Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9570738 CV EXPL 21-39905
datum uitspraak: 10 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Vereniging Arya Sabha-Rotterdam Nederland (A.S.R.N.),
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. S.C. Scheermeijer.
De partijen worden hierna ‘ASRN’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 14 oktober 2022 en de processtukken die daarin genoemd zijn;
- de akte van ASRN van 10 november 2022, met een bijlage;
- de akte van [gedaagde01] van 10 november 2022, met bijlagen;
- de akte van ASRN van 8 december 2022;
- de rolbeslissing van 9 december 2022;
- de akte van [gedaagde01] van 5 januari 2023, met bijlagen.
2..De verdere beoordeling
Huurachterstand
2.1.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurprijs van de woning per 3 augustus 2021 wordt verlaagd naar € 76,- per maand. ASRN is in de gelegenheid gesteld om met inachtneming van die huurprijsvermindering een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding te brengen. ASRN heeft bij akte van 10 november 2022 van die gelegenheid gebruik gemaakt. Uit die specificatie volgt dat er berekend tot en met 1 november 2022 sprake is van een huurachterstand van € 9.766,-. [gedaagde01] heeft in zijn akte van 5 januari 2023 aangevoerd dat daarop alleen nog één betaling van 25 oktober 2022 van € 114,- ontbreekt. Hij heeft een betalingsbewijs daarvan bijgevoegd. ASRN heeft geen gelegenheid gehad om daarop te reageren. Daarom wordt hier tot uitgangspunt genomen dat, berekend tot en met november 2022, sprake is van een huurachterstand van € 9.766,-, met dien verstande dat indien [gedaagde01] inderdaad op 25 oktober 2022 nog € 114,- heeft betaald, dat bedrag daarop in mindering strekt.
Herstel van gebreken
2.2.
In het tussenvonnis is geoordeeld dat ASRN zal worden veroordeeld tot herstel van de gebreken. ASRN is in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over een realistische hersteltermijn van de gebreken. Zij heeft in reactie daarop gesteld dat een termijn van maximaal drie maanden haalbaar is. Zij heeft daarvoor echter geen onderbouwing gegeven. De kantonrechter veroordeelt om die reden ASRN om de gebreken te herstellen op een termijn van twee maanden na betekening van dit vonnis, zoals gevorderd door [gedaagde01] . Daarbij weegt de kantonrechter mee dat ASRN in ieder geval al sinds het tussenvonnis van 14 oktober 2022 de tijd heeft gehad om een aannemer te zoeken.
2.3.
Tot op heden heeft ASRN, ook naar aanleiding van deze procedure, geen aanstalten gemaakt om de gebreken te herstellen. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om een dwangsom te verbinden aan deze veroordeling, zoals gevorderd door [gedaagde01] . De dwangsom wordt vastgesteld op € 50,- per dag, met een maximum van € 10.000,-.
Schade [gedaagde01]
2.4.
[gedaagde01] heeft gesteld dat hij € 8.796,87 aan schade heeft geleden als
gevolg van de lekkage. Hij is in het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om hier bewijs van te leveren. Hij is daarin niet geslaagd. In het tussenvonnis is expliciet overwogen dat het bestaan en de omvang van de schade en het causaal verband tussen de gebreken en de schade niet vaststaan (r.o. 4.8). [gedaagde01] is hieraan voorbijgegaan en heeft in zijn akte gesteld dat hij meent dat hij alleen de hoogte van de schade dient aan te tonen. Op het causale verband tussen de gebreken en de schade is hij in het geheel niet ingegaan. Dat causale verband staat echter op dit moment allerminst vast. [gedaagde01] vordert vergoeding van een zeer uiteenlopende verzameling schadeposten, zoals schoenen, een televisie, een Blu-rayspeler, een laptop, kasten, vloerbedekking en een boxspring met matrassen. Deze artikelen stonden op verschillende plekken in verschillende kamers van de woning. Mede met het oog op deze uitgebreide en gevarieerde verzameling aan schadeposten, had hij op zijn minst moeten bewijzen waar, in welke mate en hoe lang de lekkage zich heeft voorgedaan, hoe al deze artikelen daardoor beschadigd kunnen zijn geraakt en in hoeverre hij heeft geprobeerd de artikelen veilig te stellen. Zonder bewijslevering staat het causale verband tussen de schade en gebreken namelijk niet vast. Integendeel, de schade in deze vorm en omvang acht de kantonrechter, zonder nadere toelichting alleen voorstelbaar als ofwel het water uit het dak ‘regende’ ofwel de hele woning voor een deel blank heeft gestaan. Elke toelichting van [gedaagde01] ontbreekt echter. Het causale verband tussen de schade en de gebreken is dan ook niet bewezen.
