ECLI:NL:RBROT:2023:6441

• Datum uitspraak: 30 juni 2023
• Publicatiedatum: 20 juli 2023
• Zaaknummer: 10049956 \ CV EXPL 22-24988
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.L. Spierings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken in huurwoning en huurprijsvermindering

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, heeft eiseres, aangeduid als [eiseres01], een geschil met haar verhuurder, Stichting Havensteder, over gebreken in de huurwoning. De huurovereenkomst dateert van 14 augustus 2008 en betreft een woning in Rotterdam. Eiseres heeft sinds 2008 verschillende gebreken aan de woning ervaren en heeft hierover klachten ingediend bij de geschillenadviescommissie. De commissie oordeelde in augustus 2021 dat het geschil ongegrond was, maar eiseres heeft Havensteder in september 2021 gesommeerd om de gebreken te verhelpen. Eiseres vordert in deze procedure herstel van de gebreken, een schadevergoeding van € 5.000, een huurprijsvermindering van 10% en vergoeding van proceskosten.

Tijdens de mondelinge behandeling op 25 januari 2023 zijn beide partijen vertegenwoordigd. Eiseres heeft een aantal gebreken opgesomd, waaronder scheuren in muren, losse elektriciteitsbedrading, en een kapot balkon. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Havensteder niet kan worden veroordeeld tot het opsporen van gebreken, maar wel tot herstel van de gebreken die zijn erkend. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering tot huurprijsvermindering niet kan worden toegewezen, omdat eiseres niet heeft aangetoond dat er sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot.

De kantonrechter heeft uiteindelijk besloten dat Havensteder de loszittende balustrade, de gevaarlijke binnentrap, het kapotte balkon en de kier in de voordeur moet herstellen. De proceskosten worden gecompenseerd, en het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Alle andere vorderingen van eiseres zijn afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10049956 \ CV EXPL 22-24988

datum uitspraak: 30 juni 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. J.P. van Veenendaal,

tegen

Stichting Havensteder ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E. Boot.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 21 juni 2022, met bijlagen;
• het herstelexploot van 21 juli 2022;
• het antwoord, met bijlagen;
• de akte indiening stukken van 7 november 2022 van de zijde van [eiseres01] , met bijlagen;
• de spreekaantekeningen van de zijde van [eiseres01] .

1.2.

Op 25 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiseres01] zelf aanwezig bijgestaan door mr. J.P. van Veenendaal en mr. B.J.J. van Burg (gemachtigden). Namens Havensteder waren aanwezig: de heer [naam01] , bijgestaan door mr. E. Boot (gemachtigde).

1.3.

Na de mondelinge behandeling hebben partijen de zaak een aantal keer laten aanhouden om te bezien of zij samen tot een oplossing konden komen. Op 30 en 31 mei 2023 hebben partijen de kantonrechter laten weten dat zij er samen niet zijn uitgekomen. De kantonrechter heeft de vonnisdatum daarop bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Tussen [eiseres01] als huurder en Havensteder als verhuurder bestaat sinds 14 augustus 2008 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 689,00 per maand.

2.2.

[eiseres01] ervaart sinds 2008 verschillende gebreken aan het gehuurde. Zij heeft daarom een klacht ingediend bij de geschillenadviescommissie. Het geschil is behandeld tijdens een hoorzitting op 3 augustus 2021. Op 16 augustus 2021 heeft de geschillenadviescommissie op het geschil geoordeeld:

“(…)

Overwegingen

• Klager heeft tijdens de zitting niet concreet kunnen maken wat er nog mis is.
• Klager heeft Havensteder nog niet in de gelegenheid gesteld om de gebreken die nog openstaan, te herstellen.
• Wat de stalkende buurman betreft heeft Havensteder aannemelijk gemaakt dat zij alles heeft gedaan wat in haar vermogen om het probleem op te lossen en zelfs meer dan dat.
• Het lijkt erop dat het geschil voortkomt uit een persoonlijk conflict tussen klager en haar buurman.

Conclusie

De commissie vindt, alles overziend, het geschil ongegrond.

(…)”.

2.3.

Bij brief van 22 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres01] Havensteder gesommeerd tot herstel van de gebreken. In deze brief staat, voor zover in deze procedure relevant, het volgende:

“(…)

Cliënte is naar meerdere instanties (de huurcommissie) gestapt om het probleem te doen stoppen. Ook hier is geen oplossing uit voortgekomen.

