Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/667484 / KG ZA 23-949
Vonnis in kort geding van 27 november 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Abbenbroek, gemeente Nissewaard,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. N.R. Rietveld te Naaldwijk,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. W.H.A.M. van den Muijsenbergh te Rotterdam.
Partijen worden hierna [eiseres] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 november 2023 met producties 1 tot en met 40
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie tevens houdende akte tot in het geding brengen van producties 1 tot en met 8
- de mondelinge behandeling gehouden op 13 november 2023
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Partijen zijn broer en zussen. Zij hebben een geschil over de (wijze van) verdeling van de aan hen in gezamenlijke eigendom toebehorende monumentale, aan de Bergse Plas gelegen woning met grond aan de [adres] (hierna: de woning of [adres] ). De woning is al lang in de familie en partijen zijn hier opgegroeid. [gedaagde 1] bewoont al geruime tijd de woning (eerst samen met de ouders van partijen, daarna met de moeder van partijen en nu alleen) en wenst deze, gesteund door [gedaagde 2] , toegedeeld te krijgen, daarbij uitgaande van een economische waarde van 1.2 miljoen euro. [eiseres] wenst een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst voor [adres] te krijgen. Op 8 mei 2023 hebben partijen over de wijze van toedeling/verdeling (verkoop) van de woning afspraken gemaakt die zijn neergelegd in een vaststellingsovereenkomst. Over en weer verwijten partijen elkaar nu dat zij de in de vaststellingsovereenkomst neergelegde afspraken niet (correct) nakomen. Er bestaat wantrouwen tussen partijen. Partijen stellen over en weer dat dit wantrouwen ongefundeerd is. Partijen verkeren in een impasse. De voorzieningenrechter neemt beslissingen om die impasse te doorbreken.
3.De feiten
3.1.
Uit het huwelijk tussen [naam 1] (vader) en [naam 2] (moeder) zijn [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [eiseres] geboren. Vader en moeder waren in gemeenschap van goederen gehuwd.
3.2.
Op [datum 1] is vader overleden. Vader heeft bij testament van 6 augustus 1991 over zijn laatste wil beschikt. In dit testament heeft vader - onder de last van een legaat van het recht van vruchtgebruik van zijn nalatenschap ten behoeve van zijn vrouw, welk legaat zij heeft aanvaard - tot enige erfgenamen van zijn nalatenschap benoemd zijn vrouw voor 1/100e gedeelte en zijn drie kinderen voor 99/100e gedeelte.
Dit betekent dat partijen na het overlijden van vader en tijdens leven van moeder voor 99/100e gedeelte als bloot eigenaren gerechtigd waren tot de helft van [adres] en dat moeder daarvan het vruchtgebruik had. Moeder was vol eigenaar van de andere helft van [adres] en uit hoofde van de nalatenschap van vader nog van 1/100e gedeelte.
3.3.
Moeder is op [datum 2] overleden. Zij heeft haar drie kinderen als haar enige erfgenamen, voor gelijke delen, achtergelaten. Daarmee hebben partijen [adres] geheel in volle eigendom verkregen. [adres] omvat vijf percelen, waaronder één onder erfpacht waarop twee voorkeursrechten rusten (ten behoeve van Stichting Woonstad Rotterdam en de buurman). [adres] is nog onverdeeld.
3.4.
