Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 10467479 VZ VERZ 23-5140
uitspraak: 20 oktober 2023
vonnis van de kantonrechter, ter zake de door partijen gezamenlijk voorgelegde zaak in het kader van ‘De Rotterdamse Regelrechter’ (artikel 96 Rv)
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
aanvrager,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[persoon A] ,
woonplaats: [woonplaats A] ,
andere partij,
gemachtigde: mr. A. Frederiksen.
Partijen worden hierna Woonstad en [persoon A] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het aanmeldformulier van Woonstad, met 1 bijlage;
- de bijlagen 1 tot en met 5 van Woonstad;
- de bijlagen 1 tot en met 92 van [persoon A] ;
- de spreekaantekeningen van mr. A. Frederiksen.
1.2.
Op 8 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Woonstad aanwezig de heer [persoon B] (projectleider wijken), mevrouw [persoon C] (teamleider woonbegeleider bij projecten) en de gemachtigde van Woonstad. [persoon A] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
1.3.
Partijen hebben verklaard dat zij de mogelijkheid willen openhouden om in hoger beroep te gaan van dit vonnis.
2.De voorgeschiedenis
2.1.
[persoon A] huurde van Woonstad een woning aan de [adres 1] in Rotterdam (Nieuw Crooswijk). Vanwege herstructurering en herontwikkeling van deze wijk heeft Woonstad geprobeerd om met [persoon A] een akkoord te bereiken over het beëindigen van haar huurovereenkomst. Omdat partijen niet tot overeenstemming waren gekomen is een kort geding procedure gestart. Tijdens de mondelinge behandeling in die procedure hebben partijen alsnog op 21 mei 2021 overeenstemming bereikt. Onderdeel van de schikking was dat [persoon A] verhuisde naar de woning aan de [adres 2] in Rotterdam (als tijdelijke woning). Verder is afgesproken dat [persoon A] een definitieve woning krijgt aangeboden die voldoet aan een programma van eisen. Dit programma van eisen moesten partijen nader vaststellen. Voor het geval partijen er niet uit zouden komen hebben zij afgesproken alsdan een gezamenlijk verzoek op grond van artikel 96 Rv bij de regelrechter in te dienen. Dat hebben partijen gezamenlijk op 21 april 2023 via een aanvraagformulier gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Partijen kunnen het niet eens worden over het programma van eisen waaraan een woning moet voldoen en hebben daarom de regelrechter verzocht een oordeel te geven over de hieronder bij de beoordeling genoemde geschilpunten, zodat een programma van eisen kan worden vastgesteld op basis waarvan een passende woning voor [persoon A] kan worden gevonden.
3.2.
Woonstad heeft vanaf juni 2021 vrijkomende woningen tegen het licht gehouden, maar tot op heden is het niet gelukt om met [persoon A] overeenstemming te krijgen over wat een passende woning is. Inmiddels is er wel een renovatie/nieuwbouwproject waarbinnen zij een woning voor [persoon A] geschikt zou kunnen maken en tijdens de mondelinge behandeling bleek dat daags voor de zitting nog een mogelijk geschikte (in ieder geval een rolstolvriendelijke) woning beschikbaar was gekomen. Het is voor het vinden van een geschikte woning voor Woonstad daarom van belang dat duidelijk is aan welk programma van eisen de aangeboden woning moet voldoen.
3.3.
[persoon A] wil in de tijdelijke woning aan de [adres 2] blijven wonen en wenst dat deze woning (verder) geschikt wordt gemaakt aan haar eisen. Dat is voor Woonstad geen optie, omdat [persoon A] voor deze woning een voor haar aangepast maandelijkse huurprijs van € 649,66 betaalt, waar de woning normaal gesproken voor € 1.499,- per maand wordt verhuurd.
4.De beoordeling
4.1.
Zoals de regelrechter tijdens de mondelinge behandeling al heeft getracht duidelijk te maken is het aanpassen en blijven wonen in de huidige woning aan de [adres 2] , geen optie. Niet alleen was [persoon A] vanaf het begin duidelijk dat dit een tijdelijke woning was, van Woonstad kan in alle redelijkheid niet worden verwacht dat zij deze (toch wel luxe te noemen) woning in het centrum van Rotterdam aan [persoon A] blijft verhuren.