De volgende problemen bevinden zich in de woning van cliënte:

• Losse elektriciteitsbedrading in de badkamer;
• De badkamer loopt geregeld vol met water waardoor al 3 keer een nieuwe wasmachine gekocht moest worden;
• Ventilatie van de douche werkt nauwelijks tot niet;
• Trapleuning welke niet goed is bevestigd;
• Balustrade welke niet goed is bevestigd;
• Lekkages van omwonenden waardoor de plafonds onder water zijn gaan staan;
• Afbrokkelende muren;
• Het bovenraampje welke zichzelf niet meer afsluit;
• De betreffende deur waar het bovenraampje zich boven bevindt is defect;
• Het keukenblok is kapot achtergelaten;
• Kapotte kraan;
• Bij regenbal ontstaan er plassen onder de tuindeur waardoor he tonmogelijk is het huis te verlaten bij slecht weer;
• De tuindeur en regenpijp zijn defect;
• Het balkon is kapot en zorgt voor zeer gevaarlijke situaties;
• Er zit een scheur in de voordeur;
• Verkeerd geplaatste kozijnen;
• De badkamerdeur sluit niet meer goed, dit is ontstaan na de renovatie;
• Ramen die niet goed sluiten waardoor er tocht en regenval naar binnen komt.

De woning kan, met het oog op de algehele situatie, het achterstallige genot en de overlast zoals cliënte deze ervaart, aan cliënte niet het genot verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. (…)
Cliënte verzoekt u om binnen 14 dagen zorg te dragen voor het traceren en het daadwerkelijk verhelpen van alle gebreken in de woning van cliënte om op die manier te voldoen aan de verplichtingen die u heeft als huurder. Tevens verzoek ik u namens cliënte om binnen zeven dagen na heden zorg te dragen voor het vergoeden van de door cliënte geleden schade wegens gederfd woongenot. Cliënte berekent haar schade op EUR 5.000.

(…)”.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres01] eist samengevat:

• het opsporen en herstellen van de gebreken in het gehuurde;
• Havensteder te veroordelen de door [eiseres01] geleden schade begroot op € 5.000,00 te vergoeden;
• vermindering van de maandelijkse huurprijs met 10%;
• Havensteder te veroordelen in de proceskosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiseres01] baseert de eis op het volgende. [eiseres01] klaagt al sinds 2008 bij Havensteder over gebreken in het gehuurde. De gemachtigde van [eiseres01] heeft Havensteder bij brief van 22 september 2021 verzocht de in deze brief genoemde gebreken binnen veertien dagen na deze brief op te sporen en te verhelpen. Dat is echter nog steeds niet (volledig) gebeurd. [eiseres01] ervaart hierdoor vermindering van haar huurgenot en wil gecompenseerd worden. Ook wil zij dat de gebreken worden opgespoord en hersteld. Tot slot vordert [eiseres01] immateriële schadevergoeding, omdat zij lange tijd met loshangende elektrische bedrading heeft moeten leven, en omdat zij werd gestalkt door haar buurman en Havensteder daar niet afdoende op heeft gereageerd.

3.3.

Havensteder is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Het gedeelte van de vordering dat ziet op opsporing van de gebreken kan niet worden toegewezen omdat Havensteder alleen kan worden veroordeeld tot herstel. Daarnaast betwist Havensteder dat (nog) sprake is van gebreken, en als sprake is van gebreken, wordt het huurgenot van [eiseres01] hierdoor niet substantieel verminderd. De vordering tot huurprijsvermindering moet daarom worden afgewezen.

4. De beoordeling

Juridisch kader

4.1.

Wanneer sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over ten gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

4.2.

Allereerst zal beoordeeld moeten worden of sprake is van één of meerdere gebreken in het gehuurde. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.3.

Het recht op huurprijsvermindering bestaat vervolgens als sprake is van een gebrek dat leidt tot een aantasting van het huurgenot. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding is tot huurprijsvermindering. In deze procedure is in geschil of sprake is van een gebrek, en zo ja, of dit gebrek opgespoord en hersteld moet worden en of dit gesprek aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.

Opsporing van gebreken

4.4.

Havensteder heeft in haar antwoord terecht aangevoerd dat zij op grond van artikel 7:206 lid 1 BW alleen kan worden veroordeeld tot herstel van de gebreken en niet tot het opsporen van gebreken. De vordering tot het opsporen van de gebreken zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van de gestelde gebreken nog wel beoordelen.

Is sprake van een gebrek en zo ja, heeft [eiseres01] recht op huurprijsvermindering?

4.5.

[eiseres01] heeft in de dagvaarding zeventien gebreken of tekortkomingen gesteld die moeten worden hersteld en waarvoor [eiseres01] een huurprijsvermindering vordert. De kantonrechter zal deze gestelde gebreken hierna behandelen en beoordelen of dit gebrek aanleiding geeft voor het toekennen van een huurprijsvermindering.

1. Scheuren in wanden en muren en 2. Afbrokkelende muren

4.6.