[eiseres] is tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van artikel 3:174 BW een verzoekschriftprocedure begonnen om tot tegeldemaking van [adres] te komen. In die procedure hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van artikel 3:185 BW een zelfstandig tegenverzoek gedaan. Blijkens het proces-verbaal van de door de meervoudige kamer van deze rechtbank op 8 mei 2023 gehouden mondelinge behandeling hebben partijen, om een einde te maken aan die rechtszaak, afspraken gemaakt in de vorm van een tweetrapsraket. In de eerste fase gaat het om de toedeling van [adres] aan [gedaagde 1] (taxatie, desgewenst verkrijgen financiering). De tweede fase ziet op de verkoop van de woning aan een derde in de vrije markt voor het geval het niet komt tot toedeling aan [gedaagde 1] . De afspraken luiden als volgt:
“l. [eiseres] doet nog deze week een verzoek aan de Vereniging Eigen Huis om een onafhankelijke makelaar - niet zijnde [naam 3] (of iemand van zijn kantoor), [naam 4] (of iemand van zijn kantoor) of iemand van Buddies Real Estate Taxaties - aan te wijzen, die de onroerende zaak aan [adres] zal taxeren met als uitgangspunt de economische verkoopwaarde met peildatum 8 mei 2023.
2. Communicatie door partijen met die makelaar moet steeds in afschrift aan alle andere partijen worden gestuurd en volgens een transparant proces plaatsvinden.
3. De taxatiewaarde is bindend voor alle partijen.
4. [gedaagde 1] moet binnen twee weken na het beschikbaar komen van het taxatierapport aangeven of hij de woning wil en kan kopen. Indien hij daarvoor financiering nodig heeft, krijgt hij, te rekenen vanaf het einde van de hiervoor bedoelde periode van twee weken, een periode van vier maanden om die financiering rond te krijgen. In het geval de financieringsinstelling, om redenen bij de instelling gelegen, meer tijd nodig heeft om een beslissing te nemen op een tijdig gedane aanvraag, wordt [gedaagde 1] die tijd gegund. Als [gedaagde 1] de woning niet wil of kan kopen, krijgt hij in beginsel maximaal drie maanden, na dat beslismoment, om andere woonruimte te vinden, met dien verstande dat met die termijn soepel wordt omgegaan in het geval de woning op dat moment nog niet is verkocht.
5. In het geval de woning wordt verkocht, onderzoeken de advocaten hoe moet worden omgegaan met het voorkeursrecht.
6. In het geval van verkoop wordt als makelaar aangewezen ofwel de taxerend makelaar, dan wel [naam 3] van Stad en Land Makelaars.
7. In geval van levering aan [gedaagde 1] wordt als notaris aangezocht notaris [naam 10] . De notariskosten worden door ieder voor gelijke delen gedragen.
8. Partijen dragen de eigen proceskosten.
9. Deze overeenkomst kan niet worden ontbonden.
10. Doordat partijen samen tot deze oplossing zijn gekomen, is de procedure geëindigd.”
3.5.
Overeenkomstig de hiervoor geciteerde afspraak onder 1 heeft [eiseres] de Vereniging Eigen Huis (VEH) benaderd en is, via de Nationale Taxatie Service (NTS), [makelaar 1] aangewezen als taxateur. [makelaar 1] heeft de woning op 16 mei 2023 bezocht en nog diezelfde dag de opdracht teruggegeven. Volgens [eiseres] ( [gedaagde 1] en [gedaagde 2] denken daar anders over) is dat gebeurd omdat [makelaar 1] zich niet gespecialiseerd genoeg achtte. Na gesteggel over en weer en betrokkenheid van verschillende makelaars uit de regio is de opdracht uiteindelijk, via een door de VEH/NTS gesuggereerde taxateur, aan [makelaar 2] gegeven (in de personen van [naam 5] en [naam 6] ). Na bezichtiging en nadat [naam 6] in een telefoongesprek met [eiseres] respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vóór de afgifte van het taxatierapport een bepaalde (economische) waarde van de woning had genoemd, heeft ook [makelaar 2] op 25 juli 2023 de opdracht teruggegeven.
3.6.
Derden ( [naam 7] en [naam 8] (hierna ook: de bieders) hebben zich eind september 2023 bij [eiseres] gemeld en zich bereid verklaard om [adres] , zonder financieringsvoorbehoud, te kopen voor een prijs van 1,5 miljoen euro (kosten koper). Op 4 oktober 2023 heeft [eiseres] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervan op de hoogte gesteld. De reactie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was afwijzend. De bieders hebben hun bod verlengd tot 30 november 2023.
