ECLI:NL:RBROT:2023:11754

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/654677 / HA ZA 23-274

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

[eiseres01],

wonende te Numansdorp,

eiseres,

advocaat mr. S.H.M. van den Elsen te Bergen op Zoom,

tegen

1.[gedaagde01] ,

wonende te Klaaswaal,

gedaagde,

niet verschenen,

2.
[gedaagde02],

wonende te Numansdorp,

gedaagde,

advocaat mr. D.H.P.M. Müskens te Dordrecht.

Partijen zullen hierna [eiseres01] , [gedaagde01] en [gedaagde02] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk ook [gedaagden01] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 maart 2023;
de akte houdende in het geding brengen van producties van [eiseres01] ;
de conclusie van antwoord van [gedaagde02] , met producties;
de oproepingsbrief van deze rechtbank van 17 mei 2023;
de brief van deze rechtbank van 3 oktober 2023 met een zittingsagenda;
de akte overlegging producties, tevens houdende akte wijziging van eis van [eiseres01] ;
het bericht van mr. Van den Elsen van 16 oktober 2023 met een aanvullende productie;
de antwoordakte inzake wijziging van eis van [gedaagde02] ;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 8 november 2023;
de spreekaantekeningen van mr. Van den Elsen;
de spreekaantekeningen van mr. Müskens.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden01] hebben in 2021 hun woning [adres01] in [plaats01] te koop aangeboden. In de verkoopbrochure stond, voor zover relevant:

“Verwarmingssysteem Centrale verwarming

Gashaard

Vloerverwarming (gedeeltelijk)

[…]

De woning beschikt over […] vloerverwarming (begane grond) […].

[…]

De zijtuin beschikt over een zwembad met elektrisch rolluik. Op elk moment van de dag kunt u de temp[e]ratuur van dit luxe zwembad instellen. […]”

2.2.

[eiseres01] heeft de woning op 1 en 11 juni 2021 bezichtigd samen met haar aankoopmakelaar, [naam01] . [gedaagden01] waren daarbij niet aanwezig; zij werden tijdens de eerste bezichtiging vertegenwoordigd door hun verkoopmakelaar, [naam02] , en tijdens de tweede bezichtiging door een collega van [naam02] .

2.3.

Op 11 juni 2021 heeft [eiseres01] de woning bouwkundig laten keuren.

2.4.

Op 22 juni 2021 heeft [eiseres01] de woning van [gedaagden01] gekocht. In de koopovereenkomst van die datum staat, voor zover relevant:

“
6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle […] zichtbare en onzichtbare gebreken […]. Koper aanvaardt deze staat […].

[…]

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als
Woning met erf, ondergrond en aanhorigheden.

[…]

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

[…]

Artikel 20: Nadere afspraken

Onderzoeksplicht

Koper verklaart dat PHmakelaardij voor het tot stand komen van de koopovereenkomst aan koper heeft gemeld dat koper een onderzoeksplicht heeft en om die reden zelf (en voor zijn rekening) dient te (laten) onderzoeken of de onroerende zaak aan alle eisen, wensen en verwachtingen voldoet, bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) door het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. Eventuele (bouwkundige) gebreken, onvolkomenheden, bijzonderheden, enzovoort worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel

6.3

omschreven gebruik. Koper kan daarnaast geen rechten ontlenen aan de door makelaar

overlegde verkoopbrochure inclusief fotopresentatie en verkooptekst, overige door makelaar overlegde verkoopinformatie of van makelaar verkregen mondelinge informatie. Alleen de in deze koopovereenkomst opgenomen garanties c.q. vrijwaringen en de tot deze koopovereenkomst behorende bijlagen zijn bindend.”

2.5.

Op 4 september 2021 heeft [eiseres01] een brief gestuurd aan [gedaagde02] met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

“Tijdens de bezichtigingen is mij […] het elektrische rolluik – ondanks dat ik dit meerder keren heb gevraagd – niet gedemonstreerd. Ik heb dus niet kunnen controleren of alles goed functioneert.

[…]

Ik heb hier geen goed gevoel over. Natuurlijk hoop ik dat het niet nodig is, maar indien blijkt dat het zwembad met toebehoren niet voldoet aan o.a. de volgende eisen:

- goede werking van de verwarmingsketel en inzicht in jaarlijks onderhoud;

- goede werking van de technische installatie;

- goede werking en staat van het elektrische rolluik;

- geen lekkages c.q. verstoppingen;

dan stel ik u aansprakelijk voor de reparatiekosten.”

2.6.

Op 2 december 2021 is de woning aan [eiseres01] geleverd.

2.7.

Op 20 januari 2022 heeft [eiseres01] de combiketel en de thermostaat in de woonkamer laten vervangen. De cv-installateur heeft haar toen verteld dat er op de begane grond alleen vloerverwarming in de keuken ligt. Nog diezelfde dag heeft [eiseres01] [gedaagde02] daarover gebeld. In een brief van 3 februari 2022 heeft ze [gedaagde02] vervolgens aansprakelijk gesteld voor alle schade die ze zou leiden als gevolg van het feit dat alleen in de keuken vloerverwarming ligt en niet ook in de woonkamer, de werkkamer en de hal.

2.8.

In april 2022 heeft het bedrijf ZCR het zwembad klaargemaakt voor de zomerperiode. In een brief van 1 februari 2023 schrijft ZCR daarover:

“Hierbij het overzicht van de kosten zoals besproken, voor het zwembad.

In april 2022 zijn wij voor de eerste keer bij u geweest voor onderhoud van het zwembad.

