ECLI:NL:RBROT:2023:10924

• Datum uitspraak: 22 november 2023
• Publicatiedatum: 23 november 2023
• Zaaknummer: C/10/656012 / HA ZA 23-354
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N. Shahani
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake ontbinding NVM-koopovereenkomst en financieringsvoorbehoud

In deze zaak hebben eisers, [eiser01] en [eiser02], een koopovereenkomst gesloten met gedaagden, [gedaagde01] en [gedaagde02], voor de verkoop van een woning. Gedaagden hebben een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst, maar eisers betwisten de geldigheid van dit beroep. De rechtbank oordeelt dat gedaagden bewijs moeten leveren dat zij zich voldoende hebben ingespannen om de financiering te verkrijgen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de ontbindingsmededeling door gedaagden tijdig is gedaan, maar dat de overgelegde afwijzingsbrief niet voldoet aan de documentatieplicht zoals overeengekomen in de koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat, indien gedaagden niet slagen in hun bewijsopdracht, er geen geldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat eisers recht hebben op de contractuele boete van 10% van de koopprijs. De zaak is aangehouden voor bewijslevering door gedaagden, waarbij zij moeten aantonen dat zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. De rechtbank houdt verdere beslissingen aan tot de bewijslevering is afgerond.

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/656012 / HA ZA 23-354

Vonnis van 22 november 2023

in de zaak van

1. [eiser01] ,

2.
[eiser02] ,

beiden wonende te Hoek van Holland,

eisers,

advocaat: mr. C.W. Wernink te 's-Gravenhage,

tegen

1. [gedaagde01] ,

2.
[gedaagde02] ,

beiden wonende te Schiedam,

gedaagden,

advocaat: mr. G.A. Soebhag te Rotterdam.

Partijen worden hierna (in mannelijk enkelvoud) [eiser01] c.s. en [gedaagde01] c.s. genoemd.

1. Kern van de zaak

1.1.

Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot ver/aankoop van de woning van [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. stelt dat hij een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud dat is opgenomen in de koopovereenkomst. [eiser01] c.s. is van mening dat het beroep op het financieringsvoorbehoud niet opgaat, omdat er niet is voldaan aan de documentatieplicht en [gedaagde01] c.s. tekort is geschoten in de koopovereenkomst door geen bankgarantie te stellen. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde01] c.s. bewijs mag leveren voor de stelling dat er een geldig beroep is gedaan op het financieringsbehoud. De rechtbank neemt vervolgens nog een paar beslissingen voor het geval [gedaagde01] c.s. niet slaagt in de bewijsopdracht.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 maart 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van de rechtbank van 3 juli 2023, waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;

- de zittingsagenda van de rechtbank van 1 september 2023;

- akte wijziging van eis tevens overlegging van producties aan de zijde van [eiser01] c.s.

- akte overlegging van producties aan de zijde van [gedaagde01] c.s.

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 oktober 2023.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eiser01] c.s. en [gedaagde01] c.s. hebben op 27 september 2022 een koopovereenkomst (NVM-model 2021) gesloten voor de woning aan de [adres01] te [plaats01] . In deze koopovereenkomst (hierna: overeenkomst) is afgesproken dat [eiser01] c.s. de woning voor een bedrag van € 350.000,- aan [gedaagde01] c.s. verkoopt.

3.2.

De overeenkomst luidt – voor zover relevant – als volgt:

“
artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 4 weken vóór oplevering woning kopers, doch uiterlijk 1 februari 2023 (…).

artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voorde nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijke op 04 november 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 35.000,=, zegge: VIJFENDERTIGDUIZEND EURO. (…)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (l0%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

[…]

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 04 november 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 350.000,=, zegge: DRIEHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen ,zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t., of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t., bij de volgende hypotheekvorm: Financiering onder de gebruikelijke voorwaarden en

tegen de huidige hypotheekrente.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

of

b. op 04 november 2022 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen; (…)

15.3.

. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd 'verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop

komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van' goed gedocumenteerd': Een kopie van de originele afwijzingsbrief met handtekening van de geldverstrekker/bank waarin de volgende gegevens staan vermeld:

-gegevens koper;

-adres van het te financieren object;

-bedrag van de financiering;

-reden van de afwijzing.

Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane

stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.”

3.3.

