Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10212150 \ CV EXPL 22-36031
datum uitspraak: 14 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Mooiland,
vestigingsplaats: Ede,
eiseres,
gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. W. Suttorp.
De partijen worden hierna ‘Mooiland’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 november 2022, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief van 7 april 2023 van de zijde van Mooiland, met bijlage;
- de akte houdende aanvulling grondslag van eis, met bijlagen;
- het e-mailbericht van 12 april 2023 van de zijde van [gedaagde01] , met bijlagen;
- het e-mailbericht van 13 april 2023 van de zijde van Mooiland, met bijlagen;
- het e-mailbericht van 14 april 2023 van de zijde van [gedaagde01] , met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de zijde van Mooiland;
- de tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde01] overgelegde producties;
- de akte uitlaten van 1/2 mei 2023 van de zijde van [gedaagde01] ;
- de akte uitlaten van 3 mei 2023 van de zijde van Mooiland;
- de antwoordakte van 1 juni 2023 van de zijde van Mooiland.
1.2.
Op 17 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren van de zijde van Mooiland aanwezig: mevrouw [naam01] en de heer [naam02] , bijgestaan door mr. D. de Waard (gemachtigde). Van de zijde van [gedaagde01] waren aanwezig: [gedaagde01] in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Tussen Mooiland en [gedaagde01] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] in Schiedam (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op grond van de huurovereenkomst moet [gedaagde01] elke maand vooraf de huur aan Mooiland betalen. De huur voor het gehuurde bedraagt op dit moment € 545,53 per maand.
2.3.
In artikel 8 van Pro de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
8.1
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen.
8.2
Huurder is verplicht het gehuurde zelf daadwerkelijk te bewonen en er voortdurend zijn hoofdverblijf te hebben. (…)
8.3
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
(…)”
2.4.
Bij vonnis in kort geding van 5 april 2023, gewezen onder zaaknummer 10310745 VV EXPL 23-48 (hierna: het kortgedingvonnis), heeft de kantonrechter de vordering van Mooiland tot ontruiming van het gehuurde afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Mooiland eist, na eiswijziging bij akte uitlaten van 3 mei 2023, samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 15,14 met rente en de lopende huur vanaf de maand juni 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 272,78 aan buitengerechtelijke kosten;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Mooiland baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft al sinds één maand nadat de huurovereenkomst is aangegaan geen hoofdverblijf in het gehuurde en verhuurt het gehuurde onder of geeft het gehuurde in gebruik aan derden. Daarnaast heeft [gedaagde01] een huurachterstand laten ontstaan. Deze tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde wordt ontruimd.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde01] heeft wel het hoofdverblijf in het gehuurde, verhuurt het gehuurde niet onder en heeft het gehuurde niet volledig aan derden in gebruik gegeven. Daarnaast heeft hij de huurachterstand inmiddels ingelost. De vorderingen van Mooiland moeten worden afgewezen.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Mooiland vordert na eiswijziging alleen nog betaling van € 15,14 aan huurachterstand. [gedaagde01] heeft niet betwist dat dit bedrag aan huurachterstand nog openstaat, zodat de vordering tot betaling van € 15,14 aan huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2023 zal worden toegewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.2.
Mooiland maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Artikel 6:96 lid 6 BW Pro vereist voor toewijzing van deze vordering dat [gedaagde01] door Mooiland kosteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen vanaf de dag na aanmaning, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (hierna: de veertiendagenbrief). De veertiendagenbrief heeft pas werking als deze de schuldenaar ook daadwerkelijk bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW Pro). Het is aan Mooiland om te bewijzen dat [gedaagde01] de veertiendagenbrief heeft ontvangen en aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro is voldaan.
4.3.
[gedaagde01] betwist dat hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen. [gedaagde01] heeft echter zelf een door Mooiland aan [gedaagde01] verstuurde veertiendagenbrief van 18 augustus 2022 als productie overgelegd. De kantonrechter neemt dan ook aan dat [gedaagde01] deze veertiendagenbrief heeft ontvangen. Nu is vast komen te staan dat Mooiland [gedaagde01] met een veertiendagenbrief heeft aangemaand en de brief voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro, is aan bovenvermelde voorwaarden voldaan. De hoogte van de gevorderde vergoeding komt overeen met de daarvoor vastgestelde tarieven, zodat het in deze brief genoemde bedrag van € 200,23 (inclusief btw) zal worden toegewezen.
4.4.
Mooiland stelt dat zij ook op 24 juni 2022 een veertiendagenbrief aan [gedaagde01] heeft verstuurd. Doordat [gedaagde01] de ontvangst hiervan betwist en niet is gebleken dat deze brief per aangetekende post is verzonden, kan niet worden vastgesteld dat deze brief door [gedaagde01] is ontvangen en dus aan het vereiste van artikel 3:37 lid 3 BW Pro is voldaan. De in deze brief aangezegde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen.