We troffen een techniek aan die niet naar behoren werkt en een zwembad welke aan één zijde verzakt is. Door de verzakking werkt het roldek niet naar behoren.

Om het zwembad zomerklaar te maken zijn de volgende onderdelen die kapot waren

inmiddels vervangen:

- Onderhoud doseerder:

- PH electrode € 115,00

- Redox electrode € 125,00

- Voorfilterhuis € 55,70

- Zeef voor voorfilter € 19,95

- Rollerpompslangen (2 stuks) € 75,00

- Technische ruimte

- Glaswissel filter € 855,00

- Zwembadpomp (was doorgebrand) € 1700,00

- Zwembadrobot € 1835,00

Reeds geoffreerd/nog te vervangen:

- Warmtewisselaar € 955,00

- Zeswegkraan is kapot, […]. € N.t.b.

- Doseerapparaat € 2500,00”

2.9.

Op 8 juli 2022 heeft ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (verder: ZNEB) in opdracht van [eiseres01] onderzocht welke gebreken en schade de woning volgens haar bevat. ZNEB heeft op haar beurt LEKK B.V. (verder: LEKK) ingeschakeld om aanvullend onderzoek te doen naar onder andere de vloerverwarming. LEKK heeft daartoe de woning op 9 augustus 2022 bezocht. In haar rapport van 1 november 2022 schrijft ZNEB, voor zover relevant:

“
1. Een omschrijving van de door u geconstateerde gebreken/schade.

Tijdens onze expertise constateerden wij de volgende gebreken/schade:

a.
Vloerverwarming

In de bijkeuken constateerden wij dat er zich een verdeler voor de vloerverwarming met een aan- en afvoeraansluiting ten behoeve van de convectorradiatoren in de woonkamer en de werkkamer bevond.

[…]

De belangrijkste conclusie van LEKK BV inzake de (vloer)verwarming luidt:

“De convectoren in de woonkamer geven echter direct een behoorlijke hoeveelheid warmte af waardoor de gewenste temperatuur in de woonkamer wordt bereikt en de thermostaat de Cv-ketel uitschakelt. Zodra de Cv-ketel is uitgeschakeld komt er ook geen warmte meer in de vloerverwarming van de keuken waardoor deze koud blijft. Het duurt circa 1 tot 2 uur voordat de vloerverwarming voldoende warmte afgeeft nadat deze continu warmte blijft krijgen vanuit de Cv-ketel. In de keuken is geen radiator aanwezig om dit verschil op te kunnen vangen.”.

[…]

c.
Technische ruimte zwembad

In de technische ruimte van het zwembad constateerden wij dat bekabeling niet op de wand was gemonteerd en installatiedozen niet waren gesloten (foto 10 t/m 17). [eiseres01] toonde ons overtollige en beschadigde bekabeling van de defecte doseerinstallatie, van de circulatiepomp en van het verwarmingselement, die door het onderhoudsbedrijf uit de zwembadinstallatie was gedemonteerd (foto 18). Verder toonde [eiseres01] ons een hoop zand waarbij [eiseres01] aangaf dat dit zand afkomstig was uit het zandfilter van de zwembadinstallatie maar dat dit het verkeerde zand was (foto 19). Dit zand was veel te fijn en te compact waardoor het filtereffect teniet werd gedaan omdat het vervuilde zwembadwater hier bijna niet doorheen gepompt kon worden.

OOK geeft in haar bouwkundige rapportage op pagina 10 en 11 onder punt B.99.10.00 bouwdeel ‘overige’ aan dat, gezien de aangetroffen situatie, een technisch oordeel voor de installatie, een specialistisch onderzoek is vereist. [eiseres01] verklaarde dat zij dit niet heeft laten uitvoeren omdat de verkoopmakelaar namens [gedaagde02] verklaard heeft dat de installatie van het zwembad uitstekend functioneerde.

[eiseres01] heeft dit niet laten uitvoeren maar [gedaagde02] aansprakelijk gesteld voor de eventuele noodzakelijke herstelkosten (bijlage C). Wij hebben thans geen herstelkosten als schade in onze rapportage opgenomen en enkel een pro memorie post aangegeven.

d.
Scheefstand zwembad

Wij stelden vast dat de waterspiegel van het zwembad aan de ene zijde lager op de zwembadwand/-rand aansloot dan de andere zijde (foto 20 t/m 26)). Dit is alleen mogelijk wanneer het zwembad scheef ligt. Ook was het niet mogelijk om het roldek elektronisch te bedienen om het water van het zwembad af te dekken.

[…]

g.
Zwembad reinigingsrobot

[eiseres01] gaf aan dat [gedaagde02] een zwembad reinigingsrobot had achtergelaten die niet functioneert (foto 45). Naar onze mening is hier sprake van een roerend goed en heeft [eiseres01] deze bij de koop van de woning niet gekocht maar om niet gekregen. Wij hebben dit punt niet verder in onze rapportage behandeld.

2. De schadeoorzaak (voor vloerverwarming: onderzoek waarom keuken niet verwarmd wordt door vloerverwarming).

a.
Vloerverwarming

Naast het feit dat in tegenstelling tot wat er in de verkoopbrochure vermeld staat dat de begane grondvloer voorzien is van een vloerverwarming, is zoals LEKK BV aangeeft het aanwezige verwarmingssysteem niet geschikt in combinatie met de convectorradiatoren die wel aanwezig zijn op de begane grond. Volledigheidshalve verwijzen wij u naar de bevindingen en conclusie van LEKK BV in deze rapportage.

