Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10600333 CV EXPL 23-19552
datum uitspraak: 1 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats Rotterdam,
eiseres,
vertegenwoordigd door: [naam],
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
woonplaats [woonplaats]
gedaagde,
gemachtigde: mr. K. Megens – van Mierlo.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- dagvaarding van 30 juni 2023 met 11 producties;
- conclusie van antwoord met 1 productie;
1.2.
Op 1 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken in aanwezigheid van de gemachtigden en Woonstad.
2.De feiten
2.1.
Woonstad verhuurt sinds 18 augustus 2022 voor onbepaalde tijd aan gedaagde de woning aan [adres]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden behorend bij een huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte, versie 4, d.d. januari 2022 van Woonstad (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 6.12 van de algemene voorwaarden staat:
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of
knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- indien de huurder zelf nog in het gehuurde woont en € 7.500 als de huurder niet meer zijn hoofdverblijf had in het gehuurde op het moment van ontdekking van de overtreding. Dit alles onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. Ook kan de verhuurder, ongeacht de verschuldigde boetes, de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden.
2.2.
De huur bedraagt per 1 juli 2023 € 632,57 per maand.
2.3.
Bij besluit van 16 mei 2023 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning gesloten voor de duur van drie maanden. De reden daarvoor was (samengevat) dat er op 24 maart 2023 een grote hoeveelheid harddrugs (ruim 19,5 kilo) en versnijdingsmiddelen in de woning zijn aangetroffen. Er is geen zienswijze ingediend door [gedaagde] en er is geen rechtsmiddel ingesteld. In het besluit staat:
Aannemelijk is dat in de woning drugs werden versneden en geprepareerd voor de handel. Het gedrag van de bewoner - op de vlucht slaan voor de politie waarbij onder meer een goed functionerend vuurwapen met munitie en een telefoon werden weggegooid - wijst er temeer op dat hij mogelijk zelf betrokken was bij de drugscriminaliteit.
2.4.
Bij brief van 15 mei 2023 heeft de gemachtigde van Woonstad de huurovereenkomst ontbonden met ingang van de dag van feitelijke sluiting van de woning. Op 23 mei 2023 is de woning gesloten.
2.5.
[gedaagde] is op 24 maart 2023 door de politie aangehouden. Bij vonnis van de meervoudige strafkamer van deze rechtbank van 13 juli 2023 is [gedaagde] veroordeeld tot een gevangenisstraf van 20 maanden, waarvan 8 maanden voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar met aftrek van voorarrest. Als bijzondere voorwaarde is onder meer Reclasseringsbegeleiding en behandeling door Fivoor opgelegd. De verwachte einddatum van de detentie is 17 maart 2024.
2.6.
Sinds juli 2023 heeft [gedaagde] niet meer betaald voor de woning. De woning is niet door of namens hem ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Woonstad eist samengevat:
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van het
gehuurde aan [adres] per 23 mei 2023
buitengerechtelijk is ontbonden;
- [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres]
, binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan eiseres ter beschikking stellen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 632,57 per maand vanaf 1 juli 2023 tot en met de maand waarin eiseres weer de beschikking over de woning aan [adres] heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.500,-;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonstad baseert de eis op het volgende. Zij heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. [gedaagde] dient de woning te ontruimen. Het belang van [gedaagde] is door Woonstad meegewogen, maar het belang van de openbare orde, veiligheid en leefbaarheid van de wijk weegt zwaarder.
3.3.
Vanaf 1 juli 2023 lijdt Woonstad schade doordat [gedaagde] de woning niet leeg oplevert. De schade is gelijk aan de maandelijkse huurprijs. [gedaagde] moet daarom met ingang van 1 juli 2023 een bedrag van € 632,57 betalen voor elke maand dat de woning niet ter vrije beschikking van Woonstad staat.
3.4.
Volgens artikel 6.12 van de algemene voorwaarden is [gedaagde] een boete van
€ 2.500,- verschuldigd bij overtreding van de Opiumwet.
3.5.
