ECLI:NL:RBROT:2023:12802

• Datum uitspraak: 1 november 2023
• Publicatiedatum: 7 februari 2024
• Zaaknummer: C/10/642685 / HA ZA 22-627
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.A.M. Schellekens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij non-conformiteit en dwaling in NVM-koopovereenkomst van een woning

In deze zaak vorderden eisers, [eisende partij01], schadevergoeding van gedaagde, [gedaagde01], op grond van non-conformiteit en dwaling met betrekking tot de koop van een woning. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat de woning niet voldeed aan de koopovereenkomst, omdat er constructieve gebreken waren die een normaal gebruik van de woning belemmerden. De rechtbank stelde vast dat deze gebreken reeds bestonden ten tijde van de verkoop en dat [gedaagde01] aansprakelijk was voor de herstelkosten. De eisers hadden de gebreken tijdig gemeld, waardoor zij niet in strijd met de klachtplicht handelden. De rechtbank oordeelde dat de herstelkosten in een schadestaatprocedure moesten worden vastgesteld. Daarnaast werd een voorschot op de schadevergoeding toegewezen. In reconventie vorderde [gedaagde01] een verklaring voor recht dat [eisende partij01] tekortgeschoten was in de nakoming van de koopovereenkomst, maar deze vordering werd afgewezen. De rechtbank compenseerde de proceskosten in conventie, terwijl [gedaagde01] in de proceskosten in reconventie werd veroordeeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/642685 / HA ZA 22-627

Vonnis van 1 november 2023

in de zaak van

1. [eiser01] ,

wonende te Schiedam,

2.
[eiser02] ,

wonende te Schiedam,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. I.M. Ighodaro te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. Ch.P.A.T. van Goethem te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisende partij01] en [gedaagde01] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het incidenteel vonnis van 8 maart 2023 en de daarin genoemde stukken;
• de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
• de brief van mr. Ighodaro van 23 december 2023 met productie 22;
• de aanvulling conclusie van antwoord in conventie tevens wijziging van eis in reconventie tevens akte uitlating producties en akte overlegging producties;
• de akte zijdens [eisende partij01] van 21 september 2023 met producties;
• de akte zijdens [gedaagde01] van 21 september 2023 met producties;
• de spreekaantekeningen van mr. Ighodaro;
• de spreekaantekeningen van mr. Van Goethem;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 21 september 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 2 april 2021 hebben [eisende partij01] de woning aan [adres01] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft op zijn beurt de woning in 2002 gekocht van [naam01] (hierna: [naam01] ).

2.2.

[gedaagde01] heeft zich bij de verkoop van de woning aan [eisende partij01] laten bijstaan door een verkoopmakelaar. [eisende partij01] hebben zich niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar. De woning is bij akte van 2 juli 2021 door [gedaagde01] aan [eisende partij01] geleverd.

2.3.

De koopovereenkomst van partijen (hierna: de koopovereenkomst) bevat onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 6 Staat van het onroerend goed / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt […]

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.4.

Op 9 december 2021 hebben [eisende partij01] een WhatsApp-bericht aan [gedaagde01] gestuurd dat luidt:

“Beste Henk,

Wij zijn bezig met het afbreken voor de renovatie van de woning die wij van je hebben gekocht. ( [adres01] ). Na het verwijderen van de gipsplaten van het verlaagde plafond hebben wij dingen gezien die niet acceptabel zijn. Er is waarschijnlijk sprake van verborgen gebreken (constructie gerelateerd) en achterstallig onderhoud, die dit huis onbewoonbaar zouden verklaren. Wij willen dit graag met je bespreken. Ook zullen wij een expert inschakelen die dit inspecteert en rapporteert. Wij zullen je hierover berichten en je uitnodigen bij deze expertise aanwezig te zijn zodra bekend is wanneer deze expertise zal plaatsvinden. Wij willen je bij deze aansprakelijk stellen voor de kosten die gemaakt zullen worden om deze gebreken te herstellen.”

2.5.

[eisende partij01] hebben de woning op 13 januari 2022 laten onderzoeken door Top Expertise B.V. (hierna: “Top Expertise”). Top Expertise heeft op 31 maart 2022 een rapport uitgebracht. In dat rapport maakt zij melding van de volgende gebreken aan de woning:

1. afgezaagde spanten in de dakconstructie;

2. doorgerotte dakbalken;

3. doorgerot dakbeschot;

4. openingen in het dakbeschot;

5. instabiele vloer boven de eerste verdieping door niet-doorlopende balken;

6. ontbrekende raveling bij de lichtkoepel;

7. ondeugdelijk aangebrachte balklaag onder de eerste verdieping.

Deze gestelde gebreken, zoals nader omschreven in het rapport van Top Expertise, zullen hierna tezamen worden aangeduid als de “constructieve gebreken”.

Top Expertise vermeldt in het rapport ook dat zij een hoge vochtwaarde heeft aangetroffen

in de vloer en de muren van de begane grond. Dit gestelde gebrek zal hierna worden aangeduid als de “vochtproblematiek”. Volgens Top Expertise staan de constructieve gebreken en de vochtproblematiek aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg.

Top Expertise meldt voorts in haar rapport dat zij het aannemelijk acht dat de woning uit of omstreeks 1880 dateert
.

2.6.

Op 8 april 2022 is de woning in opdracht van [eisende partij01] onderzocht door Bouwkostenbureau Heijneman (hierna: Heijneman). Heijneman heeft op 26 april 2022 een rapport uitgebracht aan [eisende partij01] (hierna te noemen: “het eerste rapport van Heijneman”). In dit rapport signaleert Heijneman, naast de door Top Expertise gesignaleerde gebreken, nog een drietal gebreken, te weten:

het verzakken van de vloer op de begane grond;

buitengevel geplaatst op trapgat raveling; en

dragende oplegging van het garagedak op de gevelkozijnen.

De rechtbank zal deze gestelde gebreken in navolging van [eisende partij01] aanduiden als de “aanvullende gebreken”.

Heijneman begroot de herstelkosten van de constructieve gebreken, de vochtproblematiek en de aanvullende gebreken op € 169.587,10, inclusief btw, en de kosten van het aanpassen van de woning naar de in 1995 geldende maatstaven op € 248.613,54.

2.7.

In opdracht van [gedaagde01] heeft Bouwstad Projectmanagement B.V. (hierna: Bouwstad) de woning onderzocht voor een contra-expertise. Bouwstad heeft op 6 september 2022 een rapport uitgebracht. Volgens dit rapport (hierna te noemen: het “eerste rapport van Bouwstad”):

• is een aantal door Top Expertise en Heijneman gesignaleerde gebreken niet als gebreken aan te merken;
• zou een aantal gebreken bij een bouwtechnische keuring aan het licht zijn gekomen;
• is een deel van de gebreken ontstaan door het slopen van constructieve elementen in de woning;
• staat een deel van de gebreken niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg; en
• bedragen de herstelkosten van de gebreken die mogelijk aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan € 30.448,45 inclusief btw.

Ook staat in dit rapport van Bouwstad dat bij een bouwtechnische keuring direct zou zijn opgevallen dat de woning in 1995 niet nieuw is gebouwd, maar dat sprake was van een transformatie.

2.8.

