Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/657663 / KG ZA 23-401
Vonnis in kort geding van 29 juni 2023
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONKRACHT10,
gevestigd te Zwijndrecht,
eiseres,
advocaat mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
wonende te Zwijndrecht,
gedaagde,
advocaat mr. M. Gümüs te Dordrecht.
Partijen worden hierna Woonkracht10 en [gedaagde01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 mei 2023;
- de 22 producties van Woonkracht10;
- de mondelinge behandeling op 15 juni 2023;
- de pleitnotities van [gedaagde01] , met een productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Woonkracht10 verhuurt met ingang van 11 november 2009 de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) aan [gedaagde01] . Op de huurovereenkomst is het huurreglement van Woonkracht10 van toepassing verklaard.
2.2.
In het huurreglement is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
6.1.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt onder meer verstaan dat huurder de eventuele tot het gehuurde behorende tuin als sier- of moestuin dient te gebruiken en deze niet mag gebruiken voor opslag en/of stalling van caravans, auto’s en andere zaken van welke aard dan ook; (…)”
2.3.
[gedaagde01] houdt in de woning meerdere honden. In het verleden heeft zij wel eens zeven honden gehad, ten tijde van de mondelinge behandeling houdt zij (volgens haar) drie althans (volgens Woonkracht10) vier honden.
2.4.
In ieder geval vanaf september 2020 heeft Woonkracht10 regelmatig meldingen ontvangen van buurtbewoners van [gedaagde01] , met klachten over geluids- en stankoverlast door de honden van [gedaagde01] . Naar aanleiding daarvan hebben er meerdere huisbezoeken aan [gedaagde01] door Woonkracht10 plaatsgevonden, waarbij partijen afspraken hebben gemaakt om de situatie te verbeteren. Van die huisbezoeken heeft Woonkracht10 door middel van brieven en verslagen terugkoppeling gegeven aan [gedaagde01] .
2.5.
Bij brief van 7 april 2023 heeft de advocaat van Woonkracht10 aan de advocaat van [gedaagde01] het volgende meegedeeld:
“In de brief aan uw cliënte, [gedaagde01] , van 14 maart 2023 is aangekondigd dat medewerkers van Woonkracht10 op 4 april 2023 tijdens een huisbezoek kwamen controleren of:
1. de vier honden weg zijn (waardoor er nog drie honden over zouden blijven);
2. de woning schoon is; en
3. de tuin in verzorgde staat is gebracht.
Als uw cliënte aan deze voorwaarden zou voldoen, zou Woonkracht10 geen rechtszaak tegen uw cliënte starten. Uw cliënte heeft deels aan deze voorwaarden voldaan, maar dit heeft niet geleid tot vermindering van de overlast.
Door [naam01] en [naam02] is geconstateerd dat de kamers boven in de woning opgeruimd waren. Ook de woonkamer was opgeruimd en er waren nog drie honden in de woning aanwezig. De penetrante hondengeur hing echter nog wel in de woning. Deze geur was zo indringend, dat het voor [naam01] en [naam02] ondoenlijk was om zonder neuspluggen en mondkapje de woning te betreden. Onder deze omstandigheden kan Woonkracht10 haar medewerkers en/of haar aannemer niet bij uw cliënte in de woning werkzaamheden laten uitvoeren. De (voor- en achter) tuin heeft Woonkracht10 bij deze afspraak niet gecontroleerd, maar dient uiteraard wel in verzorgde staat gebracht te worden.
Ondanks dat uw cliënte heeft voldaan aan het verminderen van het aantal honden, ontvangt Woonkracht10 nog steeds klachten over de drie overgebleven honden. Met andere woorden: het verminderen van het aantal honden heeft er niet in geresulteerd dat de overlast voor de omwonenden is verminderd. Wanneer uw cliënte naar haar werk gaat, zijn de honden alleen thuis. De honden
doen dan hun behoefte in de woning en in de tuin én zij blaffen dan zeer regelmatig. Dit zorgt voor stank- en geluidsoverlast. Dit is onacceptabel voor de omwonenden.
(…)
Doordat uw cliënte overlast aan omwonenden veroorzaakt en zij haar tuin niet onderhoudt, schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Woonkracht10 kan om deze reden de rechter laten bepalen dat alle honden definitief de woning uit moeten en dat uw cliënte in de toekomst geen honden of andere huisdieren meer mag houden. Daarnaast zal zij de rechter dan gelijk laten bepalen dat de voor- en achtertuin in verzorgde staat moeten worden gebracht en gehouden.
Woonkracht10 geeft uw cliënte hierbij een allerlaatste kans om een rechtszaak te voorkomen. Uw cliënte moet hiervoor uiterlijk op 1 mei 2023:
1. álle honden verwijderen en verwijderd houden uit de woning; en
2. de voortuin opruimen en in verzorgde staat brengen. Daarnaast heeft uw cliënte een start gemaakt met de achtertuin, waaronder in ieder geval het weghalen van het grof vuil wordt verstaan.