3.7.
De woning kent achterstallig onderhoud.
4.Het geschil in conventie
4.1.
[eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen en te bevelen om:
alle benodigde medewerking te verlenen aan de verkoop van [adres] tegen een koopsom van totaal ten minste € 1.500.000,00 (kosten koper);
tot ondertekening van de daarvoor benodigde koopovereenkomst over te gaan, binnen twee dagen nadat een dergelijk verzoek tot ondertekening door [eiseres] wordt gedaan;
de koper toegang tot [adres] te geven om deze te bezichtigen, na een aankondiging van ten minste één week van tevoren, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die toegang niet verlenen binnen drie dagen nadat het in deze zaak te wijzen vonnis is betekend;
alle medewerktng te verlenen aan alle noodzakelijke handelingen om uitvoering aan het voorkeursrecht te geven, door binnen twee dagen nadat een dergelijk verzoek door [eiseres] wordt gedaan, gezamenlijk een mededeling van het voornemen tot verkoop van de met het voorkeursrecht bezwaarde perceel aan Stichting Woonstad Rotterdam en [naam 9] te versturen;
alle medewerking te verlenen aan taxaties in het kader van een verkoop (-opdracht) en/of de uitvoering van het voorkeursrecht, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die toegang en medewerking niet verlenen binnen drie dagen nadat het in deze zaak te wijzen vonnis is betekend;
alle noodzakelijke medewerking aan het leveren van [adres] en het passeren van notariële akte(n) te verlenen;
[adres] uiterlijk één week voor de overeengekomen leveringsdatum te ontruimen en met afgifte van de sleutels aan de [verkoopmakelaar], althans een door de voorzieningenrechter vast te stellen terrnijn;
2. te bepalen dat indien het voorkeursrecht wordt ingeroepen en het met voorkeursrecht bezwaarde perceel aan Stichting Woonstad Rotterdam of [naam 9] wordt geleverd de overige percelen mogen worden verkocht voor een koopprijs van ten minste het verschil tussen € 1.500.000,00 en de taxatiewaarde waartegen het met het voorkeursrecht bezwaarde perceel wordt verkocht:
3. te bepalen dat indien het voorkeursrecht wordt ingeroepen en het met voorkeursrecht bezwaarde perceel aan Stichting Woonstad Rotterdam of [naam 9] wordt verkocht en geleverd en een verkoop van de overige percelen niet binnen één maand tot stand zou komen [adres] op de vrije markt zal worden aangeboden en te bepalen dat [eiseres] in dat geval een taxateur en verkoopmakelaar naar keuze mag aanwijzen voor het uitvoeren van een verkoopopdracht;
4. te bepalen dat indien een verkoopopbrengst aan een taxateur rnoet worden verstrekt, de taxateur bindend de vraag- en laatprijs mag bepalen indien partijen niet tot overeenstemming over de vraag- en laatprijs kunnen komen;
5. te bepalen dat de netto-verkoopopbrengst in alle gevallen wordt verdeeld in die zin dat partijen elk een 1/3e deel daarvan zullen ontvangen;
6. te bepalen dat uitsluitend [eiseres] contact met de taxateur/verkoopmakelaar en kopers zal hebben en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verbieden contact met hen op te nemen, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 10.000,00 voor elke keer dat zij, direct of indirect, contact opnemen;
7. [eiseres] te machtigen en vervangende toestemming te verlenen om, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet volledig voldoen aan de veroordeling tot medewerking:
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een koopovereenkomst te sluiten, zowel door het aanbod van de bieders te aanvaarden dan wel door een aanbod met dezelfde voorwaarden aan hen te doen;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitvoering aan het voorkeursrecht te geven door een mededeling van het voornemen tot verkoop aan Stichting Woonstad Rotterdam en [naam 9] te doen;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alle noodzakelijke handeltngen te verrichten om tot taxatie en verkoop van het met het voorkeursrecht bezwaarde perceel te komen, waaronder het sluiten van een koopovereenkomst op grond van de getaxeerde waarde;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot notariële levering van [adres] te komen;
namens [ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ] een verkoopopdracht aan een door [eiseres] aan te wijzen taxateur/verkoopmakelaar te verstrekken;