Heijneman heeft op verzoek van [eisende partij01] op 9 november 2022 en op 8 december 2022 aanvullende rapportages uitgebracht (hierna te noemen het “tweede rapport van Heijneman” en het “derde rapport van Heijneman”) waarin wordt gereageerd op het eerste rapport van Bouwstad. Vervolgens heeft Bouwstad op verzoek van [gedaagde01] op 16 februari 2023 een aanvullend rapport uitgebracht (hierna te noemen het “tweede rapport van Bouwstad”), waarin op deze twee rapporten van Heijneman wordt gereageerd. Ten slotte heeft Heijneman op 16 augustus 2023 nog een aanvullend rapport uitgebracht waarin wordt gereageerd op het tweede rapport van Bouwstad.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eisende partij01] vorderen - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst ter zake van het pand aan [adres01] te [plaats01] en daardoor aansprakelijk is voor de schade die [eisende partij01] lijden en hebben geleden, althans voor recht te verklaren dat [gedaagde01] nadeelcompensatie verschuldigd is aan [eisende partij01] vanwege dwaling;

II. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eisende partij01] op grond van de onder I. genoemde gronden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

III. [gedaagde01] te veroordelen tot het betalen van een voorschot op de schadevergoeding aan [eisende partij01] , althans tot het betalen van nadeelcompensatie vanwege dwaling, ter hoogte van € 400.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eisende partij01] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

In reconventie vordert [gedaagde01] - na wijziging van eis - om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. onvoorwaardelijk: te verklaren voor recht dat [eisende partij01] toerekenbaar zijn tekortgeschoten jegens [gedaagde01] bij nakoming van de koopovereenkomst tussen partijen en te verklaren voor recht dat [gedaagde01] niet voor meer aansprakelijk is dan voor de herstelkosten van de vermeende gebreken die Bouwstad heeft gewaardeerd op € 30.448,44 incl. btw of op een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag;

II. voorwaardelijk: voor het geval de vordering in conventie zou worden toegewezen, om [eisende partij01] te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade door [gedaagde01] uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [eisende partij01] , primair te begroten op het in conventie toe te wijzen bedrag, of op een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag, subsidiair te begroten in een schadestaatprocedure, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

III. onvoorwaardelijk: tot veroordeling van [eisende partij01] om aan [gedaagde01] te betalen de door het optreden van [eisende partij01] de door hun gelegde beslagen veroorzaakte schade aan [gedaagde01] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

met veroordeling van [eisende partij01] in de kosten van het geding waaronder in ieder geval begrepen de deurwaarderskosten en het salaris van de advocaat en de kosten van Bouwstad, te vermeerderen met nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen

die termijn betaald wordt.

4.2.

[eisende partij01] concluderen in reconventie tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten.

5. De beoordeling

Waar gaat het om?

5.1.

[eisende partij01] stellen primair dat het pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 BW. Subsidiair stellen zij gedwaald te hebben bij het aangaan van de koopovereenkomst. Daartoe hebben zij onder meer het volgende aangevoerd. Zij hebben de woning gekocht van [gedaagde01] . Nadat zij gestart waren met verbouwingswerkzaamheden constateerden zij verschillende gebreken aan de woning. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Voorts heeft [gedaagde01] de woning verkocht als een woning uit het bouwjaar 1995 terwijl de woning in werkelijkheid dateert uit circa 1880. [eisende partij01] vorderen vergoeding van de schade die zij hierdoor hebben geleden.

[gedaagde01] beroept zich op de artikelen 7:23 en 6:89 BW (klachtplicht) en stelt dat [eisende partij01] te laat hebben geklaagd en daarom hun rechten hebben verspeeld. Volgens [gedaagde01] waren [eisende partij01] bovendien al bij de aankoop van plan de woning te laten slopen, zodat hij er niet voor hoeft in te staan dat de woning voor gebruik
als woning geschikt is en [eisende partij01] bovendien geen schade lijden door de gestelde gebreken. Ook voert [gedaagde01] aan dat een deel van de gestelde gebreken niet aanwezig was ten tijde van de verkoop van de woning en/of niet aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat. Hij stelt voorts dat [eisende partij01] de gestelde gebreken zelf hadden kunnen ontdekken zodat hij daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden. [gedaagde01] voert daarnaast diverse andere verweren en vordert onder meer vergoeding van de schade die hij stelt geleden te hebben als gevolg van de door [eisende partij01] gelegde beslagen.

5.2.

Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna voor zover nodig worden ingegaan.

Het beoordelingskader

5.3.

Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst - men spreekt dan van non-conformiteit - als deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. (artikel 7:17 lid 2 BW).

5.4.

Indien geen sprake is van consumentenkoop, staat het partijen vrij van artikel 7:17 BW af te wijken. In de onderhavige zaak is geen sprake van consumentenkoop omdat het de koop van een onroerende zaak betreft (dit volgt uit artikel 7:5 lid 1 sub a BW). Het stond partijen dus vrij van artikel 7:17 BW af te wijken. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst waarvoor partijen de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) van de NVM hebben gebruikt.

5.5.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering op deze hoofdregel gemaakt. Met dit artikel staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het gekochte verhinderen. Dit moet naar de heersende leer als een garantie worden opgevat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf, in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

5.6.

De in artikel 6.3 omschreven garantie geldt niet voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop. Dus uitsluitend indien sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, is sprake van een tekortkoming in de nakoming en is de verkoper schadeplichtig. Die schadeplicht is ingevolge artikel 6.3 beperkt tot de herstelkosten. Dit ligt anders indien de verkoper een verwijt treft; in dat geval is de verkoper ook voor andere schade dan de herstelkosten aansprakelijk.

5.7.

Van dwaling bij koop is - kort gezegd - sprake indien de koper bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had, doordat de verkoper een onjuiste inlichting heeft verstrekt of ten onrechte een inlichting niet heeft verstrekt, en de koper de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten (artikel 6:228 lid 1 BW). In een dergelijk geval is de koopovereenkomst vernietigbaar en kan de rechter op verzoek van de koper, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de verkoper veroordelen tot vergoeding van het nadeel dat de koper heeft geleden (artikel 6:230 lid 2 BW).

5.8.

Aan de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming of van dwaling wordt niet toegekomen indien de koper zijn klachtplicht heeft geschonden en de verkoper daar een beroep op heeft gedaan. De klachtplicht vloeit voort uit de artikelen 6:89 en 7:23 BW en houdt in (bij niet-consumentenkoop, zoals in dit geval) dat een gebrek moet worden gemeld binnen bekwame tijd nadat het is ontdekt of redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden door de koper. Bij schending van de klachtplicht kan de koper geen beroep meer doen op het gebrek en kan de koper dus ook geen beroep meer doen op non-conformiteit of dwaling.

De vorderingen in conventie

5.9.

De rechtbank zal de vorderingen van [eisende partij01] beoordelen aan de hand van het hiervoor geschetste toetsingskader. Daarbij hanteert de rechtbank de volgende volgorde: eerst zullen de constructieve gebreken worden besproken, vervolgens de vochtproblematiek, dan de kwestie van het bouwjaar en ten slotte de aanvullende gebreken. Daarna zal de rechtbank ingaan op de vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding, de gevorderde proceskosten en de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis.