[…]

c.
Technische ruimte zwembad

Uit de rapportage van OOK, de toelichting van [eiseres01] en onze indruk die wij kregen van het installatiewerk in de technische ruimte van het zwembad is voor ons aanleiding om te concluderen dat de zwembadinstallatie op een zeer ondeskundige wijze is aangelegd en omdat alles open lag erg storingsgevoelig is.

d.
Scheefstand zwembad

Het zwembad ligt scheef. Mogelijk is het zwembad in de loop van de tijd verzakt of was reeds bij de aanleg van het zwembad het zwembad niet waterpas geplaatst. Wanneer het zwembad volledig gevuld is, dan valt de scheefstand praktisch niet op. [eiseres01] deelde ons mede dat bij een contact met [gedaagde02] aan haar had aangegeven dat bij [gedaagde02] bekend was dat het zwembad verzakt was. Voorts gaf [eiseres01] aan dat bij de verkoopbezichtiging het roldek niet zichtbaar was omdat dit opgerold was in de cassette.

Wij zijn van mening dat het niet redelijk en billijk is om het hele zwembad uit te graven en horizontaal terug te plaatsen al dan niet voorzien van een fundering op palen, echter gezien het beoogde gebruik door [eiseres01] achten wij een waardevermindering met betrekking tot de scheefstand van het zwembad groot E 10.000,00 inclusief btw redelijk en billijk.”

2.10.

In april 2023 heeft ZCR het zwembad klaargemaakt voor de zomer van 2023. ZCR heeft toen scheuren ontdekt in de coating van het zwembad. In haar e-mail van 28 april 2023 heeft ZCR daarover het volgende geschreven:

“- De scheuren hebben we inderdaad ontdekt op 21 april, tijdens zomerklaar maken. We hebben ze toen pas gezien, maar dit wil niet zeggen dat ze er niet eerder hebben gezeten. Dit is alleen niet eerder opgevallen.

- De scheuren zijn waarschijnlijk het gevolg van verzakking.

- Naar ons inziens is dit niet te repareren (het zou gekit kunnen worden, maar waarschijnlijk scheurt het daarna weer verder)

- Een nieuw bad offreren is lastig. We weten niet wat we tegenkomen en de kosten liggen enorm uiteen, afhankelijk van de wensen. Houdt u rekening met een kostenpost tussen de € 60.000,- en € 80.000,- Dit is inclusief een nieuw roldek.”

2.11.

[eiseres01] heeft ZCR vervolgens verder onderzoek laten doen. In haar e-mail van 11 september 2023 heeft ZCR daarover het volgende geschreven:

“Op 22 augustus heeft uw hovenier, op advies van ons (ZCR) de grond bij de trap en aan de zijkant van het zwembad uitgegraven om te onderzoeken hoe het zwembad geplaatst is. Er is een gat gegraven tot 1.80 meter diep, ook schuin naar het zwembad toe.

Op de foto’s is te zien dat de inlooptrap vrij ligt en niet gesteund wordt door gemetselde stenen of een andere vorm van ondersteuning.

Ook het zwembad zelf is niet op een betonvloer geplaatst en ook niet in de stabilise.

De conclusie is dan ook dat dit zwembad niet geplaatst is zoals ‘gebruikelijk’: op een betonvloer, rondom in stabilise en de inlooptrap ondersteund door metselwerk.

Dit verklaart de scheuren aan beide kanten van de inlooptrap en de scheefstand (verzakking) van het zwembad dat zo’n 4 cm bedraagt.

Om die reden is het ook niet mogelijk het roldek automatisch open en dicht te doen.”

3.Het geschil

3.1.

[eiseres01] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de koopovereenkomst op grond van dwaling partieel gerechtelijk vernietigt door vermindering van de koopsom met een bedrag van € 113.406,10, althans een bedrag van € 119.056,10, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

II. [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 113.406,10, althans een bedrag van € 119.056,10, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2022;

III. te oordelen dat [eiseres01] en [gedaagde02] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiseres01] voor wat betreft de vloerverwarming en het zwembad geleden en nog te lijden schade en gehouden zijn om deze schade aan [eiseres01] te vergoeden, de schade die nog niet in de onderhavige procedure is toegewezen nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk veroordeelt in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres01] legt – samengevat – het volgende aan haar vorderingen ten grondslag:

[eiseres01] heeft een woning gekocht van [gedaagden01] In de verkoopbrochure stond dat het een moderne luxe villa was en dat er op de begane grond vloerverwarming lag; dat laatste heeft de verkoopmakelaar vervolgens bevestigd. [eiseres01] mocht er op basis van die informatie van uitgaan dat op de
Bij de woning zit ook een zwembad. Dat zwembad toont diverse gebreken: in de coating zitten scheuren, het zwembad is verzakt, het elektrisch roldek sluit niet omdat het klemt

Primair beroept [eiseres01] zich op dwaling. [gedaagden01] hebben namelijk onjuiste mededelingen gedaan of informatie achterwege gelaten, dan wel beide partijen zijn van een onjuiste veronderstelling uitgegaan. Daarom moet de koopovereenkomst gedeeltelijk worden vernietigd en de koopprijs verminderd. Het bedrag aan koopprijs vermindering is gelijk aan de schade die [gedaagde01] lijdt (zie hierna).
Subsidiair stelt [eiseres01] dat [gedaagden01] een woning hebben geleverd die niet-conform is. Zij zijn daarom schadeplichtig. De schade bedraagt € 113.406,10 (als het zwembad wordt vervangen) dan wel € 119.056,10 (als het zwembad niet wordt vervangen). In deze schadebedragen zijn onder meer herstelkosten begrepen, expertisekosten en kosten voor een verblijf elders (tijdens de herstelwerkzaamheden).

