Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/666809 / KG ZA 23-910
Vonnis in kort geding van 14 december 2023
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
advocaat mr. P. van der Veld te Den Haag,
tegen
[gedaagde],
wonende te Valencia (Spanje),
gedaagde,
advocaat mr. J. Boogaers te Rotterdam.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 16 oktober 2023, met producties 0 tot en met 8;
- producties 1 tot en met 16 van [gedaagde];
- producties 9 tot en met 15 van [eiseres];
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
De mondelinge behandeling vond op 30 november 2023 plaats.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is de rechtsopvolger van [bedrijf01] [eiseres] heeft twee bestuurders, [naam 1] en [naam 2]. [eiseres] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van [bedrijf02] (hierna: ‘[bedrijf02]’).
2.2.
In najaar 2020 sluiten [gedaagde] en (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een zogenoemde samenwerkingsovereenkomst. De relevante bepalingen uit die samenlevingsovereenkomst luiden als volgt:
“(..)
Overwegende dat:
a.
a) Partijen gezamenlijk zullen ontwikkelen het onroerend goed gelegen aan [adres 1], kadastraal bekend als [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3], nader te noemen “het object”.
a) Partijen gezamenlijk zullen ontwikkelen het onroerend goed gelegen aan [adres 1], kadastraal bekend als [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3], nader te noemen “het object”.
(..)
3. [gedaagde] zal het object tot aan verkoop en/of verhuur in bezit houden.
4. Op het object zal gedurende de (her)ontwikkeling t/m de verkoop geen beperkende rechten, of rechten tot verkrijging krachtens enige andere titel, of tot vestiging van enig beperkt recht, gevestigd worden, noch zal het object bezwaard worden.
(..)
Beëindiging:
12. De samenwerkingsovereenkomst eindigt nadat het object is (her)ontwikkeld en verkocht of verhuurd en de eindafrekening is opgemaakt en het restantsaldo tussen partijen is afgerekend.
13. Gedurende de periode van de (her) ontwikkeling kan de samenwerkingsovereenkomst niet eenzijdig beëindigd worden. Indien de samenwerkingsovereenkomst beëindigd wordt, is de partij die de samenwerkingsovereenkomst heeft beëindigd schadeplichtig t.o.v. de wederpartij. De (gevolg)schade zal minimaal 50% van het beoogde rendement zijn. Indien de werkelijke (gevolg)schade hoger is, zal dit bedrag verschuldigd zijn.(..)”
2.3.
Op 14 juli 2022 sluiten [gedaagde] en [bedrijf02] (voor zich of als nader te noemen meester) een koopovereenkomst, waarin [gedaagde] aan [bedrijf02] verkoopt het in de samenwerkingsovereenkomst genoemde object (hierna: ‘het onroerend goed’) voor een koopprijs van € 635.000,-. Partijen spreken af dat betaling en notariële levering plaatsvindt na verkoop van het onroerend goed aan eindgebruikers, zoals beschreven in de samenwerkingsovereenkomst.
2.4.
Op 9 oktober 2023 sluiten [gedaagde] en Hooghuys Vastgoed B.V. (hierna: ‘Hooghuys’), een koopovereenkomst, waarin [gedaagde] het onroerend goed aan Hooghuys verkoopt voor
€ 395.000,-. Partijen spreken af dat het onroerend goed uiterlijk op 7 december 2023 notarieel wordt geleverd aan Hooghuys. De koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster.
2.5.
Op 12 oktober 2023 verleent de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam [eiseres] onder meer verlof voor het leggen van conservatoir beslag op het onroerend goed, op de koopprijs die [gedaagde] verkrijgt na levering van het onroerend goed aan Hooghuys en op een bankrekening van [gedaagde].
2.6.
Op 18 oktober 2023 sommeert [eiseres] [gedaagde] tot nakoming van de samenwerkingsovereenkomst en tot het niet nakomen van de koopovereenkomst met Hooghuys.
2.7.