[eiseres01] voert allereerst aan dat sprake is van scheuren in wanden en de muren en van afbrokkelende muren. Zij heeft ter onderbouwing verwezen naar foto’s. Op één foto zijn wel scheuren te zien, maar niet duidelijk is waar deze zich precies bevinden en hoe ernstig deze scheurvorming is. Uit de overgelegde foto’s blijkt daarnaast niet dat sprake is van afbrokkelende muren. Gelet op de betwisting van deze gebreken door Havensteder (mede aan de hand van de door [eiseres01] overgelegde foto’s) had het op de weg van [eiseres01] gelegen deze gebreken nader te onderbouwen. Omdat zij dat niet heeft gedaan is niet vast komen te staan dat sprake is van ernstige scheurvorming in de wanden en muren en van afbrokkelende muren. De vordering tot herstel van deze gebreken zal daarom worden afgewezen.

3. Losse elektriciteitsbedrading in de badkamer

4.7.

Partijen zijn het erover eens dat de losse elektriciteitsbedrading in de badkamer twee jaar geleden is verholpen en dat voordat dit probleem was verholpen sprake was van een gebrek. Havensteder betwist echter dat sprake was van substantiële vermindering van het huurgenot, als gevolg waarvan een huurprijsvermindering moet worden toegepast.

Huurprijsvermindering? Nee

4.8.

Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat voor de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:257 lid 3 BW een vervaltermijn van zes maanden geldt. Dit betekent dat de periode waarover een vermindering van de huurprijs in verband met de aanwezige gebreken kan worden verkregen niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Partijen zijn het erover eens dat de onderhavige vordering op 29 juni 2022 is ingesteld, zodat niet eerder dan vanaf 29 december 2021 een huurprijsvermindering kan worden gevorderd. Op dat moment was dit gebrek echter al hersteld. [eiseres01] kan voor dit gebrek daarom geen aanspraak meer maken op huurprijsvermindering.

4. Loszittende balustrade, gevaarlijke binnentrap en 5. Kapot balkon

4.9.

Havensteder betwist niet dat sprake is van een loszittende balustrade, een gevaarlijke binnentrap en een kapot balkon. Tussen partijen staat daarom vast dat sprake is van een gebrek dat moet worden hersteld. De vordering van [eiseres01] tot herstel van deze gebreken zal daarom worden toegewezen.

Huurprijsvermindering? Nee

4.10.

Havensteder voert aan dat [eiseres01] Havensteder nooit de mogelijkheid heeft gegeven tot herstel van deze gebreken. [eiseres01] weigerde de aannemer namelijk het gehuurde binnen te laten. [eiseres01] heeft daarom geen recht op huurprijsvermindering, aldus Havensteder. De kantonrechter volgt Havensteder hierin. [eiseres01] heeft namelijk niet betwist dat zij de aannemer niet heeft binnengelaten tot herstel van de genoemde gebreken. Zij heeft in dit verband aangevoerd dat het vertrouwen in de betreffende aannemer weg was als gevolg van slechte ervaringen in het verleden. Het is echter niet aan de huurder om te bepalen door wie de verhuurder gebreken in de woning laat herstellen. Ter zitting is nog gebleken dat mogelijk sprake is geweest van miscommunicatie (op het moment dat [eiseres01] besmet was met het Covid virus) omtrent het inplannen van een afspraak met de aannemer. De derving van het huurgenot is in deze omstandigheden deels toe te rekenen aan het handelen van [eiseres01] zelf, zodat de kantonrechter geen reden ziet de maandelijkse huurprijs te verminderen.

6. Schade in de badkamer door lekkage

4.11.

[eiseres01] voert aan dat sprake is van schade in de badkamer door een lekkage en voor de badkamer op het laminaat. Uit de producties waar [eiseres01] naar verwijst ter onderbouwing van de lekkage in de badkamer blijkt echter niet dat sprake is van schade door een lekkage. [eiseres01] heeft deze schade, gelet op de betwisting daarvan door Havensteder, ook niet verder onderbouwd zodat niet vast is komen te staan dat sprake is van een gebrek. De vordering tot herstel van de schade als gevolg van de lekkage in de badkamer wordt daarom afgewezen.

4.12.

Dat sprake is van schade op het laminaat blijkt wel uit door [eiseres01] overgelegde foto’s. Door Havensteder is echter betwist dat deze schade het gevolg is van een lekkage, ook heeft Havensteder betwist dat deze schade een gebrek is dat door Havensteder moet worden hersteld. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiseres01] gelegen te onderbouwen dat deze schade het gevolg is van een lekkage en dat Havensteder dit gebrek moet herstellen. Dat heeft zij niet gedaan. De vordering tot herstel van de schade aan het laminaat wordt daarom afgewezen.

7. Kier in de voordeur

4.13.