3.3.

[gedaagde01] voert geen verweer. [gedaagde02] daarentegen wel. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres01] , met veroordeling van [eiseres01] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proces- en nakosten. [gedaagde02] voert daartoe – samengevat – het volgende aan:

[eiseres01] heeft te laat geklaagd.
In de verkoopbrochure staat niet dat er op de
De vloerverwarming in de keuken functioneerde ten tijde van de levering nog goed. [eiseres01] heeft ook niet aangetoond dat er sprake is van kou in de woning. Voor zover de vloerverwarming al niet deugdelijk zou functioneren, kan dat te maken hebben met het feit dat [eiseres01] de combiketel en thermosstaat heeft laten vervangen.
Wat het zwembad betreft:

het zwembad valt niet onder de normaal-gebruiksgarantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst;

de scheuren zaten er nog niet ten tijde van de levering en zijn niet door de verzakking veroorzaakt;

de scheefstand staat het normaal gebruik niet in de weg;

het elektrisch roldek was ten tijde van de levering nog gewoon elektrisch te bedienen. Voor zover het roldek klemt, komt dat doordat de waterstand te laag is;

[eiseres01] heeft zelf nieuwe leidingen in de technische ruimte van het zwembad aangelegd.

- [gedaagde02] betwist de omvang van de door [eiseres01] gestelde schade. In dat verband voert hij onder meer aan dat [eiseres01] hooguit vergoeding van herstelkosten kan vorderen en dat een aftrek nieuw voor oud moet worden toegepast.

4.De beoordeling

Verstek tegen [gedaagde01]

4.1.

Omdat de dagvaarding op de bij wet voorgeschreven wijze is betekend en [gedaagde01] desondanks niet is verschenen, verleent de rechtbank tegen haar verstek. Aangezien [gedaagde02] wel in het geding is verschenen, heeft dit vonnis op grond van artikel 140 Rv tegenover beide gedaagden te gelden als op tegenspraak gewezen.

4.2.

De verweren van [gedaagde02] kunnen alleen in het voordeel van [gedaagde01] werken als sprake is van een rechtsbetrekking tussen partijen die verplicht tot een voor alle gedaagden gelijke beslissing. Dat is hier het geval. De rechtsverhouding tussen [eiseres01] (enerzijds) en [gedaagde01] en [gedaagde02] (anderzijds) is namelijk ondeelbaar; de rechtbank kan niet de vordering tot gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst tegen de ene gedaagde wel toewijzen en tegen de andere niet. Dat volgt ook wel uit het feit dat een vordering tot vernietiging van een overeenkomst moet worden ingesteld tegen
allepartijen bij die overeenkomst (artikel 3:51 lid 2 BW). Dat betekent dat de rechtbank de verweren van [gedaagde02] ook als verweren van [gedaagde01] beschouwt.

4.3.

[eiseres01] heeft haar eis en de gronden daarvan gewijzigd. Omdat niet is gebleken dat [eiseres01] de eiswijziging bij exploot aan [gedaagde01] heeft betekend, moet de rechtbank tussen [eiseres01] en [gedaagde01] recht doen op de oorspronkelijke eis (artikel 130 lid 3 Rv). De verschillen tussen beide eisen en de gronden daarvan zijn de volgende:

oorspronkelijk vorderde [eiseres01] een koopprijsvermindering van € 119.056,10 en betaling van dat bedrag (en dus niet primair van een bedrag van € 113.406,10);
de oorspronkelijke eis bevatte niet de nieuwe vordering III;
aan de gewijzigde eis ligt de stelling ten grondslag dat de coating in het zwembad scheuren vertoont; aan de oorspronkelijke eis lag die stelling niet ten grondslag.

Inleiding

4.4.

De rechtbank zal de vorderingen van [eiseres01] afwijzen. Naar het oordeel van de rechtbank staat namelijk niet vast dat [eiseres01] heeft gedwaald of dat er gebreken zijn die het normaal gebruik van de woning of het zwembad in de weg staan. De rechtbank licht dat hierna toe. Daarbij bespreekt de rechtbank de grondslagen in omgekeerde volgorde: eerst de subsidiaire grondslag (non-conformiteit) en vervolgens de primaire grondslag (dwaling). De rechtbank doet dat omdat bij de beantwoording van de vraag of [eiseres01] heeft gedwaald mede een rol speelt of er gebreken zijn die het normaal gebruik in de weg staan. Dat pleit ervoor eerst de non-conformiteit te bespreken.

Waarom er geen gebreken zijn die het normaal gebruik in de weg staan

Juridisch kader

4.5.

Artikel 7:17 BW bevat de wettelijke regeling over non-conformiteit. De artikelen 6.1, 6.3 en 20 van de koopovereenkomst tussen [eiseres01] en [gedaagden01] wijken echter af van deze wettelijke regeling. Samengevat weergegeven komen die artikelen uit de koopovereenkomst op het volgende neer:

artikel 6.1 bevat een exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken;
artikel 6.3 geeft een garantie voor normaal gebruik als woning met erf, ondergrond en aanhorigheden, behalve voor zover het gebreken betreft die de koper bekend of kenbaar waren;
artikel 20 bepaalt dat de koper geen rechten kan ontlenen aan door de verkoopmakelaar gedane schriftelijke of mondelinge mededelingen.

4.6.

