ECLI:NL:RBROT:2023:12361

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10408289 CV EXPL 23-8300

datum uitspraak: 29 december 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,

tegen

[gedaagde01],

vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.B. Jobse.

De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 17 maart 2023, met bijlagen;
de conclusie van antwoord, met bijlagen;
de mail van Woonstad van 7 november 2023, met bijlagen.

1.2.

Op 14 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken.

2.De feiten

2.1.

Woonstad heeft als verhuurster het bedrijfspand aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: het gehuurde of het bedrijfspand) aan [gedaagde01] verhuurd.

2.2.

Op de huurovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten zijn ‘de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimten, versie 17 februari 2015’ van toepassing.

2.3.

In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen over de bestemming van het gehuurde:

“
1.2Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als
Kantoorruimteten behoeve van
Ontmoetingscentrum ouderen en jongeren.”

2.4.

De burgemeester van de gemeente Rotterdam heeft op 2 december 2022 besloten tot sluiting van het bedrijfspand, waarna het bedrijfspand op 6 december 2022 daadwerkelijk is gesloten. Dit besluit heeft hij als volgt gemotiveerd:

“(…)

Op basis van alle informatie stel ik vast dat gedurende een lange periode sprake is van structurele overlast, veroorzaakt door (bezoekers van) de “ [gedaagde01] ”, gevestigd aan de [adres01] te Rotterdam. De overlast bestaat onder andere uit geluidsoverlast, het gebruik van softdrugs en het blokkeren van het trottoir, waardoor een ongeoorloofd terras gevoerd wordt. Daarnaast zijn er klachten ingediend over het intimideren van passanten, voornamelijk vrouwen. Door deze activiteiten is sprake van een inbreuk op de openbare orde en wordt het woon- en leefklimaat zeer nadelig beïnvloedt. Op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening Rotterdam 2012 (hierna: APV) ben ik bevoegd maatregelen te nemen die in het belang van de openbare orde en het woon- en leefklimaat noodzakelijk zijn. Het voorgaande betekent dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 2:35 van de APV.

Dat sprake is van drugsgebruik in een voor het publiek openstaand gebouw, leid ik af uit de constateringen van de politie. Er is meermaals geconstateerd dat er een sterke wietlucht hangt, in en rondom het pand.

Bovendien zijn ook meerdere malen softdrugs en allerlei goederen om (soft)drugs mee klaar te maken aangetroffen in het pand, zoals grinders, tips en lange vloei. Door de bestuurder is bovendien aangegeven dat hij het bezoekers toestaat joints klaar te maken in het pand. Voorts overweeg ik dat meerdere malen is vastgesteld dat een onvergund terras wordt gevoerd. Er worden meubels en andere goederen uitgestald op straat, waardoor de doorgang belemmerd wordt. Hiervoor is ook al eerder gewaarschuwd. Ook acht ik het zorgelijk dat viermaal grote contante geldbedragen zijn aangetroffen bij de bestuurder van de stichting. Aanwezigheid van grote geldbedragen in een voor publiek openstaande ruimte kan een gevaar zijn voor de openbare orde. Tot slot neem ik mee dat het gebied waar de stichting is gevestigd, een kwetsbaar gebied is op het gebied van veiligheid. Bovendien maakt het onderdeel uit van een als veiligheidsrisicogebied aangewezen gebied.

De bestuurder van een stichting is altijd verantwoordelijk voor de wijze van exploitatie van de stichting. Vanuit die verantwoordelijkheid moet ervoor gezorgd worden dat in en rondom de stichting geen activiteiten plaatsvinden die een bedreiging vormen voor de openbare orde. Deze activiteiten mogen ook niet leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving van de stichting. Het is van groot belang dat er zorg wordt gedragen voor een goede bedrijfsvoering, hetgeen onder andere betekent dat geen overlast mag worden veroorzaakt in de directe nabijheid van het pand en vanuit het pand. De ingediende zienswijze versterkt het beeld dat al langere tijd sprake is van overlast. Gelet op de ernst van de zaak en het feit dat al langere tijd sprake is van overlast, acht ik het noodzakelijk het pand tijdelijk te sluiten. Op die manier kan de openbare orde zich herstellen en wordt de nadelige beïnvloeding van het woon- en leefklimaat gestopt.