Op 4 november 2022 heeft de hypotheekadviseur van [gedaagde01] c.s., [naam01] , een e-mail aan de verkoopmakelaar van [eiser01] c.s. verzonden. Deze e-mail luidt:

“Goedemorgen, helaas moeten wij u mededelen dat de kopers van de woning geen financiering kunnen verkrijgen in verband met problemen uit het verleden. Wij zullen dan ook de koop moeten ontbinden.. (…)”

3.4.

Op dezelfde dag is er contact geweest tussen de hypotheekadviseur en de verkoopmakelaar. In dit gesprek is door de hypotheekadviseur van [gedaagde01] c.s. verzocht om een prijsverlaging bespreekbaar te maken met de verkopers.

3.5.

Op 8 november 2022 wordt door [gedaagde01] c.s. een mail van Aegon van 4 november 2022 (hierna: de afwijzingsbrief) overgelegd, die – onder meer – als volgt luidt:

“
Geachte heer/mevrouw,

U heeft voor [gedaagde02] en [gedaagde01] een hypotheekaanvraag ingediend.

Beoordeling van de door u ingestuurde gegevens is voor ons aanleiding om deze af te wijzen. Hieronder geven wij de reden aan voor onze afwijzing. De uitkomst van de BKR toets is niet acceptabel. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

[naam02]

[functie01]”

3.6.

[eiser01] c.s. accepteert het beroep op het financieringsvoorbehoud niet en stuurt op 11 november 2022 aan [gedaagde01] c.s. een brief waarin staat dat de verplichting uit artikel 5 van de overeenkomst, namelijk het stellen van een bankgarantie dan wel het storten van een waarborgsom, niet is nagekomen. Tevens is er een termijn van acht dagen gegeven om alsnog deze verplichting na te komen.

3.7.

[gedaagde01] c.s. heeft niet binnen de door [eiser01] c.s. gestelde termijn, namelijk uiterlijk op 19 november 2022, alsnog voldaan aan de verplichtingen die volgen uit artikel 5 van de overeenkomst. Per brief heeft de gemachtigde van [eiser01] c.s. de overeenkomst op 2 december 2022 ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 35.000,-.

3.8.

Op 16 mei 2023 heeft [eiser01] c.s., na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde01] c.s. conservatoir beslag gelegd op de woning aan de [adres02] te [plaats02] .

3.9.

Inmiddels heeft [eiser01] c.s. de woning aan een derde verkocht voor een bedrag van € 299.000,-. De woning is op 17 mei 2023 aan de nieuwe koper geleverd.

4. Het geschil

4.1.

[eiser01] c.s. vordert – zakelijk weergeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen partijen is ontbonden;
• [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 35.000,- aan [eiser01] c.s. te betalen, met wettelijke rente;
• [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 17.323,87 aan [eiser01] c.s. te betalen, althans een goede in justitie te bepalen bedrag;
• [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 1.361,25 aan [eiser01] c.s. te betalen, met wettelijke rente;
• [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 1.469,03 aan [eiser01] c.s. te betalen, met wettelijke rente;
• [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten.

4.2.

Aan de vordering legt [eiser01] c.s. het volgende ten grondslag. [gedaagde01] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Er is niet tijdig een bankgarantie gesteld conform artikel 5 van de overeenkomst. De bankgarantie diende uiterlijk op 4 november 2022 te worden gesteld, wat [gedaagde01] c.s. niet heeft gedaan. Op grond van deze tekortkoming is de overeenkomst door [eiser01] c.s. ontbonden. Conform artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde01] c.s. een contractuele boete verschuldigd. Omdat de schade van [eiser01] c.s. de contractuele boete overstijgt, wordt de aanvullende schade bovenop de boete gevorderd, te weten een totaal bedrag van € 52.323,87.

4.3.

De conclusie van [gedaagde01] c.s. strekt tot niet-ontvankelijkheid van de vorderingen van [eiser01] c.s., dan wel afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser01] c.s. in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. [gedaagde01] c.s. betwist dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De overeenkomst is door [gedaagde01] c.s. ontbonden door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde01] c.s. is dan ook niet gehouden om de schade dan wel de contractuele boete aan [eiser01] c.s. te betalen. Indien [gedaagde01] c.s. wel de boete verschuldigd zou zijn, dan moet de boete worden gematigd.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Beroep financieringsvoorbehoud

5.1.

De rechtbank dient eerst de vraag te beantwoorden of [gedaagde01] c.s. een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud van artikel 15 van de overeenkomst. Daarbij is tussen partij in geschil of het beroep tijdig is gedaan, of de overgelegde afwijzingsbrief voldoet aan de vereisten van artikel 15.3 van de overeenkomst, en, zo niet, of [gedaagde01] c.s. anderszins kan aantonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen.

