ECLI:NL:RBROT:2023:1811

• Datum uitspraak: 27 januari 2023
• Publicatiedatum: 3 maart 2023
• Zaaknummer: 10003087
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.M. van Breevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht; overlast door drugsgebruik, tekortkoming niet van voldoende gewicht voor ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 27 januari 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonbron en Stichting Inkomens Beheer en Bewindvoering (IBB) over de huurovereenkomst van een huurder, aangeduid als [naam01]. Woonbron vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege overlast door drugsgebruik door [naam01]. De procedure begon met een dagvaarding op 12 juli 2022, gevolgd door een mondelinge behandeling op 30 november 2022, waarbij beide partijen hun standpunten naar voren brachten.

De feiten van de zaak tonen aan dat [naam01] sinds 2019 huurt van Woonbron en dat er sinds eind 2021 klachten zijn ontvangen van omwonenden over overlast, waaronder drugsgebruik. Woonbron stelde dat de overlast dermate ernstig was dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. [naam01] erkende dat hij zich gedurende een bepaalde periode niet als een goede huurder had gedragen, maar voerde aan dat de klachten over een beperkte tijdspanne gingen en dat hij inmiddels stappen ondernam om zijn situatie te verbeteren.

De kantonrechter oordeelde dat, hoewel [naam01] tekortgeschoten was in zijn verplichtingen, de tekortkomingen niet van voldoende gewicht waren om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter benadrukte dat [naam01] een laatste kans verdiende, gezien zijn inspanningen om zijn gedrag te verbeteren en zijn huidige behandeling. De vorderingen van Woonbron werden afgewezen, en Woonbron werd veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10003087 \ CV EXPL 22-21899

datum uitspraak: 27 januari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonbron ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram,

tegen

Stichting Inkomens Beheer en Bewindvoering , in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [naam01] ,

vestigingsplaats: Kwintsheul, gemeente Westland,

gedaagde,

gemachtigde: mr. W. Suttorp.

De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘IBB’ genoemd. [naam01] wordt hierna ‘ [naam01] ’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 12 juli 2022, met producties 1 t/m 22;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2;
• de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de e-mail zijdens IBB van 15 november 2022, met producties 3 en 4;
• de e-mail zijdens Woonbron van 24 november 2022, met producties 23 t/m 26.

1.2.

Op 30 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: mevrouw [naam02] namens Woonbron, bijgestaan door mr. N.J. Glen-Boedhram als gemachtigde, en [naam01] , bijgestaan door mr. W. Suttorp als gemachtigde. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2.. De feiten

2.1.

[naam01] huurt sinds 2019 van Woonbron de woonruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde is onderdeel van het gebouw ‘[naam gebouw]’ dat een 55+-complex is.

2.2.

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

9.1

U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben

U mag geen overlast, schade of hinder veroorzaken. U bent ook verantwoordelijk voor uw huisgenoten, huisdieren, gasten of anderen die voor u zijn gekomen.

[…]

9.2

U pleegt geen misdrijf of overtreding in (de buurt) van de woning

Ook geeft u geen reden voor de overheid om op te treden omdat u iets illegaals doet.

[…]

9.3

U mag geen drugs maken of verkopen in de (buurt van de) woning

U mag niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Bijvoorbeeld handelen in drugs. […] Doet u dit toch? Dan zeggen wij uw huurovereenkomst op en ontruimen wij uw woning.

[…]

9.5

Wij behandelen elkaar met respect

U behandelt ons en onze medewerkers met respect. Dat mag u ook van onze medewerkers verwachten. Ook uw huisgenoten en mensen die bij u op bezoek zijn behandelen ons en andere mensen die wij inhuren met respect. Dat betekent dat u:


Niet scheldt.


Niemand bedreigt.


Geen geweld gebruikt.


Geen discriminerende of beledigende opmerkingen maakt.


Niemand filmt of fotografeert en geen foto- of filmmateriaal verspreidt […]

2.3.

Woonbron heeft klachten ontvangen van omwonenden over [naam01] . In een brief van 2 december 2021 aan [naam01] schrijft [naam03] namens Woonbron:

Op 30 november 2021 heb ik met u een persoonlijk gesprek gevoerd, inzake de klachten die wij over u en/of uw huisgenoten hebben ontvangen. De klachten betreffen:


Overlast door aanloop van gebruikers


Het gebruiken van verdovende middelen in de woning

Tijdens dit gesprek is er met u het volgende afgesproken dat u;


Geen drugs gerelateerd bezoek, zoals dealers en gebruikers meer in uw woning ontvangt


Dat u geen drugs gebruikt in de woning

2.4.

Nadien heeft Woonbron nog diverse, deels anonieme klachten ontvangen over [naam01] .

2.5.

Op 21 april 2022 heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld waarin diverse meldingen over de periode van 15 september 2019 tot en met 7 maart 2022 worden beschreven. Daarnaast bevat die rapportage onder meer de volgende tekst:

Het structureel overlast gevende gedrag vanuit de woning van [naam01] is dermate ernstig dat het verblijf van [naam01] voor omwonenden niet langer houdbaar is. De casus van [naam01] is al geruime tijd bekend in het casusoverleg woonoverlast van de Gemeente Rotterdam. […]

Meneer [naam01] staat in de Basis Registratie Personen ingeschreven aan het [adres01] te [plaats01] . De woning van meneer [naam01] betreft een appartement in een senioren / 55 plus accommodatie. Op het genoemde adres veroorzaakt meneer [naam01] al geruime tijd overlast. De overlast bestaat uit: overlast gebruik drugs/alcohol, verbale en fysieke ruzies met personen die in zijn woning verblijven, aanloop van verslaafde personen die ook bij de buren aanbellen en andere geluidsoverlast veroorzaken.