Voor wat betreft de duur van de sluiting overweeg ik dat een sluiting van drie maanden noodzakelijk is om de openbare orde te herstellen. Het belang van de pandeigenaar en het belang van de bestuurder van de stichting acht ik ondergeschikt aan het belang van het herstel van de openbare orde en het woon- en leefklimaat.

(…)”

2.5.

De gemachtigde van Woonstad heeft bij brief van 20 december 2022 het volgende aan [gedaagde01] geschreven:

“(…)

De wet geeft cliënte de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde op last van de burgemeester is gesloten. Cliënte maakt van deze bevoegdheid gebruik en ontbindt hierbij de met u gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW nu door de gedragingen de openbare orde is verstoord en de burgemeester een sluiting heeft gelast voor de duur van drie maanden.

De ontbinding geldt per direct, zodat per direct de huurovereenkomst is geëindigd.

(…)”

2.6.

Na afloop van de burgemeestersluiting is het bedrijfspand op 7 maart 2023 weer geopend door [gedaagde01] .

3.Het geschil

3.1.

Woonstad eist samengevat:

primair:

voor recht te verklaren dat Woonstad de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde per 20 december 2022 buitengerechtelijk heeft ontbonden;

subsidiair:

de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;

primair en subsidiair:

[gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde01] te veroordelen aan Woonstad te betalen € 2.717,22 met rente;
[gedaagde01] te veroordelen aan Woonstad te betalen € 905,74 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 1 april 2023 tot en met de maand van ontruiming, met rente;
[gedaagde01] te veroordelen aan Woonstad te betalen € 900,00 aan contractuele boete en

€ 300,00 per maand vanaf 1 april 2023 voor elke maand dat [gedaagde01] de maandelijkse huurprijs niet voor de vervaldag voldoet;

[gedaagde01] te veroordelen aan Woonstad te betalen € 532,40 aan onderzoekskosten met rente;
[gedaagde01] te veroordelen aan Woonstad te betalen € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Wat Woonstad ten grondslag heeft gelegd aan haar eisen komt, voor zover van belang, in de beoordeling aan de orde.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eisen. Haar verweer komt, voor zover van belang, in de beoordeling aan de orde.

4.De beoordeling

buitengerechtelijke ontbinding

4.1.

Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van een verordening als bedoeld in de Gemeentewet is gesloten. In dit kader is van belang dat de verhuurder niet hoeft te wachten tot het sluitingsbesluit onherroepelijk is geworden om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan én dat de civiele rechter niet dient te treden in de beoordeling van het bestuursrechtelijke besluit tot sluiting van het gehuurde. Woonstad was gelet op het besluit tot sluiting van het gehuurde op grond van de APV bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit brengt echter niet mee dat de primair gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. Van belang voor beide partijen is uiteindelijk welke gevolgen deze buitengerechtelijke ontbinding uiteindelijk heeft. Dit zal uit de verdere beoordeling blijken. Bij de gevorderde verklaring voor recht op zich wordt Woonstad geacht geen belang te hebben. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

ontruiming als gevolg van buitengerechtelijke ontbinding?

4.2.

Hoewel Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en de verplichting tot ontruiming van het gehuurde doorgaans in het verlengde van een ontbinding van de huurovereenkomst ligt, wijst de kantonrechter in deze zaak de vordering tot ontruiming, die gebaseerd is op de buitengerechtelijke ontbinding, af. De kantonrechter licht dit als volgt toe.

4.3.

Nadat het bedrijfspand weer is geopend voor publiek op 7 maart 2023, heeft [gedaagde01] als het ware de kans gekregen om te laten zien dat zij en haar bezoekers geen overlast meer zouden veroorzaken in, vanuit en rondom het gehuurde, dat [gedaagde01] geen bedreiging vormt voor de openbare orde en het woon- en leefklimaat niet aantast.

Dit is weliswaar niet de bedoeling geweest van Woonstad, maar dit is wel wat feitelijk is gebeurd en waar de kantonrechter niet omheen kan. Tussen de heropening van het bedrijfspand op 7 maart en de zitting van 14 november 2023 in deze procedure zaten maar liefst ruim 8 maanden.

4.4.

