Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/654835 / KG ZA 23-233
Vonnis in kort geding van 18 april 2023
in de zaak van
1..[eiser01] ,
wonende te Rotterdam,
2.
[eiser02],
[eiser02],
wonende te Rotterdam,
eisers,
advocaat mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam,
tegen
HEIJMANS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rosmalen,
gedaagde,
advocaat mr. M. Littooij te Breda.
Partijen worden hierna [eisers] en Heijmans genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 24 maart 2023;
- producties 1 tot en met 13 van [eisers] ;
- producties 1 tot en met 6 van Heijmans;
- de pleitnota van [eisers] ;
- de pleitnota van Heijmans.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 4 april 2023. Toen zijn verschenen [eisers] , mr. De Lugt en mr. Littooij. Namens Heijmans zijn mede verschenen [naam01] , [naam02] en [naam03] .
2..De feiten
2.1.
Heijmans is een bouwonderneming. Zij realiseert op dit moment het nieuw te bouwen (en inmiddels grotendeels gebouwde) project “[naam flatgebouw]”. Dat project bestaat onder meer uit 150 appartementen.
2.2.
Op 8 december 2021 hebben [eisers] en Heijmans een koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: ‘de overeenkomst’) gesloten voor een appartement op de bovenste etage van het complex (hierna: ‘het penthouse’). De totale koop-/aannemingssom bedraagt
€ [bedrag]. Tot de overeenkomst behoren een technische omschrijving en tekeningen. In de technische omschrijving is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
(..)
“DAKAFWERKING HOOFDDAKEN
(..) De drie hoofddaken zijn bereikbaar vanuit het trappenhuis d.m.v. een dakluik.
(..)
TRAPPENHUIZEN
(..) In de bovenste lifthal is een dakluik met vouwtrap aangebracht.(..)”
2.3.
Op de overeenkomst zijn de SWK algemene voorwaarden van 1 januari 2014 (hierna: ‘de algemene voorwaarden’) van toepassing verklaard. Daarin is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
(..)
“Wijzigingen op initiatief van de ondernemer
Artikel 6
De ondernemer is gerechtigd tijdens de (af)bouw die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen,
waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan
waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van het gebouw casu quo het privé-gedeelte;
deze wijzigingen zullen geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten.
De ondernemer zal de wijzigingen, tenzij die van zeer ondergeschikte aard zijn, ten minste veertien
dagen voorafgaand aan de oplevering schriftelijk mededelen aan de verkrijger.(..)”
2.4.
Op 15 februari 2023 hebben de VVE en [eisers] bemerkt dat in twee verschillende delen van het complex een dakluik met vouwtrap is geplaatst voor een voordeur van een appartement. Dat betreft onder meer het appartement van [eisers] De VvE en [eisers] hebben Heijmans verzocht om een passende oplossing.
2.5.
Heijmans heeft op 23 maart 2023 twee voorstellen gedaan om de huidige situatie aan te passen, namelijk door de bestaande vouwtrap 180 graden te draaien of de bestaande vouwtrap te vervangen door een steektrap. Die steektrap kan door degenen die op het dak moeten zijn, worden opgetrokken, zodat de trap niet continu in de gang staat.
2.6.
Het bestuur van de VvE en [eisers] vonden beide opties niet passend en hebben Heijmans verzocht de mogelijkheid te bekijken om de opgang naar het dak vanuit het trappenhuis te realiseren zoals vermeld in de technische omschrijving.
2.7.
De oplevering van het penthouse staat gepland voor begin mei 2023.