bij een bieding na de verstrekte verkoopopdracht aan de hand van de overeengekomen verkoopprijs dan wel de door de verkoopmakelaar vastgestelde laatprijs. namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een koopovereenkomst te sluiten en de notariële leveringsakte te laten passeren;
8. te bepalen dat het vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden voor de benodigde handtekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de koopovereenkomsten en opdrachtverstrekkingen, alsmede in de plaats zal treden voor de benodigde leveringshandelingen bij de notaris;
subsidiair:
voor zover de vorderingen zoals geformuleerd onder het kopje 'primair' van dit petitum ten aanzien van de verkoop van [adres] aan een derde niet zouden worden toegewezen, dan vordert [eiseres] dat zij mede namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitvoering kan geven aan de afspraken in het proces-verbaal van 8 mei 2023 op de volgende wijze:
9. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen en te bevelen om:
de afspraken in het proces-verbaal van 8 mei 2023 integraal na te komen;
alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het verstrekken van een taxatieopdracht aan een door de voorzieningenrechter aan te wijzen taxateur;
alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de taxatie door de taxateur [en] na een aankondiging van ten minste een week toegang te geven om [adres] te betreden. zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die toegang niet verlenen binnen drie dagen nadat dit vonnis is betekend;
alle medewerking te verlenen aan alle noodzakelijke handelingen om uitvoering aan het voorkeursrecht te geven indien [adres] niet wordt toegedeeld, door binnen twee dagen nadat een dergelijk verzoek door [eiseres] wordt gedaan, gezamenlijk een mededeling van het voornemen tot verkoop van de met het voorkeursrecht bezwaarde perceel aan Stichting Woonstad Rotterdam en [naam 9] te versturen;
alle medewerking te verlenen aan taxaties in het kader van een verkoop (-opdracht) en/of de uitvoering van het voorkeursrecht, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die toegang en rnedewerking niet verlenen binnen drie dagen nadat het in deze zaak te wijzen vonnis is betekend;
alle noodzakelijke medewerking aan het leveren van [adres] en het passeren van notariële akte(n) te verlenen;
[adres] uiterlijk één week voor de overeengekomen leveringsdatum te ontruimen en met afgifte van de sleutels aan de [verkoopmakelaar], althans een door de voorzieningenrechter vast te stellen termijn;
10. te bepalen welke van de twee door de VEH aangewezen taxateurs [adres] zal taxeren in het kader van de afspraken in het proces-verbaal van 8 mei 2023 en tevens te bepalen wie zo nodig als tweede keus zal taxeren indien de eerste aangewezen taxateur niet tot taxatie in staat zou zijn:
1. [makelaar 3]
2. [makelaar 4]
11. te bepalen dat uitsluitend [eiseres] contact met de taxateur/verkoopmakelaar en kopers zal hebben en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verbieden contact met hen op te nemen. op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 10.000,00 voor elke keer dat zij, direct of indirect. contact opnemen;
11. te bepalen dat indien een verkoopopbrengst aan een taxateur moet worden verstrekt de taxateur bindend de vraag- en laatprijs mag bepalen indien partijen niet tot overeenstemming over de vraag- en laatprijs kunnen komen;
11. [eiseres] te machtigen en vervangende toestemming te verlenen om, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet volledig voldoen aan de veroordeling tot medewerking:
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een taxatieopdracht te verstrekken aan de door de voorzieningenrechter aangewezen taxateur;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verkoopopdracht aan een door [eiseres] te kiezen verkoopmakelaar te verstrekken indien [adres] niet zal worden toegedeeld aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] of indien een toedeling niet kan worden gefinancierd, zoals overeengekomen in het proces-verbaal van 8 mei 2023;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uttvoering aan het voorkeursrecht te geven door een mededeling van het voornemen tot verkoop aan Stichting Woonstad Rotterdam en [naam 9] te doen;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alle noodzakelijke handelingen te verrichten om tot taxatie en verkoop van [adres] te komen, zowel ten aanzien van een eventuele verkoop aan Stichting Woonstad Rotterdam of [naam 9] , alsmede ten aanzien van de verkoop aan een derde, waaronder het sluiten van een koopovereenkomst op grond van de getaxeerde waarde;
namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot notariële levering van [adres] te komen na verkoop daarvan, zowel via het voorkeursrecht als via de verkoopopdracht;
bij een bieding na de verstrekte verkoopopdracht aan de hand van de overeengekomen verkoopprijs dan wel de door de verkoopmakelaar vastgestelde laatprijs, namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een koopovereenkomst te sluiten en de notariële leveringsakte te laten passeren;
14. te bepalen dat het vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden voor de benodigde handtekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de koopovereenkomsten en opdrachtverstrekkingen, alsmede in de plaats zal treden voor de benodigde leveringshandelingen bij de notaris;
meer subsidiair
voor zover de primaire vorderlngen ten aanzien van de verkoop van [adres] aan een derde, zoals geformuleerd onder het kopje 'primair’ van dit petitum, en de subsidiaire vorderingen waarin [eiseres] de afspraken uitvoert zoals geformuleerd onder het kopje 'subsidiair’ van dit petitum, niet zouden worden toegewezen, dan vordert [eiseres] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om uitvoering aan de afspraken in het proces-verbaal van 8 mei 2023 [te geven] op straffe van een dwangsom;
15. te bepalen welke van de twee door de VEH aangewezen taxateurs [adres] zal taxeren in het kader van de afspraken in het proces-verbaal van 8 mei 2023 en tevens te bepalen wie zo nodig als tweede keus zal taxeren indien de eerste aangewezen taxateur niet tot taxatie in staat zou zijn:
1. [makelaar 3] ;
2. [makelaar 4] ;
16. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen en te bevelen om:
de afspraken in het proces-verbaal van 8 mei 2023 integraal na te komen;
binnen zeven dagen na dit vonnis tezamen met [eiseres] een taxatieopdracht te verstrekken aan de door de voorzieningenrechter aan te wijzen taxateur;
alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de taxatie door de taxateur [en] na een aankondiging van ten minste een week toegang te geven om de woning te betreden;
binnen vijf dagen na een verzoek daartoe door [eiseres] , alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het verstrekken van een taxatieopdracht voor verkoop aan de vrije markt indien toedeling aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan de orde zal zijn;
binnen twee dagen na een verzoek daartoe door [eiseres] , alle medewerking te verlenen aan en alle noodzakelijke handelingen te verrichten om uitvoering aan het voorkeursrecht te geven indien [adres] niet wordt toegedeeld, door gezamenlijk een mededeling van het voornemen tot verkoop van de met het voorkeursrecht bezwaarde perceel aan Stichting Woonstad Rotterdam en [naam 9] te versturen;
binnen twee dagen na een verzoek daartoe door [eiseres] , alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van [adres] door tot ondertekening van de koopovereenkomst over te gaan en medewerking te verlenen aan notariële levering via de notaris;
[adres] uiterlijk een week voor de overeengekomen leveringsdatum te ontruimen en met afgifte van de sleutels aan de [verkoopmakelaar], althans een door de voorzieningenrechter vast te stellen termijn;
17. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot voldoening aan [eiseres] van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat zij aan een veroordeling geen gevolg geven en dat binnen twee dagen na betekening van dit vonnis nog steeds niet zullen doen;
in alle qevallen
18. te bepalen dat de kosten van de taxateur en de verkoopopdracht voor ieder voor gelijke delen zal worden gedragen;
18. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in primair de werkelijke proceskosten, subsidiair de proceskosten met verdubbeling van het liquidatietarief en meer subsidiair de proceskosten volgens het liquidatietarief.
