ECLI:NL:RBROT:2023:5827

• Datum uitspraak: 30 juni 2023
• Publicatiedatum: 5 juli 2023
• Zaaknummer: 10162241 CV EXPL 22-32758
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.L. Spierings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over gebreken na renovatiewerkzaamheden door verhuurder met voorgenomen benoeming deskundige

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen een huurder, aangeduid als [eiser01], en de verhuurder, Stichting Havensteder, over diverse gebreken die de huurder stelt te ondervinden na renovatiewerkzaamheden aan de woning. De renovatie vond plaats van november 2021 tot maart 2022, en de huurder heeft na de werkzaamheden verschillende gebreken geconstateerd die volgens hem voor rekening van de verhuurder komen. De huurder heeft een aantal vorderingen ingesteld, waaronder herstel van de gebreken, schadevergoeding en huurprijsvermindering. De verhuurder betwist de gebreken en stelt dat een deel van de klachten al is opgelost.

Tijdens de mondelinge behandeling op 24 mei 2023 zijn beide partijen, bijgestaan door hun gemachtigden, aanwezig geweest. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er een aantal gebreken zijn die nader onderzoek vereisen. De huurder heeft een expertiserapport overgelegd waaruit blijkt dat bij 30 van de 39 onderzochte punten sprake is van terechte klachten. De verhuurder heeft echter ook een eigen rapport overgelegd waaruit blijkt dat niet alle gebreken als zodanig kunnen worden aangemerkt.

De kantonrechter heeft besloten om een deskundigenbericht te gelasten om de gestelde gebreken te beoordelen. Dit betreft onder andere de gevelventilatie, vochtproblematiek, klemmen van deuren en de staat van de dakpannen. De partijen zijn uitgenodigd om zich uit te laten over de benoeming van de deskundige en de vragen die aan deze deskundige voorgelegd moeten worden. De kosten van het deskundigenonderzoek zullen voorlopig ten laste van de huurder komen, aangezien hij de bewijslast heeft voor de door hem gestelde gebreken. De zaak is aangehouden voor verdere beslissingen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10162241 CV EXPL 22-32758

datum uitspraak: 30 juni 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiser,

gemachtigde: mr. F. Hilbrands namens D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand verzekeringmaatschappij N.V. te Groningen,

tegen

STICHTING HAVENSTEDER ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 12 oktober 2022, met bijlagen 1 tot en met 19;
• het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 5
• de e-mail van 15 mei 2023 van mr. Remmelts, met aanvullende bijlage 6;
• de e-mail van 17 mei 2023 van mr. Hilbrands, met aanvullende bijlagen 19 tot en met 25;
• de brief van 19 mei 2023 van mr. Hilbrands, met een akte houdende wijziging van eis;
• de e-mail van 23 mei 2023 van mr. Hilbrands, met aanvullende bijlage 26;
• de spreekaantekeningen van de zijde van [eiser01] .

1.2.

Op 24 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] , met zijn vrouw [naam01] en zijn zoon [naam02] , bijgestaan door mr. Hilbrands. Namens Havensteder waren aanwezig [naam03] en [naam04] , bijgestaan door mr. Remmelts.

2.. De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Door Havensteder zijn in de door haar aan [eiser01] verhuurde woning aan [adres01] te [plaats01] van november 2021 tot en met maart 2022 renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. [eiser01] stelt dat nog altijd sprake is van diverse opleverpunten en gebreken die voor rekening en risico van Havensteder komen. Dit wordt door Havensteder betwist.

Wat eist [eiser01] ?

2.2.