3..Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Heijmans te veroordelen tot de verwijdering van de toegang tot het dak voor of nabij de toegangsdeur van het penthouse binnen zeven dagen na dit vonnis, althans uiterlijk voor de oplevering van het penthouse, op verbeurte van een dwangsom van
€ 25.000,00 ineens, en voorts € 5.000,00 per dag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien Heijmans hiermee in gebreke blijft;
€ 25.000,00 ineens, en voorts € 5.000,00 per dag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien Heijmans hiermee in gebreke blijft;
II. Heijmans te veroordelen tot de realisatie van een toegang tot het dak, althans een voorziening waarmee de toegang tot het dak wordt gewaarborgd, en wel zonder dat de belangen van [eisers] met die toegang c.q. voorziening worden beperkt, aldus een toegang tot het dak gelegen in trappenhuis en/of bovenste lifthal, binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis, althans uiterlijk voor de oplevering van het penthouse, op verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 ineens, en voorts
€ 5.000,00 per dag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien Heijmans hiermee in gebreke blijft;
€ 5.000,00 per dag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien Heijmans hiermee in gebreke blijft;
III. Heijmans te veroordelen in de proces- en nakosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de datum van algehele voldoening.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Heijmans in strijd handelt met de overeenkomst doordat Heijmans een luik met trap naar het dak heeft aangebracht voor de toegangsdeur van het penthouse van [eisers] Volgens de technische omschrijving zijn de drie hoofddaken bereikbaar vanuit het trappenhuis door middel van een dakluik en niet vanuit de gang die grenst aan de toegangsdeur tot het penthouse van [eisers] Tevens blijkt uit de technische omschrijving dat in de bovenste lifthal een dakluik met vouwtrap is aangebracht, wat ook niet overeenkomt met de huidige geplaatste trap voor de toegangsdeur van het penthouse. Naast de formele verplichting om het luik en de trap conform de technische omschrijving te plaatsen, handelt Heijmans in strijd met de belangen van [eisers] , omdat de huidige plek een ernstige beperking van het woongenot van [eisers] oplevert.
3.3.
Heijmans bepleit tot afwijzing van de vorderingen en voert als verweer aan dat het dakluik conform de tot de overeenkomst behorende tekening is geplaatst. Voor zover de huidige locatie afwijkt van de technische omschrijving, geeft deze omschrijving zelf niet eenduidig aan waar het luik zou moeten komen. Heijmans beroept zich op artikel 6 van Pro de algemene voorwaarden, waarin is opgenomen dat zij wijzigingen in het bouwplan mag aanbrengen als tijdens het bouwproces blijkt dat dit noodzakelijk is.
4..De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter zal de vorderingen van [eisers] afwijzen. Weliswaar hoefden [eisers] op basis van de overeenkomst niet te verwachten dat er een dakluik met vouwtrap zou zijn gelegen nabij hun voordeur, maar er is onvoldoende reden om Heijmans in kort geding te bevelen het luik te verplaatsen. De gevraagde voorziening is daarvoor te ingrijpend en de belangen van [eisers] rechtvaardigen een dergelijk bevel niet, terwijl het bovendien onzeker is of de bodemrechter uiteindelijk zal oordelen dat het luik verplaatst moet worden. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.2.
De feitelijke situatie laat zich op grond van de tekeningen en foto’s in het dossier en het besprokene op zitting als volgt samenvatten. De voordeur van het penthouse ligt aan een gemeenschappelijke gang. Vanuit de voordeur bezien links geeft die gang toegang tot de lifthal, vanuit de voordeur bezien rechts is er toegang tot een soort balkon. Zowel via de lifthal als via dat balkon is het trappenhuis te bereiken. Het trappenhuis is een belangrijke (vermoedelijk de belangrijkste) vluchtroute voor de bewoners van het penthouse in geval van een calamiteit.
Heijmans heeft een dakluik met vouwtrap aangebracht in het plafond van de gang voor het penthouse. Daarmee wordt toegang geboden tot het bovengelegen dak. Als het luik dicht is, is de trap opgevouwen en heeft niemand er last van. Wanneer het luik en de trap gebruikt worden, hangt het luik naar beneden, dwars op de looprichting van de gang, en is de trap uitgevouwen. In die positie komt de onderkant van de vouwtrap net voor de deuropening van de voordeur van het penthouse. Die deuropening wordt hierdoor niet geblokkeerd. Wel blokkeert het luik in geopende toestand een deel van de doorgang van de gang: er resteert een doorgang van 60 cm breed.
