ECLI:NL:RBROT:2023:12988

• Datum uitspraak: 22 december 2023
• Publicatiedatum: 19 maart 2024
• Zaaknummer: 10574318 CV EXPL 23-18126
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Lablans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens overlast door huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 22 december 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder, vertegenwoordigd door mr. M.J. Goedhart, eist ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door de huurder, die sinds 1983 in de woning verblijft. De verhuurder stelt dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt en dat er al jarenlang ernstige overlast is van de huurder en haar zoon, wat door omwonenden wordt bevestigd. De huurder, vertegenwoordigd door mr. M.B. Visser, betwist de beschuldigingen en stelt dat de overlast verband houdt met een verbouwing in de nabijheid.

Tijdens de mondelinge behandeling op 22 november 2023 zijn verschillende getuigen gehoord, waaronder omwonenden die de overlast hebben ervaren. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er inderdaad klachten zijn over geluidsoverlast en agressief gedrag, maar oordeelt dat de gevolgen van een ontruiming voor de huurder, een 71-jarige vrouw die al 40 jaar in de woning woont, bijzonder groot zijn. De kantonrechter concludeert dat, hoewel er voldoende bewijs is van overlast, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming op dit moment niet gerechtvaardigd zijn, gezien de bijzondere omstandigheden van de huurder en het feit dat het na februari 2023 stil is geworden.

De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder af en veroordeelt deze in de proceskosten, die aan de kant van de huurder tot vandaag zijn vastgesteld op € 398,-. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de verhuurder het vonnis kan laten uitvoeren, ook al is er nog geen definitieve uitspraak in hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10574318 CV EXPL 23-18126

datum uitspraak: 22 december 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,

eiser,

gemachtigde: mr. M.J. Goedhart,

tegen:

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats 2] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.B. Visser,

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 14 juni 2023, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de brief van 13 november 2023 van [eiser] , met bijlagen;
• de brief van 14 november 2023 van [eiser] , met bijlagen;
• de brief van 20 november 2023 van [eiser] , met een bijlage;
• de brief van 20 november 2023 van [gedaagde] .

1.2.

Op 22 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens [eiser] , [persoon A] (beheerder) en de gemachtigde. [gedaagde] was aanwezig met haar gemachtigde. Als belangstellenden zijn verschenen [persoon B] , [persoon C] , [persoon D] , [persoon E] (omwonenden).

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1983 de woning aan de [straatnaam] 101A van (de rechtsvoorganger van) [eiser] . [eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. De buren van de omliggende woningen ervaren al jarenlang ernstige overlast van [gedaagde] en haar zoon. Daarom eist [eiser] in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen. Daarnaast eist [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huur of een gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Op haar verweer zal hierna bij de verdere beoordeling worden ingegaan.

Overlast

2.2.

[eiser] stelt dat door omwonenden veelvuldig wordt geklaagd over de wijze waarop [gedaagde] het gehuurde bewoond. De bewoners van 101B en 101C hebben schriftelijke verklaringen afgelegd van de overlast gedurende de jaren 2022 en 2023. Zij verklaren samengevat dat [gedaagde] (en haar zoon) harde geluiden maken in de nacht (bonken, stampen en schuiven met meubels), er zo hard wordt gebonkt op de vloer dat een deel van het onderliggende stucplafond is beschadigd en er door [gedaagde] chloorwater in de portiek is gegooid. Daarnaast is ook sprake van agressie en intimidatie door de zoon van [gedaagde] . Hij is weliswaar officieel geen huurder, maar zijn gedrag kan aan [gedaagde] worden toegerekend. Bij de politie zijn in 2020 en 2021 diverse meldingen gedaan van (geluids)overlast door [gedaagde] en haar zoon, naar aanleiding waarvan de politie heeft moeten ingrijpen. [eiser] verwijst daarvoor naar het mutatieoverzicht, zoals overgelegd bij productie 6 van de dagvaarding. Ook het Team Woonoverlast van de gemeente is al langere tijd betrokken bij deze zaak. Zij verwacht van [eiser] dat hij maatregelen neemt om de overlast te stoppen.

2.3.

