ECLI:NL:RBROT:2023:3304

• Datum uitspraak: 31 maart 2023
• Publicatiedatum: 20 april 2023
• Zaaknummer: 10055008
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. van Kalmthout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Overlast door huurder leidt tot bewijslevering door verhuurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 31 maart 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonbron en een huurder, aangeduid als [gedaagde01]. Woonbron heeft de huurder aangeklaagd wegens vermeende overlast die zij zou hebben veroorzaakt. De huurder, die sinds 2006 in de woning woont, heeft in het verleden met haar kinderen in de woning gewoond, maar woont sinds oktober 2022 alleen. De huurovereenkomst is onderworpen aan de Algemene huurvoorwaarden 2021, waarin onder andere staat dat de huurder ervoor moet zorgen dat omwonenden geen last van haar hebben.

Woonbron heeft verschillende klachten ontvangen van buren over overlast, waaronder schreeuwen en bedreigingen. De huurder heeft in het verleden ook een straatverbod aangevraagd voor haar dochter, die betrokken was bij de overlast. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er sprake is geweest van overlast, maar dat het niet duidelijk is of deze overlast structureel en ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter heeft Woonbron de gelegenheid gegeven om bewijs te leveren van de overlast die door de huurder is veroorzaakt. De beslissing over de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning is aangehouden totdat Woonbron het bewijs heeft geleverd.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10055008 \ CV EXPL 22-25555

datum uitspraak: 31 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonbron ,

te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram,

tegen

[gedaagde01] ,

te [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. N. Claassen.

De partijen worden hierna: “Woonbron” en “ [gedaagde01] ” genoemd.

1.. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 11 augustus 2022, met producties;
• de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde01] ;
• de conclusie van antwoord;
• de mail van 2 februari 2023 van [gedaagde01] , met een akte overlegging producties;
• de mail van 16 februari 2023 van [gedaagde01] , met één productie;
• de mail van 20 februari 2023 van Woonbron, met één productie.

Op 21 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam01] (sociaal beheerder bij Woonbron) en [naam02] (stagiaire bij Woonbron), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde01] was in persoon aanwezig, vergezeld van haar dochter [naam03] en bijgestaan door de gemachtigde.

2.. De feiten

2.1.

Sinds 6 december 2006 verhuurt Woonbron aan [gedaagde01] de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning). De huidige huurprijs bedraagt € 635,18 per maand. [gedaagde01] heeft aanvankelijk met haar kinderen in de woning gewoond. Sinds oktober 2022 woont zij alleen in het gehuurde. Het betreft een aangepaste woning vanwege beperkingen van [gedaagde01] .

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden 2021 van toepassing.

In de Algemene Voorwaarden staat – voor zover van belang – het volgende:

“Artikel 9 lid 1

U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben

U mag geen overlast, schade of hinder veroorzaken. U bent ook verantwoordelijk voor uw huisgenoten, huisdieren, gasten of anderen die voor u zijn gekomen …

….

Artikel 9 lid 5

Wij behandelen elkaar met respect

U behandelt ons en onze medewerkers met respect (…). Ook uw huisgenoten en mensen die bij u op bezoek zijn behandelen ons en andere mensen die wij inhuren met respect. Dat betekent dat u:

• Niet scheldt.
• Niemand bedreigt.
• Geen geweld gebruikt.
• Geen discriminerende of beledigende opmerkingen maakt.
• Niemand filmt of fotografeert en geen foto- of filmmateriaal verspreidt.

Bijvoorbeeld via social media.

Doet u dit toch? Dan helpen wij u niet verder. Ook mogen wij uw huurovereenkomst opzeggen”.

2.3.

Woonbron heeft diverse overlastklachten van [naam04] (buurvrouw van [gedaagde01] en bewoonster op [huisnummer01] , hierna: [naam04] ) ontvangen over [gedaagde01] . Volgens [naam04] bestaat de overlast uit hard op de muur bonken en schreeuwen, ook in de nachten. Daarnaast heeft [naam04] geklaagd over een bedreiging door [gedaagde01] .

2.4.

[gedaagde01] heeft 16 jaar geleden naast [naam04] gewoond en toen waren er ook problemen tussen [gedaagde01] en [naam04] . [gedaagde01] is destijds verhuisd naar haar huidige woning, die groter en aangepast was. Nadat de vorige bewoners op [huisnummer01] zijn verhuisd, kwam [naam04] daar wonen en werd zij weer de buurvrouw van [gedaagde01] .

2.5.

[naam05] , een andere buurvrouw, heeft ook bij Woonbron geklaagd over [gedaagde01] . Zij heeft aangegeven dat zij zich niet veilig voelt in haar woning vanwege het gekrijs en bedreigingen en omdat de straat regelmatig vol staat met politie.

2.6.