(…)
Als blijkt dat uw cliënte niet aan bovengenoemde voorwaarden heeft voldaan, zal Woonkracht10 zonder nadere aankondiging bovengenoemde rechtszaak starten.”
2.6.
Op 3 mei 2023 heeft Woonkracht10 weer een bezoek gebracht aan de woning en geconstateerd dat er drie honden in de woning aanwezig waren.
3..Het geschil
3.1.
Woonkracht10 vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde01] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de woning gelegen te [plaats01] aan de [adres01] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonkracht10 zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonkracht10 te stellen;
[gedaagde01] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
Woonkracht10 legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
[gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Haar honden blaffen en janken veel (zowel overdag als ’s nachts), [gedaagde01] laat de honden in de achtertuin en in de woning hun behoeften doen, de woning is rommelig en stinkt naar urinelucht en in haar voor- en achtertuin ligt een hoop afval en opgeslagen spullen. De situatie zorgt (in ieder geval) sinds 2020 voor steeds terugkerende klachten van omwonenden over ernstige geluids- en stankoverlast. Daarnaast wordt de tuin niet gebruikt als siertuin maar als opslagplaats. Daarmee handelt [gedaagde01] in strijd met artikel 7:213 BW en de artikelen 6.1 en 6.3 van het huurreglement. Nu [gedaagde01] weigert een einde aan deze situatie te maken, heeft Woonkracht10, vooruitlopend op de bodemprocedure, een spoedeisend belang bij de ontruiming van de woning door [gedaagde01] .
3.3.
[gedaagde01] concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij betwist dat zij zich niet als een goed huurder gedraagt en Woonkracht10 heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. [gedaagde01] heeft altijd medewerking verleend aan de gemaakte afspraken met Woonkracht10, maar kan nu niet meer doen dan van haar verlangd kan worden. Op verzoek van Woonkracht10 heeft zij de meeste honden weggedaan. Het geluid van haar honden is niet meer dan die van andere honden in de buurt. De stank wordt veroorzaakt door een lekkage in de afvoerleiding naar aanleiding van een renovatie in de woning door Woonkracht10, zes jaar geleden, waardoor afvalwater in de vloer van de woning is gekomen. Woonkracht10 heeft die lekkage nimmer verholpen. De klachten van buurtbewoners kloppen niet en hebben enkel als doel om [gedaagde01] uit de buurt weg te krijgen. [gedaagde01] wordt al jaren gediscrimineerd door buurtbewoners vanwege haar seksuele geaardheid. Zij heeft hiervan meerdere meldingen gedaan bij de politie en Woonkracht10, daar is echter niets mee gedaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Beoordeeld moet worden of [gedaagde01] , door de wijze waarop zij haar honden houdt en de staat van de woning en de tuin, geluids- en stankoverlast veroorzaakt jegens buurtbewoners in zodanige mate dat het gerechtvaardigd is om, vooruitlopend op de bodemprocedure, [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van de woning.
4.2.
Woonkracht10 heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde01] zich niet als een goed huurder gedraagt diverse verslagen overgelegd van huisbezoeken in de periode van november 2020 t/m april 2023, foto’s van de achtertuin van de woning in 2020, meldingen van omwonenden over geluidsoverlast van de honden van [gedaagde01] vanaf januari 2023 en video- en geluidsopnames waarop blaffende en jankende honden (onder andere ’s nachts) te horen zijn.
Uit de verslagen van de huisbezoeken komt naar voren dat Woonkracht10 [gedaagde01] sinds 2020 meerdere keren heeft aangesproken op de geluids- en stankoverlast die de honden van [gedaagde01] veroorzaken. Daarin is een patroon te ontdekken dat Woonkracht10 naar aanleiding van klachten van omwonenden een huisbezoek brengt aan [gedaagde01] , waarbij partijen afspraken maken om de overlast weg te nemen, dat dit aanvankelijk redelijk goed gaat, maar dat na een tijd weer nieuwe klachten over de honden binnenkomen bij Woonkracht10, waarna weer een huisbezoek volgt met nieuwe afspraken, etc. Daarnaast blijkt uit recente (van dit jaar) meldingen van verschillende buurtbewoners dat zij nog steeds zeer regelmatig overlast ervaren.
4.3.
[gedaagde01] heeft de inhoud van de bezoekverslagen alsmede de klachten van omwonenden betwist. Zij heeft ter zitting verklaard dat zij bij Woonkracht10 en de politie meldingen heeft gedaan van discriminatie en bedreiging door omwonenden, dat zij meerdere keren bij Woonkracht10 heeft geklaagd over de lekkage in de woning (als gevolg van de renovatie door Woonkracht10) en dat er een loodgieter in de woning is langs geweest die heeft vastgesteld dat de stank wordt veroorzaakt door de lekkage. [gedaagde01] heeft geen van haar stellingen met stukken onderbouwd. Dit had wel op haar weg gelegen, met name nu Woonkracht10 haar stellingen (die een heel ander beeld schetsen) wel met veel stukken heeft onderbouwd.
