ECLI:NL:RBROT:2023:1140

• Datum uitspraak: 23 februari 2023
• Publicatiedatum: 16 februari 2023
• Zaaknummer: 10090535 CV EXPL 22-3596
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Joele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering na beslissing Huurcommissie over ernstige gebreken en benoeming deskundige

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, gaat het om een vordering van Stichting HW Wonen tegen een huurder, aangeduid als [gedaagde01]. De huurder heeft sinds 20 juli 2012 een woning gehuurd van HW Wonen en heeft klachten geuit over tocht en lekkage. HW Wonen heeft de huurprijs van de woning betwist na een uitspraak van de Huurcommissie, die op 27 juni 2022 oordeelde dat er een ernstig gebrek was aan een draaikiepraam. HW Wonen eist een verklaring voor recht dat er geen (zeer) ernstige gebreken zijn en dat de huurprijs op € 711,- per maand moet worden vastgesteld. De huurder heeft echter verweer gevoerd en stelt dat er wel degelijk gebreken zijn die een huurprijsverlaging rechtvaardigen. Tijdens de mondelinge behandeling op 3 februari 2023 is besloten dat er een deskundigenonderzoek moet plaatsvinden om de gebreken in de woning vast te stellen. De rechtbank heeft Bureau voor Bouwpathologie benoemd als deskundige en HW Wonen moet het voorschot voor de kosten van het onderzoek betalen. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling na het deskundigenonderzoek.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 10090535 CV EXPL 22-3596

datum uitspraak: 23 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting HW Wonen,

vestigingsplaats: Oud-Beijerland,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. S.F. Dik,

tegen

[gedaagde01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M.D.N. Jumelet.

Partijen worden hierna “HW Wonen” en “ [gedaagde01] ” genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 2 september 2022, met bijlagen;
• het antwoord in conventie, met eis in reconventie, met bijlagen;
• de brief van de rechtbank van 28 november 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• het antwoord in reconventie, met bijlagen;
• de akte overlegging productie van [gedaagde01] .

1.2.

Op 3 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2.. De zaak

2.1.

[gedaagde01] huurt sinds 20 juli 2012 van HW Wonen de woning aan de [adres01] in [plaats01] . De kale huurprijs bedraagt € 711,- per maand tot
1 juli 2022 en na deze datum € 727,35 per maand.

Op 10 april 2021 meldt [gedaagde01] aan HW Wonen dat hij al verschillende keren tochtklachten heeft gemeld en verzoekt hij HW Wonen deze tochtklachten op te lossen. Op 6 juli 2021 verzoekt [gedaagde01] bij de huurcommissie om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. In zijn verzoekschrift licht [gedaagde01] zijn klachten als volgt toe: “
er komt tocht onder kozijnen en kozijnen zijn lekt als t regent ”. In haar uitspraak van 27 juni 2022 (verzonden op 13 juli 2022) oordeelt de huurcommissie dat er een ernstig gebrek is aan een draaikiepraam en dat er geen andere gebreken zijn aangetroffen in de woning. De huurcommissie verlaagt de huurprijs vanaf 1 februari 2021 tijdelijk tot 80% van de geldende huurprijs (€ 568,80 per maand).

2.2.

HW Wonen kan zich niet vinden in het oordeel van de huurcommissie en eist in deze procedure:

• een verklaring voor recht dat de woning van [gedaagde01] geen (zeer) ernstig gebrek kent aan het draaikiepraam in de woonkamer;
• de huurprijs voor de woning vanaf 1 februari 2021 vast te stellen op € 711,- per maand en per 1 juli 2022 op € 727,35 per maand.

2.3.

[gedaagde01] erkent dat het draaikiepraam voor hem geen probleem is, maar voert verweer tegen de geëiste huurprijs.

[gedaagde01] eist op zijn beurt (na vermindering van eis tijdens de mondelinge behandeling):

• een verklaring voor recht dat de kieren aan de kozijnen in de woonkamer en slaapkamer gebreken zijn die zijn aan te merken als (zeer) (ernstige) gebreken/tekortkomingen;
• een verklaring voor recht dat de kale huurprijs vanaf 1 februari 2021 wordt verminderd tot 40% van de geldende huurprijs, dan wel

een verklaring voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs vanaf 1 februari 2021 € 568,- per maand is;

• te bepalen dat HW Wonen de kieren aan de kozijnen in de woonkamer en slaapkamer binnen zeven dagen na betekening van het vonnis herstelt, op straffe van een dwangsom
• HW Wonen te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.010,94 aan deskundigenkosten.