5.2.

Uit artikel 15.3 van de overeenkomst blijkt dat [gedaagde01] c.s. zich heeft verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen. De mededeling van de partij die een beroep doet op de ontbindende voorwaarde in artikel 15, is tijdig indien deze mededeling op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake van is door de tegenpartij is ontvangen. Verder bepaalt het artikel dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Daaronder wordt volgens het artikel verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. Partijen zijn ook aanvullende voorwaarden overeengekomen. De afwijzingsbrief moet volgens artikel 15.3 de volgende gegevens bevatten: gegevens koper, adres van het te financieren object; bedrag van de financiering; reden van de afwijzing.

5.3.

Uit artikel 15 van de overeenkomst vloeien twee verplichtingen voort: een inspannings-en een documentatieverplichting. De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. De documentatieverplichting ligt in het verlengde van de inspanningsverplichting en heeft een bewijsfunctie. Dit betekent dat het enkele feit dat er formeel niet is voldaan aan de vereisten die zijn neergelegd in de overeenkomst, niet betekent dat er niet is voldaan aan de documentatieplicht. Doorslaggevend is immers of de verkoper uit de stukken kan opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen.

5.4.

Vaststaat dat er sprake is van een tijdige mededeling als het financieringsvoorbehoud uiterlijk op 7 november 2022 wordt ingeroepen, omdat het financieringsvoorbehoud gold tot en met 4 november 2022. De afwijzingsbrief moet samen met de betreffende mededeling aan de verkoper worden overgebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde01] c.s. op 4 november 2022 heeft laten weten de overeenkomst te willen ontbinden. Ook is niet in geschil dat de afwijzingsbrief op 8 november 2022 aan de verkoopmakelaar van [eiser01] c.s. is verzonden. Het verweer van [gedaagde01] c.s. dat de termijn van het financieringsvoorbehoud door onderhandelingen over de prijs zou zijn verlengd wordt door de rechtbank verworpen. De rechtbank is van mening dat een verlenging van een voorbehoud door partijen moet worden overeengekomen. Het enkele feit dat er door de verkoopmakelaar is gesproken over een eventuele prijsverlaging, betekent niet dat [gedaagde01] c.s. daaruit mocht afleiden dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud is verlengd. Gesteld noch gebleken is dat er is gesproken over een verlenging van de termijn.

5.5.

Gelet op het voorgaande, is de brief één dag te laat aan de verkoopmakelaar verzonden. De rechtbank acht het evenwel niet redelijk om in dit geval te oordelen dat er geen tijdig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de ontbinding al op 4 november 2022 was ingeroepen en dat [eiser01] c.s. dus wel tijdig op de hoogte was van het feit dat [gedaagde01] c.s. de financiering niet rond kreeg. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat de afwijzingsbrief op 4 november 2022 door Aegon aan de financieel adviseur van [gedaagde01] c.s. was verzonden. Dit blijkt uit de datum van de e-mail correspondentie. Ook heeft de office manager van het kantoor van de financieel adviseur van [gedaagde01] c.s. verklaard dat zij de brief op 4 november 2022 in de middag heeft ontvangen. Vervolgens is besloten om de brief niet op dezelfde dag met de mededeling om de overeenkomst te ontbinden te versturen aan de verkopend makelaar. De reden hiervoor is omdat partijen gesprekken voerden over het toch laten doorgaan van de koop, aldus de office manager [naam03] . Onder deze omstandigheden verbindt de rechtbank geen gevolgen aan het feit dat de brief één dag na het aflopen van de termijn is verzonden.

5.6.

Nu vast is gesteld door de rechtbank dat de ontbindingsmededeling tijdig is gedaan, moet de rechtbank nog de vraag beantwoorden of er is voldaan aan de documentatieplicht.

5.7.

De rechtbank stelt vast de overgelegde afwijzingsbrief strikt genomen niet voldoet aan de vereisten zoals is overeengekomen tussen partijen in artikel 15 van de overeenkomst. Het bedrag waarvoor een financiering is aangevraagd en het object waarvoor de financiering is aangevraagd ontbreken in de brief. Het is aan [gedaagde01] c.s. om aannemelijk te maken dat hij terecht en op goede gronden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde01] c.s. beroept zich immers op het vervullen van de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de overeenkomst. Dit betekent dat het aan [gedaagde01] c.s. is om bewijs te leveren voor de stellingen die door hem wordt ingenomen.

