Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/659152 / KG ZA 23-496
Vonnis in kort geding van 18 juli 2023
in de zaak van
[eiseres01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiseres,
advocaat mr. E.B. van den Ouden te Oude-Tonge,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde,
advocaat mr. K. Beumer te Middelharnis.
Partijen worden hierna [eiseres01] en [gedaagde01] genoemd.
1.Waar gaat de zaak over?
1.1.
[eiseres01] vordert in deze procedure [gedaagde01] te veroordelen tot het meewerken aan de verkoop van hun gezamenlijke woning. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen (grotendeels) toe en licht dit als volgt toe.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 15 juni 2023;
- producties 0 tot en met 13 van [eiseres01] ;
- producties 1 tot en met 7 van [gedaagde01] .
2.2.
De mondelinge behandeling vond op 4 juli 2023 plaats.
3.De feiten
3.1.
Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad. Deze relatie is in mei 2022 geëindigd.
3.2.
Partijen zijn samen, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van een woning, staande en gelegen te Middelharnis aan de [adres01] (hierna: de woning). Op de woning rust een hypothecaire geldlening.
3.3.
[gedaagde01] woont sinds 1 juli 2022 alleen in de woning.
3.4.
De woning is in december 2022 getaxeerd voor een waarde van € 400.000,00.
3.5.
Partijen hebben over en weer meerdere voorstellen gedaan ten aanzien van de overname van het aandeel in de woning van [eiseres01] door [gedaagde01] en de door [gedaagde01] aan [eiseres01] te betalen overbedelingsvergoeding.
3.6.
Op 30 juni 2023 ontvangt [gedaagde01] het volgende bericht:
“ [voornaam gedaagde01] ,
BLG wonen heeft je aanvraag, om de hypotheek en het woningeigendom alleen op jou naam voort te zetten, helaas afgewezen.
In het kort vinden ze de hoogte van de lasten die hierna ontstaan niet verantwoord.
Zie ook bijgesloten bericht.
Ik zie ook geen mogelijkheden om de aanvraag elders wel te doen slagen.(..)”
4.Het geschil
4.1.
[eiseres01] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. [gedaagde01] te veroordelen om mee te werken aan de verkoop van de woning, staande en gelegen te Middelharnis aan de [adres01] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, inhoudende dat:
- [gedaagde01] samen met [eiseres01] een makelaar inschakelt die binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis de vraag- en laatprijs bepaalt;
- het onroerend goed binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis te koop zal worden gezet via deze makelaar;
- [gedaagde01] meewerkt aan bezichtiging en van het registergoed en de makelaar hiertoe ook een sleutel ter beschikking zal stellen;
- [gedaagde01] het advies van de makelaar zal opvolgen, ook aangaande de uiteindelijke verkoopprijs;
- [gedaagde01] bij verkoop van de woning de koop- verkoopovereenkomst zal ondertekenen;
- [gedaagde01] na verkoop alle medewerking zal verlenen aan de levering van het onroerend goed via de door de kopers aan te wijzen notaris;
- te bepalen dat [gedaagde01] 24 uur voor de notariële levering van de woning gelegen te Middelharnis aan de [adres01] , aan de nieuwe rechthebbende zal ontruimen en verlaten met de zijnen en het zijne.
Dat alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [gedaagde01] na betekening van dit vonnis geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft met de uitvoering hiervan;
Voor zover [gedaagde01] vervolgens niet binnen een termijn van twee weken een begin heeft gemaakt met het hiervoor gevorderdere:
- te bepalen dat, een door [eiseres01] aan te wijzen makelaar, in opdracht en voor rekening van partijen, zal bemiddelen bij de verkoop van de woning gelegen te Middelharnis aan de [adres01] , dan wel [eiseres01] te machtigen om zelf al datgene te bewerkstelligen dat leidt tot de verkoop van deze woning;
- te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde01] tot het in verkoop geven van de woning bij een door [eiseres01] aan te wijzen makelaar;
- te bepalen dat indien een bod wordt gedaan en de makelaar adviseert dit bod te accepteren, het onderhavige vonnis de toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde01] voor acceptatie van het bod, zal vervangen;
- te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde01] bij het ondertekenen van de koop-/verkoopovereenkomst en bij de daarop volgende ondertekening van de leveringsakte bij een door de koper aan te wijzen notaris;
- te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van een tot levering van voornoemd registergoed staande en gelegen te Middelharnis aan de [adres01] bestemde akte, zulks gelet op het bepaalde in art. 3:17 BW, alsmede art. 3:300 lid 2 BW zulks op vierentwintig uur, doch in elk geval op maximaal twee dagen.