[gedaagde] betwist dat zij en haar zoon overlast veroorzaken. De klachten over geluidsoverlast houden volgens [gedaagde] verband met een verbouwing in 2022 in het appartement van de [straatnaam] 101B. Daardoor is er sprake van toegenomen geluidsoverdracht tussen de woningen. [gedaagde] voert verder aan dat zij geïntimideerd wordt door een bewoner van de [straatnaam] 99C .

2.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de klachten over geluidsoverlast en het gooien van chloorwater voldoende zijn onderbouwd. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend chloorwater te hebben gegooid in de portiek van het appartement. Volgens haar had dat te maken met zwervers die zich in het appartement bevonden. De klachten over de geluidsoverlast heeft [gedaagde] onvoldoende weersproken. Een feitelijk onderbouwde andere lezing van de meldingen en verklaringen heeft [gedaagde] niet gegeven. Dat de geluidsoverlast verband houdt met een verbouwing van het appartement 101B in 2022 is niet aannemelijk. De klachten dateren immers ook van voor 2022 en zijn bovendien van verschillende omwonenden afkomstig. Uit de door [eiser] overgelegde verklaring van de bewoner van de [straatnaam] 103C blijkt dat over de periode van 2011 tot en met 2015 ook al sprake was van (vergelijkbare) geluidsoverlast. Dat [gedaagde] wordt geïntimideerd door een bewoner van [straatnaam] 99C wordt betwist en kan niet worden afgeleid uit het door haar overgelegde geluidsfragment. Daarop is enkel te horen dat sprake is van een ruzie, maar het is geheel onduidelijk wie daarbij betrokken zijn, wat de aanleiding is en aan wie dit gedrag kan worden toegerekend.

2.5.

Dat er sprake is van agressie of intimidatie door de zoon van [gedaagde] , die zo ernstig is dat dit tot het einde van de huurovereenkomst zou moeten leiden, wordt betwist en heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd.

Wat betreft het chloorwater, heeft [gedaagde] verklaard dat zij dit niet meer doet sinds zij weet dat de buren daar bezwaar tegen hebben.

2.6.

Hoewel [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van (geluids)overlast over een langere periode, die tot ontbinding zou kunnen leiden, is de kantonrechter van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die de ontbinding met haar gevolgen - op dit moment - (nog) niet rechtvaardigen. De kantonrechter licht dat hierna toe.

2.7.

Vooropgesteld wordt dat de gevolgen van ontruiming voor [gedaagde] bijzonder groot zijn. Zij is een 71-jarige vrouw die al 40 jaar in het gehuurde verblijft. Zij kan niet bij haar zoon gaan wonen.

2.8.

Namens de gemachtigde is op 9 februari 2023 een brief aan [gedaagde] betekend, waarin staat dat de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen. Op 14 februari 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] , haar zoon en medewerkers van de gemeente. [eiser] en de beheerder waren daarbij niet aanwezig. Er zijn geen overlastmeldingen in het geding gebracht van na februari 2023. Een van de buren heeft verklaard dat het vanaf toen stil was. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat zij overal in huis tapijten heeft gelegd om de geluiden te verminderen. Kennelijk heeft dat resultaat gehad.

2.9.

[gedaagde] heeft op 28 februari 2023 voorgesteld om buurtbemiddeling en/of een mediator in te schakelen om tot een betere verhouding met haar buren te komen. [eiser] heeft daar afwijzend op gereageerd. Er is door [eiser] ook anderszins geen poging gedaan om de relatie met [gedaagde] te herstellen, althans daarvan is niet gebleken. Ook niet nadat de gemeente op 24 november 2022 aan hem had gevraagd iets aan de overlast te doen. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij eerst naar andere oplossingen zoekt voordat hij overgaat tot een ingrijpende maatregel als een ontruiming. Dit weegt des te zwaarder nu het ook daadwerkelijk rustig is geworden na februari 2023.

Conclusie

2.10.

De ontbinding en ontruiming kan gelet op voorgaande omstandigheden niet worden toegewezen. Ontruiming is bijzonder ingrijpend, het is stil geworden na februari 2023 en er ligt nog een aanbod op tafel om verder te praten, eventueel in mediation. Onder deze omstandigheden is een ontbinding op dit moment (nog) niet gerechtvaardigd. De conclusie is dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.

Proceskosten

2.11.

[eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,-). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet [eiser] een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.12.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag worden vastgesteld op € 398,-;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.

47636