De regeling uit de overeenkomst gaat boven de wettelijke regeling omdat partijen met hun afspraken zijn afgeweken van de wettelijke regeling. [gedaagde02] kan in beginsel dus alleen aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan en die [eiseres01] niet bekend of kenbaar waren. Normaal gebruik wil zeggen dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid, zoals ook blijkt uit de door [eiseres01] zelf overgelegde toelichting op de koopovereenkomst.

4.7.

De rechtbank zal nu per door [eiseres01] gesteld gebrek toelichten waarom [gedaagde02] niet aansprakelijk is.

Vloerverwarming (hele) begane grond

4.8.

Tussen partijen staat vast dat
nietde gehele begane grond over vloerverwarming beschikt. Naar het oordeel van de rechtbank staat dat echter niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg, omdat ook de ruimten waarin geen vloerverwarming ligt gewoon kunnen worden verwarmd (namelijk door convectoren). Dat [eiseres01] vanwege haar gezondheidsklachten is aangewezen op vloerverwarming, zoals zij stelt, maakt dit niet anders. [gedaagde02] heeft namelijk
normaalgebruik gegarandeerd en geen gebruik dat is toegespitst op de (gezondheids)situatie van [eiseres01] . Dit oordeel had wellicht anders kunnen uitvallen als [eiseres01] voorafgaand aan de koop tegen [gedaagde02] had gezegd dat zij vanwege haar gezondheidsklachten vloerverwarming nodig heeft. Ter zitting heeft [eiseres01] echter verklaard dat zij daarover voorafgaand aan de koop niets tegen [gedaagde02] of diens verkoopmakelaar heeft gezegd.

4.9.

De vervolgvraag is of [eiseres01] , ondanks de beperkte garantie en artikel 20 van de koopovereenkomst, op basis van de verkoopbrochure en/of mededelingen van de makelaar ten aanzien van de vloerverwarming meer mocht verwachten. [eiseres01] heeft aangevoerd dat zij er op grond van de verkoopbrochure en de mededelingen van de verkoopmakelaar van uit mocht gaan dat de
gehelebegane grond over vloerverwarming beschikte. De rechtbank is het met [eiseres01] eens dat de verkoopbrochure haar op het verkeerde been heeft gezet. Zij mocht er ten minste van uitgaan dat op het grootste deel van de begane grond vloerverwarming lag – en dus in ieder geval ook in de woonkamer, zijnde de belangrijkste kamer. Toch slaagt het beroep van [eiseres01] op non-conformiteit niet. Ter zitting heeft [eiseres01] namelijk verklaard dat zij er tijdens de tweede bezichtiging achter kwam dat in de tuinkamer (op de tekeningen aangeduid als ‘serre’)
geenvloerverwarming lag. Deze tuinkamer is gelegen op de begane grond en grenst aan de woonkamer. Tijdens de tweede bezichtiging werd [eiseres01] er dus mee bekend dat niet op de gehele begane grond vloerverwarming lag. Vanaf dat moment wist [eiseres01] dus dat haar uitleg van de verkoopbrochure (namelijk dat op de
gehelebegane grond vloerverwarming lag) niet juist was. Het had dan vervolgens op haar weg gelegen om aan verkopers te vragen in welke ruimtes wel en in welke ruimtes geen vloerverwarming lag als dat voor haar zo belangrijk was. [eiseres01] heeft niet gesteld dat zij dat heeft gedaan. Zij heeft slechts gesteld dat zij tijdens de eerste bezichtiging aan de verkoopmakelaar heeft gevraagd of er vloerverwarming op de begane grond lag. Daarop zou de verkoopmakelaar volgens haar bevestigend hebben geantwoord. Dat de verkoopmakelaar heeft verklaard dat er vloerverwarming ligt op de
gehelebegane grond, heeft [eiseres01] echter niet gesteld – ook niet in reactie op vragen van de rechter ter zitting. Ter zitting heeft [eiseres01] – bij monde van haar advocaat – nog wel aangevoerd dat zij van de verkoopmakelaar
“bevestigd meent te hebben gekregen”dat het om de hele begane grond ging, maar dat zegt iets over de interpretatie van [eiseres01] van het antwoord van de verkoopmakelaar, niet over diens letterlijke woorden. En zoals hiervoor overwogen, mocht [eiseres01] er vanaf de tweede bezichtiging niet meer van uitgaan dat haar interpretatie de juiste was.

Vloerverwarming in de keuken

4.10.

Naar het oordeel van de rechtbank staat niet vast dat de werking van de vloerverwarming in de keuken het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Weliswaar heeft [eiseres01] gesteld dat zij om het behaaglijk te houden in de woning een extra radiator en de open haard moet aanzetten, maar ‘behaaglijk’ is een subjectief begrip. Het is goed mogelijk dat [eiseres01] – al dan niet vanwege haar gezondheidsklachten – een andere perceptie heeft van wat behaaglijk is dan anderen. Dat het naar objectieve maatstaven te koud is in de keuken, heeft [eiseres01] in ieder geval niet gesteld en blijkt ook niet uit de door haar overgelegde rapporten. De rechtbank herhaalt dat [gedaagde02]
normaalgebruik heeft gegarandeerd en geen gebruik dat is toegespitst op de (gezondheids)situatie van [eiseres01] . Daarbij komt dat de woning slechts één thermostaat heeft. Een logisch gevolg daarvan is dat de cv-installatie ophoudt met rondpompen als in de ruimte waar de thermostaat hangt de ingestelde temperatuur is bereikt. Dat sommige kamers dan minder warm worden, is geen gebrek dat normaal gebruik in de weg staat. Dat is de iets dat de koper desgewenst kan oplossen met een aanpassing van het systeem. Ter zitting heeft [gedaagde02] overigens nog onbetwist aangevoerd dat het ‘probleem’ eenvoudigweg kan worden opgelost door de convectoren in de woonkamer ‘dicht te knijpen’. Daardoor warmt de woonkamer minder snel op en krijgt de vloerverwarming in de keuken langer warmte vanuit de cv-ketel aangevoerd.