De constructieve gebreken

5.10.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde01] is dat [eisende partij01] niet tijdig hebben geklaagd over de constructieve gebreken en dus geen beroep meer kunnen doen op deze gebreken.

Schending van de klachtplicht?

5.11.

[gedaagde01] stelt dat [eisende partij01] al in juli 2021, kort na de levering van de woning, op de hoogte waren van de constructieve gebreken. Het WhatsApp-bericht van [eiser01] van 9 december 2021 kan daarom volgens [gedaagde01] niet worden aangemerkt als een tijdige klacht als bedoeld in de artikelen 7:23 en 6:89 BW. Bovendien stelt [gedaagde01] dat [eisende partij01] in het WhatsApp-bericht van 9 december 2021 niet hebben geklaagd over de verrotte dakbalken en het doorgerotte dakbeschot. [eisende partij01] voeren aan dat zij pas op 4 december 2021 op de hoogte waren van de constructieve gebreken en dat zij die op 9 december 2021 tijdig hebben gemeld.

5.12.

De feiten die [gedaagde01] stelt bieden geen steun aan de stelling dat [eisende partij01] de constructieve gebreken reeds in juli 2021(of op enig ander tijdstip vóór december 2021) hebben ontdekt. Dat [eisende partij01] in juli 2021 zijn begonnen met slopen betekent niet dat de constructieve gebreken toen (of vóór 4 december 2021) al zichtbaar waren en als zodanig herkend zijn. Dit wordt ook weersproken door [eisende partij01] Volgens [eisende partij01] heeft de sloop vijf maanden geduurd, is deze door henzelf, met familie en vrienden, voornamelijk in de weekends en de avonduren, uitgevoerd, en was daarbij geen deskundige betrokken die de constructieve gebreken zou hebben kunnen constateren. [gedaagde01] heeft dit niet betwist. Dat de broer van [eiser01] , die heeft meegeholpen met de sloop, verstand heeft van ijzerwerk, betekent niet dat hij verstand heeft van houten (dak)constructies. En van enig verband tussen de constructieve gebreken en het feit dat [eisende partij01] in september 2023 stukken hebben opgevraagd bij de voormalige architect van [naam01] , is niet gebleken.

5.13.

Uit de gestelde feiten blijkt dus niet dat [eisende partij01] reeds in juli 2021 (of op enig ander tijdstip vóór 4 december 2021) wisten van de constructieve gebreken. Feiten waaruit zou kunnen blijken dat [eisende partij01] in juli 2021 (of enig ander tijdstip vóór 4 december 2021)
behoorden te weten van de constructieve gebreken, zijn niet gesteld. In het bijzonder zijn geen feiten gesteld op grond waarvan [eisende partij01] met grotere voortvarendheid een onderzoek naar de constructieve gebreken hadden moeten instellen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de klachttermijn voor wat betreft de constructieve gebreken op 4 december 2021 is gaan lopen.

5.14.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij01] de constructieve gebreken, met uitzondering van de verrotte dakbalken en het doorgerotte dakbeschot, op 9 december 2021 (dus vijf dagen na de ontdekking) hebben gemeld. Dat voldoet zonder twijfel aan de eis van “bekwame spoed” als bedoeld in de artikelen 7:23 en 6:89 BW. [gedaagde01] betwist dat in het WhatsApp-bericht van 9 december 2021 is geklaagd over de verrotte dakbalken en het doorgerotte dakbeschot. Dit verweer faalt echter. Het betreft hier immers achterstallig onderhoud en daarover is door [eisende partij01] in het WhatsApp-bericht van 9 december 2021 uitdrukkelijk geklaagd. Het beroep van [gedaagde01] op schending van de klachtplicht faalt dus voor wat betreft de constructieve gebreken.

Bestonden de constructieve gebreken al ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst?

5.15.

Volgens [gedaagde01] waren enkele van de constructieve gebreken nog niet aanwezig ten tijde van de koop van de woning, te weten:

• de afgezaagde spanten; en
• de instabiliteit van de balken vloer boven de eerste verdieping.

De afgezaagde spanten: waren deze al afgezaagd ten tijde van de koop?

5.16.

Top Expertise constateert in haar rapport
“dat een aantal spanten zijn doorgezaagd en deels zijn verwijderd. De doorgezaagde spanten zijn vervolgens bevestigd aan de houten balklaag van de dakvloer”. In zijn conclusie van antwoord heeft [gedaagde01] , op basis van het eerste rapport van Bouwstad, aangevoerd dat de spanten mogelijk na de koop van de woning zijn doorgezaagd. Vervolgens heeft [gedaagde01] echter bij zijn aanvullende conclusie van antwoord het tweede rapport van Bouwstad overgelegd waarin staat dat het volgens Bouwstad (toch) aannemelijk is dat de spanten reeds vóór de koop van de woning waren doorgezaagd. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [gedaagde01] dit verweer niet handhaaft. In elk geval heeft [gedaagde01] dit verweer, gelet op het tweede rapport van Bouwstaf, onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Als onbetwist, althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat zodoende vast dat de doorgezaagde spanten een gebrek zijn dat ten tijde van de verkoop van de woning bestond.

De balklaag van de vloer boven de eerste verdieping: was deze al instabiel ten tijde van de koop?

5.17.

Top Expertise constateert in haar rapport:

“De constructieve houten vloerbalken op de verdieping lopen niet ononderbroken van oplegpunt tot oplegpunt door. Aannemelijk was er eerder ondersteuning onder de vloerbalken aanwezig die is verwijderd. Op de locaties waar de vloerbalken niet meer doorlopen zijn losse balken aangebracht, zie foto 7 en 8.”

[gedaagde01] heeft zich in zijn conclusie van antwoord, op basis van het eerste rapport van Bouwstad, op het standpunt gesteld dat de vloerbalken ten tijde van de koop van de woning ondersteund werden door de wanden van de badkamer en dat dit gebrek dus te wijten is aan het slopen van de badkamerwanden door [eisende partij01] hebben vervolgens het tweede en derde rapport van Heijneman in het geding gebracht. In het derde rapport van Heijneman wordt beredeneerd dat de badkamerwanden geen dragende functie hadden. In reactie op - onder meer - dat rapport heeft [gedaagde01] het tweede rapport van Bouwstad in het geding gebracht. Daarin staat dat de vloerbalken weliswaar in de praktijk klaarblijkelijk ondersteund werden door de badkamerwanden maar dat deze wanden niet bedoeld waren die balken te dragen zodat inderdaad sprake is van een gebrekkige constructie. Gelet op dit laatste door [gedaagde01] overgelegde rapport gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagde01] zijn verweer dat de constructie gebrekkig is geworden door het verwijderen van de badkamerwanden, niet handhaaft. In elk geval heeft [gedaagde01] dit verweer, gelet op het tweede rapport van Bouwstaf, onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Als onbetwist, althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat daarom vast dat de (ondersteuning van de) balklaag van de vloer boven de eerste verdieping reeds op het moment van de verkoop van de woning gebrekkig was.

Tussenconclusie

5.18.

Omdat [gedaagde01] deels niet en deels niet langer (voldoende gemotiveerd) betwist dat de constructieve gebreken reeds bestonden ten tijde van de verkoop van de woning, staat dit tussen partijen vast. Ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst komen deze gebreken voor rekening van [gedaagde01] indien zij (i) een normaal gebruik van de woning belemmeren en (i) niet aan [eisende partij01] bekend of kenbaar waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Wat is “normaal gebruik”?