Woonbron heeft [gedaagde01] diverse brieven gestuurd en haar ook uitgenodigd om langs te komen op kantoor van Woonbron voor een gesprek. [gedaagde01] is niet op die afspraken verschenen. In de brief van 21 oktober 2021 van Woonbron aan [gedaagde01] staat onder meer het volgende:

“De afgelopen jaren ontvangt Woonbron met grote regelmaat overlastklachten afkomstig van uw adres [adres01] .

De overlastklachten:

• Schreeuwen naar omwonenden en betreden van de tuin en woning;
• Bonken op de deuren en ramen;
• Privé conflicten die gepaard gaan met schreeuwen in en rond de woning.

Met dit gedrag veroorzaakt u overlast en verstoord u het woongenot van uw buren. (…)”

2.7.

In de brief van 6 december 2021 van Woonbron aan [gedaagde01] staat onder meer het volgende:

“Afgelopen vrijdag 3 december heeft u medewerkers van onze aannemer die bij u langs kwamen voor de keuken onheus bejegend hen lelijk te woord te staan. U heeft de aannemer niet in de gelegenheid gesteld werkzaamheden aan uw keuken te verrichten. Ook verlopen telefoongesprekken met onze medewerkers op een onbeleefde manier. (….)”.

2.8.

Op 26 januari 2021 heeft de politie een Bestuurlijke Rapportage opgesteld met betrekking tot [gedaagde01] . In het rapport staat een overzicht van 37 registraties die in het bedrijfsprocessensysteem van de politie zijn opgemaakt ten aanzien van de woning tussen 2017 en 2021. Daarbij gaat het vooral over ruzies tussen [gedaagde01] en haar kinderen. Tevens wordt in sommige registraties ingegaan op “verward” gedrag van [gedaagde01] en staat in het rapport dat elke vorm van hulp wordt geweigerd. Op 23 juni 2022 is een aanvullend rapport opgesteld, waarin veertien registraties staan. Ook staat hierin dat diverse buren volgens de wijkagente overlast ervaren van [gedaagde01] , maar dat niet durven te melden.

2.9.

[gedaagde01] heeft aangegeven dat zij vaak ruzie heeft met dochter [naam06] en dat zij veelvuldig hulp heeft gezocht voor [naam06] , maar dat dit niet van de grond kwam. Vanwege de rust en veiligheid heeft [gedaagde01] de beslissing genomen om [naam06] niet meer tot de woning toe te laten. [gedaagde01] heeft daartoe een straatverbod gevorderd. Bij vonnis van 3 januari 2023 is dit toegewezen voor de periode tot en met 24 januari 2023. Vervolgens hebben [gedaagde01] en [naam06] een schikking getroffen, waarbij onder meer is afgesproken dat [naam06] gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf 3 februari 2023, niet binnen een straal van 50 meter rondom de woning mag komen.

3.. Het geschil

3.1.

Woonbron eist samengevat het volgende:

- primair: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;

- subsidiair: oplegging van een gedragsaanwijzing;

- zowel primair als subsidiair: doorbetaling van de huur en veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van de procedure;

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonbron baseert de eis op het volgende. Woonbron is verplicht om haar huurders het woongenot te verschaffen waar zij recht op hebben. Door het gedrag van [gedaagde01] is dit voor Woonbron onmogelijk. [gedaagde01] en haar gezin zorgen met hoge regelmaat voor ernstige overlast door hard te bonken, te schreeuwen en te gillen. Dit gebeurt ook vaak in de avonden en nachten. Omwonenden hebben ook te maken met bedreigingen en geweld. Het maakt ze bang, ze voelen zich niet meer veilig in hun woning. Ook de medewerkers van Woonbron en die van haar partners ervaren overlast door [gedaagde01] . Ze worden respectloos door [gedaagde01] behandeld. Gelet op de gedragingen van [gedaagde01] schiet zij toerekenbaar tekort in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De overlast is van dien aard dat van Woonbron in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst nog langer laat voortduren. Het belang van Woonbron bij de ontbinding van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde01] bij het behouden van de woning. Subsidiair vordert Woonbron om aan [gedaagde01] een gedragsaanwijzing op te leggen.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De overlast is niet ernstig en niet structureel. De betrouwbaarheid van bewoonster op [huisnummer01] staat ernstig onder druk, vanwege het conflict in het verleden. De overlast kan niet aan [gedaagde01] worden toegerekend. [gedaagde01] betwist verder dat zij agressief is geweest naar hulpverleners of medewerkers. Woonbron heeft onvoldoende ondernomen om een passende oplossing voor het geschil te zoeken. Er is niet getracht om te bemiddelen en/of mediation toe te passen. [gedaagde01] stelt ook dat – gelet op haar privéproblemen en omstandigheden – haar belang om in de woning te mogen blijven wonen zwaarder weegt dan het belang van Woonbron bij ontbinding en ontruiming. Mocht een gedragsaanwijzing worden opgelegd, dan zal zij zich uiteraard daaraan houden. De vordering tot doorbetaling van de huur dient te worden afgewezen, omdat er geen sprake is van een huurachterstand. Mocht de ontbinding worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde01] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren dan wel een ruimere ontruimingstermijn toe te kennen.