4.11.

Voor zover al zou vaststaan dat de vloerverwarming in de keuken het normaal gebruik van de woning belemmert, staat bovendien niet vast dat dat gebrek al aanwezig was ten tijde van de levering. LEKK heeft haar onderzoek namelijk op 9 augustus 2022 uitgevoerd, ruim een halfjaar nadat [eiseres01] de combiketel en thermostaat heeft laten vervangen (namelijk op 20 januari 2022). Dat de vloerverwarming reeds vóór 20 januari 2022 niet deugdelijk functioneerde, is niet (voldoende concreet) gesteld of gebleken.

Zwembad

4.12.

De rechtbank stelt voorop dat ook het zwembad onder de normaal-gebruiksgarantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst valt. Dat is dus anders dan [gedaagde02] heeft betoogd. Naar het oordeel van de rechtbank is het zwembad immers een aanhorigheid als bedoeld in artikel 6.3, omdat het in de tuin van de woning zit en dienstbaar is aan de gebruiker van de woning.^[3]Overigens, als de rechtbank het betoog van [gedaagde02] zou volgen, zou dat betekenen dat [eiseres01] een woning heeft gekocht waarbij de prijs mede zal zijn bepaald door de aanwezigheid van het zwembad, maar waarbij dat zwembad niet onder de enige garantie valt. Nergens uit blijkt dat partijen dat hebben bedoeld.

4.13.

De rechtbank zal nu de door [eiseres01] gestelde gebreken bespreken:

a. Ten eerste de scheuren in de coating aan weerszijden van de trap in het zwembad. Dat is het meest verstrekkende gebrek; volgens [eiseres01] zijn de scheuren namelijk aanleiding om het hele zwembad te vervangen. Ter zitting heeft [eiseres01] verklaard dat ten minste een van de scheuren al in april 2022 – en dus ruim voor het uitbrengen van de dagvaarding in maart 2023 – is geconstateerd. In haar dagvaarding heeft [eiseres01] over de aanwezigheid van scheuren echter niets opgemerkt; daar is zij pas in haar akte eiswijziging mee gekomen. Als de scheuren daadwerkelijk reden tot zorg geven, zoals [eiseres01] stelt, is onverklaarbaar waarom [eiseres01] daar pas ná dagvaarding mee komt. In ieder geval had van [eiseres01] verwacht mogen worden dat zij deugdelijk had gemotiveerd waarom de aanwezigheid van de scheuren (inmiddels) aan het normaal gebruik van het zwembad in de weg staat. Dat heeft zij naar het oordeel van de rechtbank – in het licht van de betwisting van [gedaagde02] – niet gedaan. Uit de twee e-mails van ZCR (van 28 april en 11 september 2023) blijkt
nietdat het zwembad op dit moment lekt. Dat is een contra-indicatie van de gestelde ernst van de scheuren, zeker omdat ten minste één van de scheuren er al meer dan een jaar zit. Het is bovendien een kunststof zwembad en [eiseres01] heeft onvoldoende onderbouwd dat scheuren in een kunststof zwembad alleen verholpen kunnen worden door het bad als geheel te vervangen. Dat is een vergaande en niet direct voor de hand liggende stelling die een betere fundering vergt dan een enkele niet nader onderbouwde opmerking door de partij die het zwembad onderhoudt. Dat maakt dat niet duidelijk is dat dit niet een gebrek is dat nu eenmaal hoort bij het bezit van een woning en waarvoor zo nu en dan onderhoud nodig is. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat de scheuren aan het normaal gebruik van het zwembad in de weg staan, nog daargelaten hoe een en ander zich verhoudt tot de stelling van [gedaagde02] dat [eiseres01] te laat heeft geklaagd.

Ten tweede het elektrisch roldek. Volgens [eiseres01] kan het roldek wel open en dicht, maar niet elektronisch; het roldek zou namelijk klemmen. Om het roldek open en dicht te krijgen, moet het volgens [eiseres01] door een extra persoon worden begeleid. Ook als de rechtbank ervan uitgaat dat het klemmen
niette maken heeft met een te lage waterstand (zoals [gedaagde02] heeft betoogd), is de rechtbank van oordeel dat het klemmen van het roldek het normaal gebruik van het zwembad niet in de weg staat. Dat [eiseres01] vanwege haar gezondheidsklachten niet in staat is het roldek bij het open- en dichtdoen te begeleiden, wil de rechtbank zeker aannemen, maar die gezondheidsklachten zijn niet verdisconteerd in de normaal-gebruiksgarantie. Overigens, als de rechtbank zou oordelen dat het klemmen van het roldek
welaan het normaal gebruik van het zwembad in de weg staat, is de rechtbank van oordeel dat dat gebrek voor [eiseres01]
kenbaarwas en voor kenbare gebreken is [gedaagde02] niet aansprakelijk (artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Ter zitting heeft [gedaagde02] immers verklaard dat verkoopmakelaar [naam02] tijdens een van de bezichtigingen het roldek een stukje heeft laten uitrollen en het vervolgens – zonder het helemaal uit te laten rollen – weer terug liet rollen.^[4]Als het roldek al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst klemde, was dat dus kenbaar voor [eiseres01] . [eiseres01] had de verkoopmakelaar immers eenvoudigweg kunnen vragen het roldek helemaal uit te laten rollen, wat zij niet heeft gedaan. Dat had [eiseres01] niet alleen
kunnen, maar gelet op de twijfels die ze naar eigen zeggen over het zwembad had ook
moetendoen.