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen (inclusief de vordering tot vergoeding van de werkelijke proceskosten), met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vragen het vonnis in conventie niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.Het geschil in reconventie
5.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [eiseres] te gebieden alle benodigde medewerking te verlenen aan de juiste nakoming van hetgeen in de vaststellingsovereenkomst is bepaald en daartoe:
[gedaagde 1] conform het bepaalde in de vaststellingsovereenkomst sub 4 in de gelegenheid te stellen, uiterlijk binnen veertien dagen na de datum waarop door de voorzieningenrechter vonnis zal zijn gewezen, aan te geven of hij [adres] tegen de door [makelaar 2] vastgestelde waarde van € 1.200.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen hogere dan wel lagere waarde, wil en kan kopen;
Indien [gedaagde 1] daartoe externe financiering nodig heeft, [gedaagde 1] , te rekenen vanaf het einde van de hierboven sub a genoemde periode van twee weken, ingaande de dag na de datum waarop door de voorzieningenrechter vonnis zal zijn gewezen, een periode van vier maanden te geven om die financiering rond te krijgen, waarbij, in het geval de financieringsinstelling, om redenen bij die financieringsinstelling gelegen, meer tijd nodig heeft om een beslissing te nemen op een tijdig gedane aanvraag, [gedaagde 1] die tijd wordt gegund;
aan [gedaagde 1] een termijn van maximaal drie maanden te geven vanaf het moment waarop hij beslist zal hebben de woning niet te kopen om andere woonruimte te vinden, waarbij met die termijn soepel zal worden omgegaan als [adres] op dat moment nog niet is verkocht;
te accepteren en te gedogen dat in geval van levering aan [gedaagde 1] als notaris wordt aangezocht notaris [naam 10] ;
op het eerste verzoek van [gedaagde 1] en/of de notaris onverwijld volledige en algehele medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte van scheiding en deling waarbij de woning aan [gedaagde 1] wordt toegescheiden tegen de waarde van
€ 1.200.000,00 dan wel het zoveel hogere dan wel lagere bedrag als de voorzieningenrechter zal vaststellen, onder de verplichting voor [gedaagde 1] tot vergoeding aan [eiseres] en [gedaagde 2] ieder van haar aandeel in de overbedeling,
het bovenstaande op straffe van verbeurte van een dwangsom door [eiseres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van een bedrag van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eiseres] aan een van de onderdelen van de veroordeling geen gevolg zal geven en dat binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis niet alsnog zal doen;
2. met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
5.2.
[eiseres] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, kosten rechtens.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6.De beoordeling in conventie en in reconventie
6.1.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie behandelt de voorzieningenrechter deze gezamenlijk. Het spoedeisend belang is gelet op de aard van de vorderingen in conventie en in reconventie voldoende aannemelijk en overigens over en weer ook niet in geschil.
6.2.
Tussen partijen staat vast dat zij op 8 mei 2023 afspraken hebben gemaakt over de voorwaarden en de wijze van verdeling van [adres] en dat die afspraken zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Tussen partijen is niet in geschil dat de overeengekomen afspraken moeten worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW. De inhoud van de vaststellingsovereenkomst is hiervoor onder 3.4 weergegeven. Gesteld noch gebleken is dat de vaststellingsovereenkomst in juridische zin is aangetast of aantastbaar is, waarbij mede de onder randnummer 9 in die overeenkomst opgenomen afspraak in aanmerking is genomen. Uitgangspunt is dus dat de afspraken tussen partijen bindend zijn en dienen te worden nagekomen.
6.3.
Het geschil tussen partijen spitst zich in feite toe op de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst.
6.4.