3.. De beoordeling van de eis van HW Wonen en de tegeneis van [gedaagde01]

Samenvatting

3.1.

In deze procedure moet worden beoordeeld of in de woning van [gedaagde01] gebreken zijn die moeten leiden tot verlaging van de huurprijs tot het moment dat deze gebreken zijn hersteld. De kantonrechter kan dit nu nog niet beoordelen: er zal eerst een deskundigenonderzoek moeten plaatsvinden.

Beoordeling

3.2.

HW Wonen heeft binnen acht weken na de verzending van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de kantonrechter geëist over het punt waarover [gedaagde01] de huurcommissie om een uitspraak had verzocht (tocht- en lekkageklachten), zodat partijen niet meer gebonden zijn aan deze uitspraak ^[1] . Dit betekent dat de kantonrechter in deze procedure moet vaststellen of er reden was voor een tijdelijke verlaging van de huurprijs, en wel vanaf 1 mei 2021. [gedaagde01] stelt namelijk wel dat hij al vanaf 2020 bij HW Wonen heeft geklaagd over tocht, maar op grond van de stukken die hij in deze procedure overlegt, kan niet worden vastgesteld dat hij voor 10 april 2021 al bij HW Wonen heeft geklaagd over tocht en/of lekkage en zo ja, wanneer dan. Voor zover de huurprijs tijdelijk zal worden verlaagd, zal dat daarom zijn met ingang van de eerste dag van de maand nadat [gedaagde01] bij HW Wonen heeft geklaagd, dus per 1 mei 2021.

3.3.

Een (tijdelijke) huurprijsvermindering kan worden toegewezen als sprake is van een gebrek ^[2] . Partijen verschillen van mening of sprake is van een gebrek en zo ja, of dit een (zeer) ernstig gebrek is dat een (evenredige) vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de kantonrechter zich hierover wil laten voorlichten door een deskundige. Partijen hebben tijdens de zitting vragen voorgesteld die aan deze deskundige moeten worden gesteld. Hiermee rekening houdend, zal de kantonrechter de volgende vragen aan de te benoemen deskundige stellen:

1. Zijn er volgens u gebreken aan de twee ramen en/of kozijnen in de woonkamer (voor en achter) en de twee ramen in de slaapkamer (boven, tuinzijde)?

Voor zover u gebreken constateert: zijn deze gebreken mede aan te merken als gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken (uitgewerkt in het Gebrekenboek van de huurcommissie)?

2. Zijn er volgens u gebreken aan de ramen en/of kozijnen in de kinderslaapkamer (boven) en de doucheruimte?

Voor zover u gebreken constateert: zijn deze gebreken mede aan te merken als gebreken is sprake van gebreken zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW of ook als gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken (uitgewerkt in het Gebrekenboek van de huurcommissie)?

3. Voor zover u gebreken constateert aan de ramen en/of kozijnen in de woonkamer, de twee slaapkamers en de doucheruimte: hoe kunnen deze gebreken worden hersteld (gespecificeerd per raam/kozijn)?

4. Wat zijn volgens u de kosten van eventuele herstelwerkzaamheden (uitgesplitst per raam/kozijn)?

5. Heeft u nog andere bevindingen/opmerkingen die relevant kunnen zijn voor deze zaak?

3.4.