Op 24 oktober 2023 verleent de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam [eiseres] nogmaals verlof voor het leggen van conservatoir beslag op de panden van [gedaagde] aan de [adres 2] en [adres 3] en onder [eiseres] zelf voor het innen van de huurpenningen namens [gedaagde]. De vordering wordt inclusief rente en kosten begroot op € 536.347,-.
2.8.
Op 26 oktober 2023 bericht de advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] de samenwerkingsovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
Geen werking/gevolgen te verbinden aan de buitengerechtelijke vernietiging en met of zonder werking van de buitengerechtelijke vernietiging;
[gedaagde] te verbieden om over te gaan tot levering van het onroerend goed aan Hooghuys Vastgoed B.V. en ieder ander zonder medewerking van [eiseres], op verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,-;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een (voorschot op de) schadevergoeding van
€ 577.362,05, te verhogen met de wettelijke rente, indien en voor zover [gedaagde] overgegaan is of zal gaan tot levering van het onroerend goed aan Hooghuys Vastgoed B.V. of een derde;
€ 577.362,05, te verhogen met de wettelijke rente, indien en voor zover [gedaagde] overgegaan is of zal gaan tot levering van het onroerend goed aan Hooghuys Vastgoed B.V. of een derde;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 5.640,79 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
Subsidiair
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van (een voorschot op) hetgeen zij verschuldigd is indien de buitengerechtelijke vernietiging voldoende zou zijn om de primaire vorderingen niet toe te wijzen uit hoofde van onverschuldigde betaling/ongerechtvaardigde verrijking van € 577.362,05 incl. BTW, te verhogen met de wettelijke rente;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 5.640,79 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
Primar en subsidiair
[gedaagde] te veroordelen in de (daadwerkelijke) proceskosten.
3.2.
[gedaagde] verweert zich en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] dan wel afwijzing van de vorderingen.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid [eiseres]
4.1.
komt in deze procedure mede op voor de belangen van [bedrijf02]. Zij stelt dat zij daartoe opdracht heeft gekregen van [bedrijf02] door middel van een overeenkomst tot lastgeving. [gedaagde] bepleit niet-ontvankelijkheid van [eiseres], omdat niet [eiseres] maar [bedrijf02] haar contractuele wederpartij is bij de koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] niet aangetoond dat zij mede op basis van lastgeving optreedt namens [bedrijf02].
4.2.
De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. Een lastgevingsovereenkomst is vormvrij. Tijdens de zitting heeft [eiseres], dat behalve door haar advocaat ter zitting vertegenwoordigd werd door haar beide bestuurders, verklaard dat tussen haar en [bedrijf02] een lastgevingsovereenkomst is gesloten. Uit productie 3 van [eiseres] blijkt verder dat zij de bestuurder is van [bedrijf02]. Gelet op deze omstandigheden is voldoende aannemelijk dat die lastgevingsovereenkomst daadwerkelijk bestaat.
Het spoedeisend belang
4.3.
Met de stelling dat [gedaagde] is overeengekomen het onroerend goed uiterlijk op 7 december 2023 aan Hooghuys te leveren, waarna zij de koopovereenkomst met [bedrijf02] niet meer kan nakomen, is voldaan aan het voor deze procedure vereiste spoedeisend belang. Dat er ook beslagen liggen op het onroerend goed maakt dit niet anders.
Het gevorderde verbod tot levering van het onroerend goed aan Hooghuys
4.4.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] het onroerend goed moet leveren aan [bedrijf02] op grond van de tussen hen gesloten koopovereenkomst. Bovendien is [gedaagde] op grond van artikel 4 van de samenwerkingsovereenkomst met [eiseres] verplicht om gedurende de herontwikkeling van het onroerend goed, geen verplichting tot levering met een derde aan te gaan. Deze laatste verplichting heeft [gedaagde] volgens [eiseres] geschonden door de koopovereenkomst met [bedrijf02] aan te gaan. Als [gedaagde] overgaat tot levering van het onroerend aan Hooghuys, kan zij bovendien haar verplichtingen jegens [bedrijf02] niet meer nakomen. Gelet daarop bestaat volgens [eiseres] aanleiding om [gedaagde] te verbieden tot levering aan Hooghuys over te gaan.