4.3.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat [eisers] als consument er geen rekening mee hoefden te houden dat het dakluik en de vouwtrap vlak naast (en zelfs iets voor) de deur van het penthouse zouden worden geplaatst. Daarmee voldoet de huidige locatie van het dakluik niet aan de overeenkomst.
4.3.1.
Tot de contractsdocumentatie hoort een technische omschrijving met een tekening. Op die tekening was een vierkant getekend voor de voordeur van het penthouse. De tekening geeft niet aan wat daarmee wordt bedoeld. In de technische omschrijving is opgenomen dat er een dakluik zou worden gecreëerd in de lifthal of in het trappenhuis. De huidige locatie van het dakluik met vouwtrap is geen onderdeel van de lifthal of het trappenhuis. Weliswaar stelt Heijmans dat dit afhangt van de definitie van lifthal, maar de lifthal en de gang voor de voordeur van het penthouse zijn gescheiden door een afscheiding. Kortom, op basis van de documentatie denkt een consument dat het dakluik niet in de gang, maar elders in het gebouw zit.
4.3.2.
Op zitting is gebleken dat het dakluik in de praktijk open zal blijven staan gedurende de gehele tijd dat een of meerdere mensen op het dak werkzaamheden verrichten. Een zekere hoeveelheid overlast is daar het logische gevolg van. Partijen twisten over de vraag hoeveel dagen per jaar dit zal gebeuren, maar ook in de lezing van Heijmans gaat het al snel om een maand per jaar (verspreid over het gehele jaar). Het is aannemelijk dat dit niet overeenstemt met het verwachtingspersoon dat [eisers] hadden toen zij het penthouse aankochten, met als bedoeling te gaan wonen op een rustige plek op de bovenste verdieping van een appartementencomplex in Rotterdam.
4.3.3.
Vooralsnog is de voorzieningenrechter van oordeel dat Heijmans niet op grond van artikel 6 van Pro de algemene voorwaarden het recht heeft om het luik op deze plek aan te brengen. Vooralsnog lijkt het erop dat dit dakluik met de trap afdoet aan de kwaliteit van het penthouse. Heijmans heeft zelf toegegeven dat de huidige situatie suboptimaal is.
4.4.
Toch zullen de vorderingen niet worden toegewezen. Het is voor de voorzieningenrechter geen uitgemaakte zaak dat de bodemrechter zal oordelen dat [eisers] aanspraak kunnen maken op verplaatsing van het luik en dat zij geen genoegen zullen moeten nemen bij een van de door Heijmans aangedragen alternatieven. Op het dak bevinden zich diverse installaties. Heijmans heeft weliswaar niet aangetoond dat verplaatsing onmogelijk is, maar ingrijpend is het zeker wel. Daartegenover staat dat de huidige situatie voor [eisers] objectief gezien weliswaar onwenselijk is en dat er een zekere hoeveelheid overlast zal zijn, maar anders dan zij betogen is van een wezenlijke aantasting van hun rechten naar voorlopig oordeel geen sprake. Het is verder voldoende aannemelijk dat er een bruikbare vluchtroute is, ook als het luik open staat. Indien nodig kan via de lifthal naar het trappenhuis gevlucht worden, terwijl ook met een open luik de doorgang in de gang naar rechts nog 60 cm is (op een enkel punt, de rest van de gang is breder). Bij die stand van zaken is in kort geding geen ruimte voor een bevel tot aanpassing van het pand: het gevraagde bevel gaat te ver en de belangen van [eisers] zijn niet zodanig dat dit wordt gerechtvaardigd.
4.5.
[eisers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Heijmans worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.079,00
€ 1.079,00
Totaal € 1.755,00
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Heijmans tot op heden begroot op € 1.755,00,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023.3608/1876