4.. De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 7:213 BW en de Algemene Voorwaarden rust op [gedaagde01] de verplichting om zich te gedragen als goed huurster. Deze verplichting omvat mede dat zij én haar kinderen die in de woning zijn of komen geen overlast veroorzaken. Tevens mag van [gedaagde01] in dit kader verwacht worden dat zij zich niet agressief gedraagt ten opzichte van omwonenden en/of medewerkers van Woonbron en door Woonbron ingeschakelde partijen. Als komt vast te staan dat [gedaagde01] (en haar kinderen) overlast heeft (hebben) veroorzaakt en/of [gedaagde01] zich agressief heeft gedragen ten opzichte van omwonenden en/of medewerkers van Woonbron of door Woonbron ingeschakelde partijen, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de tussen haar en Woonbron geldende huurovereenkomst.

4.2.

Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.

4.3.

Beoordeeld moet dus worden of sprake is van een tekortkoming en zo ja, of deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

Tekortkoming?

4.4.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat sprake is geweest van (ernstige) overlast die verband hield met (de psychische gesteldheid van) dochter [naam06] . Die overlast kan aan [gedaagde01] worden toegerekend omdat het op haar weg ligt om alles in het werk te stellen om te voorkomen dat [naam06] in/rondom de woning overlast veroorzaakt. Met het vorderen van een locatieverbod en de nadien getroffen regeling heeft [gedaagde01] bereikt dat [naam06] vanaf 3 januari 2023 voor de duur van drie weken en daarna vanaf 3 februari 2023 voor de duur van zes maanden niet in de buurt van de woning mag komen. Niet gesteld of gebleken is dat [naam06] zich hier niet aan heeft gehouden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde01] zich aldus voldoende ingespannen om de overlast die verband hield met [naam06] te stoppen. Dat neemt niet weg dat wel sprake is geweest van (ernstige) overlast die verband hield met [naam06] in het verleden, maar dit is op zichzelf op dit moment onvoldoende om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.

4.5.

In rechte staat nog niet vast dat [gedaagde01] ook zelf (ernstige en structurele) overlast (heeft) veroorzaakt. Weliswaar ondersteunen de door Woonbron overgelegde rapportages het standpunt van Woonbron dat daar sprake van is (geweest), maar dit is tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde01] onvoldoende. Daarbij weegt mee dat de klachten voornamelijk afkomstig zijn van de bewoonster op [huisnummer01] ( [naam04] ), terwijl [gedaagde01] zelf diverse verklaringen van andere buurtbewoners heeft overgelegd waarin staat dat zij geen overlast (hebben) ervaren van [gedaagde01] of personen in haar woning.

Bewijsopdracht

4.6.

Woonbron zal, gelet op het voorgaande en overeenkomstig haar aanbod, in de gelegenheid worden gesteld om bewijs te leveren van feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat [gedaagde01] overlast (heeft) veroorzaakt en/of zich agressief heeft gedragen ten opzichte van omwonenden en/of medewerkers van Woonbron of door Woonbron ingeschakelde partijen. Het gaat dan (onder meer) om het gedrag zoals omschreven in de hiervoor in 2.6 en 2.7 deels geciteerde brieven. Bij de beoordeling zal te zijner tijd rekening geworden gehouden met de situatie vóór en na ingang van het locatieverbod voor [naam06] .

4.7.

In afwachting van de uitkomst van de eventuele bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

laat Woonbron toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [gedaagde01] overlast (heeft) veroorzaakt en/of zich agressief heeft gedragen ten opzichte van omwonenden en/of medewerkers van Woonbron of door Woonbron ingeschakelde partijen;

5.2.

bepaalt dat Woonbron zich uiterlijk op
donderdag 20 april 2023 om 13:30 uur schriftelijk dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij het hiervoor genoemde bewijs wenst te leveren;

5.3.

indien zij dat wil door schriftelijke bewijsstukken, dient zij die stukken dadelijk bij die schriftelijke reactie in het geding te brengen, onder gelijktijdige toezending daarvan aan de wederpartij;

5.4.

indien Woonbron het bewijs door getuigen wil leveren, dient zij daarbij opgave te doen van het aantal getuigen, alsmede de verhinderdata van partijen, de gemachtigden en de getuige(n), waarna de kantonrechter een datum voor het getuigenverhoor zal bepalen;

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

821