Ontbinding en ontruiming op basis van de huurachterstand? Nee
4.5.
De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. Daarom vraagt Mooiland de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.6.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] de huurachterstand bijna - op een bedrag van € 15,14 na - heeft ingelopen. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat deze huurachterstand is ontstaan als gevolg van zijn scheiding. Hij kwam hierdoor in de problemen, had geen werk meer en kon de maandelijkse huur niet meer voldoen. Inmiddels heeft hij de hulp van zijn dochter ingeschakeld. Zij zorgt ervoor dat de huur iedere maand wordt betaald. Zijn dochter woont nu ook bij [gedaagde01] in huis om hem te helpen en ondersteunen. [gedaagde01] heeft nooit eerder een huurachterstand gehad.
4.7.
Gelet op genoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst op basis van een huurachterstand niet gerechtvaardigd is. Hoewel geldt dat de door [gedaagde01] gedane betalingen ter aflossing van de huurachterstand de in het verleden ontstane wanprestatie niet meer kunnen wegnemen, kent de kantonrechter toch gewicht toe aan het feit dat [gedaagde01] de huurachterstand (bijna) heeft ingelopen en naar verwachting volledig zal aflossen. Dit oordeel doet echter niet af aan het feit dat het de verantwoordelijkheid is van [gedaagde01] om er voor zorg te dragen dat de huur iedere maand tijdig en volledig wordt betaald, en dat de resterende huurachterstand zo spoedig mogelijk wordt ingelopen.
4.8.
Gelet op het voorgaande wordt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat sprake is van een huurachterstand afgewezen.
Ontbinding en ontruiming vanwege overtreding van artikel 8.2 en/of 8.3 van de huurvoorwaarden? Nee
4.9.
Mooiland vordert daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat [gedaagde01] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde en/of het gehuurde (tegen betaling) in gebruik heeft gegeven aan derden. Mooiland heeft haar standpunt onderbouwd met een rapportage van bevindingen naar aanleiding van acht huisbezoeken aan het gehuurde door het ‘Toezichthouders interventieteam woonoverlast’ van de gemeente Schiedam (hierna: het rapport). Uit dit rapport volgt dat [gedaagde01] tijdens de huisbezoeken in de periode vanaf 26 augustus 2021 tot en met 21 oktober 2022 zes van de acht keer niet werd aangetroffen in het gehuurde, dat één keer een andere man de deur opendeed die verklaarde in het gehuurde te verblijven en dat één keer een andere man de deur opendeed die verklaarde werkzaamheden uit te voeren in het gehuurde. Daarnaast blijkt uit dit rapport onder andere dat er post werd aangetroffen in de brievenbus met andere namen dan de naam van [gedaagde01] en dat er geen “mannenspullen” in het gehuurde werden aangetroffen. Tot slot bevat het rapport verklaringen van buren tegenover de toezichthouders, waaruit blijkt dat buren steeds wisselende personen in het gehuurde hebben gezien. Dit laatste wordt ondersteund door een tweetal door Mooiland overgelegde verklaringen.
4.10.
[gedaagde01] heeft, onder verwijzing naar zijn verweer in de kortgedingprocedure, tot zijn verweer aangevoerd dat hij wel degelijk hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Hij werkt in de (vroege) ochtend als krantenbezorger en voorheen ook nog in de middag en avond, wat kan verklaren waarom hij niet thuis was bij de huisbezoeken en zijn buren hem zo weinig zien. [gedaagde01] heeft betwist dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd. [gedaagde01] heeft inderdaad andere personen bij zich in het gehuurde laten verblijven, maar [gedaagde01] verbleef dan zelf eveneens in het gehuurde. [gedaagde01] is tijdens het verblijf van derden in het gehuurde slechts een paar weken naar Irak gegaan en hij heeft een paar dagen bij zijn broertje gelogeerd. Alle personen die bij [gedaagde01] verbleven, verbleven hier uit nood. [gedaagde01] heeft inderdaad één verjaardagskaart ontvangen die niet aan hem was geadresseerd, maar aan iemand die bij hem in het gehuurde verbleef. Hieruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde01] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had, aldus [gedaagde01] .
4.11.
[gedaagde01] heeft ter onderbouwing van zijn verweer nog overgelegd (a) verklaringen van de buurman van [gedaagde01] , zijn stiefmoeder, dochter en schoonzoon die verklaren dat [gedaagde01] in het gehuurde woont; (b) brieven van de belastingdienst die zijn verstuurd naar het adres van het gehuurde; (c) bewijs dat [gedaagde01] (weer) is ingeschreven op het adres van het gehuurde; (d) pinbetalingen die zijn dochter heeft gedaan in nabij het gehuurde gelegen winkels; (e) een foto van de aanwezige “mannenspullen” in het gehuurde en (f) salarisspecificaties van zijn baan als krantenbezorger.