[eiser01] eist – na eiswijziging – samengevat het volgende:

• Havensteder te veroordelen tot herstel van de gebreken, alsmede tot herstel van de beschadigde en niet goed afgestelde vlizotrap, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag;
• Havensteder te veroordelen aan hem te betalen € 6.463,63 aan gemaakte en nog te maken kosten voor herstel van de schades, met rente;
• voor recht te verklaren dat de woning vanwege de gebreken vanaf 11 april 2022 tot 19 april 2023 geen huurwaarde had en de huurtermijnen op nihil te stellen en vanaf 19 april 2023 totdat de gebreken hersteld zijn een huurprijsvermindering tot 30% toe te passen;
• Havensteder te veroordelen tot terugbetaling van de teveel door [eiser01] betaalde huur vanaf 11 april 2022;
• Havensteder te veroordelen tot betaling van € 25,00 per dag aan [eiser01] van 1 maart 2022 tot 19 april 2023;
• Havensteder te veroordelen tot betaling van € 4.053,50 aan expertisekosten aan [eiser01] ;
• met veroordeling van Havensteder in de proceskosten, met rente en nakosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

2.3.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van diverse gebreken, verwijst [eiser01] naar het in opdracht van hem uitgebrachte expertiserapport van 5 augustus 2022 van [bedrijf01] . Uit dit rapport volgt dat bij 30 van de 39 door [bedrijf01] onderzochte punten sprake is van terechte en/of nog niet opgeloste klachten of schadeposten. Ook blijkt uit dit rapport dat de gemaakte en nog te maken kosten voor herstel van de schades op € 6.463,63 zijn begroot. Per brief van 29 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eiser01] Havensteder in gebreke gesteld voor de op dat moment aanwezige gebreken en schadeposten. Volgens [eiser01] zijn, ondanks diverse sommaties daartoe, de gebreken niet (voldoende) hersteld door Havensteder. Een aantal gebreken zijn zodanig ernstig dat [eiser01] van 1 maart 2022 tot 19 april 2023 niet in de woning kon verblijven. Omdat [eiser01] geen, dan wel verminderd woongenot heeft (gehad), heeft hij recht op een huurprijsvermindering van 100% over de periode van 11 april 2022 tot 19 april 2023 en op een huurprijsvermindering tot 30% vanaf 19 april 2023 totdat de gebreken hersteld zijn. Het teveel betaalde bedrag aan huur dient Havensteder aan [eiser01] terug te betalen. Ook is Havensteder over de periode van 1 maart 2022 tot 19 april 2023 een vergoeding van € 25,00 per dag verschuldigd vanwege de te late oplevering. Ten slotte moet Havensteder de door [eiser01] gemaakte expertisekosten van € 4.053,50 van [bedrijf01] en de proceskosten betalen.

2.4.

Havensteder concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser01] in de proceskosten. Havensteder voert, met verwijzing naar het in opdracht van haar uitgebrachte expertiserapport van 5 oktober 2022 van [naam05] , samengevat aan dat een deel van de gebreken is opgelost en dat een deel van de gebreken geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. Ten aanzien van de schadevordering van € 6.463,63 voert Havensteder aan dat [eiser01] heeft nagelaten per schadepost aan te geven wat de grondslag van zijn vordering is. Voor een aantal gestelde gebreken heeft [eiser01] al een schadevergoeding van € 675,- ontvangen. Bovendien heeft [eiser01] zelf een deel van de schades opgelost, zodat daar geen kosten voor zijn gemaakt. Volgens Havensteder kan ook geen sprake zijn van een huurprijsvermindering (van 100%). Nergens blijkt uit dat de woning onbewoonbaar is geweest en door [eiser01] is niet concreet toegelicht vanwege welke gebreken hij vermindering van het woongenot heeft ervaren die kunnen leiden tot een (evenredige) huurprijsvermindering. Omdat de woning volgens Havensteder niet onbewoonbaar is geweest en [eiser01] er zelf voor gekozen heeft van 1 maart 2022 tot 19 april 2023 bij de zoon te verblijven, is Havensteder over die periode geen € 25,00 per dag verschuldigd. Ten slotte is artikel 6:92 lid 2 onder b BW geen zelfstandige grondslag voor schadevergoeding, zijn de gevorderde expertisekosten niet onderbouwd en wordt niet voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets.

