Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/646470 / HA ZA 22-842
Vonnis van 18 januari 2023
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres in de hoofdzaak,
verweerster in het incident tot tussenkomst,
advocaat mr. L.A. Jager te Den Haag,
tegen
1.
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam01] [huisnummer01] EN [huisnummer02] , [straatnaam02] [huisnummer03] , [huisnummer04] , [huisnummer05] EN [huisnummer06],
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam01] [huisnummer01] EN [huisnummer02] , [straatnaam02] [huisnummer03] , [huisnummer04] , [huisnummer05] EN [huisnummer06],
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident tot tussenkomst,
niet verschenen,
2.
[naam01],
[naam01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident tot tussenkomst,
advocaat mr. J.R. Vermeulen te Rotterdam,
3.
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam02] . [huisnummer07] , [huisnummer08] , [huisnummer09],
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam02] . [huisnummer07] , [huisnummer08] , [huisnummer09],
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident tot tussenkomst,
niet verschenen,
4. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident tot tussenkomst,
advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,
5.
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam02] [huisnummer04] TE [vestigingsplaats01],
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam02] [huisnummer04] TE [vestigingsplaats01],
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident tot tussenkomst,
niet verschenen,
en tegen
1. de vennootschap onder firma
[bakkerij01],
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
2.
[naam02],
[naam02],
wonende te [woonplaats02] ,
3.
[naam03],
[naam03],
wonende te [woonplaats03] ,
verzoekers tot tussenkomst,
advocaat mr. J.R. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen worden hierna de gemeente, de VvE [straatnaam01] / [straatnaam02] , [naam01] , de VvE [adres01] , de gemeente als gedaagde, de VvE [adres02] , [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 13 oktober 2022;
- de akte houdende overlegging producties van de gemeente;
- de conclusie houdende verzoek tot interventie, tevens van eis in interventie van [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] , met productie;
- de conclusie in het incident tot tussenkomst van de gemeente;
- de conclusie van antwoord in het incident tot tussenkomst van [naam01] ;
- de conclusie in het incident tot tussenkomst van de gemeente als gedaagde;
- de conclusie van antwoord van de gemeente als gedaagde;
- de akte tot eiswijziging van de gemeente;
- de conclusie van antwoord van [naam01] ;
- de conclusie van antwoord van [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] ;
- de B16-formulieren waarbij de gemeente, [naam01] , [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] vonnis hebben gevraagd.
1.2.
Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:
- de exploten van 18 oktober 2022, waarbij ter voldoening aan artikel 18 Onteigeningswet (hierna: Ow) de dagvaarding is overbetekend aan:
a. a) [naam04] , [naam05] , [naam06] en [naam07] , allen wonende te Rotterdam, als (mogelijke) huurders (hierna: [naam04] , [naam05] , [naam06] en [naam07] );
b) [naam08] , wonende te Rotterdam, als huurster (hierna: [naam08] );
c) [naam09] , wonende te Rotterdam, als huurster (hierna: [naam09] );
d) [bakkerij01] als huurster en [naam02] en [naam03] als vennoten van [bakkerij01] ;
e) [naam10] , [naam11] en [naam12] (hierna gezamenlijk: [naam12] ), allen wonende te Ouderkerk aan den Amstel, als hypotheekhouders;
- de akte depot stukken met nummer [nummer01] van 17 oktober 2022 van de op die datum ter griffie ontvangen onteigeningsbescheiden;
- de beschikking van deze rechtbank van 31 augustus 2022 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken in het verzoek op grond van artikel 54a Ow van de gemeente, met zaak-rekestnummer 642078 / HA RK 22-758;
- het proces-verbaal van de bij beschikking van 31 augustus 2022 gelaste voorlopige plaatsopneming op 9 november 2022.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij Koninklijk Besluit van 26 april 2022 nr. 2022000948 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 23 mei 2022, nr. 13475, zijn ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Hillesluis” en ten name van de gemeente op grond van de artikelen 77 en 78 Ow (onder meer) ter onteigening aangewezen de onroerende zaken die zijn aangeduid op de grondplantekening die op grond van artikel 78, gelezen in samenhang met artikel 63 Ow, in de gemeente Rotterdam en bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst te Utrecht ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij het besluit behorende lijst.
2.2.
In bovengenoemd KB zijn aangewezen de onroerende zaken, met als kadastrale aanduiding gemeente Rotterdam:
grondplan nr.