5.19.

[gedaagde01] stelt dat de gebreken niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan omdat [eisende partij01] ten tijde van de koop van de woning reeds voornemens waren de woning te laten slopen, zodat van normaal gebruik van de woning
als woning geen sprake zou zijn. Dit verweer faalt. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft [gedaagde01] immers verklaard dat de woning bij de eigendomsoverdracht “
de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning ”, en gesteld noch gebleken is dat partijen een hiervan afwijkende regeling zijn overeengekomen. De woning moet dus geschikt zijn voor normaal gebruik
als woning

Belemmeren de constructieve gebreken een normaal gebruik van de woning als woning?

5.20.

Met betrekking tot drie van de constructieve gebreken betwist [gedaagde01] dat deze aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staan. Dit betreft:

het ontbreken van een raveling bij de lichtkoepel;

de openingen in het dakbeschot; en

het doorgerotte dakbeschot.

De ontbrekende raveling

5.21.

Top Expertise schrijft in haar rapport:

“Bij de aannemelijk later aangebrachte lichtkoepel in het dak zijn de constructieve houten dakbalken domweg doorgezaagd en verwijderd, zie foto 9 en 10. Indien een balklaag moet worden onderbroken ten behoeve van een sparing in het dak moet een raveling worden geplaatst. (Een raveling is een samenstel van balken dat ten doel heeft de balken die niet door kunnen lopen, bijvoorbeeld bij een schoorsteen of daksparing, toch voldoende oplegging te geven).”

[gedaagde01] betwist dat het ontbreken van een raveling aan normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat en baseert zich daarbij op de rapporten van Bouwstad. In haar eerste rapport schrijft Bouwstad dat het ontbreken van een raveling niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, met als toelichting:

“de dakconstructie heeft hier een zwakke plek maar dit heeft niet tot schade geleid. Om schade te voorkomen is herstel wel nodig.”

In haar tweede rapport schrijft Bouwstad

Het daklicht (ter plaatse van de voormalige badkamer) is niet op de juiste wijze voorzien van een raveling, dit dient eveneens aangepast te worden. Dit is opgenomen in de kostenopstelling. Dit staat normaal woongebruik niet in de weg.

[gedaagde01] betoogt dus dat weliswaar sprake is van een constructief gebrek, maar dat dit niet aan normaal gebruik in de weg staat omdat dit (nog) niet tot schade heeft geleid. Dit is geen deugdelijke redenering. Een gebrek dat nog niet tot schade heeft geleid maar tot schade (door instorting) kan leiden, is een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat. Dit verweer van [gedaagde01] faalt derhalve.

De openingen in het dakbeschot en het doorgerotte dakbeschot

5.22.

Top Expertise constateert in haar rapport dat er openingen in het dakbeschot aanwezig zijn. [gedaagde01] betwist, op basis van het eerste rapport van Bouwstad, dat dit aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat. Bouwstad schrijft hierover in haar eerste rapport:

“Indien er geen water binnenkomt en afwerking aan de binnenzijde met isolatiepakket zorgt voor een goed binnenklimaat staat dit normaal gebruik niet in de weg.”

Top Expertise constateert ook dat het dakbeschot op diverse plaatsen is weggerot. [gedaagde01] stelt, op basis van het eerste rapport van Bouwstad, dat ook dit niet aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat. Volgens Bouwstad is weggerot dakbeschot “niet direct” een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zij licht dit in haar eerste rapport als volgt toe:

“Nat en verrot dakbeschot […] is een gebrek dat verholpen

dient te worden om vervolgschade te voorkomen. Dakpannen worden gedragen

door tengels en panlatten. Het dakbeschot heeft een aanvullende beschuttende functie tegen wind. Een folie o.g. verzorgt de waterkering.”

5.23.

Naar het oordeel van de rechtbank is dakbeschot dat openingen vertoont en deels is weggerot een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat. Dakbeschot dient er immers mede toe om de woning winddicht te maken. Dit wordt door Bouwstad onderschreven. Indien er openingen in het dakbeschot aanwezig zijn en het dakbeschot deels is weggerot, is de woning niet winddicht en daarmee ongeschikt voor een normaal gebruik als woning. Dit verweer van [gedaagde01] wordt daarom verworpen.

De doorgerotte dakbalken

5.24.

Top Expertise heeft geconstateerd dat diverse dakbalken zijn doorgerot. [gedaagde01] betwist, met een beroep op het eerste rapport van Bouwstad, dat dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bouwstad schrijft hierover:

“[…] houtrot in dakbalken is een gebrek dat verholpen dient te worden om vervolgschade te voorkomen. […] Houtrot in dakbalken dient hersteld te worden om de constructieve functie te waarborgen.”

Bouwstad erkent dus dat houtrot in dakbalken de dragende functie van de dakbalken aantast. Indien balken zijn doorgerot, ontbreekt de dragende functie geheel. Dat dit een gevaarlijke situatie oplevert is naar het oordeel van de rechtbank evident. De doorgerotte dakbalken zijn dus een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Tussenconclusie

5.25.

Uit het voorgaande volgt dat de constructieve gebreken reeds bestonden ten tijde van de verkoop van de woning en dat zij aan een normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst in de weg staan. Deze gebreken komen ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst dus voor rekening van [gedaagde01] indien zij niet aan [eisende partij01] bekend of kenbaar waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Waren de constructieve gebreken kenbaar voor [eisende partij01] ?

5.26.

[gedaagde01] stelt dat de constructieve gebreken voor [eisende partij01] kenbaar waren ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst. Ter onderbouwing van dit verweer voert [gedaagde01] aan dat de gebreken ontdekt zouden zijn indien [eisende partij01] een bouwkundig onderzoek hadden laten uitvoeren, en voorts dat zich in het plafond van de eerste verdieping luiken bevonden die uitsluitend met schroeven waren vastgezet, zodat [eiser01] door de luiken open te schroeven de dakconstructie had kunnen zien.

[eisende partij01] voeren aan dat er geen aanleiding was voor een bouwkundig onderzoek omdat zij ervan uitgingen dat de woning in 1995 was gebouwd en omdat de taxateur die de woning voor de bank heeft getaxeerd geen bouwkundig onderzoek noodzakelijk achtte. De luiken in het plafond van de eerste verdieping waren volgens [eisende partij01] afgetimmerd en niet eenvoudig te openen. Bovendien betwisten [eisende partij01] dat de dakconstructie via die luiken zichtbaar was.

5.27.