5.8.

[gedaagde01] c.s. heeft aangegeven dat er stukken kunnen worden overgelegd waaruit blijkt dat er een serieuze hypotheekaanvraag is gedaan. Daarnaast kan de hypotheekadviseur volgens [gedaagde01] c.s. ook verklaren dat er een serieuze aanvraag is gedaan en dat [gedaagde01] c.s. zich voldoende heeft ingespannen.

5.9.

Ter zitting heeft [eiser01] c.s. verklaard bezwaar te maken indien [gedaagde01] c.s. in de gelegenheid wordt gesteld om alsnog stukken te overleggen om te laten zien dat er is voldaan aan de inspanningsverbintenis. Volgens [eiser01] c.s. had [gedaagde01] c.s. deze stukken al bij de conclusie van antwoord moeten overleggen en is dat nu te laat.

5.10.

De rechtbank gaat voorbij aan het bezwaar van [eiser01] c.s.. [gedaagde01] c.s. heeft immers reeds de stelling ingenomen dat er wel is voldaan aan de inspanningsverbintenis en dat hij dit kan onderbouwen. De juistheid van deze stelling kan op dit moment niet door de rechtbank worden vastgesteld en [gedaagde01] c.s. wordt daarom toegelaten tot het leveren van bewijs van de stelling dat hij zich voldoende heeft ingespannen. De zaak zal daarom worden verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door [gedaagde01] c.s. over de vraag hoe hij het bewijs wil leveren. [gedaagde01] c.s. kan dit bewijs leveren door het overleggen van bewijsstukken, zoals de hypotheekaanvraag, en/of het horen van getuigen op de wijze zoals bepaald in het dictum.

5.11.

Indien [gedaagde01] c.s. slaagt in de bewijsopdracht en dus kan aantonen dat er is voldaan aan de inspanningsverbintenis, dan zullen de vorderingen van [eiser01] worden afgewezen. In dat geval heeft [gedaagde01] c.s. namelijk een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, wat betekent dat [gedaagde01] c.s. was bevrijd van de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst. Er is dan ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.

5.12.

Voor het geval [gedaagde01] c.s. niet slaagt in het bewijs, dan oordeelt de rechtbank dat er geen geldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud. Er is dan namelijk niet voldaan aan de documentatieplicht. [gedaagde01] c.s. heeft in dat geval zich niet voldoende ingespannen om de financiering rond te krijgen.

Ontbinding van de overeenkomst

5.13.

Mocht [gedaagde01] c.s. niet slagen in het bewijs, dan komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de ontbinding en gevorderde schade.

5.14.

Conform artikel 11.1 van de overeenkomst dient de nalatige partij in gebreke te worden gesteld door een schriftelijke mededeling waarin een termijn van acht dagen wordt gesteld om alsnog de overeenkomst na te komen. Op grond van artikel 11.2 van de overeenkomst kan de overeenkomst pas buitengerechtelijk worden ontbonden indien er is voldaan aan de vereisten van artikel 11.1.

5.15.

[eiser01] c.s. heeft per brief van 11 november 2022 een termijn van acht dagen gesteld. Vaststaat dat [gedaagde01] c.s. binnen deze termijn niet alsnog aan de verplichting die voortvloeit uit artikel 5 van de overeenkomst heeft voldaan. Dit betekent dat [eiser01] c.s. conform artikel 11.2, de overeenkomst op 2 december 2023 kon ontbinden. In beginsel maakt [eiser01] c.s. terecht aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 35.000,-.

Schade

5.16.

[eiser01] c.s. voert aan dat de schade die hij lijdt hoger is dan de contractuele boete, te weten een bedrag van € 52.323,87, waardoor er conform artikel 11.2. aanspraak wordt gemaakt op de totale schade. De rechtbank komt tot de conclusie dat de schade waarvoor [eiser01] c.s. [gedaagde01] c.s. kan aanspreken hoger is dan de contractuele boete en zal dit hieronder toelichten.

5.17.