[gedaagde01] heeft zich heel stellig op het standpunt gesteld dat er sinds 7 maart 2023 geen overlast is veroorzaakt in, vanuit en rondom het gehuurde. De bestuurder van de stichting heeft op de zitting als concrete voorbeelden genoemd hij het niet meer gedoogt dat er “een blowtje wordt gerold” in het bedrijfspand, dat er geen sprake is van een terras bij het bedrijfspand en dat hij het absoluut niet zou tolereren dat er vrouwelijke passanten zouden worden lastiggevallen. Verder heeft hij naar voren gebracht dat [gedaagde01] als stichting juist de jongeren van de straat houdt door die jongeren in het bedrijfspand diverse spelactiviteiten en daarmee een dagbesteding aan te bieden, dat die jongeren laten zien dat ze zich aan de regels van [gedaagde01] willen houden, en dat de buurtbewoners tegen hem zeggen dat ze zich veiliger voelen doordat [gedaagde01] de jongeren daadwerkelijk van de straat houdt.

4.5.

Mede gelet op deze stellingen, waar Woonstad op had kunnen anticiperen, lag het op de weg van Woonstad als eisende partij om de ontruimingsvordering, die zij na de heropening van het bedrijfspand bewust heeft gehandhaafd, te onderbouwen met stukken waaruit zou blijken dat sinds de heropening de overlast onverminderd voortduurt, zodat een veroordeling tot ontruiming gerechtvaardigd zou zijn. Woonstad heeft in de aanloop naar de zitting slechts één mail van de stadsmarinier van de gemeente Rotterdam van 10 oktober 2023 overgelegd, waarin het volgende staat:

Ik heb al een eerste melding ontvangen van signaleren blowgedrag vanuit een bewoner.

Deze melding is ook bij de politie kenbaar gemaakt.

Er zijn bij de wijkagent meerdere meldingen gemaakt hiervan.

Dus het is niet zo dat er een positieve verandering merkbaar is na de eerdere maatregelen. Sterker nog, dit is een voorbode van continuering overlastgevend gedrag.

4.6.

Dit acht de kantonrechter onvoldoende, mede in het licht bezien van de betwisting van de inhoud van deze verklaring door [gedaagde01] op de zitting. In deze verklaring is niet concreet beschreven wat er wanneer en waar zou zijn gebeurd. Woonstad heeft geen concrete voorbeelden van overlastgevend gedrag door [gedaagde01] of haar bezoekers van na

7 maart 2023 genoemd.

Dit leidt tot de conclusie dat er nu in rechte niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde01] en/of haar bezoekers na 7 maart 2023 overlast hebben veroorzaakt, en evenmin dat [gedaagde01] een bedreiging vormt voor de openbare orde of het woon- en leefklimaat aantast.

Dit brengt mee dat een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde nu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht, zoals [gedaagde01] ook heeft betoogd.

Rechterlijke ontbinding?

4.7.

De kantonrechter begrijpt dat Woonstad de huurovereenkomst als herleefd beschouwt als gevolg van dit oordeel en dat Woonstad daarom subsidiair eist de huurovereenkomst te ontbinden.

4.8.

Voor zover deze eis gebaseerd is op de stelling dat [gedaagde01] overlast veroorzaakt, herhaalt de kantonrechter dat Woonstad geen concrete voorbeelden van overlastgevend gedrag door [gedaagde01] of haar bezoekers van na 7 maart 2023 heeft genoemd en dat er in rechte niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde01] en/of haar bezoekers na 7 maart 2023 overlast hebben veroorzaakt. Om die reden acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst vanwege het veroorzaken van overlast niet gerechtvaardigd.

4.9.

Indien Woonstad bedoeld heeft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ook te baseren op haar stelling dat [gedaagde01] zich niet houdt aan de overeengekomen bestemming van het gehuurde, zoals in de huurovereenkomst is opgenomen, geldt het volgende. Volgens Woonstad wordt [gedaagde01] alleen door jongeren bezocht en niet door ouderen en is het bedrijfspand dus geen ontmoetingsplek voor jongeren en ouderen. [gedaagde01] heeft dit op haar beurt betwist. Zij heeft bij antwoord aangevoerd dat [gedaagde01] ook door ouderen wordt bezocht. Woonstad heeft in reactie hierop haar stelling weliswaar herhaald, maar niet onderbouwd. Daarmee kan er niet van worden uitgegaan dat [gedaagde01] het gehuurde anders gebruikt dan overeenkomstig de bestemming die in de huurovereenkomst is opgenomen.