[gedaagde01] te veroordelen in de kosten van de procedure, daaronder begrepen de kosten van de hiervoor geselecteerde en bedoelde makelaarskosten.
4.2.
[eiseres01] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij zo snel mogelijk tot verkoop van de woning wil overgaan. [gedaagde01] kan het onverdeelde aandeel van [eiseres01] in de woning niet overnemen en dat wist [gedaagde01] al veel eerder dan dat hij doet voorkomen.
4.3.
[gedaagde01] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde01] heeft er alles aan gedaan om het aandeel van [eiseres01] in de woning te kunnen overnemen. Hij heeft meerdere voorstellen gedaan om de kwestie onderling te kunnen regelen, maar tot op heden hebben partijen geen overeenstemming bereikt. Kort geleden is pas gebleken dat [gedaagde01] een BKR-notering heeft, waardoor hij de hypotheekschuld niet op zijn naam kan zetten. Ook nu duidelijk is dat de woning moet worden verkocht, kunnen partijen dit onderling regelen.
5.De beoordeling
5.1.
In zaken als de onderhavige geldt tot uitgangspunt dat partijen niet gehouden zijn om in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Dit betekent dat het aandeel van de één in de woning (met de daaraan verbonden hypothecaire verplichting) aan de ander moet worden overgedragen of dat de woning moet worden verkocht aan een derde.
Het spoedeisend belang bij verkoop van de woning
5.2.
Volgens [gedaagde01] heeft [eiseres01] geen spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat zij geen feiten en omstandigheden stelt op grond waarvan de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
5.3.
Partijen zijn in mei 2022 uit elkaar gegaan. [eiseres01] stelt dat zij ten aanzien van de woning niet langer in een feitelijke onverdeeldheid wenst te blijven en niet langer aansprakelijk wenst te worden gehouden voor de hypotheekschuld. [gedaagde01] erkent dat ook hij uit de onverdeeldheid wil geraken en dat een uitspraak in een bodemprocedure – de woning moet worden verkocht – niet anders zal zijn dan de uitspraak in dit kort geding.
Relevant is voorts dat [gedaagde01] kort voor de zitting in dit kort geding stukken (van 30 juni 2023) heeft overgelegd, waaruit blijkt dat hij geen financiering kan krijgen. Volgens de hypotheekadviseur komt dit omdat de maandlasten van [gedaagde01] na de overname niet verantwoord zijn, volgens [gedaagde01] is ook sprake van een BKR-notering. Dit betekent dat [gedaagde01] maandenlang onderhandelingen met [eiseres01] voerde over de overname van haar aandeel in de woning – waarbij meerdere concrete voorstellen zijn gedaan over de hoogte van het uitkoopbedrag –, terwijl hij op dat moment nog helemaal niet wist of hij haar aandeel wel kon overnemen. Om die reden, maar ook gelet op een door [eiseres01] overgelegd dreigend e-mailbericht van [gedaagde01] , acht de voorzieningenrechter het vermoeden en de vrees van [eiseres01] dat [gedaagde01] het beëindigen van de onverdeeldheid (opnieuw) wil(de) uitstellen althans dat aan zijn (vlotte) medewerking moet worden getwijfeld, voorstelbaar. Dit alles leidt tot het oordeel dat [eiseres01] niet kan worden tegengeworpen dat zij, nadat vast was komen staan dat [gedaagde01] geen financiering kan krijgen voor overname van het aandeel van [eiseres01] , weigerde om dit kort geding in te trekken. In de gegeven situatie kan de uitkomst niet anders zijn dan dat de woning moet worden verkocht en [eiseres01] daar een spoedeisend belang bij heeft.