Volgens [eiseres] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan het eerste deel van de gemaakte afspraken in de vaststellingsovereenkomst niet voldaan. [gedaagde 1] heeft nagelaten de daarvoor benodigde actie te ondernemen, waardoor hij niet in staat is geweest (tijdig) aan te geven of hij [adres] wil en kan kopen/toegedeeld kan krijgen, terwijl van een bindende taxatie ook geen sprake is. Fase 1 van de overeenkomst, die erop gericht was om [gedaagde 1] in staat te stellen de woning indien mogelijk over te nemen, is daarmee voorbij. Daarmee is fase 2 aan de orde - de verkoop van [adres] in de vrije markt - waarbij [eiseres] een zo hoog mogelijke verkoopwaarde nastreeft.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daartegenover van mening dat het juist [eiseres] is die zich niet aan de afspraken houdt. In strijd met de afspraken verstoort [eiseres] het taxatieproces en zoekt zij, zonder medeweten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , contact met de VEH/NTS, de taxerend en andere makelaarsover [adres] om daarmee in de visie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de waardering te beïnvloeden. Naar de mening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zij zelf juist wel voldaan aan de vaststellingsovereenkomst: er ligt een geldige en bindende taxatie van [makelaar 2] die neerkomt op een economische waarde van [adres] van 1.2 miljoen euro. Aan de hand van deze waardering wil en kan [gedaagde 1] de woning toegedeeld krijgen, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat [makelaar 2] die taxatie niet heeft neergelegd in een rapport doet hier volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan af.
6.5.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Aannemelijk is dat de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst in werkelijkheid niet in lijn met de daarin opgenomen afspraken is gegaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is in elk geval niet voldaan aan de afspraak onder 3. Van een deugdelijk afgeronde taxatie is immers geen sprake. Er is geen rapport en [makelaar 2] heeft de opdracht teruggegeven. Dat de vermeende economische waarde van [adres] (in de lijn) van 1.2 miljoen euro in een telefoongesprek met [naam 6] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en (eerst) ook aan [eiseres] , mondeling is meegedeeld is te weinig om van een bindende waardering te spreken. Dat volgt alleen al uit het feit dat voor de financierende bank een daadwerkelijk taxatierapport nodig is (dat er niet is). Bovendien discussiëren partijen over de uitgangspunten en gronden van de telefonisch meegedeelde waardering. In die zin kan de voorzieningenrechter [eiseres] volgen dat deze stap in fase 1 niet is afgerond. Onjuist is dus het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de woning bindend is getaxeerd. Dit brengt mee dat partijen nog niet zo ver kunnen worden geacht te zijn dat de woning tegen die vermeende waarde door [gedaagde 1] kan worden overgenomen. Ook is onjuist dat fase 1 al voorbij is omdat het door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tot een taxatie is gekomen. Aannemelijk is dat er het nodige is mis gegaan in de uitvoering van de afspraken die bedoeld waren om tot een taxatie te komen. Anders is niet verklaarbaar waarom opvolgende taxateurs hun opdracht hebben teruggegeven. De voorzieningenrechter kan niet uitsluiten dat handelen van [eiseres] daar mede debet aan is geweest. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben onderbouwd aangevoerd dat zij contact is blijven onderhouden met de makelaar [naam 3] , die zich ervoor inspant om de woning op de vrije markt te koop aan te bieden. Of dit allemaal waar is, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Dit betoog brengt wel mee dat er onvoldoende grond bestaat om aan te nemen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet langer aanspraak kunnen maken op het ordelijk doorlopen van fase 1 van de vaststellingsovereenkomst.
6.6.
Los daarvan is het de voorzieningenrechter ook gebleken dat partijen niet in staat zijn zelfstandig uit de tussen hen bestaande impasse te komen. Zij geven elkaar over en weer de schuld van het tijdsverloop in deze kwestie, van het verkeerd aflopen van de opdracht aan (o.a.) [makelaar 2] en het niet verder komen met de toe-/verdeling van [adres] . Zowel [eiseres] als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] laten hun eigen gelijk en het gebrek aan vertrouwen in de ander niet varen. Tegelijk willen alle partijen vooruit. Daarom zal de voorzieningenrechter een voorziening treffen die past bij het bindende karakter van de afspraken in de vaststellingsovereenkomst en de noodzakelijk te betrachten voortgang in deze zaak.