4.10.

Vast staat dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Op de zitting is duidelijk geworden dat die huurachterstand € 2.162,39 bedraagt, berekend tot en met de maand november 2023. Woonstad heeft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ook gebaseerd op het bestaan van deze huurachterstand.

De kantonrechter acht deze huurachterstand niet ernstig genoeg om op basis daarvan de huurovereenkomst te ontbinden. De huurachterstand bedraagt iets meer dan twee huurtermijnen én gebleken is dat [gedaagde01] inmiddels extra aflost om de huurachterstand in te lopen.

4.11.

Uit de hiervoor vermelde overwegingen volgt dat de huurovereenkomst niet door de kantonrechter zal worden ontbonden. De (subsidiaire) vordering tot ontruiming, die is ingediend voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, is daarom ook niet toewijsbaar.

huurachterstand en rente daarover

4.12.

De huurachterstand van € 2.162,39 berekend tot en met de maand november 2023 wordt toegewezen. De wettelijke rente daarover wordt ook toegewezen.

boete

4.13.

De vordering tot betaling van de boete is gebaseerd op een bepaling uit de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. De gevorderde boete ziet op een periode na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Feitelijk ging Woonstad ervan uit dat er in die periode geen huurovereenkomst bestond tussen partijen. Bij dit uitgangspunt van Woonstad past niet een vordering tot betaling van een contractuele boete, die een grondslag vindt in de huurovereenkomst. Woonstad heeft behalve de verwijzing naar het boetebeding geen andere grondslag genoemd of nadere toelichting gegeven bij deze vordering. De kantonrechter ziet in één en ander aanleiding de boete af te wijzen.

buitengerechtelijke kosten

4.14.

Woonstad baseert haar vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten primair op artikel 28.1 van de algemene bepalingen en subsidiair op de wet. De betreffende bepaling uit de algemene bepalingen vat de kantonrechter op als een postcontractueel beding, zodat Woonstad ook in het geval van een gevorderde ontruiming na een buitengerechtelijke ontbinding een beroep op dat beding kan doen.

Uit zowel artikel 28.1 van de algemene bepalingen als uit de wet volgt dat, behalve het bedrag van € 40,00 dat op grond van artikel 6:96 lid 4 BW verschuldigd kan zijn, alleen de redelijk gemaakte kosten als buitengerechtelijke kosten bij de gedaagde partij in rekening kunnen worden gebracht. In dit geval acht de kantonrechter niet gebleken van ‘redelijk gemaakte kosten’ (ter voldoening buiten rechte). Ten aanzien van de huurachterstand is in ieder geval niet gebleken dat Woonstad [gedaagde01] heeft aangeschreven om buiten rechte betaling te verkrijgen. Verder acht de kantonrechter niet gebleken van verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk waren.

Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 40,- toegewezen. Dit is het bedrag waarop Woonstad, zonder aanmaning, recht heeft vanaf de dag na de uiterste betaaldatum (artikel 6:96 lid 4 BW).

onderzoekskosten

4.15.

De onderzoekskosten betreffen kosten die gemaakt zijn ten behoeve van een buurtonderzoek dat na de burgemeestersluiting en vóór de heropening van het gehuurde heeft plaatsgevonden. De kantonrechter vindt niet dat gebleken is dat in die periode een dergelijk onderzoek redelijkerwijs noodzakelijk was. Daarmee is niet gebleken dat deze kosten in redelijkheid gemaakt zijn. De kantonrechter zal de vordering tot vergoeding van de onderzoekskosten dan ook afwijzen.

proceskosten

4.16.

Gelet op het feit dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.17.

Dit vonnis wordt voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonstad te betalen € 2.202,39 met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over het bedrag dat aan huurachterstand heeft opengestaan vanaf de dag van dagvaarding vanaf de data van opeisbaarheid van de betreffende bedragen tot de dag dat volledig is betaald;

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

757