4.2.
De regelrechter zal in deze procedure daarom beslissen op de geschilpunten die partijen verdeeld houden, zodat binnen afzienbare termijn een of meer geschikte woningen aan [persoon A] kunnen worden aangeboden en zij zal kunnen (en moeten) verhuizen.
4.3.
De regelrechter stelt in zijn algemeenheid vast dat hetgeen Woonstad aanvoert alleszins redelijk te noemen is als uitgangspunt bij het vaststellen of een woning voor [persoon A] geschikt moet worden geacht, waar [persoon A] daartegen veel eisen heeft die met de beste wil van de wereld niet redelijk zijn om te verwachten van een sociale woningbouwcorporatie. Hoe vervelend het ook voor [persoon A] is dat zij ten geval van een ongeval in een rolstoel terecht is gekomen, er grenzen zijn aan wat van anderen verwacht mag worden om haar het wonen zo aangenaam mogelijk te maken. Van belang is dat [persoon A] een andere woning krijgt en daarin zal ook zij concessies moeten doen.
4.4.
Alles afwegend komt de regelrechter tot het volgende programma van eisen:
Punt 1:Het toegangspad tot de woning of tot het woongebouw is minimaal 120 cm breed met een maximale helling van 1:12.
Punt 2:Hoogteverschillen naar en in de woning zijn maximaal 20 mm hoog. Daarbij geldt dat als een hoogteverschil hoger is dan 20 mm een schegstuk als oplossing kan worden geplaatst.
Punt 3:De eventueel aanwezige lift is rolstoeltoegankelijk. Niet noodzakelijk is dat de lift ook toegankelijk is voor de scootmobiel indien er een aparte bergruimte is waar de scootmobiel kan worden geplaatst.
Punt 4:In de verblijfsruimtes is een draaicirkel mogelijk van 1,5 meter. Onder verblijfssruimtes wordt verstaan de woonkamer, slaapkamer ende keuken.. Een aanwezige berging (die al dan niet wordt ingezet als ‘ADL-ruimte’) of een apart toilet is geen verblijfsruimte. In een ADL-ruimte hoeft geen draaicirkel van 1,5 meter te zijn.
Punt 5:De bochten/hoeken in de gangen zijn te nemen met een rolstoel.
Punt 6:Conform passend toewijzen heeft de woning maximaal twee slaapkamers. De tweede slaapkamer kan desgewenst dienen als ADL-ruimte.
Punt 7:Toegangsdeuren en liftdeuren in het woongebouw worden automatisch geopend (met automatische deuropeners), en hebben een minimale vrije doorgang van 92 cm.
Punt 8:De binnendeuren van de woning hebben een minimale vrije doorgang van 92 cm.
Punt 9:Er is geen aparte ruimte voor fitness middelen noodzakelijk. Uitgangspunt is dat [persoon A] over een woning gaat beschikken die zij zelfstandig kan verlaten zodat dit, anders dan [persoon A] stelt, geen vereiste is.
Punt 10:De keuken is niet ouder dan 7 jaar. Niet vereist is dat dit een luxe keuken moet zijn zoals [persoon A] wenst. Een normale keuken zonder inbouwapparatuur en geen stenen werkblad is voldoende.
Punt 11:Ruimte voor een wasmachine en droger (die bovenop elkaar mogen staan). De eis van [persoon A] dat ook in de badkamer een 1,5 meter draaicirkel gemaakt moet kunnen worden en dat de wasmachine en droger naast elkaar moeten kunnen staan is niet vereist.
Punt 12/13/14:De slaapkamer biedt ruimte voor een bed van normale afmetingen (160x200cm). Eventuele kosten die [persoon A] moet maken voor een kleiner bed komen voor rekening van [persoon A] zelf. Gelet op het feit dat zij voor de verhuizing van Woonstad en de gemeente Rotterdam een al veel hoger bedrag dan het forfaitaire bedrag heeft ontvangen en zij bovendien(zie punt 29) nog een verhuiskostenvergoeding zal ontvangen. Het is niet noodzakelijk dat [persoon A] aan beide zijden van het bed moet kunnen komen. De voorwaarden van Thuiszorg zijn hierin leidend. Als uitgangspunt wordt genomen dat er minimaal 1 slaapkamer van 300 cm breed met een minimale oppervlakte van 14m2 in de woning aanwezig is.