Moet Havensteder gebreken herstellen?

2.5.

Tussen partijen is allereerst in geschil of de door [eiser01] gestelde gebreken zijn aan te merken als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

2.6.

Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

2.7.

Vooropgesteld wordt dat ten aanzien van de gestelde gebreken 6, 10, 12, 16, 20, 21, 28 en 35 is gebleken dat deze gebreken al zijn hersteld door [eiser01] zelf of door of namens Havensteder. Gelet hierop heeft [eiser01] geen belang meer bij herstel van deze gebreken en hoeven die geen verdere bespreking.

2.8.

Hierna worden de overige door [eiser01] gestelde gebreken afzonderlijk behandeld. Voor de nummering van de gestelde gebreken wordt aansluiting gezocht bij het expertiserapport van [bedrijf01] .

Gebreken 1 tot en met 3: (1) gevelventilatie voorzijde, pad zijde, achterzijde, (2) condens en natte draagbalken in kelderruimte erg vochtig; weinig isolatie en puin in kelder wat vocht aantrekt, en (3) optrekkend vocht in rechter- en linkerhoek woonkamer

2.9.

[eiser01] stelt dat de gevelventilatie niet correct is hersteld door (of namens) Havensteder. De ventilatie is verkeerd geboord en niet op de juiste plaatsen. Daarnaast is de door Havensteder gestelde bak niet aangebracht. De kruipruimte is een grote open ruimte zonder isolatie en er ligt een cementen dekvloer op de houten balken. Bij een regenbui komt zelfs aan de buitenmuur vocht omhoog, aldus [eiser01] . Tijdens de zitting is namens [eiser01] gesteld dat er alleen isolatiekorrels in de hal liggen en niet in het overige gedeelte van de kruipruimte.

2.10.

Havensteder voert aan dat opdracht is gegeven voor het herstel van de gestelde gebreken 1 en 2 en dat gebrek 3 niet aan te merken is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW lid 2 BW. Ter zitting heeft Havensteder aangevoerd dat in de kruipruimte isolatiekorrels liggen, behalve in de hal vanwege de nutsvoorzieningen.

2.11.

Gelet op de betwisting van Havensteder kan op dit moment niet worden vastgesteld of de gevelventilatie al dan niet juist is en of sprake is van vochtproblematiek. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding een deskundigenbericht te gelasten zodat de gestelde gebreken beoordeeld kunnen worden. Voor de verdere beoordeling ten aanzien van het deskundigenbericht wordt verwezen naar hetgeen in 2.33 en verder wordt overwogen.

Gebrek 8: achterdeur en openslaande deuren klemmen en zitten te krap in de sponning

2.12.

[eiser01] stelt dat de deuren nog altijd klemmen.

2.13.

Havensteder voert aan dat tijdens de inspectie van [naam05] niet gebleken is dat er klachten zijn. Volgens Havensteder is er daarom geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

2.14.

Partijen staan op dit punt lijnrecht tegenover elkaar. De kantonrechter is daarom van oordeel dat dit gebrek ook voorgelegd moet worden aan de te benoemen deskundige.

Gebrek 9: langs de deuren aan de buitenzijde, zowel voor als achter, afkitten

2.15.

Volgens [eiser01] komt er water door de kieren heen. Hoewel Havensteder de waterschade gerepareerd heeft, is het opnieuw vochtig.

2.16.

Havensteder stelt zich op het standpunt dat het gebruikelijk is dat bij een woning van deze leeftijd de deurkozijnen niet helemaal goed aansluiten op de muur. Als de kieren worden gevuld met cement, dan gaat het cement scheuren. Kitten is niet mogelijk vanwege de houten kozijnen. Volgens Havensteder heeft de huidige situatie geen nadelige gevolgen voor de isolatie in de spouwmuur en is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

2.17.