De rechtbank overweegt als volgt. In het algemeen kan niet worden aangenomen dat op de koper van een woning de plicht rust een bouwkundig onderzoek te laten doen. Of op een koper een onderzoeksplicht rust en hoe ver die strekt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo is de koper die twijfelt of behoort te twijfelen of de zaak bepaalde eigenschappen bezit, gehouden ter zake onderzoek te (laten) verrichten (vgl. conclusie A-G Drijber bij HR 15 juni 2018, ECLI:NL:PHR:2018:396). [gedaagde01] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die meebrengen dat [eisende partij01] een bouwkundig onderzoek hadden moeten laten verrichten. Van dergelijke feiten of omstandigheden is ook niet gebleken. Integendeel, het feit dat de taxateur van de bank in zijn rapport heeft vermeld een bouwkundig onderzoek niet noodzakelijk te achten, wijst erop dat er geen indicatie was voor een dergelijk onderzoek. Ook mocht van [eisende partij01] niet verwacht worden dat zij zonder aanleiding - waarvan niet is gebleken - de luiken zouden openschroeven (als deze al, zoals [gedaagde01] stelt, slechts met schroeven waren vastgezet) om de (dak)constructie te bekijken. Het verweer dat de constructieve gebreken voor [eisende partij01] kenbaar waren omdat zij die gebreken door eigen onderzoek hadden behoren te ontdekken, faalt derhalve.

5.28.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst instaat voor de afwezigheid van de constructieve gebreken. Dit moet naar de heersende leer als een garantie worden opgevat, zodat het verweer dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming geen doel treft. [gedaagde01] is dus in beginsel aansprakelijk voor de schade die [eisende partij01] lijden vanwege de constructieve gebreken.

Lijden [eisende partij01] schade door de constructieve gebreken?

5.29.

Volgens [gedaagde01] lijden [eisende partij01] geen schade door de gestelde gebreken omdat zij vóór de aankoop al van plan waren de woning te laten slopen, zodat de gebreken niet in de weg staan aan de verwezenlijking van de plannen van [eisende partij01] , namelijk sloop en nieuwbouw. [eisende partij01] betwisten dat zij de woning hebben gekocht om deze te laten slopen.

5.30.

In het vonnis in incident van 8 maart 2023 heeft de rechtbank overwogen dat de gestelde feiten geen steun bieden aan de stelling dat [eisende partij01] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te slopen, maar juist wel steun bieden aan de stelling dat [eisende partij01] van plan waren de woning te verbouwen. Na dit vonnis zijn door [gedaagde01] geen (nieuwe) feiten aangevoerd die kunnen dienen ter onderbouwing van zijn stelling dat [eisende partij01] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te slopen. De schriftelijke verklaring van de heer [naam02] dat hem tijdens een bezoek van [eiser01] aan zijn woning duidelijk werd dat [eiser01] overwoog een nieuwe woning te laten bouwen, kan hiertoe niet dienen omdat dit bezoek blijkens die verklaring plaatsvond in februari 2023, ruim na het uitbrengen van de dagvaarding in deze procedure. Uit het feit dat [eiser01] toen overwoog de woning te slopen kan niet worden afgeleid dat hij dat ten tijde van de aankoop van de woning in juli 2021 reeds van plan was. Uit het feit dat [eisende partij01] volgens de dagvaarding
“tekeningen architecten (in ‘oude’ situatie en ‘nieuwe’ situatie)” hebben laten maken, kan dit evenmin worden afgeleid. De gestelde feiten bieden dus geen steun aan de stelling dat [eisende partij01] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te slopen. Het op deze stelling gebaseerde verweer dat [eisende partij01] geen schade lijden door de constructieve gebreken wordt daarom als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.

Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?

5.31.

De schade die voor vergoeding in aanmerking komt, bestaat volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst in elk geval uit de herstelkosten. Voor andere schade is [gedaagde01] slechts aansprakelijk indien hem een verwijt treft. [eisende partij01] stellen dat dit het geval is omdat [gedaagde01] wist van de constructieve gebreken. Deze wetenschap blijkt volgens [eisende partij01] uit het feit dat [gedaagde01] de luiken waarachter de gebrekkige dakconstructie zichtbaar was, heeft laten aftimmeren. [gedaagde01] betwist dat hij wist van de constructieve gebreken. Volgens [gedaagde01] maakt het feit dat achter de luiken een deel van de dakconstructie zichtbaar was niet dat hij kennis droeg van de constructieve gebreken. [gedaagde01] betwist ook dat hij de luiken heeft laten dichttimmeren. De luiken waren volgens hem met schroeven vastgezet.

5.32.

De rechtbank overweegt als volgt. De gebreken aan de (dak)constructie zijn aan [eisende partij01] - volgens hun eigen stellingen - pas bekend geworden nadat iemand met bouwkundige kennis hen daarop wees. [eisende partij01] zelf hadden de constructieve gebreken niet als zodanig herkend, terwijl deze (na het weghalen van de plafondplaten) wel zichtbaar waren. Het vergt dus kennelijk enig bouwkundig inzicht om de constructieve gebreken als zodanig te herkennen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde01] over zodanig inzicht beschikt. Integendeel, uit hetgeen [gedaagde01] ter zitting heeft verklaard, te weten dat hij “niet technisch” is en daarom zelf nooit gaten in de muren van de woning heeft geboord, blijkt dat [gedaagde01] hier niet over beschikt. Uit het feit dat [gedaagde01] de dakconstructie heeft kunnen zien, kan dus niet worden afgeleid dat [gedaagde01] bekend was met de constructieve gebreken. Uit het enkele feit dat [gedaagde01] de luiken heeft laten dichttimmeren, als daar al sprake van is, kan ook niet worden afgeleid dat [gedaagde01] de constructieve gebreken heeft willen verbergen. Aan het aftimmeren van de luiken, als dat al gebeurd is, kunnen immers andere overwegingen ten grondslag hebben gelegen. Dat [gedaagde01] bekend was met de constructieve gebreken is dus niet, althans onvoldoende met feiten onderbouwd. Dit betekent dat niet is gebleken dat [gedaagde01] een verwijt treft als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [gedaagde01] is daarom niet aansprakelijk voor andere schade dan de herstelkosten van de constructieve gebreken.

Het bedrag van de herstelkosten

5.33.

[eisende partij01] stellen, op basis van het eerste rapport van Heijneman, dat de herstelkosten van de constructieve gebreken inclusief btw € 129.386,39 bedragen (te weten € 100.506,87 voor de dakconstructie en € 28.879,52 voor de vloer van de eerste verdieping). Volgens het eerste rapport van Bouwstad bedragen deze herstelkosten slechts € 35,588,53 inclusief btw. Deze bedragen liggen ver uit elkaar. De rechtbank beschikt over onvoldoende aanknopingspunten om de herstelkosten nu al te begroten. Dit betekent dat de herstelkosten zullen moeten worden vastgesteld in een schadestaatprocedure, zoals door [eisende partij01] gevorderd. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.

Een aantal verweren van [gedaagde01] die de hoogte van de schadevergoeding betreffen, zal de rechtbank reeds nu afdoen.

5.34.

[gedaagde01] stelt dat zijn vergoedingsplicht moet worden verminderd wegens eigen schuld van [eisende partij01] en beroept zich daarbij op artikel 6:101 BW. Volgens [gedaagde01] zijn de constructieve gebreken een gevolg van onoordeelkundig sloopwerk van [eisende partij01] . In 5.18 is echter al geoordeeld dat tussen partijen vaststaat dat de constructieve gebreken reeds bestonden ten tijde van de verkoop van de woning. Dit verweer faalt derhalve.

5.35.