6.7.
In het licht van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de afspraken in de vaststellingsovereenkomst, gelet op hun bindende karakter, dienen te worden gehandhaafd. De voorzieningenrechter zal in dat licht [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordelen om op straffe van een beperkte en gemaximeerde dwangsom binnen de in het dictum genoemde termijn een keuze te maken voor één van de twee door VEH gesuggereerde makelaars genoemd in het petitum van de dagvaarding ( [makelaar 3] en [makelaar 4] ), waarna de taxatieopdracht overeenkomstig de vaststellingsovereenkomst door [eiseres] wordt verstrekt. Daarbij geldt dat de taxateur die niet als eerste is gekozen, automatisch, bij verhindering van de eerste keuze, de volgende aan te wijzen taxateur is. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dus niet in hun betoog dat het per se een taxateur van buiten “het dorp” [plaatsnaam] moet zijn of een taxateur die geen lid is van de NVM. Van een professioneel taxateur mag worden verwacht dat hij of zij in staat is tot een objectieve taxatie te komen, ook als hij weet dat collega’s van andere kantoren graag zouden zien dat het desbetreffende object op de vrije markt komt. Hiervoor is wel vereist dat beide partijen zich onthouden van enig contact met de taxateur tot na het moment van verstrekken van het definitieve taxatierapport en, indien en voor zover dat contact nodig is, dit uitsluitend via de advocaten van partijen plaatsvindt.
6.8.
In feite dienen partijen de in de vaststellingsovereenkomst afgesproken route dus opnieuw te bewandelen, wat er reeds toe leidt dat niet alleen het primaire, (meer) subsidiair en in alle gevallen (anders) gevorderde in conventie wordt afgewezen, maar ook de vordering in reconventie. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Integendeel: de belangen van beide partijen vergen juist dat voortgang wordt gemaakt.
6.9.
De voorzieningenrechter ziet geen reden om het vonnis in conventie niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [eiseres] heeft voldoende gesteld om de slotsom te rechtvaardigen dat zij belang heeft bij de directe tenuitvoerlegging van dit vonnis, welk belang [gedaagde 1] en [eiseres] , gelet op de inhoud van de veroordeling (behoudens de dwangsom), evenzeer dient.
6.10.
De voorzieningenrechter ziet in deze verdelingskwestie tussen broer en zussen geen aanleiding om af te wijken van de gebruikelijk te hanteren proceskostencompensatie. Dat [eiseres] naast de bodemprocedure ook een eerder kort geding aanhangig heeft gemaakt om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot medewerking te bewegen, wat uiteindelijk niet tot hun daadwerkelijke medewerking heeft geleid, en partijen al geruime tijd in een patstelling verkeren, maakt dit niet anders. Van een situatie aan de zijde van (alleen) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waarin (bewust) misbruik van recht is gemaakt dan wel (anderszins) onrechtmatig is gehandeld, is immers vooralsnog niet gebleken.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
gebiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen vier dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] hun keuze kenbaar maken voor één van de twee volgende makelaars: [makelaar 3] of [makelaar 4] , en gebiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich te onthouden van enig contact met de aangewezen taxateur tot na het moment van verstrekken van het definitieve taxatierapport en, voor zover dat contact toch noodzakelijk is, dit contact uitsluitend te doen plaatsvinden door tussenkomst van hun advocaat, onder de voorwaarde dat [eiseres] in gelijke zin handelt,
7.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 7.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen voor zover het de keuze van de taxateur betreft binnen de daar genoemde termijn, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
7.3.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
7.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.6.
wijst de vorderingen af,
7.7.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2023.1734/1980