Ten derde de scheefstand van het zwembad. Naar het oordeel van de rechtbank staat de scheefstand van het zwembad het normaal gebruik ervan op zichzelf niet in de weg. Niet gesteld of gebleken is immers dat [eiseres01] vanwege die scheefstand het zwembad niet ‘normaal’ kan gebruiken. ZNEB merkt in haar rapport zelfs op dat wanneer het zwembad volledig is gevuld, de scheefstand praktisch niet opvalt. De scheefstand zou naar het oordeel van de rechtbank pas aan een normaal gebruik in de weg staan, als door die scheefstand andere gebreken zijn of kunnen ontstaan die het normaal gebruik belemmeren. Dat is echter niet komen vast te staan. Hiervoor heeft de rechtbank al overwogen dat niet is komen vast te staan dat de scheuren aan normaal gebruik van het zwembad in de weg staan. Daarmee is de vraag of die scheuren
doorde scheefstand zijn veroorzaakt irrelevant geworden. Ook de relatie tussen de werking van het elektrisch roldek en de scheefstand is niet relevant, omdat de rechtbank hiervoor heeft overwogen dat het klemmen van het roldek het normaal gebruik van het zwembad niet in de weg staat.

Ten laatste de techniek van het zwembad. ZNEB en LEKK merken in hun rapporten in algemene zin iets op over de technische ruimte: bekabeling niet op de wand gemonteerd, installatiedozen niet gesloten, etc. [eiseres01] verbindt aan deze gebreken echter geen vordering, zodat de rechtbank deze gebreken onbesproken laat. Wat [eiseres01] wel vordert, is vergoeding van de kostenposten zoals opgenomen in de brief van ZCR van 1 februari 2023 (zie hiervoor onder 2.8). De rechtbank licht toe waarom deze posten niet voor vergoeding in aanmerking komen:

- Posten ‘Onderhoud doseerder’, ‘Glaswissel filter’, ‘Zwembadpomp’, ‘Warmtewisselaar’ en ‘Doseerapparaat (in totaal: € 6.400,65): uit de toelichting bij de koopovereenkomst blijkt dat [eiseres01] als koper, afhankelijk van ouderdom en prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening moest houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud. Wat het zwembad betreft, moest [eiseres01] in ieder geval rekening houden met achterstallig onderhoud, zeker omdat het een algemene ervaringsregel is dat zwembaden onderhoud nodig hebben. Die ervaringsregel wordt bevestigd door het feit dat ZCR in april 2023 opnieuw is langs geweest om het zwembad ‘zomerklaar’ te maken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres01] onvoldoende concreet gemaakt waarom zij met bovengenoemd onderhoud geen rekening hoefde te houden, zodat deze posten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Wat betreft de zwembadpomp en de warmtewisselaar merkt de rechtbank overigens nog het volgende op. [gedaagde02] heeft verklaringen in geding gebracht van twee personen die verklaren dat op 20 november 2021 (een krappe twee weken voor de levering) nog een damp van het water kwam en het water in het zwembad circuleerde. Daaruit leidt [gedaagde02] af dat de zwembadpomp en de warmtewisselaar het op 20 november 2021 in ieder geval nog deden. [eiseres01] heeft de inhoud van die verklaringen en de conclusies die [gedaagde02] daaraan verbindt niet (gemotiveerd genoeg) betwist. Daartegenover staat dat [eiseres01] pas in april 2022 (ruim vier maanden na de levering) ontdekt heeft dat de zwembadpomp en de warmtewisselaar defect waren. In het licht van die feiten is de rechtbank oordeel dat niet vaststaat dat de zwembadpomp en warmtewisselaar al
ten tijde van de leveringdefect waren.

- Post ‘Zwembadrobot’ (€ 1.835,00): de zwembadrobot is een roerende zaak, wat betekent dat de zwembadrobot niet onder de normaal-gebruiksgarantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst valt.^[5]Bovendien valt zonder toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom een defecte zwembadrobot het normaal gebruik van het zwembad in de weg staat. De zwembadrobot komt dus niet voor vergoeding in aanmerking.

Waarom [eiseres01] niet heeft gedwaald

Juridisch kader

4.14.

Uitgangspunt bij de beoordeling is artikel 6:228 BW. Dat artikel bepaalt – samengevat weergegeven – dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, (b) de wederpartij zijn mededelingsplicht heeft geschonden of (c) beide partijen van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan.

4.15.

Hierna zal de rechtbank puntsgewijs toelichten waarom [eiseres01] niet heeft gedwaald, uiteraard alleen voor zover [eiseres01] zich ten aanzien van die gebreken op de hiervoor genoemde dwalingsgronden een beroep heeft gedaan.

Vloerverwarming (hele) begane grond

4.16.

Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde02] een onjuiste mededeling gedaan door in de verkoopbrochure te laten opnemen dat de begane grond over vloerverwarming beschikte (dwalingsgrond a). Op de eventuele onjuistheid van die mededeling kan [eiseres01] echter geen beroep doen, omdat zij tijdens de tweede bezichtiging met de beweerdelijke onjuistheid ervan bekend is geworden. Onder 4.9 heeft de rechtbank immers overwogen dat [eiseres01] er tijdens de tweede bezichtiging achter is gekomen dat niet de gehele begane grond vloerverwarming heeft. De mededelingen van de makelaar tijdens de bezichtiging maken dat niet anders. [eiseres01] heeft immers niet gesteld dat de makelaar heeft verklaard dat de
gehelebegane grond vloerverwarming had, maar alleen dat zij dat zo had begrepen (zie overweging 4.9).