[gedaagde01] doet voorts een beroep op matiging van de schadevergoedingsplicht op basis van artikel 6:109 BW. Als omstandigheden die tot matiging moeten leiden voert [gedaagde01] aan dat [eisende partij01] hun klachtplicht hebben verzaakt, dat hem geen verwijt kan worden gemaakt en dat niet vaststaat dat de gebreken bij levering aanwezig waren. In 5.14 is echter al geoordeeld dat [eisende partij01] hun klachtplicht niet hebben verzaakt en in 5.18 is al geoordeeld dat tussen partijen vaststaat dat de constructieve gebreken reeds ten tijde van de verkoop van de woning aanwezig waren. Het feit dat [gedaagde01] geen verwijt kan worden gemaakt is ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet relevant voor de plicht tot vergoeding van herstelkosten. [gedaagde01] heeft dus geen omstandigheden aangevoerd die nopen tot matiging van de vergoeding van de herstelkosten. Het beroep op matiging wordt daarom afgewezen.

5.36.

[gedaagde01] doet ook een beroep op limitering van aansprakelijkheid ingevolge artikel 6:110 BW. Van limitering van aansprakelijkheid ingevolge dat artikel kan echter slechts sprake zijn indien voor de betreffende soort gevallen bij algemene maatregel van bestuur een limiet is gesteld aan de aansprakelijkheid. Een algemene maatregel van bestuur die de schadevergoedingsplicht limiteert in gevallen als het onderhavige, is echter niet van kracht, zodat ook dit verweer van [gedaagde01] faalt.

5.37.

Ten slotte voert [gedaagde01] aan dat onder de gegeven omstandigheden ook de redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van de vorderingen van [eisende partij01] in de weg staan. Op welke omstandigheden [gedaagde01] hierbij doelt, is niet duidelijk gemaakt. Dit verweer zal daarom, als onvoldoende onderbouwd, worden gepasseerd.

Tussenconclusie

5.38.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] jegens [eisende partij01] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de constructieve gebreken. De rechtbank zal [gedaagde01] veroordelen tot vergoeding van die herstelkosten. De hoogte van de herstelkosten zal moeten worden vastgesteld in een schadestaatprocedure.

De rechtbank komt nu toe aan de beoordeling van de vorderingen van [eisende partij01] voor zover die zijn gebaseerd op de vochtproblematiek.

De vochtproblematiek

5.39.

[eisende partij01] stellen dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake was van vocht in de vloer en de muren van de begane grond. Volgens [eisende partij01] was hierdoor sprake van een ongezond leefklimaat, door schimmels, waardoor allergieën en ademhalingsproblemen kunnen ontstaan. Dit staat volgens [eisende partij01] aan een normaal gebruik van de woning in de weg, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook stellen [eisende partij01] dat zij gedwaald hebben omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat de woning geschikt was voor normaal gebruik terwijl dit - onder meer wegens de vochtproblematiek - niet het geval was.

[gedaagde01] stelt - onder meer - nooit last te hebben gehad van vocht, en betwist dat sprake was van vocht in de vloer en de muren, of schimmelvorming. Op de foto’s die op Funda stonden is ook geen vocht of schimmel te zien, aldus [gedaagde01] .

5.40.

De rechtbank overweegt als volgt. Dat ten tijde van de koop van de woning sprake was van een ongezond leefklimaat door schimmelvorming, veroorzaakt door vocht in de vloer en de muren, is door [eisende partij01] niet, althans niet voldoende met feiten onderbouwd. Weliswaar voeren [eisende partij01] aan dat [gedaagde01] zeer hoge stookkosten had, hetgeen volgens [eisende partij01] wijst op optrekkend vocht, maar de hoge stookkosten kunnen ook zijn veroorzaakt, zoals [gedaagde01] stelt, door het feit dat niet alleen de woning maar ook de garage met plaats voor vier auto’s in de winter werd verwarmd. Bovendien verklaart Heijneman in zijn tweede rapport (door [eisende partij01] zelf in het geding gebracht):
“Op het moment van mijn opname, op locatie, was er geen schimmel aanwezig op de wanden, alleen op de houten dakconstructie”. De schimmel op de dakconstructie is volgens Heijneman (blijkens hetzelfde rapport) het gevolg van
“een verkeerde manier van isoleren en met name het ontbreken van waterkerende en damp remmende folies in de dakisolatie ”. Dit komt overeen met wat Bouwstad constateert in haar tweede rapport, te weten:
“Ook ten tijde van de inspectie was, behoudens de gebreken aan dakbeschot en enkele dak balken, geen sprake van een sterk vochtig binnenklimaat, verontrustende vochtmetingresultaten en/of schimmelvorming”. Dat ten tijde van de koopovereenkomst sprake was van schimmelvorming en een ongezond leefklimaat, veroorzaakt door vocht in de vloer en de muren van de begane grond, wordt dus niet door de feiten ondersteund. Dit betekent dat de stelling dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was vanwege vocht in de vloer en de muren evenmin door de feiten wordt ondersteund. De vordering van [eisende partij01] tot schadevergoeding althans nadeelcompensatie, voor zover op deze stelling gebaseerd, zal daarom worden afgewezen zonder dat aan bewijslevering wordt toegekomen.

De volgende stelling die de rechtbank moet beoordelen is de stelling dat sprake is van non-conformiteit of dwaling omdat de woning niet in 1995 maar (deels) in 1880 is gebouwd.

Het bouwjaar

5.41.

[eisende partij01] stellen dat zij uitsluitend geïnteresseerd waren in woningen gebouwd na 1990 en dat [gedaagde01] de woning aan hen heeft verkocht als een woning uit het bouwjaar 1995. Dit laatste blijkt volgens [eisende partij01] uit de advertentie die op Funda stond, waarin als bouwjaar 1995 vermeld stond. Het blijkt volgens [eisende partij01] ook uit de ingevulde vragenlijst die [gedaagde01] destijds aan zijn eigen makelaar heeft verstrekt en waarin bij de vraag of er isolerende voorzieningen zijn aangebracht is ingevuld:
“dak geïsoleerd, dubbel glas, verder conform normen 1995” . De woning is volgens [eisende partij01] echter (deels) in 1880 gebouwd. Daarom is [gedaagde01] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting om een woning uit 1995 te leveren, aldus [eisende partij01] Ook is volgens [eisende partij01] sprake van dwaling omdat zij bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet, althans niet voor dezelfde prijs, gekocht zouden hebben.

[gedaagde01] erkent dat de woning niet (geheel) in 1995 is gebouwd, maar dat het een transformatie van een bestaand gebouw betreft. Volgens [gedaagde01] doet dit echter niet af aan het feit dat de woning voor normaal gebruik als woning geschikt was.

5.42.

Volgens de koopovereenkomst staat [gedaagde01] niet in voor andere eigenschappen dan voor een normaal gebruik nodig zijn. Gesteld noch gebleken is dat voor een normaal gebruik nodig is dat de woning in 1995 is gebouwd. [gedaagde01] staat er volgens de koopovereenkomst dus niet voor in dat de woning in 1995 is gebouwd. Dat de woning gedeeltelijk vóór 1995 is gebouwd, levert dus geen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op. Hieraan doet niet af dat in de Funda-advertentie stond vermeld dat de woning in 1995 is gebouwd. Immers, daaruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde01] - in afwijking van de koopovereenkomst - heeft willen instaan voor het bouwjaar en evenmin mochten [eisende partij01] er op grond daarvan op vertrouwen dat [gedaagde01] - in afwijking van de koopovereenkomst - heeft willen instaan voor het bouwjaar. Hieraan doet evenmin af dat [gedaagde01] , vóór het te koop zetten van de woning, een ingevulde vragenlijst aan zijn eigen makelaar heeft gegeven waarin is vermeld dat de woning is geïsoleerd conform normen 1995. Immers, [eisende partij01] zijn pas na het ontstaan van dit geschil, in mei 2022, bekend geraakt met het bestaan van deze vragenlijst. Van een tekortschieten door [gedaagde01] in verband met het bouwjaar van de woning is dus geen sprake.

