen.
Tot en met mei 2021 is [gedaagde01] niets meer verschuldigd
2.8.
Op 15 oktober 2021, dus nog voor de uitspraak van de Huurcommissie (21 december 2021) heeft Gotthard een eindafrekening opgesteld voor de periode 1 juni 2020 tot en met 31 mei 2021. Zij heeft berekend dat [gedaagde01] over die periode € 1.703,60 verschuldigd is en dat zij daarom recht heeft op een teruggave van € 354,61. Tijdens de zitting heeft Gotthard desgevraagd verklaard dat deze afrekening was gebaseerd op de daadwerkelijk door Gotthard ontvangen voorschotten (en dus niet op het vastgestelde voorschot). Dat betekent dat [gedaagde01] zich terecht op het standpunt stelt dat zij tot en met mei 2021 in ieder geval niets meer verschuldigd is. De eisen van Gotthard die hierop zien worden dus afgewezen.
[gedaagde01] was vanaf 1 juni 2021 nog steeds het voorschot van € 217,80 verschuldigd
2.9.
Gotthard heeft onbetwist gesteld dat zij voor de maanden na mei 2021 ook steeds het voorschot van € 217,80 in rekening is blijven brengen. Dat recht heeft zij. Dat [gedaagde01] bij de eindafrekening 2020-2021 geldt terugkreeg betekent namelijk niet dat daardoor automatisch het voorschot naar beneden wordt bijgesteld. Het is wel gebruikelijk dat verhuurders het voorschotbedrag baseren op de afrekening van het voorgaande jaar, maar er is geen wettelijke of contractuele bepaling die hen daartoe verplicht. Als [gedaagde01] vindt dat het voorschot te hoog is dan had zij de Huurcommissie kunnen vragen om dit bedrag te verlagen (artikel 7:261 lid 3 BW). Dat heeft zij niet gedaan. Uit niets blijkt ook dat partijen een lager voorschot zijn overeengekomen. Dat betekent dat [gedaagde01] voor de maanden vanaf mei 2021 een voorschot van € 217,80 moet betalen. Zij het dat zij deze betaling mocht opschorten tot de uitspraak van de Huurcommissie.
[gedaagde01] moet € 859,60 aan Gotthard betalen
2.10.
Er is geen discussie over dat [gedaagde01] van juni tot en met december 2021 iedere maand € 95,- in plaats van € 217,80 heeft betaald. Dat betekent dat zij nog € 859,60 aan Gotthard moet betalen (7 * € 122,80). De vordering van Gotthard wordt in die zin toegewezen.
2.11.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat de discussie over de vraag welke voorschotten Gotthard heeft doorgestort naar Westborg niet van belang is voor deze procedure. Westborg zal namelijk hoe dan ook rekening moeten houden met de voorschotten die [gedaagde01] aan Gotthard heeft betaald, ongeacht of Gotthard deze heeft doorgestort (artikel 7:226 BW).
[gedaagde01] moet rente betalen vanaf 11 januari 2022
2.12.
[gedaagde01] moet ook rente betalen over dit bedrag, zoals geëist door Gotthard. Volgens Gotthard bedraagt de rente € 58,-. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit bedrag verkeerd is berekend, omdat Gotthard in de dagvaarding ook nog het voorschot voor februari tot en met mei 2021 eiste, terwijl dit niet toewijsbaar is.
2.13.
De rente wordt daarom toegewezen vanaf de dag van verzuim. Dat is naar het oordeel van de rechter 11 januari 2022. [gedaagde01] moest het voorschot namelijk in principe voor de eerste dag van iedere maand betalen, zodat verzuim op die dag van rechtswege intreedt als niet betaald is (artikel 4.3 huurovereenkomst en 6:83 sub a BW). In dit geval is dat anders, omdat de vordering niet opeisbaar was, omdat [gedaagde01] de betaling mocht opschorten (artikel 6:81 BW). Gotthard heeft in een brief van 27 december 2021 echter meegedeeld dat er gezien de uitspraak van de Huurcommissie geen reden meer is om de voorschotten op te schorten. Zij heeft verzocht binnen 14 dagen te betalen. [gedaagde01] heeft dat niet gedaan. Daarmee is het verzuim alsnog van rechtswege ingetreden, waardoor zij vanaf 14 dagen na 27 december 2021 rente verschuldigd is (artikel 6:83 sub a en 6:119 BW).
[gedaagde01] hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen
2.14.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Gotthard heeft namelijk pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde01] de kans heeft gekregen om de openstaande hoofdsom binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief die aan [gedaagde01] is gestuurd staat een te hoge hoofdsom. In de hoofdsom zitten namelijk ook de servicekosten van februari tot en met mei 2021, terwijl die al voor het versturen van die brief afgerekend waren. De brief voldoet dus niet aan de wet.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.15.
De kantonrechter oordeelt dat Gotthard op zichzelf terecht een procedure is gestart tegen [gedaagde01] . Echter heeft zij zowel in de dagvaarding als in de aanmaningen onjuiste en onvolledige informatie opgenomen, met name door het verzwijgen van de afrekening 2020-2021. In die omstandigheid en het feit dat allebei de partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat de partijen geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij voor deze rechtszaak heeft gemaakt.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Gotthard te betalen € 859,60 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 11 januari 2022 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.3.
bepaalt dat beide partijen de eigen proceskosten dragen;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
33394