2.5.
Weliswaar heeft [gedaagde01] nog aangeboden om een deskundige te laten onderzoeken of de inboedel door waterschade teloor is gegaan. Dat is echter niet van belang. Zelfs als dat bewezen zou kunnen worden, dan staat namelijk nog niet vast dat deze waterschade is veroorzaakt door een gebrek c.q. lekkage.
2.6.
Alleen al omdat het causale verband tussen de schade en de gebreken niet bewezen is, worden de gevorderde schadeposten afgewezen.
Betalingsverplichting [gedaagde01]
2.7.
Aangezien niet komt vast te staan dat [gedaagde01] een tegenvordering heeft op ASRN, moet hij de huurachterstand van € 9.766,- betalen (met inachtneming van hetgeen in 2.1 is overwogen met betrekking tot de gestelde betaling op 25 oktober 2022). De wettelijke rente daarover wordt eveneens als onbetwist en op de wet gebaseerd toegewezen, op de manier zoals onder de beslissing is vermeld.
2.8.
ASRN maakt verder aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke kosten, ter zake van die huurachterstand. Deze vordering wordt afgewezen. [gedaagde01] hoeft die kosten namelijk pas te vergoeden wanneer hij na het intreden van het verzuim tevergeefs is aangemaand door ASRN (artikel 6:96 lid 6 BW). Zoals in het tussenvonnis (4.11) is overwogen, is [gedaagde01] pas op het moment van dagvaarden in verzuim geraakt. Het is niet gesteld of gebleken dat ASRN hem na dat moment een zogenoemde veertiendagenbrief heeft gestuurd. Alleen al om die reden wordt dit deel van de vordering afgewezen.
Overige vorderingen
2.9.
De vorderingen die verband houden met de ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen. Anders dan ten tijde van het tussenvonnis is inmiddels duidelijk dat [gedaagde01] geen tegenvordering heeft op ASRN. [gedaagde01] is dus door het laten ontstaan van de huurachterstand tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gezien de omstandigheden waaronder de huurachterstand is ontstaan, zoals geschetst in het tussenvonnis (4.11 en 4.12), vindt de kantonrechter deze tekortkoming op dit moment echter van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
2.10.
De vordering met betrekking tot het opruimen van het balkon wordt afgewezen, om de reden zoals genoemd in het tussenvonnis (4.14).
Proceskosten
2.11.
Aangezien beide partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in zowel conventie als reconventie te compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.12.
De veroordelingen in conventie worden niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, aangezien ASRN dat bij haar akte met de eisvermeerdering niet langer heeft gevorderd. De veroordelingen in reconventie worden wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd (artikel 233 Rv).
3..De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan ASRN te betalen € 9.766,- aan huurachterstand berekend tot en met november 2022 (met inachtneming van hetgeen in 2.1 is overwogen met betrekking tot de gestelde betaling op 25 oktober 2022), vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 18 november 2021 dat aan huurachterstand, exclusief kosten, steeds, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;
3.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
3.3.
wijst al het andere af;
In reconventie:
3.4.
veroordeelt ASRN tot deugdelijk herstel van de gebreken, zoals opgesomd onder randnummer 20 van conclusie van eis in reconventie, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag, met een maximum van € 10.000,-;
3.5.
vermindert de huurprijs van de woning tot € 76,- per maand, met ingang van 3 augustus 2021, tot en met het moment dat de gebreken deugdelijk zijn hersteld.
3.6.
compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
3.7.
verklaart de veroordelingen onder 3.4 en 3.5 uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
33394