[gedaagde] is het gedeeltelijk niet eens met de eis en voert (samengevat) het volgende aan. De buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hij is een kwetsbaar persoon waarvan door een derde met criminele motieven is geprofiteerd en waartegen hij geen weerstand heeft kunnen bieden. Die derde was verantwoordelijk voor de drugs en het vuurwapen. Het woonbelang van [gedaagde] is in dit geval groot met het oog op zijn resocialisatie en het hervatten van de noodzakelijke hulpverlening.
3.6.
Omdat [gedaagde] is aangewezen op hulp van zijn vader om de woning te ontruimen, verzoekt hij een ontruimingstermijn tot het einde van het jaar.
3.7.
Bepaling 6.12 in de algemene voorwaarden is een oneerlijk beding als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG. Het beding ziet op een heel scala aan overtredingen van de Opiumwet. Er is geen onderscheid gemaakt tussen bijvoorbeeld een huisteler of een zogeheten bedrijfsmatige overtreder. Bovendien wordt in de bepaling vermeld dat de verhuurder ook aanspraak kan maken op schadevergoeding en/of ontbinding van de huurovereenkomst die als afschrikwekkende elementen kunnen worden aangemerkt.
4.De beoordeling
Buitengerechtelijke ontbinding geldig?
4.1.
De feiten die tot de woningsluiting hebben geleid, zijn ernstig en de sluiting is onherroepelijk. [gedaagde] is voor deze feiten strafrechtelijk veroordeeld. Dat hij intensieve hulpverlening heeft gehad voordat hij de woning kreeg, en na detentie weer opnieuw moet beginnen, is onvoldoende voor de conclusie dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Woonstad Rotterdam heeft terecht aangevoerd dat zij als toegelaten instelling (artikel 19 Woningwet) ook dient bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar zij verhuurt. Drugsactiviteiten zoals deze zetten die leefbaarheid ernstig onder druk. Daarom verklaart de kantonrechter voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden met ingang van 23 mei 2023.
Ontruiming
4.2.
[gedaagde] heeft de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst niet ter beschikking van Woonstad gesteld. Hij is daar volgens de wet wel toe verplicht (artikel 7:224 lid 1 BW). De gevorderde ontruiming is evenredig in de zin van art. 8 van het EVRM. De belangen van [gedaagde] (zoals onder 4.1 genoemd) wegen niet op tegen de belangen van Woonstad. De kantonrechter houdt de gebruikelijke termijn aan van 14 dagen na betekening van het vonnis. De termijn van 3 dagen die Woonstad heeft gevorderd, is te kort. Maar een termijn tot het einde van het jaar zoals door [gedaagde] is gevraagd, is onredelijk lang in deze situatie.
Betaling bedrag gelijk aan huur
4.3.
Tegen de vordering tot betaling van € 632,57 vanaf 1 juli 2023 voert [gedaagde] geen verweer. Deze zal worden toegewezen.
Boete
4.4.
Terecht is namens [gedaagde] aangevoerd dat er in artikel 6.12 van de algemene voorwaarden geen onderscheid wordt gemaakt naar de ernst van de overtreding van de Opiumwet. Elke activiteit die in de Opiumwet strafbaar is gesteld, kan leiden tot het verschuldigd worden van € 2.500,-, ook als geen sluiting door de burgemeester of overlast aan de orde is. Dit is een oneerlijk beding zoals bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG. De kantonrechter laat dit beding buiten toepassing en wijst de vordering om Laklifi te veroordelen om € 2.500,- te betalen af.
Proceskosten
4.5.
[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 528,00
aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 264,00). Dit is totaal € 785,86. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 132,00 (1/2 punt x € 264,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.6.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Woonstad heeft terecht aangevoerd dat het in haar belang is dat de woning zo snel mogelijk weer tot haar beschikking komt. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het achterwege laten van de uitvoerbaarheid bij voorraad.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van het
gehuurde aan [adres] per 23 mei 2023
buitengerechtelijk is ontbonden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres]
, binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan eiseres ter beschikking stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 632,57 per maand vanaf 1 juli 2023 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over de woning aan [adres] heeft;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 785,86;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
60588