Vloerverwarming in de keuken

4.17.

Wat betreft de werking van de vloerverwarming in de keuken, beroept [eiseres01] zich op dwalingsgronden a, b en c. Gelet op hetgeen is overwogen onder 4.10 heeft dit verwijt onvoldoende feitelijke grondslag.

Zwembad

4.18.

De rechtbank zal per door [eiseres01] gesteld gebrek toelichten waarom zij niet heeft gedwaald:

a. Ten eerste de scheuren in het zwembad. [eiseres01] heeft niet gesteld dat zij ter zake heeft gedwaald, laat staan dat zij concreet heeft gemaakt op welke dwalingsgrond zij zich beroept. Voor zover [eiseres01] had willen betogen dat [gedaagde02] een onjuiste mededeling heeft gedaan (dwalingsgrond a) dan wel zijn mededelingsplicht heeft geschonden (dwalingsgrond b), kan dat betoog niet slagen. [eiseres01] heeft de eerste scheur naar eigen zeggen namelijk pas in april 2022 ontdekt – en dus ongeveer vier maanden na de levering van de woning. [eiseres01] heeft niet gesteld, laat staan gemotiveerd, dat die scheur er al zat op het moment van sluiten van de koopovereenkomst. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst viel er dus nog geen mededeling te doen. Dat impliceert eveneens dat [gedaagde02] ter zake geen onjuiste mededeling
kanhebben gedaan. Voor zover [eiseres01] meent dat er sprake is van wederzijdse dwaling (dwalingsgrond c), had zij duidelijk moeten toelichten waar die wederzijdse dwaling in bestaat. Dat heeft zij niet gedaan. Bij dit oordeel laat de rechtbank nog buiten beschouwing of [eiseres01] ter zake de scheuren tijdig heeft geklaagd.

Ten tweede het elektrisch roldek. Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde02] over dat roldek onjuiste mededelingen gedaan (dwalingsgrond a). Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.13 sub b is overwogen, slaagt dit betoog niet.

Ten derde de scheefstand van het zwembad. Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde02] ter zake onjuiste mededelingen gedaan (dwalingsgrond a). Niet duidelijk is welke mededelingen [eiseres01] dan bedoelt. Voor zover [eiseres01] wil betogen dat [gedaagde02] informatie over de scheefstand heeft achtergehouden (dwalingsgrond b), geldt dat de beperkte scheefstand het normaal gebruik van het zwembad niet belemmert (zie r.o. 4.13 sub c). [eiseres01] had ter zake daarom ook geen mededelingsplicht. Dat zou alleen anders kunnen zijn als [gedaagde02] wist of behoorde te weten dat die scheefstand tot andere gebreken leidde of zou kunnen leiden. Uit hetgeen de rechtbank eveneens onder 4.13 sub c heeft overwogen, volgt dat dat niet het geval is.

Ten laatste de techniek van het zwembad. Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde02] ter zake onjuiste mededelingen gedaan (dwalingsgrond a) door in de verkoopbrochure op te (laten) nemen dat het een moderne luxe villa was die beschikte over een verwarmd zwembad waarvan op elk moment de juiste watertemperatuur instelbaar was. Daarnaast zou de verkoopmakelaar hebben gezegd dat alles goed zat met het zwembad, aldus [eiseres01] . Ook dat is volgens haar een onjuiste mededeling gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is de passage uit de verkoopbrochure een aanprijzing van algemene aard en mocht [gedaagde02] er op basis van die aanprijzing niet zonder meer van uitgaan dat de techniek van het zwembad volledig en deugdelijk zou functioneren. Dat mocht zij evenmin op basis van de mededeling van de verkoopmakelaar (voor zover al juist is dat hij gezegd zou hebben dat alles met het zwembad goed zat^[6]). Ook die mededeling is immers te algemeen van aard om daar concrete rechten aan te kunnen ontlenen. Sterker nog, volgens [eiseres01] heeft de verkoopmakelaar steeds gezegd dat hij geen verstand had van het zwembad. In het licht van die ‘disclaimer’ kan [eiseres01] zeker geen rechten ontlenen aan de beweerdelijke mededeling dat ‘alles met het zwembad goed zat’. Tot slot, de rechtbank heeft onder 4.13 sub d overwogen dat niet vaststaat dat de staat van de apparatuur het normaal gebruik van het zwembad belemmerde. Daarmee heeft het dwalingsberoep op dit punt ook onvoldoende feitelijke basis.

Klachtplicht behoeft geen bespreking

4.19.

Omdat de rechtbank de vorderingen van [eiseres01] om inhoudelijke gronden afwijst, laat zij onbesproken of [eiseres01] tijdig heeft geklaagd.

Proceskosten

4.20.

[eiseres01] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan de zijde van [gedaagde01] begroot de rechtbank deze tot op heden op nihil. Aan de zijde van [gedaagde02] begroot de rechtbank deze tot op heden op:

- griffierecht € 2.277,00

- salaris advocaat € 4.700,00 (2,5 punten × tarief € 1.880,00)

- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 7.150,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verleent verstek tegen [gedaagde01] ;

5.2.

wijst de vorderingen af;

5.3.

veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op nihil en aan de zijde van [gedaagde02] tot op heden begroot op € 7.150,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres01] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres01] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. G.B. Plomp en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.

3655/1876