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in ha-a-ca
te onteigenen grootte
ha-a-ca
1
V 5574
Terrein
(nieuwbouw wonen)
00.00.06
00.00.06
(6 m²)
2
V 5577
Wonen met bedrijvigheid
00.01.69
(169 m²)
2.3.
De onroerende zaken zijn percelen die behoren tot een gemeenschap van appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW (bekend als de VvE [straatnaam01] / [straatnaam02] ). Tot de gemeenschap van appartementsrechten behoort een gebouw met negen woningen en een bedrijfsruimte.
2.4.
In het KB zijn de appartementsrechten kadastraal aangeduid als gemeente Rotterdam, sectie [sectie01] , complexaanduiding [complexnummer01] , index A2, A3 ((onder)gesplitst in A8 tot en met A10), A4 ((onder)gesplitst in A5 tot en met A7) en A11.
2.4.1.
In het KB is [naam01] aangewezen als eigenaar van de appartementsrechten met index A2 en A11. In de basisregistratie van het Kadaster (hierna: de basisregistratie) staat hij ook als eigenaar vermeld. Het appartementsrecht met index A2 bestaat uit drie door [naam01] verhuurde woningen en het appartementsrecht met index A11 bestaat uit een door [naam01] aan de vennoten van [bakkerij01] verhuurde bedrijfsruimte.
De woning, plaatselijk bekend als [adres03] te (3074 EM) Rotterdam, wordt bewoond door [naam04] , [naam05] , [naam06] en [naam07] .
De woning, plaatselijk bekend als [adres04] te (3074 EM) Rotterdam, is verhuurd aan [naam08] op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
De woning, plaatselijk bekend als [adres05] te (3074 EM) Rotterdam, is verhuurd aan [naam09] op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
De bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als [adres06] te (3074 EM) Rotterdam, is verhuurd aan [bakkerij01] op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst. De vennoten van [bakkerij01] zijn [naam02] en [naam03] .
De appartementsrechten met index A2 en A11 waren ten tijde van de dagvaarding bezwaard met een recht van hypotheek ten gunste van [naam12] .
2.4.2.
In het KB is de gemeente aangewezen als eigenaar van het appartementsrecht met index A3, (onder)gesplitst in A8 tot en met A10. In de basisregistratie van het Kadaster staat zij ook als eigenaar vermeld.
De woningen waarop de appartementsrechten A8 tot en met A10 recht geven, zijn op dit moment niet bewoond of bewoond op basis van kortlopende huur- of gebruikersovereenkomsten.
2.4.3.
In het KB is de gemeente aangewezen als eigenaar van het appartementsrecht met index A4, (onder)gesplitst in A5 tot en met A7. In de basisregistratie van het Kadaster staat zij ook als eigenaar vermeld.
De woningen waarop de appartementsrechten A5 tot en met A7 recht geven, zijn op dit moment niet bewoond of bewoond op basis van kortlopende huur- of gebruikersovereenkomsten.
3.Het incident tot tussenkomst
3.1.
De gemeente, de VvE [straatnaam01] / [straatnaam02] , [naam01] , de VvE [adres01] , de gemeente als gedaagde en de VvE [adres02] zijn niet verschenen of hebben zich niet verzet tegen het verzoek van [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] tot tussenkomst in de onderhavige procedure.
3.2.
Het verzoek tot tussenkomst is niet weersproken, op de wet gegrond en dus voor toewijzing vatbaar. De beslissing over de kosten van dit incident zal de rechtbank aanhouden.
4.De vordering in de hoofdzaak
4.1.
De gemeente vordert, na wijziging van eis, om ten name van haar de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2 genoemde onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) en om ten behoeve van [naam01] , de gemeente als gedaagde en [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] (het voorschot op) de schadeloosstelling te bepalen.
4.2.
De gemeente heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de onroerende zaken tot haar vrije beschikking dienen te komen voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Hillesluis”. Dit plan voorziet in de vernieuwing van de hoek [straatnaam02] / [straatnaam01] , een blok woningen en bedrijfsruimten in de wijk Hillesluis te Rotterdam-Zuid.
5.Het verweer in de hoofdzaak
5.1.
De conclusies van [naam01] en de gemeente als gedaagde strekken tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en tot aanvaarding van de aan hen aangeboden schadeloosstelling.
5.2.
De conclusie van [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] strekt tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en tot verwerping van de aan hen aangeboden schadeloosstelling.
6.De beoordeling in de hoofdzaak
6.1.