4.12.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Onder ‘hoofdverblijf’ wordt verstaan de centrale levensplaats van een persoon, dat wil zeggen de plaats waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke en economische belangen bevindt. Uit hetgeen Mooiland heeft aangevoerd is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde01] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. [gedaagde01] heeft de bevindingen in het rapport over zijn afwezigheid tijdens de huisbezoeken genoegzaam ontzenuwd met zijn uitleg over zijn werkuren en dit onderbouwd met salarisspecificaties. Tegenover de twee verklaringen van omwonenden heeft [gedaagde01] verklaringen in het geding gebracht die zijn verweer dat hij wel degelijk hoofdverblijf in het gehuurde heeft, ondersteunen. Daarnaast heeft hij aan hem gerichte brieven die zijn geadresseerd aan het gehuurde alsmede pinbetalingen van winkels in de nabijheid van het gehuurde overgelegd. De bevindingen in het rapport dat tweemaal andere personen en niet aan [gedaagde01] gerichte post in het gehuurde zijn aangetroffen, zijn naar het oordeel van de kantonrechter, in het licht van wat [gedaagde01] heeft aangevoerd, niet onverenigbaar met het oordeel dat [gedaagde01] wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. De omstandigheid, tot slot, dat tijdens een huisbezoek geen “mannenspullen” zijn aangetroffen en dat het oude adres van [gedaagde01] nog op de salarisspecificaties is vermeld, is onvoldoende om de conclusie te dragen dat [gedaagde01] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (gehad). Van overtreding van artikel 8.2. van de huurvoorwaarden is gelet op het voorgaande geen sprake.
4.13.
Mooiland heeft zich verder beroepen op het bepaalde in artikel 8.3 van de huurvoorwaarden. De kantonrechter stelt voorop dat, anders dan Mooiland stelt, de processtukken onvoldoende aanknopingspunten bieden voor de stelling dat [gedaagde01] het gehuurde heeft onderverhuurd. Wel heeft [gedaagde01] erkend dat hij, zonder daarvoor toestemming van Mooiland te vragen, gedurende een nacht een dakloze man en gedurende vier weken zijn collega [naam03] bij zich heeft laten verblijven, dat hij gedurende enkele weken een vrouw met haar kind in het gehuurde heeft laten verblijven terwijl hij elders logeerde en dat hij tot slot gedurende enkele maanden familie in het gehuurde heeft laten verblijven, terwijl hijzelf in Irak was. Daarmee staat op zichzelf vast dat [gedaagde01] het bepaalde in artikel 8.3 van de huurvoorwaarden heeft overtreden.
4.14.
De kantonrechter acht deze overtreding echter te gering om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij is van belang dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde01] het gehuurde gedurende langere aaneengesloten periodes aan derden in gebruik heeft gegeven, nu het periodes van een nacht tot eenmaal enkele maanden betrof. Daarnaast is van belang dat [gedaagde01] in een aantal gevallen ook zelf in het gehuurde verbleef tijdens het verblijf van derden in het gehuurde, zodat in die gevallen van volledig in gebruik geven geen sprake is geweest. Op dit moment wonen alleen zijn dochter en haar vriend nog bij [gedaagde01] in het gehuurde, maar daar heeft Mooiland geen bezwaar tegen gemaakt. De kantonrechter neemt verder in aanmerking dat niet gebleken is dat [gedaagde01] door het laten inwonen van deze personen overlast heeft veroorzaakt. Tot slot heeft [gedaagde01] onweersproken gesteld dat het gelet op zijn financiële situatie zeer lastig is om een andere woning te vinden, hij verder bij niemand terecht kan en hij heeft toegezegd geen derden meer in het gehuurde te zullen laten verblijven.
4.15.
Gelet op alle omstandigheden van het geval is de conclusie dat het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde01] niet van dusdanig gewicht is dat dat tot ontbinding van de huurovereenkomst zou moeten leiden. Daarbij weegt de kantonrechter nog mee dat Mooiland voorafgaand aan het inschakelen van het interventieteam [gedaagde01] niet heeft gewaarschuwd dat het laten verblijven van derden in het gehuurde in strijd was met de huurvoorwaarden en door haar niet getolereerd zou worden. Het oordeel dat het tekortschieten van [gedaagde01] niet leidt tot ontbinding doet echter niet af aan het feit dat het [gedaagde01] inmiddels duidelijk moet zijn dat hij zonder toestemming van Mooiland geen derden meer (tijdelijk) in het gehuurde mag laten verblijven. Indien blijkt dat hij dat wel doet, moet hij er rekening mee houden dat een vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen.
Conclusie
4.16.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de daarmee samenhangende vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen tot de dag van ontruiming.
Proceskosten
4.17.
De kantonrechter ziet in hetgeen is overwogen aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Mooiland te betalen € 15,14 aan huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2023 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 3 mei 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Mooiland te betalen € 200,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
54214