4.4.
Bij die stand van zaken heeft Woonkracht10 naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat omwonenden in de afgelopen jaren structureel geluids- en stankoverlast hebben ervaren door de honden van [gedaagde01] , dat Woonkracht10 [gedaagde01] meerdere kansen heeft geboden om die overlast weg te nemen maar dat de overlast er nog steeds is.
4.5.
Daartegenover staat dat Woonkracht10 in de afgelopen jaren tot op zekere hoogte het houden van de honden door [gedaagde01] steeds heeft geduld en pas voor het eerst bij brief van 7 april 2023 [gedaagde01] heeft gesommeerd om alle honden te verwijderen en verwijderd te houden. In die brief kondigt Woonkracht10 aan dat zij, indien [gedaagde01] daar niet toe overgaat, in een te starten rechtszaak zal vorderen dat [gedaagde01] alle honden definitief uit de woning moet verwijderen en in de toekomst geen honden of andere huisdieren mag houden en dat [gedaagde01] de voor- en achtertuin in verzorgde staat moet brengen en houden (zie 2.5.). Nadat Woonkracht10 op 2 mei 2023 vaststelde dat [gedaagde01] haar honden niet had weggedaan, is zij echter, in tegenstelling tot wat zij eerder aankondigde, meteen overgegaan tot het voeren van een kort geding om de woning ontruimd te krijgen. Dit had [gedaagde01] gezien de inhoud van de brief van 7 april 2023 niet hoeven te verwachten.
Daarnaast geldt dat (de advocaat van) Woonkracht10 onbetwist ter zitting heeft verklaard dat zij, gelijktijdig met dit kort geding, een bodemprocedure jegens [gedaagde01] aanhangig heeft gemaakt met als vorderingen: de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van de woning door [gedaagde01] . Voorts gaf Woonkracht10 ter zitting te kennen dat zij kan instemmen met het verwijderen van de honden uit de woning totdat in de bodemprocedure wordt beslist op haar vorderingen.
4.6.
Ervan uitgaande dat de bodemprocedure tussen partijen loopt, is de gevorderde ontruiming op dit moment een te ver gaande maatregel om toe te wijzen. Evident is dat [gedaagde01] groot belang heeft bij behoud van de woning. Het aanbod van sociale huurwoningen, waar de woning onder valt, is schaars en [gedaagde01] heeft aangevoerd nergens anders terecht te kunnen en zeker niet op korte termijn. Verder geldt dat het spoedeisend belang van Woonkracht ligt bij het beëindigen van de door omwonenden ervaren overlast door de honden van [gedaagde01] . Indien de honden niet meer aanwezig zijn in de woning, ligt het in de lijn der verwachting dat de overlast voor de buurtbewoners stopt. Nu in het spoedeisend belang van Woonkracht10 al voldoende wordt voorzien als de honden elders worden ondergebracht, is dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter een passende tussenoplossing in afwachting van de beslissing in de bodemprocedure. In de bodemprocedure zal dan moeten worden beoordeeld in hoeverre er sprake is van de door Woonkracht10 gestelde overlast en of die overlast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Een en ander tegen de achtergrond van de stellingen van [gedaagde01] over de lekkage in de woning (die de oorzaak van de stankoverlast zou zijn) en de discriminatie en/of samenspanning door buurtbewoners (waardoor een deel van de klachten zou worden veroorzaakt en waarvan Woonkracht10 ook al jaren op de hoogte zou zijn). Ter onderbouwing van deze stellingen kan [gedaagde01] dan stukken overleggen in die procedure.
4.7.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde01] wordt veroordeeld tot het verwijderen en verwijderd houden van alle honden uit de woning totdat in de bodemprocedure wordt beslist over de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van de woning. Aan haar wordt daarvoor een termijn verleend van 14 dagen vanaf de datum van dit vonnis. Indien zij zich daar niet aan houdt, dient zij de woning binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.
4.8.
[gedaagde01] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonkracht10 worden begroot op:
- betekening oproeping € 129,14
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.079,00
€ 1.079,00
Totaal € 1.884,14
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om, binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis, alle honden uit de woning te verwijderen en verwijderd te houden totdat in de door Woonkracht10 aanhangig gemaakte bodemprocedure tussen partijen is beslist over de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van de woning;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om, indien zij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, de woning binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonkracht10 zijn, en om de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonkracht10 te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Woonkracht10 tot op heden begroot op € 1.884,14;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2023.
2091 / 1582