5.4.
De vordering onder a wordt als volgt toegewezen. [gedaagde01] wordt veroordeeld tot het meewerken aan de verkoop en levering van de woning aan een derde binnen één week na betekening van dit vonnis. [gedaagde01] wordt ook veroordeeld tot het houden aan de adviezen van de makelaar met betrekking tot de verkoop van de woning en het toelaten van bezichtigingen, zoals in de beslissing wordt vermeld. [gedaagde01] begint de vordering onder a laatste gedachtestreepje met de woorden ‘te bepalen dat’. Dit is een declaratoire vordering die zich niet leent voor toewijzing in kort geding. De voorzieningenrechter begrijpt de vordering echter aldus dat [gedaagde01] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Die vordering wordt toegewezen, zoals in de beslissing wordt vermeld.
5.5.
Het gevorderde onder b wordt in die zin worden toegewezen dat wordt bepaald dat wanneer [gedaagde01] de vereiste medewerking niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagde01] om de woning in de verkoop te zetten, voor het accepteren van het bod op de woning, in de koopovereenkomst en in de notariële akte van levering van de woning aan een derde. Ter verduidelijking wordt de termijn van twee weken herhaald in 6.3. tot en met 6.6. van de beslissing. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat de gevorderde reële executie wordt toegewezen. Bij een dwangsom heeft [gedaagde01] dan geen belang.
De (proces)kosten
5.6.
Omdat partijen ex-partners zijn, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.7.
De vordering tot betaling van de volledige makelaarskosten door [gedaagde01] wordt afgewezen, omdat deze onbepaalbaar is. Onbekend is immers nog hoeveel de makelaarskosten bedragen. Bovendien is het gebruikelijk dat partijen deze kosten samen, ieder voor de helft, dragen.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde01] binnen één (1) week na betekening van dit vonnis, tot medewerking aan de verkoop en levering van de woning aan de [adres01] te Middelharnis aan een derde;
6.2.
veroordeelt [gedaagde01] :
om binnen twee (2) weken na betekening van dit vonnis, samen met [eiseres01] een makelaar in te schakelen die de vraag- en laatprijs bepaalt;
om binnen vier (4) weken na betekening van dit vonnis, de woning te koop te zetten bij de onder a. genoemde makelaar;
tot het meewerken aan de bezichtigingen van de woning en het ter beschikking stellen van de sleutel aan de makelaar;
tot het opvolgen van adviezen van de makelaar;
tot het opvolgen van adviezen van de makelaar ten aanzien van de verkoopprijs;
tot het ondertekenen van de verkoopovereenkomst van de woning;
het verlenen van alle medewerking aan de levering van de woning bij de door de koper(s) aan te wijzen notaris;
de woning 24 uur voor de levering bij de notaris te verlaten en te ontruimen met de zijnen en het zijne.
6.3.
machtigt [eiseres01] , indien [gedaagde01] (binnen twee weken) na betekening van dit vonnis niet aan de in 6.2 aanhef en onder a en b uitgesproken veroordeling voldoet, tot verkoop van de woning,
6.4.
bepaalt dat, indien [gedaagde01] (binnen twee weken) na betekening van dit vonnis niet aan de in 6.2 aanhef en onder a en b, uitgesproken veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde01] tot het in de verkoop geven van de woning bij een door [eiseres01] aan te wijzen makelaar,
6.5.
bepaalt dat, indien een bod wordt gedaan en de makelaar adviseert dit bod te accepteren en [gedaagde01] (binnen twee weken) na betekening van dit vonnis niet aan de in 6.2 aanhef en onder e uitgesproken veroordeling voldoet, dit vonnis de toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde01] voor acceptatie van het bod, zal vervangen,
6.6.
bepaalt dat, indien [gedaagde01] (binnen twee weken) na betekening van dit vonnis niet aan de in 6.2 aanhef en onder f en g uitgesproken veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde01] bij het ondertekenen van de koop-/verkoopovereenkomst en bij de daarop volgende ondertekening van de leveringsakte bij een door de koper aan te wijzen notaris,
6.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.3608/2009