Punt 15:Het complex bevat in beginsel en op het moment van ingaan van de huur niet meer dan 75% 65+ers. Aan de aanvullende eis van [persoon A] om ook niet boven of naast een café of studentenhuisvesting te wonen hoeft Woonstad niet te voldoen.
Punt 16:Het zoekgebied is Nieuw-Crooswijk, Oud-Crooswijk, Oude Noorden, Rubroek, Centrum voor CS, Pompenburg en (heel) West-Kralingen. Buiten dit gebied zal alleen na overleg een woning worden aangeboden.
Punt 17:Voorstellen voor een definitieve woning die reeds bestaan worden vergezeld van een WMO advies.
Punt 18:De woning wordt niet binnen 10 jaar na verhuizing gesloopt en/of valt niet binnen een herstructureringsproject.
Punt 19:De acceptatietermijn voor de definitieve woning is 2 weken, bij bijzondere omstandigheden plus 2 weken.
Punt 20:Woninggrootte en huurprijs op basis van passend toewijzen.
Punt 21:Woonstad verstrekt een verklaring dat de woning is aangepast voor gehandicapten (met oog op huurtoeslag).
Punt 22:[persoon A] heeft toestemming om in de woning haar huidige onderneming uit te voeren (het geven van creatieve workshops) mits geen overlast en woonfunctie leidend is.
Punt 23/24/25:De woning dient minimaal drie volwaardige kamers te hebben. De minimale oppervlakte eisen van [persoon A] voor de totale woning van minimaal 100m2 en/of kamers geldt niet. Dat Woonstad toestemming geeft aan [persoon A] om een onderneming aan huis te hebben maakt niet dat Woonstad daarmee, zoals [persoon A] wel wil, verplicht is om 10m2 extra woonruimte toe te kennen bij een nieuw aan te bieden woning. Ervan uitgaande dat [persoon A] haar woning zelfstandig kan verlaten kan [persoon A] , net zoals andere zelfstandige ondernemers, extern een ruimte voor haar eigen onderneming huren. Eventuele kosten die [persoon A] moet maken voor het aanschaffen van andere meubels of het inrichten van bepaalde ruimtes komen, gelet op de door haar te ontvangen verhuiskostenvergoeding (punt 29), voor eigen rekening van [persoon A] .
Punt 26:Er dient een stallingsruimte voor de scootmobiel aanwezig te zijn. Niet noodzakelijk is dat deze stallingsruimte in de woning aanwezig is en dat in de stallingsruimte een draaicirkel van 2 meter gemaakt kan worden.
Punt 27: Als de woning onderdeel is van een nieuwbouw- of renovatieproject kan [persoon A] haar wensen over de indeling aan Woonstad kenbaar maken en waar mogelijk wordt aan haar wensen tegemoet gekomen. Woonstad is eindverantwoordelijk en neemt de eindbeslissing over de uiteindelijke indeling van de woning.
Punt 28: [persoon A] verhuist binnen zes weken nadat de nieuwe woning gereed is en de sleutels aan [persoon A] zijn overhandigd naar de nieuwe woning.
Punt 29: Woonstad betaalt een verhuiskostenvergoeding van € 7.000,-
Punt 30: Woonstad stelt een klusjesman ter beschikking gedurende twee dagen (2x 8 uur).
4.5.
Al het andere dat is voorgelegd en of verzocht wordt afgewezen.
4.6.
Uit het proces-reglement dat is opgesteld in het kader van de pilot De Rotterdamse Regelrechter volgt dat beide partijen hun eigen kosten dragen en zij beiden de helft van het griffierecht (€ 43,-) moeten betalen, voor zover dat nog niet is gebeurd.
4.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De regelrechter:
5.1.
stelt het programma van eisen vast zoals onder 4.4. is opgesomd;
5.2.
bepaalt dat beide partijen de eigen kosten dragen en dat zij elk € 43,- ter zake het griffierecht betalen;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
44485