Tegen de niet verschenen VvE’s [straatnaam01] / [straatnaam02] , [adres01] en [adres02] is verstek verleend.
6.2.
Nu de bij wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen en [naam01] , de gemeente als gedaagde en [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] zich niet tegen de gevorderde (vervroegde) onteigening hebben verzet, is deze vordering voor toewijzing vatbaar.
6.3.
De gemeente heeft [naam01] een schadeloosstelling van € 880.000,00, een vergoeding van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand van € 11.909,00 inclusief btw en een vergoeding van het betaalde griffierecht (€ 314,00) aangeboden. Omdat [naam01] dit aanbod heeft aanvaard en het aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling en de vergoeding van de gemaakte kosten van juridische en andere deskundige bijstand en het griffierecht voor [naam01] vaststellen op de hiervoor vermelde bedragen.
6.4.
Niet valt uit te sluiten dat de door de rechtbank benoemde deskundigen kosten hebben gemaakt die verband houden met [naam01] . Voor zover de gemeente hierover niet buiten de rechtbank om afspraken met de deskundigen heeft gemaakt, kunnen de deskundigen op de gebruikelijke manier opgave doen van deze kosten, zodat hierover bij eindvonnis een beslissing kan worden genomen.
6.5.
De gemeente heeft aan de gemeente als gedaagde een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat de gemeente als gedaagde geen schade lijdt als gevolg van de onteigening. Omdat de gemeente als gedaagde dit aanbod heeft aanvaard en het aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor de gemeente als gedaagde vaststellen op nihil.
6.6.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat de VvE’s [straatnaam01] / [straatnaam02] , [adres01] en [adres02] geen eigenaar en/of belanghebbende zijn in deze onteigeningsprocedure en geen voor vergoeding in aanmerking komende schade lijden als gevolg van de onteigening. Dit betekent dat voor toepassing van artikel 24 tweede alinea Ow, namelijk dat wanneer een verweerder niet concludeert voor antwoord hij geacht wordt het aanbod (tot schadeloosstelling) te hebben verworpen, geen redelijke grond bestaat. Omdat de gemeente ten aanzien van deze VvE’s geen vorderingen heeft ingesteld, hoeven over de VvE’s ook verder geen beslissingen te worden genomen.
6.7.
De gemeente heeft [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] een schadeloosstelling aangeboden van € 155.000,00 voor alle schaden en kosten, exclusief de kosten van deskundige bijstand en de eventueel te lijden belastingschade.
6.8.
[bakkerij01] , [naam02] en [naam03] hebben het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling verworpen, zodat over de hoogte van het aan hen toe te kennen bedrag aan schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen.
6.9.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met de huurders [naam08] en [naam09] (appartementsrecht A2 (zie 2.4.1)) huurbeëindigingsovereenkomsten heeft gesloten. Deze overeenkomsten houden in dat, zodra de gemeente eigenaar wordt door verwerving of onteigening, de huurovereenkomsten eindigen en [naam08] en [naam09] een vergoeding ontvangen voor de huurbeëindiging. [naam08] en [naam09] zijn in deze procedure (nog) niet tussengekomen en hebben niet voor antwoord geconcludeerd. In beginsel worden zij dan ook geacht het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling te hebben verworpen. Door in dit vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenaar van het appartementsrecht waarvan de door [naam08] en [naam09] gehuurde woningen onderdeel uitmaken. Dit betekent dat op de datum van dit vonnis de huurovereenkomsten eindigen. De rechtbank zal om die reden verstaan dat [naam08] en [naam09] op grond van de tussen hen en de gemeente gesloten huurbeëindigingsovereenkomsten een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging, waardoor zij geen schade (meer) lijden als gevolg van de onteigening. Artikel 24 tweede alinea Ow kan derhalve ten aanzien van deze huurders buiten toepassing blijven.
6.10.
Voor zover de woning die eveneens onderdeel uitmaakt van appartementsrecht A2 is verhuurd aan [naam04] , [naam05] , [naam06] en [naam07] , hebben zij op grond van artikel 42 Ow geen recht op schadeloosstelling in deze onteigeningsprocedure. De (eventuele) huurovereenkomst(en) is/zijn immers na de ter inzagelegging van de onteigeningsstukken (van 6 oktober tot en met 16 november 2021) aangegaan. Afhankelijk van de met [naam01] gemaakte afspraken hebben zij mogelijk wel een vordering op hem als bedoeld in artikel 42 lid 4 Ow.
6.11.