Gelet op de tegenstrijdige standpunten van partijen, is de kantonrechter van oordeel dat dit gestelde gebrek aan de deskundige voorgelegd moet worden.

Gebreken 11 en 17: (11) dakpannen zijgevel steken niet over en zijn normale pannen, en (17) dakpannen schuren zijn niet volledig afgewerkt

2.18.

[eiser01] stelt dat zowel op de woning als op de schuren geen (juiste) kantpannen zijn gelegd. Hierdoor kan hemelwater tussen de aansluiting van de dakpannen en de bovenzijde van de gevel komen, met vochtoverlast als gevolg.

2.19.

Havensteder heeft aangevoerd dat dit gestelde gebrek al is opgelost. Volgens Havensteder liggen op de woning en de schuren een ander type kantpannen en moet het aangebrachte folie onder de dakpannen vochtdoorlating voorkomen. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is geen sprake, aldus Havensteder.

2.20.

Gelet op de betwisting van Havensteder kan de kantonrechter niet vaststellen of de stellingen van [eiser01] juist zijn. Deze punten zullen daarom ook aan de deskundige worden voorgelegd.

Gebrek 13: schuurdeuren nog niet geleverd

2.21.

Door [eiser01] is gesteld dat de schuurdeuren nog niet geleverd en geplaatst zijn.

2.22.

Gelet op het onweersproken standpunt van Havensteder dat er andere deuren in de schuur zitten en dat de nieuwe deuren in de week van 12 juni 2023 worden geplaatst, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit betekent dat de vordering tot herstel ten aanzien van gebrek 13 wordt afgewezen.

Gebrek 14: klapraam boven de achterdeur vervangen, is enkel glas

2.23.

[eiser01] stelt dat het klapraam is vervangen voor dubbel glas, maar dat de nieuw geplaatste beugel te lang is er nog vervangen moet worden.

2.24.

Volgens Havensteder is de te lange beugel geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Als oplossing stelt Havensteder voor het rolgordijn iets op te schuiven.

2.25.

Omdat het klapraam van enkel glas is vervangen door dubbel glas, is geen sprake meer van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat voor rekening van Havensteder komt. Anders dan [eiser01] , is de kantonrechter van oordeel dat het vervangen van een beugel geen gebrek is in de zin van het hiervoor genoemde artikel, zodat de vordering tot herstel van gebrek 14 wordt afgewezen.

Gebrek 15: buitenmuur volledig behandelen en schilderen

2.26.

Volgens [eiser01] is de kopgevel aan de buitenzijde gescheurd en zijn ter plaatse van het eerder dichtgezette deur- en raamkozijn ook scheuren. Het repareren van de scheuren en het afwerken van de buitenmuur heeft nog steeds niet plaatsgevonden, waardoor vocht via de muur de woning intrekt. Er is daardoor (vocht)schade in de woonkamer en de slaapkamer. Tijdens de zitting heeft [eiser01] nader toegelicht dat door het stucwerk en het behang de contouren van het dichtgezette deur- en raamkozijn zichtbaar zijn.

2.27.

Havensteder betwist dat [eiser01] in de woning last heeft van vochtdoorslag omdat de buitenmuur nog niet behandeld is. Door [naam05] is de gestelde schade ook niet geconstateerd. Van een gebrek is dan ook geen sprake, aldus Havensteder.

2.28.

Omdat partijen op dit punt lijnrecht tegenover elkaar staan, ziet de kantonrechter aanleiding om dit gestelde gebrek ook voor te leggen aan de te benoemen deskundige.

Gebrek 39: stankklachten in de woning

2.29.

Ter zitting hebben partijen toegelicht dat op 22 mei 2023 een leidingdetectie heeft plaatsgevonden en dat uit dit onderzoek is gebleken dat een scheur in de riolering zit. Havensteder heeft toegezegd dat dit gebrek verholpen zal worden. De vordering tot herstel van dit gebrek ligt daarom op dit moment voor toewijzing gereed. Vanwege de toezegging van Havensteder ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan dit herstel een dwangsom te verbinden.