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.6.
Op grond van de met Hooghuys gesloten koopovereenkomst is [gedaagde] verplicht het onroerend goed aan Hooghuys te leveren. Die levering is, kennelijk anders dan opgenomen in de koopovereenkomst die met [bedrijf02] is gesloten, niet afhankelijk van de herontwikkeling van het onroerend goed. Die herontwikkeling is nog niet afgerond. Aannemelijk is dus dat de levering aan Hooghuys in beginsel eerder zal plaatsvinden dan levering aan [bedrijf02]. Daarmee is gegeven dat [gedaagde] concreet dreigt tekort te schieten in haar verplichtingen jegens [bedrijf02]. Na levering aan Hooghuys kan zij immers niet meer leveren aan [bedrijf02]. Het gevorderde verbod om tot levering aan Hooghuys over te gaan strekt ertoe die dreigende tekortkoming te voorkomen. Het gerechtvaardigde belang van [eiseres] (als lasthebber van [bedrijf02]) vergt in beginsel dat die vordering wordt toegewezen.
4.7.
[gedaagde] stelt dat zij in financiële nood verkeert. Zij heeft, zo begrijpt de voorzieningenrechter, dringend geld nodig en kan niet wachten tot de herontwikkeling van het onroerend goed eindelijk is afgerond en het onroerend goed is doorverkocht aan eventuele eindgebruikers. Een verbod tot levering aan Hooghuys is volgens haar daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. Een financieel penibele situatie rechtvaardigt niet dat [gedaagde] zich eenzijdig aan haar verplichtingen jegens [bedrijf02] onttrekt door het onroerend goed ook te verkopen en eerder te leveren aan een derde. Dat Hooghuys op haar beurt bereid zou zijn om in de plaats van [gedaagde] de voortzetting van de samenwerking met [eiseres] “te bespreken” maakt dit ook niet anders. Het is niet aan [gedaagde] om haar contractspartij eenzijdig een andere wederpartij op te dringen, nog daargelaten wat Hooghuys dan zou bedoelen met haar bereidheid om een en ander te bespreken.
Het beroep op dwaling van [gedaagde]
4.8.
[gedaagde] beroept zich op vernietiging van de samenwerkingsovereenkomst op grond van dwaling. [eiseres] heeft volgens [gedaagde] namelijk onjuiste verwachtingen geschept over de kosten, het rendement en het tijdsverloop van het project. Hierdoor verkeerde [gedaagde] tijdens het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst in een onjuiste voorstelling van zaken. Indien [eiseres] haar volledig had geïnformeerd, was zij de samenwerking niet aangegaan. De voorzieningenrechter begrijpt [gedaagde] aldus dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [bedrijf02] deelt in die vernietiging, omdat die koopovereenkomst samenhangt met de samenwerkingsovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres]. Dit leidt er dus toe dat [gedaagde] in haar ogen geen leveringsverplichting meer jegens [bedrijf02] heeft.
4.9.
