Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/5041
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep (RBG), verweerder,
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2022 (de WOZ-beschikking) met aanslagbiljetnummer [nummer] heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 252.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 30 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft
mr. J. Bax namens de gemachtigde van eiser deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 205.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een benedenwoning met op de begane grond een gebruiksoppervlakte van 53 m², met een souterrain met een gebruiksoppervlakte van 53 m² en een tuin van 37 m². Het bouwjaar is 1932.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser stelt dat verweerder de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd.
3.1.
Over de op de zaak betrekking hebbende stukken overweegt de rechtbank als volgt. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders als verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Dat is in de onderhavige zaak niet het geval. Daarnaast geldt dat, als eiser van mening is dat de door verweerder in het taxatieverslag genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van de ambtenaar om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). Verweerder heeft in het verweerschrift opgenomen dat voor het bepalen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak geen bouwtekeningen zijn geraadpleegd. Daarom hoefden deze ook niet te worden overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
De indexering
4. Eiser stelt dat verweerder de wijze van indexering van de verkoopcijfers ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt.
4.1.
De rechtbank overweegt dat verweerder ter zitting afdoende heeft toegelicht waarom vergelijkingsobjecten 2 en 3 niet zijn geïndexeerd. De rechtbank acht het achterwege laten van de indexering van vergelijkingsobjecten die binnen drie maanden van de waardepeildatum zijn verkocht niet onjuist (Hof Den Bosch van 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739, r.o. 4.8). Verder geeft de bij het taxatierapport gevoegde waardematrix (de matrix) voldoende inzicht in de manier waarop voor vergelijkingsobject 1 is geïndexeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatieverslag over van 5 mei 2023 opgemaakt door [naam], met daarbij een overzicht van de geselecteerde verkochte woningen. In dit taxatieverslag is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 getaxeerd op € 252.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de volgende drie vergelijkingsobjecten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaatsnaam 2].
7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningenniveau voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten liggen dicht bij elkaar in dezelfde wijk en zijn van het type benedenwoning met een tuin. De objecten zijn allemaal tussen 1920-1932 gebouwd.
8. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij de gebruiksoppervlakte van 53 m² van het souterrain betwist. Eiser heeft verklaard dat de totale gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak op de website van het WOZ-waardeloket wordt aangeduid met 108 m² tegenover 106 m² in de matrix van verweerder. Daarnaast heeft een souterrain volgens eiser minder waarde dan door verweerder is aangenomen omdat het zich onder straatniveau bevindt. Ter zitting heeft eiser ook verklaard dat er scheuren aan de buitenzijde van de onroerende zaak zitten en dat de isolatie niet voldoet. Het voorgaande maakt dat de factor onderhoud volgens eiser lager had moeten worden vastgesteld. Eiser stelt ten slotte dat de onroerende zaak voor € 252.000,- te koop heeft gestaan, maar niet is verkocht en dat ook daaruit blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van het souterrain van 53m2. Eiser heeft niets ingebracht dat tot het oordeel kan leiden dat het souterrain een (wezenlijk) andere afmeting heeft. Ook in de verkoopadvertentie van de onroerende zaak, opgesteld namens eiser, staat als gebruiksoppervlakte van het souterrain 53m2. Op de website van het WOZ-waardeloket staat weliswaar een andere gebruiksoppervlakte voor het souterrain en de begane grond bij elkaar, 108 m2 in plaats van 106 m2, maar dit verschil is verwaarloosbaar. Daarbij komt dat deze gebruikersoppervlakte 2m2 groter is, wat tot een hogere WOZ-waarde zou leiden. Als de gebruiksoppervlakte van het WOZ-waardeloket correct zou zijn, dan is het dus niet in het nadeel van eiser dat daarvan niet is uitgegaan. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht waarom hij voor wat betreft het souterrain heeft gerekend met een percentage van 70% van de m²-prijs van de begane grond van de onroerende zaak. De rechtbank acht de door verweerder aangehouden inschatting van de waarde van het souterrain reëel. Verweerder heeft immers toegelicht dat het souterrain zich over het gehele oppervlak van het huis uitstrekt en een volwaardige woonlaag betreft, met daarin twee slaapkamers en bergruimtes. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Gelet op het taxatierapport, de matrix en het verklaarde op zitting maakt verweerder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder de factor onderhoud lager had moeten vaststellen. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd met (bijvoorbeeld) foto’s. Daarbij komt dat uit de matrix volgt dat de prijs per m² van de onroerende zaak € 2.694,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 3.064,- voor de vergelijkingsobjecten. Omdat de prijs per m² van de onroerende zaak lager ligt dan de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank mogelijke andere verschillen voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. De rechtbank volgt eiser ook niet in het standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat de onroerende zaak voor € 252.000,- te koop heeft gestaan, maar niet is verkocht. Dit is alleen al niet relevant nu de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 moet worden bepaald en de woning pas nadien te koop heeft gestaan.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).