5.43.

[eisende partij01] stellen subsidiair dat sprake is van dwaling omdat [gedaagde01] hen niet heeft verteld dat de woning deels vóór 1995 is gebouwd terwijl hij dat wel wist. [gedaagde01] betwist dat hij wist dat de woning deels vóór 1995 is gebouwd

5.44.

Dat [gedaagde01] wist dat de woning niet in 1995 is gebouwd, blijkt volgens [eisende partij01] uit de verklaring van [naam01] (die de woning in 2002 aan [gedaagde01] heeft verkocht) tijdens het voorlopig getuigenverhoor:

“U [mr. Van de Rakt] vraagt mij wat ik aan [gedaagde01] heb verteld over de

transformatie van loods tot woonhuis. Ik heb hem verteld dat het een loods is geweest en dat het huis op oude fundering stond. Dit is geweest voordat ik de woning aan [gedaagde01] heb verkocht."

Naar het oordeel van rechtbank kan hieruit echter niet worden afgeleid dat [gedaagde01] wist dat de woning niet in 1995 is gebouwd. Eerder kan uit deze verklaring het tegendeel worden afgeleid. Immers, deze verklaring kan niet anders worden begrepen dan dat [naam01] [gedaagde01] heeft verteld dat in 1995 een geheel nieuwe woning op de fundering van de oude loods is gebouwd. [gedaagde01] hoefde aan die mededeling van [naam01] niet te twijfelen omdat ook in het BAG-register (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) 1995 als bouwjaar van de woning stond vermeld. Dat [gedaagde01] wist, ten tijde van de verkoop van de woning aan [eisende partij01] , dat de woning (deels) ouder is dan 1995, wordt dus niet ondersteund door de gestelde feiten. Dit betekent dat niet, althans onvoldoende is onderbouwd dat [eisende partij01] hebben gedwaald doordat [gedaagde01] heeft verzuimd inlichtingen te verschaffen die hij had moeten verschaffen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen en dus faalt het beroep op dwaling voor zover het is gebaseerd op schending van een mededelingsplicht door [gedaagde01] .

5.45.

Ter onderbouwing van hun beroep op dwaling stellen [eisende partij01] ook dat zij onjuist zijn ingelicht over het bouwjaar van de woning door de vermelding van 1995 als bouwjaar in de Funda-advertentie en door mondelinge mededelingen van de makelaar van [gedaagde01] . [gedaagde01] stelt dat [eisende partij01] twijfelden aan het bouwjaar en zelf een onderzoek hadden moeten laten uitvoeren.

5.46.

De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. In hun conclusie van antwoord in reconventie stellen [eisende partij01] :

“Over het bouwjaar stelde [eisende partij01] vóór koop van de Woning makelaar [naam03]

nog de vraag dat als het echt een woning uit 1995 betreft, waarom een

atypische houten vloer aanwezig was in de woning en de Woning vrij oud ogende

gevelstenen (gele ijsselstenen) had.”

[eisende partij01] twijfelden dus aan de juistheid van het bouwjaar zoals in de advertentie op Funda vermeld; zij verkeerden door die advertentie niet in dwaling (immers “wie twijfelt, dwaalt niet”). Zij hebben vervolgens tijdens een bezichtiging van de woning aan de makelaar van [gedaagde01] gevraagd of het wel echt een woning uit 1995 was. De makelaar heeft toen geantwoord dat de woning in 1995 volledig is herbouwd en dat de oude gevelstenen daarbij opnieuw gebruikt moeten zijn. Hij baseerde zich daarbij op de informatie uit het BAG-register waarin 1995 als bouwjaar vermeld stond. [eisende partij01] hebben niet kenbaar gemaakt dat het bouwjaar voor hen essentieel was. Weliswaar hebben zij gesteld dat zij specifiek naar een woning gebouwd na 1990 zochten, maar zij hebben dit niet aan [gedaagde01] of diens makelaar kenbaar gemaakt. De makelaar van [gedaagde01] wist dus niet dat het bouwjaar voor [eisende partij01] essentieel was en heeft de vraag die [eisende partij01] hierover stelden tijdens de bezichtiging spontaan beantwoord. Onder deze omstandigheden mochten [eisende partij01] er niet op vertrouwen dat de makelaar van [gedaagde01] enig bijzonder onderzoek naar het bouwjaar had verricht (anders dan de gebruikelijke check in het BAG-register). Zij moesten er dus rekening mee houden dat de informatie van de makelaar bij nader onderzoek onjuist zou blijken te zijn. Dit betekent dat [eisende partij01] er ook na de bezichtiging met de makelaar niet zonder meer van uit mochten gaan dat de woning inderdaad in 1995 gebouwd was. Van dwaling omtrent het bouwjaar is dus geen sprake.

Gelet op het voorgaande, zullen de vorderingen van [eisende partij01] , voor zover die zijn gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming of dwaling in verband met het bouwjaar van de woning, worden afgewezen.

De aanvullende gebreken

5.47.

Over de vordering van [eisende partij01] tot schadevergoeding althans nadeelcompensatie vanwege de aanvullende gebreken kan de rechtbank kort zijn. [eisende partij01] hebben niet gesteld dat deze gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan en hebben evenmin gesteld dat zij de koopovereenkomst niet gesloten zouden hebben indien zij hadden geweten van de aanvullende gebreken. Daarmee hebben zij voor wat betreft de aanvullende gebreken onvoldoende feiten gesteld om een vordering op grond van non-conformiteit dan wel dwaling te kunnen dragen. Deze vordering zal, voor wat die gebreken betreft, dus worden afgewezen.

Tussenconclusie

5.48.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eisende partij01] tot schadevergoeding, op te maken bij staat, toewijsbaar is voor zover het betreft de herstelkosten van de constructieve gebreken. Voor het overige zal deze vordering worden afgewezen, en ook de (subsidiaire) vordering tot nadeelcompensatie zal worden afgewezen.

De vordering tot betaling van een voorschot

5.49.

[eisende partij01] vorderen veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van een voorschot op de door [gedaagde01] te betalen schadevergoeding ter hoogte van € 400.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. Volgens [gedaagde01] moet deze vordering worden afgewezen omdat hij niets aan [eisende partij01] verschuldigd is, hij geen kennis had van de gebreken en het belang van [eisende partij01] bij een voorschot onvoldoende is onderbouwd.

5.50.

Aan een vordering tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat kan een vordering tot betaling van een voorschot worden verbonden. Voor toewijzing van een voorschot is plaats indien voldoende vaststaat dat de schadevergoeding minimaal gelijk zal zijn aan het voorschot en de eiser voldoende belang heeft bij een voorschot (vgl. Hoge Raad 10-08-1988, NJ 1989,157).