[eiseres01] voert aan dat er een grote kier in de voordeur zit, waar tocht doorheen naar binnen komt. Uit de foto’s die [eiseres01] van de voordeur heeft overgelegd blijkt dat er inderdaad een kier in de voordeur zit. Havensteder heeft dit niet betwist, maar aangegeven dat de voordeur met deze kier wel kan worden gebruikt. Dat de voordeur kan worden gebruikt betekent naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat geen sprake is van een gebrek. Bovendien heeft Havensteder niet betwist dat het als gevolg van de kier in de voordeur tocht in het gehuurde. Het gehuurde verschaft door het gebrek niet het genot aan [eiseres01] dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Sprake is hierdoor naar het oordeel van de kantonrechter van een gebrek dat door Havensteder moet worden hersteld. Havensteder zal hier dan ook toe worden veroordeeld.

Huurprijsvermindering? Nee

4.14.

Naar het oordeel van de kantonrechter is echter geen sprake van een gebrek als gevolg waarvan [eiseres01]
substantieel verminderd huurgenot ervaart. Het ervaren van tocht in het gehuurde kan vervelend zijn, maar dat is iets anders dan substantieel verminderd huurgenot. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan huurprijsvermindering.

8. Kapotte ventilatie in de badkamer

4.15.

Havensteder betwist dat sprake is van kapotte ventilatie in de badkamer, omdat aan de hand van de door [eiseres01] overgelegde foto’s niet te beoordelen is dat en of de ventilatie in de badkamer kapot is. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiseres01] gelegen dit gebrek nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. De enkele stelling dat dit gebrek een zeer vochtige ruimte tot gevolg heeft waardoor schimmelvorming ontstaat is hiervoor niet voldoende. In deze omstandigheden is niet vast komen te staan dat sprake is van een kapotte ventilatie. De vordering tot herstel van de kapotte ventilatie in de badkamer zal daarom worden afgewezen.

9. Stalking

4.16.

[eiseres01] vordert huurprijsvermindering omdat zij van 9 oktober 2020 tot en met 6 maart 2021 dagelijks is gestalkt door haar buurman. Havensteder heeft hier te weinig tegen gedaan, dit levert een gebrek op, aldus [eiseres01] . Als gevolg van dit gebrek is [eiseres01] aangetast in haar huurgenot. Tussen partijen staat echter vast dat [eiseres01] in ieder geval vanaf 6 maart 2021 niet meer wordt lastiggevallen door haar buurman. Hierdoor valt dit gebrek buiten de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW (zie ook overweging 4.8.). [eiseres01] kan alleen al om die reden dus geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

9. Overige gebreken

4.17.

[eiseres01] voert tot slot nog de volgende gebreken aan:

• nieuwe wasmachine aan moeten schaffen wegens volgelopen badkamer;
• niet sluitend bovenraam;
• kapot keukenblok;
• kapotte kraan;
• defecte tuindeur en regenpijp;
• verkeerd geplaatste kozijnen;
• badkamerdeur sluit niet goed;
• ramen sluiten niet goed;
• deuren blokkeren elkaar.

4.18.

[eiseres01] onderbouwt deze gebreken alleen met verwijzingen naar een brief van haar gemachtigde en correspondentie tussen [eiseres01] en de geschillenadviescommissie. Zij onderbouwt deze stellingen hiermee in feite met een verwijzing naar eerdere stellingen van haar dat deze gebreken aanwezig zijn. Gelet op de betwisting van het bestaan van deze gebreken door Havensteder had het echter op de weg van [eiseres01] gelegen deze gebreken (nader) te onderbouwen door overlegging van foto’s of video’s. Dat heeft [eiseres01] niet gedaan. Niet is hierdoor vast komen te staan dat sprake is van deze (overige) gebreken. De vordering tot herstel van deze gebreken wordt daarom afgewezen.

Immateriële schadevergoeding

4.19.

[eiseres01] vordert een immateriële schadevergoeding van € 5.000,00 voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de loshangende elektriciteit in de badkamer en als gevolg van de stalking door haar buurman. Hiertegen heeft Havensteder onder meer aangevoerd dat zij betwist dat de losse elektriciteitsbedrading in de badkamer en de stalking door de buurman aan haar toerekenbaar zijn en [eiseres01] ook niet in haar persoon is aangetast. Gezien deze betwisting van Havensteder had [eiseres01] haar standpunten nader dienen te concretiseren en onderbouwen. Dit heeft [eiseres01] niet gedaan zodat haar stellingen niet zijn vast komen te staan. De vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 5.000,00 zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.20.

Omdat partijen beide gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.21.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Havensteder om de loszittende balustrade, de gevaarlijke binnentrap, het kapotte balkon en de kier in de voordeur te herstellen;

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

54214