Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10228968 / CV EXPL 22-37236
datum uitspraak: 14 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[naam01] ,
2. [naam02],
beiden wonende in [woonplaats01] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet te Rotterdam,
tegen
[naam03],
wonende in [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. I.A.M. Schemkes te Amsterdam.
De partijen worden hierna in enkelvoud ‘ [naam01] c.s.’ en ‘ [naam03] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 december 2022, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 1 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [naam02] aanwezig, bijgestaan door de heer [naam04] namens de gemachtigde van [naam01] c.s. Verder was [naam03] aanwezig, vergezeld van haar moeder en bijgestaan door haar gemachtigde.
2.De beoordeling in conventie en in reconventie
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[naam03] huurt sinds 15 mei 2022 van [naam01] c.s. de onzelfstandige woonruimte unit 2 op de eerste verdieping aan de achterzijde van het pand aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in Rotterdam (‘de woonruimte’). De overeengekomen kale huurprijs bedraagt € 345,00 per maand. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 10 oktober 2022 (zaaknummer 514841) beslist dat de maximaal redelijke huurprijs € 283,75 bedraagt op basis van een puntenaantal van de woonruimte van 129 punten. Daarnaast heeft de Huurcommissie in diezelfde uitspraak de huurprijs per 15 mei 2022 tijdelijk verlaagd tot € 113,50 per maand, omdat sprake is van een ernstig gebrek (vocht- en/of schimmelvorming in de douche). [naam01] c.s. kan zich niet vinden in de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens [naam01] c.s. bedraagt het puntenaantal van de woonruimte 137 punten en is de maximaal redelijke huurprijs daardoor € 309,47 per maand. Verder is volgens [naam01] c.s. geen sprake van een ernstig gebrek in de woonruimte dat noopt tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs.
In deze zaak eist [naam01] c.s. na vermindering van zijn eis dan ook dat de kale huurprijs voor de woonruimte met ingang van 15 mei 2022 wordt bepaald op € 309,47 per maand, met veroordeling van [naam03] in de proceskosten (met rente) en de nakosten.
[naam03] is het hier niet mee eens. Zij is van mening dat de Huurcommissie het bij het juiste eind heeft gehad. Daarom eist zij bij wijze van tegeneis dat de kale huurprijs voor de woonruimte met ingang van 15 mei 2022 op € 283,75 wordt bepaald en dat de huurprijs van 15 mei 2022 tot en met 17 september 2022 vanwege een ernstig gebrek wordt verlaagd tot € 113,50 per maand, met veroordeling van [naam01] c.s. in de proceskosten.
2.2.
De kantonrechter bepaalt de kale huurprijs voor de woonruimte met ingang van 15 mei 2022 op € 283,75 per maand en vermindert de huurprijs niet vanwege een (ernstig) gebrek. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 129 punten.
2.3.
De Huurcommissie is naar het oordeel van de kantonrechter terecht uitgegaan van een puntenaantal voor de woonruimte van 129 punten. Dit puntenaantal is tot stand gekomen op basis van verschillende factoren, namelijk de oppervlakte van de woonruimte (die de Huurcommissie zelf heeft opgemeten), de verwarmingsmogelijkheden, de aanwezigheid van een kookgelegenheid, een toilet en een wasgelegenheid en andere kwaliteitsfactoren, zoals een buitenruimte. Het standpunt van [naam01] c.s. dat de Huurcommissie in haar berekening van het puntenaantal voor de woonruimte ten onrechte geen rekening zou hebben gehouden met een gemeenschappelijke buitenruimte van 6 m² volgt de kantonrechter niet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam01] c.s. namelijk erkend dat [naam03] slechts toegang heeft tot een buitenruimte (balkon) van 2,92 m² die zij met één andere bewoner moet delen. Omdat daardoor geen sprake is van een buitenruimte van ten minste 2 m² per bewoner, heeft de Huurcommissie terecht geen punten toegekend aan de buitenruimte. Ook het standpunt van [naam01] c.s. dat de woonruimte een oppervlakte heeft van 20,56 m² en dat de Huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 19,61 m² volgt de kantonrechter niet. De kantonrechter heeft namelijk geen enkel aanknopingspunt dat de meting van de Huurcommissie onjuist is uitgevoerd. [naam01] c.s. heeft in dat verband ook niets concreets aangevoerd. De Huurcommissie is bovendien onpartijdig en zij voert met grote regelmaat metingen van de oppervlakte van woonruimten uit, zodat de kantonrechter ook om die reden van oordeel is dat de meting van de Huurcommissie betrouwbaar is.
2.4.
Bij een puntenaantal van 129 punten hoort een kale huurprijs van € 283,75. De kantonrechter zal de kale huurprijs voor de woonruimte met ingang van 15 mei 2022 daarom bepalen op € 283,75 per maand.
Er is geen sprake van een (ernstig) gebrek dat moet leiden tot huurprijsvermindering.
2.5.
Anders dan de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van een (ernstig) gebrek dat moet leiden tot huurprijsvermindering. Het ging slechts om een kleine natte plek/schimmelplek in één van de drie douches die [naam03] in het pand ter beschikking stonden (en staan) en bovendien heeft [naam03] de douche met de natte plek/schimmelplek gewoon gebruikt. Van verminderd huurgenot is dan ook geen sprake geweest en daarmee bestaat ook geen recht op huurprijsvermindering (zie artikel 7:207 lid 1 BW Pro). Overigens is ook niet gebleken dat [naam03] [naam01] c.s. voorafgaand aan de procedure bij de Huurcommissie van het vermeende gebrek in de douche op de hoogte heeft gesteld, terwijl [naam01] c.s. de natte plek/schimmelplek in de douche een paar dagen na het ontvangen van het door de Huurcommissie opgestelde onderzoeksrapport heeft opgelost. [naam03] heeft weliswaar aangevoerd dat een huisgenoot het vermeende gebrek eerder bij [naam01] c.s. had gemeld, maar dat heeft zij onvoldoende onderbouwd. Bovendien betreft dat dan nog geen melding van haarzelf. Ook om deze reden is geen sprake van verminderd huurgenot waardoor een recht op huurprijsvermindering zou bestaan.
Iedere partij moet de eigen proceskosten betalen.
2.6.
In de omstandigheid dat beide partijen op punten ongelijk hebben gekregen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad.
2.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter:
3.1.
bepaalt dat de kale huurprijs van de onzelfstandige woonruimte unit 2 op de eerste verdieping aan de achterzijde van het pand aan het adres [adres02] ( [postcode01] ) in Rotterdam met ingang van 15 mei 2022 € 283,75 per maand bedraagt;
3.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.3.
compenseert de proceskosten in conventie en in reconventie in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
38671