Vlizotrap

2.30.

[eiser01] stelt dat de vlizotrap is beschadigd en niet goed is afgesteld.

2.31.

Havensteder heeft ter zitting aangevoerd dat zij ervan uitging dat dit gestelde gebrek niet meer aan de orde was. Havensteder is bereid om de vlizotrap te onderzoeken en zo nodig tot herstel over te gaan.

2.32.

Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [eiser01] gelegen om na het uitgebrachte rapport van Topexpertise Havensteder te verzoeken om tot herstel van de vlizotrap over te gaan. Dat heeft zij kennelijk niet gedaan. Tijdens de zitting heeft Havensteder onweersproken gesteld dat zij ervan uitging dat het gestelde gebrek al hersteld was. Dat [eiser01] pas bij vermeerdering van eis in deze procedure dit gestelde gebrek kenbaar heeft gemaakt, brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat Havensteder eerst in de gelegenheid gesteld moet worden om de vlizotrap te onderzoeken en indien nodig tot herstel over te gaan. Dat heeft zij ook toegezegd, zoals weergegeven in 2.31. Gelet hierop kan de vordering tot herstel van de vlizotrap in deze procedure niet worden toegewezen.

Voornemen benoeming deskundige

2.33.

Zoals hiervoor genoemd, is de kantonrechter van oordeel dat ten aanzien van de gestelde gebreken 1, 2, 3, 8, 9, 11, 15 en 17 een deskundigenbericht gelast moet worden. Voorshands is de kantonrechter van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Aan de deskundige zouden in elk geval de volgende vragen kunnen worden voorgelegd:

Ten aanzien van gebreken 1, 2 en 3

1) Voldoet de gevelventilatie zoals die is aangebracht in de woning op de begane grond?

2) Is sprake van vochtproblematiek op de begane grond, dan wel in de kruipruimte?

Ten aanzien van gebrek 8

3) Klemmen de achterdeur en de openslaande deuren en zitten deze deuren te krap in de sponning?

Ten aanzien van gebrek 9

4) Zijn de kieren langs de deur aan de buitenzijde zodanig dat er vocht door naar binnen kan komen, en zo ja, op welke wijze kan dit voorkomen worden?

Ten aanzien van gebreken 11 en 17

5) Voldoen bij de woning en de schuren de kantpannen ter voorkoming van vochtdoorlating?

Ten aanzien van gebrek 15

6) In hoeverre is het nodig dat de buitenmuur van de zijgevel behandeld wordt om vochtdoorslag te voorkomen?

Overig

7) Zijn er verder nog punten die voor de beoordeling van de onderhavige procedure van belang zouden kunnen zijn?

2.34.

Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over het aantal, de deskundigheid en – bij voorkeur eensluidend – over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen zich uitlaten over voornoemde en mogelijk andere aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

2.35.

De kantonrechter is voornemens de kosten van de deskundige ten laste van [eiser01] te brengen, aangezien hij de partij is die de bewijslast heeft van de door hem gestelde gebreken.

2.36.

De kantonrechter geeft partijen in overweging om ter besparing van de (relatief hoge) kosten van een deskundigenonderzoek en de daarmee gemoeide tijd, in plaats van het benoemen van een deskundige gezamenlijk, en eventueel in het bijzijn van [bedrijf02] , op korte termijn ter plaatse de situatie te onderzoeken en te bezien of partijen het eens kunnen worden over gestelde gebreken 1, 2, 3, 8, 9, 11, 15 en 17. Indien partijen het eens zijn over deze bevindingen kunnen zij de rechtbank hierover berichten, in welk geval een deskundigenonderzoek achterwege kan blijven.

2.37.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 23 augustus 2023 te 14.30 uur voor het nemen van een akte door beide partijen, om zich uit te laten zoals in 2.34 tot en met 2.36 hiervoor vermeld;

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

[46009]