De door [gedaagde01] ingeschakelde deskundige, Bouwstad, raamt de herstelkosten van de constructieve gebreken op € 35,588,53 inclusief btw. Dit is zonder aftrek ‘nieuw voor oud’. Naar het oordeel van de rechtbank staat daarom voldoende vast dat de schadevergoeding die [gedaagde01] moet betalen tenminste € 35.588,53 bedraagt. Voor verrekening van voordeel (aftrek ‘nieuw voor oud’) is geen aanleiding nu een (dak)constructie doorgaans onderhoudsvrij is en niet vervangen behoeft te worden, zodat een nieuwe dakconstructie geen kostenbesparing en geen waardevermeerdering oplevert ten opzichte van een oudere dakconstructie. [eisende partij01] hebben gesteld belang te hebben bij een voorschot omdat zij willen starten met het herstel. Dit is door [gedaagde01] niet betwist. Evenmin heeft [gedaagde01] een tegengesteld belang gesteld. Het voorschot is daarom toewijsbaar tot een bedrag van € 35.588,53.

De proceskosten

5.51.

Omdat partijen ieder deels in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten in conventie worden gecompenseerd, zodat ieder de eigen proceskosten draagt.

De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad

5.52.

[eisende partij01] vorderen, voor zover mogelijk, uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis in conventie. [gedaagde01] voert hier verweer tegen. [gedaagde01] voert aan dat hij, indien [eisende partij01] geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, spoedappèl aanhangig wil maken en niet in een onomkeerbare situatie wenst te komen verkeren.

5.53.

De rechtbank stelt voorop dat slechts de veroordeling tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat en de veroordeling tot betaling van het voorschot zich voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad lenen. Bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad toewijsbaar is, dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. [gedaagde01] heeft niet duidelijk gemaakt in welk belang hij wordt geschaad door een uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de genoemde veroordelingen. Van een onomkeerbare situatie is bij een veroordeling tot betaling immers geen sprake. Het belang van [eisende partij01] bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad is daarentegen evident: [eisende partij01] wensen de herstelwerkzaamheden ter hand te nemen en deze moeten betaald worden. Onder deze omstandigheden valt een belangenafweging uit in het voordeel van [eisende partij01] De rechtbank zal de veroordelingen dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Thans komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de vorderingen die [gedaagde01] in reconventie heeft ingesteld.

De vorderingen in reconventie

5.54.

[gedaagde01] vordert in reconventie een verklaring voor recht dat [eisende partij01] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde01] heeft niet duidelijk gemaakt op welke wijze [eisende partij01] volgens hem tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Deze vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

5.55.

[gedaagde01] vordert ook een verklaring voor recht dat hij “niet voor meer aansprakelijk is dan voor de herstelkosten van de vermeende gebreken die Bouwstad heeft gewaardeerd op € 30.448,44 incl. BTW of op een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag”. De rechtbank kan echter het bedrag waarvoor [gedaagde01] aansprakelijk is niet vaststellen, zoals overwogen in 5.33. Dit bedrag zal in een schadestaatprocedure moeten worden vastgesteld. Voor zover het [gedaagde01] gaat om een vaststelling dat de schadevergoeding is beperkt tot de herstelkosten ontbreekt het belang bij deze vordering, omdat dit reeds in conventie is vastgesteld. Deze vordering zal daarom ook worden afgewezen.

5.56.

[gedaagde01] vordert voorwaardelijk, voor het geval de vordering in conventie zou worden toegewezen, veroordeling van [eisende partij01] tot vergoeding van de schade die hij lijdt uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [eisende partij01] . Volgens [gedaagde01] bestaat de ongerechtvaardigde verrijking erin dat [eisende partij01] op zijn kosten de woning geheel kunnen herbouwen. Van herbouw op kosten van [gedaagde01] zal echter geen sprake zijn. [gedaagde01] moet uitsluitend de herstelkosten van de constructieve gebreken aan [eisende partij01] vergoeden. Tot enige verrijking aan de zijde van [eisende partij01] zal dit niet leiden. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

5.57.

Ten vierde vordert [gedaagde01] veroordeling van [eisende partij01] tot vergoeding van de schade die hij stelt geleden te hebben als gevolg van de door [eisende partij01] gelegde beslagen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. [eisende partij01] hebben conservatoir beslag doen leggen op meerdere panden terwijl volgens [gedaagde01] het beslag op één pand, het pand aan [adres02] , al voldoende zekerheid biedt voor de op € 510.000,- begrote vordering van [eisende partij01] . Aldus hebben [eisende partij01] volgens [gedaagde01] onrechtmatig gehandeld en zijn zij aansprakelijk voor de schade die hij hierdoor heeft geleden. Die schade bestaat volgens [gedaagde01] uit gederfde winst omdat hij is beknot in zijn mogelijkheden om zijn vermogen en overwaarde aan te wenden voor nieuwe winstgevende projecten.

[eisende partij01] betwisten dat [gedaagde01] schade heeft geleden door de beslagen en stellen dat [gedaagde01] bovendien niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan omdat hij niet is ingegaan op hun aanbod om de beslagen op te heffen in ruil voor een bankgarantie.

5.58.

Van misbruik van beslagrecht kan sprake zijn indien het beslag disproportioneel is in verhouding tot de begrote vordering. Of daarvan in het onderhavige geval sprake is, kan echter in het midden blijven. Immers, niet betwist is dat [eisende partij01] hebben aangeboden de beslagen op te heffen in ruil voor een bankgarantie tot het bedrag van de begrote vordering. Waarom hij van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt, heeft [gedaagde01] niet duidelijk gemaakt. Indien [gedaagde01] de gevraagde bankgarantie had gesteld, zou de omvang van het geblokkeerde vermogen beperkt zijn gebleven tot het bedrag van de begrote vordering. In dat geval zou [gedaagde01] dus niet bovenmatig beknot zijn in zijn mogelijkheden om met zijn vermogen te handelen en zou van de gestelde schade geen sprake zijn geweest. [gedaagde01] had die schade dus kunnen vermijden maar heeft dat niet gedaan, zonder duidelijk te maken waarom hij dat niet heeft gedaan. Onder deze omstandigheden vervalt de vergoedingsplicht van [eisende partij01] (artikel 6:101 BW). De vordering tot vergoeding van beslagschade zal dus worden afgewezen.

5.59.

Omdat alle vorderingen in reconventie worden afgewezen, zal [gedaagde01] in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden begroot op 2 punten x tarief € 598,- = € 1.196,-.

6. De beslissing

De rechtbank:

in conventie:

6.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn

verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die [eisende partij01] daardoor lijden tot het beloop van de herstelkosten van de constructieve gebreken;

6.2.

veroordeelt [gedaagde01] tot betaling van schadevergoeding tot het beloop van de herstelkosten van de constructieve gebreken, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.3.

veroordeelt [gedaagde01] tot betaling van een voorschot op de in 6.2 vermelde schadevergoeding ter hoogte van € 35.588,53;

6.4.

compenseert de kosten van deze procedure in conventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.5.

verklaart de veroordelingen onder 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie:

6.7.

wijst de vorderingen af;

6.8.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij01] zijn begroot op € 1.196,--.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.M. Schellekens. Het is getekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.

3310/1980