[eiser01] heeft inmiddels de woning aan een derde verkocht voor de koopprijs van € 299.000,-. Het verschil tussen de koopprijs waarvoor de woning aan een derde is verkocht en de koopprijs in de overeenkomst tussen [eiser01] c.s. en [gedaagde01] c.s. is dus € 51.000,- (€ 350.000 – € 299.000). De lagere opbrengst van de verkoop van de woning is volgens [eiser01] een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming van [gedaagde01] c.s. Ter zitting heeft [gedaagde01] c.s. gesteld dat deze schade te wijten is aan [eiser01] zelf, omdat [eiser01] zelf de bevoegdheid heeft gehad om de prijs te verlagen, zo begrijpt de rechtbank. [eiser01] c.s. heeft toegelicht dat de oorspronkelijke vraagprijs € 359.000,- was. Daarna is de prijs verlaagd naar € 329.000,-, maar volgens [eiser01] c.s. bleken de geïnteresseerden ook geen financiering te kunnen krijgen voor dat bedrag. Net voor maart 2023 is de prijs verlaagd naar € 299.000,-. De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [eiser01] c.s. niet het maximale heeft gedaan om de woning voor een betere prijs te verkopen. [gedaagde01] c.s. heeft daarbij onvoldoende onderbouwd dat deze vraagprijs onjuist is bepaald, bijvoorbeeld door het overleggen van stukken waarin een onafhankelijke makelaar de koopprijs voor de woning bepaalt. Het is algemeen bekend dat woningprijzen fluctueren en afhankelijk zijn van marktomstandigheden. Een lagere opbrengst door het niet afnemen van de woning, komt dan ook voor rekening van [gedaagde01] c.s.

5.18.

Voorts stelt [eiser01] c.s. dat hij door de tekortkoming van [gedaagde01] c.s. vanaf 1 februari 2023 dubbele lasten heeft moeten dragen. In dit verband wordt gesteld dat er een bedrag van € 271,03 voor hypotheeklasten, € 15,45 voor de overlijdensrisicoverzekering, € 20,- voor water, € 29,- voor gas en licht en € 42,77 voor de gemeentelijke belastingen maandelijks is betaald. Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 378,25 per maand, voor een periode van 1 februari 2023 tot 17 mei 2023 betekent dat een totaal bedrag van € 1.323,87. Deze kosten zijn door [gedaagde01] c.s. niet betwist. De kosten worden vanaf de datum van de beoogde levering berekend, te weten 1 februari 2023. Door de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde01] c.s. liepen die kosten door totdat de woning op 17 mei 2023 aan de nieuwe koper is geleverd. De rechtbank is dan ook van mening dat deze kosten voor rekening van [gedaagde01] c.s. komt

5.19.

Het voorgaande brengt met zich dat de rechtbank de schade van [eiser01] c.s. waarvoor [gedaagde01] c.s. aansprakelijk is als hij niet slaagt in de bewijsopdracht, begroot op een bedrag van € 52.323,87 (51.000 + € 1.323,87).

Matiging

5.20.

[gedaagde01] c.s. heeft ter zitting de rechtbank verzocht om de boete te matigen, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om gebruik te maken van haar bevoegdheid de boete te matigen.

5.21.

Matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter matigt de boete in beginsel niet tot een lager bedrag dan de schadevergoeding waar de schuldeiser recht op heeft. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet de rechter niet alleen rekening houden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden.

5.22.

De schade die [eiser01] c.s. heeft geleden is hoger dan de contractuele boete, zodat de rechtbank in beginsel geen ruimte ziet om de boete te matigen. Bovendien is het aan [gedaagde01] c.s. om omstandigheden aan te voeren die kunnen leiden tot matiging van de boete. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde01] c.s. hiervoor te weinig aangevoerd. Het feit dat de overeenkomst niet kon worden ontbonden is geen omstandigheid voor een geslaagd beroep op matiging. De rechtbank heeft immers geoordeeld dat de boete in beginsel kan worden toegewezen omdat de overeenkomst conform artikel 11 van de overeenkomst terecht is ontbonden.

5.23.

De rechtbank houdt in afwachting van de bewijslevering iedere nadere beslissing aan.

6. De beslissing

De rechtbank:

6.1.

draagt [gedaagde01] c.s. op te bewijzen dat hij heeft voldaan aan de inspanningsverbintenis op grond van artikel 15 van de overeenkomst,

6.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 20 december 2023 voor uitlating door [gedaagde01] c.s. of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

6.3.

bepaalt dat [gedaagde01] c.s., als hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden januari 2023 tot en met maart 2023 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald.

6.4.

bepaalt dat [gedaagde01] c.s., als hij ander bewijs wil leveren dan bewijs door getuigen, door bewijsstukken te overleggen, die stukken in het geding moet brengen;

6.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Shahani en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.

2054/3716