De opneming door de – bij beschikking van deze rechtbank van 31 augustus 2022 (zaak-/rekestnummer 642078 / HA RK 22-758) benoemde – deskundigen heeft plaatsgevonden op 9 november 2022. De rechtbank stelt vast dat de opneming betrekking heeft gehad op het in de dagvaarding ter onteigening aangewezen appartementsrecht A11. De rechtbank heeft op 9 november 2022 onder meer het volgende bepaald over de nederlegging van het deskundigenbericht. Het door de deskundigen uit te brengen voorlopig oordeel zal tevens gelden als een concept deskundigenbericht in de onderhavige dagvaardingsprocedure. De uiterlijke datum voor nederlegging van dat concept is bepaald op 1 februari 2023. Partijen krijgen vervolgens vier weken de gelegenheid om op dit concept te reageren. De datum voor de nederlegging ter griffie van deze rechtbank van het definitieve deskundigenbericht is bepaald op 12 april 2023. De datum en het tijdstip voor het pleidooi inzake de schadeloosstelling zullen door de rechtbank in overleg met partijen en deskundigen nader worden bepaald.
Gelet op de inmiddels ontvangen verhinderdata heeft de rechtbank bepaald dat het pleidooi zal plaatsvinden op 13 september 2023, vanaf 13.00 uur.
6.12.
De rechtbank zal conform de (subsidiaire) vordering van de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] gezamenlijk vaststellen op 100% van de aangeboden schadeloosstelling, zijnde € 155.000,00. Gelet hierop kan het bepalen van zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling achterwege blijven.
In het vervolg van deze procedure kan eventueel nader debat plaatsvinden over de vraag aan welke van deze partijen de schadeloosstelling formeel toekomt.
6.13.
Iedere verdere beslissing in het geschil tussen de gemeente en [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] wordt aangehouden.
7.De beslissing
De rechtbank,
in het incident tot tussenkomst
7.1.
laat [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] toe als tussenkomende partijen;
7.2.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in de hoofdzaak
7.3.
spreekt uit ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Hillesluis” en ten name van de gemeente de vervroegde onteigening, vrij van alle met betrekking tot die zaken bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaken met de kadastrale aanduiding gemeente Rotterdam:
grondplan nr.
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in ha-a-ca
te onteigenen grootte
ha-a-ca
1
V 5574
Terrein
(nieuwbouw wonen)
00.00.06
00.00.06
(6 m²)
2
V 5577
Wonen met bedrijvigheid
00.01.69
(169 m²)
7.4.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [naam01] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 880.000,00, te vermeerderen met een vergoeding van de gemaakte kosten van juridische en andere deskundige bijstand van € 11.909,00 inclusief btw en een vergoeding van het betaalde griffierecht van € 314,00, in totaal € 892.223,00;
7.5.
stelt het bedrag van de schadeloosstelling voor de gemeente als gedaagde vast op nihil;
7.6.
verstaat dat de huurovereenkomsten met [naam08] en [naam09] als huurders van de woningen die onderdeel uitmaken van het in 6.9 vermelde appartementsrecht thans zijn beëindigd en dat zij een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging;
7.7.
stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] gezamenlijk vast op € 155.000,00;
7.8.
bepaalt dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 31 augustus 2022 van deze rechtbank met zaak-/rekestnummer 642078 / HA RK 22-758 benoemde deskundigen tevens zal gelden als een concept deskundigenbericht ter begroting van de schade van [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] in de onderhavige procedure;
7.9.
bepaalt dat het concept deskundigenbericht uiterlijk op 1 februari 2023 ter griffie van deze rechtbank neergelegd dient te worden;
7.10.
bepaalt dat partijen uiterlijk op 1 maart 2023 een schriftelijke reactie op het concept deskundigenbericht mogen geven;
7.11.
bepaalt dat het definitieve deskundigenbericht uiterlijk op 12 april 2023 ter griffie van deze rechtbank neergelegd dient te worden;
7.12.
bepaalt dat de door de rechtbank benoemde deskundigen uiterlijk één week voor het pleidooi schriftelijk opgave doen van de door hen gemaakte kosten en bepaalt dat [bakkerij01] , [naam02] en [naam03] uiterlijk op dezelfde datum schriftelijk opgave doen van de door hen gemaakte kosten van juridische en andere deskundige bijstand;
7.13.
bepaalt dat het pleidooi zal plaatsvinden op 13 september 2023, vanaf 13.00 uur;
7.14.
wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen;
7.15.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P. Blijleven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.
3078/3194