HW Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling Nebest Vianen en Bureau voor Bouwpathologie voorgesteld als mogelijk te benoemen deskundigen. [gedaagde01] heeft geen deskundige(n) voorgesteld en heeft bezwaar gemaakt tegen benoeming van de voorgestelde deskundigen. [gedaagde01] heeft dit niet anders gemotiveerd dan met de stelling dat hij geen vertrouwen heeft in HW Wonen en om die reden twijfelt aan de onafhankelijkheid van deskundigen die HW Wonen voorstelt. Dit is onvoldoende om ervan uit te gaan dat de voorgestelde deskundigen niet onafhankelijk kunnen optreden. De rechtbank heeft Bureau voor Bouwpathologie benaderd met de vraag of dit bureau bereid is om als deskundige te worden benoemd. [naam01] van dit bureau heeft de rechtbank laten weten dat hij bereid en in staat is om als deskundige in de onderhavige zaak op te treden en dat hij vrijstaat ten opzichte van beide partijen. Bureau voor Bouwpathologie zal gelet op het voorgaande worden benoemd tot deskundige.

3.5.

HW Wonen moet als eisende partij (HW Wonen is immers deze procedure begonnen waardoor de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen) het voorschot ter zake van de kosten van de deskundige betalen ^[3] . [naam01] heeft aangegeven dat hij een voorschot zal vragen van € 4.460,- all-in inclusief 21% btw, gebaseerd op de vooralsnog verwachte werkzaamheden (4 uren voor het bestuderen van de dossiers, 6 uren voor de reistijd, de bespreking en het onderzoek ter plaatse, 8 uren voor het opstellen van een (concept) deskundigenbericht, inclusief administratie- en reiskosten);

De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om desgewenst binnen twee weken na dit vonnis schriftelijk bij de rechtbank bezwaar te maken tegen deze begroting. Indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag van € 4.460,- inclusief btw. Indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing.

3.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en in reconventie

4.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige om de volgende vragen te beantwoorden:

1. Zijn er volgens u gebreken aan de twee ramen en/of kozijnen in de woonkamer (voor en achter) en de twee ramen in de slaapkamer (boven, tuinzijde)?

Voor zover u gebreken constateert: zijn deze gebreken mede aan te merken als gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken (uitgewerkt in het Gebrekenboek van de huurcommissie)?

2. Zijn er volgens u gebreken aan de ramen en/of kozijnen in de kinderkamer en de doucheruimte?

Voor zover u gebreken constateert: zijn deze gebreken mede aan te merken als gebreken als bedoeld in het Besluit Gebreken (uitgewerkt in het Gebrekenboek van de huurcommissie)?

3. Voor zover u gebreken constateert aan de ramen en/of kozijnen in de woonkamer, de twee slaapkamers en de doucheruimte: hoe kunnen deze gebreken worden hersteld (gespecificeerd per raam/kozijn)?

4. Wat zijn volgens u de kosten van eventuele herstelwerkzaamheden (uitgesplitst per raam/kozijn)?

5. Heeft u nog andere opmerkingen die relevant kunnen zijn voor deze zaak?

4.2.

benoemt tot deskundige:

[naam01] ,

werkzaam bij: [bedrijf01]

[postadres01]

telefoonnummer: [telefoonnummer01]

e-mail: [e_mail01]

4.3.

het voorschot

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van € 4.460,- inclusief btw, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak bij brief aan de griffier van deze rechtbank met afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van deze rechtbank met afschrift aan de wederpartij) tegen de hoogte van het voorschot bezwaar maakt/maken, in welk geval de kantonrechter op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

4.4.

bepaalt dat
HW Wonen het bedrag van € 4.460,- inclusief btw aan voorschot moet overmaken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

4.5.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot;

het onderzoek

4.6.

bepaalt dat
de griffier het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet doen toekomen;

4.7.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats;

4.8.

wijst de deskundige erop dat:

• hij voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
• hij het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,
• hij het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

4.9.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als hij daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek;

het schriftelijk rapport

4.10.

draagt de deskundige op om uiterlijk
drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht bij de griffie van de rechtbank in te leveren, met bijgevoegd een gespecificeerde declaratie;

het vervolg

4.11.

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van donderdag 29 juni 2023;

4.12.

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

• als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken of;
• na ontvangst van het deskundigenbericht door de griffie: voor conclusie na deskundigenbericht, eerst aan de zijde van HW Wonen, op een termijn van vier weken;

4.13.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.

424

Voetnoten

1. Artikel 7:262 lid 1 BW

2. Artikel 7:207 lid 1 BW in verbinding met 7:257 lid 2 en 7:241 BW

3. Artikel 195 Rv