De voorzieningenrechter acht het onvoldoende aannemelijk dat het beroep op dwaling van [gedaagde] (in een eventuele bodemprocedure) zal slagen. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is op grond van artikel 6:228 BW onder andere vernietigbaar als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij. Het is op deze grond dat [gedaagde] haar beroep op dwaling kennelijk baseert. Zij heeft dat beroep echter onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat [gedaagde] met bepaalde verwachtingen de samenwerkingsovereenkomst is aangegaan, betekent niet dat zij op dat moment heeft gedwaald, althans niet dat een eventuele dwaling tot vernietiging kan leiden. Dat hangt er vanaf wat er voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst is besproken en vooral wat [eiseres] heeft gezegd. Op dat punt heeft [gedaagde] echter niets concreets gesteld, terwijl op haar op dit punt de stelplicht rust. In dit verband is van belang dat een beroep op dwaling niet kan zijn gestoeld op uitsluitend toekomstige ontwikkelingen. Op het eerste gezicht lijken de stellingen van [gedaagde] in dit verband wel op louter toekomstige ontwikkelingen te wijzen, namelijk op teleurstellingen over het verwachte tijdsbestek waarin het onroerend goed kon worden herontwikkeld. Verder wijst de voorzieningenrechter erop dat [gedaagde] naar eigen zeggen ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst zelf al ernstig twijfelde. Al met al heeft [gedaagde] haar beroep op vernietiging wegens dwaling dus onvoldoende handen en voeten gegeven.
Conclusie voor wat betreft het gevorderde verbod en de vordering onder a
4.10.
Het beroep op dwaling staat dus niet aan toewijzing van het gevorderde verbod op levering (vordering onder b) in de weg. De vordering wordt beperkt toegewezen, zoals in het dictum omschreven, omdat niet gesteld is of aannemelijk is geworden dat [gedaagde] van plan zou zijn het onroerend goed aan een ander dan Hooghuys te leveren. Als prikkel tot nakoming hiervan wordt een dwangsom opgelegd. Een dwangsom van € 100.000,- ineens acht de voorzieningenrechter passend en geboden.
4.11.
De vordering onder a van [eiseres] is niet toewijsbaar. De vordering komt er op neer dat de voorzieningenrechter zou moeten uitspreken dat het dwalingsverweer van [gedaagde] niet opgaat. [eiseres] heeft er geen belang bij om de verwerping van dat verweer in het dictum op te nemen.
Geldvordering
4.12.
De vordering van [eiseres] onder c is een geldvordering. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen, is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
4.13.
De voorzieningenrechter begrijpt de primaire geldvordering van [eiseres] aldus dat deze wordt ingesteld voor het geval [gedaagde] ondanks het verbod tot levering, het onroerend goed toch levert aan Hooghuys. Dit maakt dat de geldvordering van [eiseres] in wezen dezelfde strekking heeft als de dwangsom, namelijk een financiële prikkel tot nakoming van het verbod. De voorzieningenrechter ziet niet welk spoedeisend belang [eiseres] heeft om deze voorziening te treffen naast de dwangsom die al aan [gedaagde] wordt opgelegd. Dit betekent dat [eiseres] onvoldoende belang heeft bij haar geldvordering en dat deze wordt afgewezen.
4.14.
De subsidiaire geldvordering onder e is ingesteld onder de voorwaarde dat het beroep op dwaling van [gedaagde] slaagt. Hiervoor is geoordeeld dat dit niet het geval is, waardoor de voorwaarde voor het instellen van de vordering niet is vervuld.
4.15.
De vordering ter zake van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet onderbouwd is dat [eiseres] dergelijke kosten heeft gemaakt.
De proceskosten
4.16.
Partijen krijgen allebei gedeeltelijk ongelijk, waardoor de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, met uitzondering van het door [gedaagde] gestelde griffierecht. Omdat [eiseres] ook een geldvordering heeft ingesteld in deze procedure, is [gedaagde] griffierecht verschuldigd van € 2.277,- in plaats van € 314,- (als [eiseres] zich had beperkt tot het verbod tot levering). Zoals hiervoor geoordeeld, is de geldvordering van [eiseres] ondeugdelijk. De voorzieningenrechter ziet om die reden aanleiding om [eiseres] te veroordelen om het verschil in griffierecht van € 1.963,- (€ 2277 - € 314) aan [gedaagde] te betalen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt [gedaagde] om over te gaan tot levering van het onroerend goed aan Hooghuys Vastgoed B.V. zonder medewerking van [eiseres],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 100.000,-als zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet,
5.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 1.963,- aan [gedaagde],
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de overige kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2023.3608/1980