2.6.

[naam01] is momenteel werkzaam bij de dierenambulance en is onder behandeling bij Fivoor (voorheen Antes).

3.. Het geschil

3.1.

Woonbron eist samengevat:

• de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
• IBB te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen;
• IBB te veroordelen tot betaling van de vergoeding van € 746,47 per maand tot de datum van ontruiming van het gehuurde;
• IBB te veroordelen in de proceskosten met rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonbron baseert de eis op het volgende. Sinds eind 2021 ontvangt Woonbron klachten van omwonenden over [naam01] . Omwonenden ervaren overlast van drugsgebruik in het gehuurde en aanloop van gebruikers. Wanneer [naam01] op zijn gedrag wordt aangesproken, reageert hij agressief. Ook medewerkers van Woonbron hebben te maken gehad met bedreigingen van [naam01] . De huidige situatie is onhoudbaar. Woonbron heeft groot belang bij ontruiming van het gehuurde; zij dient haar huurders de veiligheid te bieden die nodig is voor hun woongenot.

3.3.

IBB is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De periode waarover klachten zouden bestaan, beslaat een relatief beperkte periode van eind november 2021 tot begin maart 2022. Sindsdien gaat het beter met [naam01] . Er is geen sprake van een tekortkoming die een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Ook zou het beëindigen van de huur uiterst nadelige gevolgen hebben voor [naam01] , hetgeen niet te rechtvaardigen valt.

4.. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Met andere woorden: (slechts) een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op een ontbinding van de huurovereenkomst.

4.2.

Volgens Woonbron is [naam01] in ernstige mate tekortgeschoten door in strijd met het bepaalde in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst – kort gezegd – drugs te gebruiken en overlast te veroorzaken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam01] erkend dat hij gedurende 3,5 maanden (van eind november 2021 tot en met begin maart 2022) – in zijn eigen woorden – “geen lieverdje is geweest”. Ook heeft hij erkend dat hij in het gehuurde drugs gebruikt. Ten slotte komt uit de bestuurlijke rapportage het beeld naar voren dat [naam01] in strijd handelt met hoe een huurder zich hoort te gedragen. Op grond hiervan staat vast dat [naam01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen op grond van de huurovereenkomst.

4.3.

De vraag is vervolgens of de tekortkoming van [naam01] van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen te rechtvaardigen. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.

4.3.1.

In de bestuurlijke rapportage zijn 15 meldingen beschreven. Van die meldingen hebben 5 meldingen betrekking op geconstateerd drugsgebruik en/of overlast door [naam01] , (te weten de meldingen d.d. 11 januari 2022, 15 januari 2022, 17 januari 2022, 15 februari 2022 en 7 maart 2022). Het tijdsbestek waar deze meldingen betrekking op hebben, komt overeen met de erkenning van [naam01] dat hij zich gedurende 3,5 maanden niet als goed huurder heeft gedragen. Dit tijdsbestek is beperkt te noemen, zeker met inachtneming van het feit dat [naam01] reeds sinds 2019 in het gehuurde woonachtig is. Ook de meeste klachten van omwonenden hebben op deze periode betrekking.

4.3.2.

Uit de door Woonbron overgelegde krantenberichten komt het beeld naar voren dat [naam01] niet de enige drugsgebruiker is in het wooncomplex. Het zou gaan om drie personen. Het valt dan ook niet uit te sluiten dat de door medebewoners gedane overlastmeldingen die betrekking hebben op drugsgebruik en waarin [naam01] niet expliciet als overlastgever wordt genoemd, niet aan [naam01] zijn toe te schrijven. Hierdoor kan er minder gewicht worden gehecht aan deze overlastmeldingen.

4.3.3.

[naam01] heeft onbetwist gesteld dat hij momenteel onder behandeling is bij een psycholoog. Ook is hij bezig met opname in een kliniek in het kader van de Wet langdurige zorg, werkt hij momenteel bij de dierenambulance en weet hij dat hij graag naar een zorgboerderij wil. Dit duidt erop dat [naam01] een ontwikkeling in de juiste richting maakt, hetgeen grotendeels tenietgedaan zou worden bij een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat [naam01] , mede gelet hierop, een laatste kans verdient.

4.4.

De vorderingen van Woonbron zullen worden afgewezen. De kantonrechter benadrukt echter dat [naam01] zich in de gevarenzone bevindt. Zeker gezien de verplichting van Woonbron om een ongestoord huurgenot aan medehuurders te verschaffen, leveren de tekortkomingen van [naam01] maar nét niet voldoende gewicht op om de vorderingen van Woonbron toe te wijzen. Het is dan ook aan [naam01] om een les te trekken uit deze procedure teneinde te voorkomen dat in de toekomst aanleiding voor Woonbron zal bestaan om een nieuwe procedure op vergelijkbare gronden te starten.

Proceskosten

4.5.

Woonbron krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van IBB tot vandaag vast op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 187,00 tarief).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.6.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de kant van IBB tot vandaag vastgesteld op € 374,00;

5.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.

48637