Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10692191 VV EXPL 23-438
datum uitspraak: 7 november 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. I. Jansen.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 oktober 2023, met producties 1 tot en met 12;
- de akte van [gedaagde] , met productie 1;
- de akte van [gedaagde] , met productie 2;
- de spreekaantekeningen van (de gemachtigde van) [gedaagde] .
1.2.
Op 24 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Havensteder: mevrouw [persoon A] (verhuurmakelaar) en mevr. [persoon B] (woonconsulent) met de gemachtigde van Havensteder;
- [gedaagde] met haar gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Op 8 juni 2023 is Havensteder met [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan voor de woning aan het [adres] in Rotterdam. [gedaagde] heeft deze woning met urgentie gekregen, omdat zij haar vorige woning in Vlaardingen die zij van Waterweg Wonen huurde moest ontruimen nadat de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden.
2.2.
Voordat partijen de huurovereenkomst voor de woning aan het [adres] hebben gesloten, heeft [gedaagde] de benodigde (inkomens)gegevens aan Havensteder moeten overleggen. Deze had Havensteder nodig om te kunnen bepalen of de woning passend is voor [gedaagde] in het kader van het passend toewijzen. In eerste instantie heeft [gedaagde] een aangifte inkomenbelasting 2021 overgelegd. In die aangifte was sprake van een verzamelinkomen van € 7.621,-. Havensteder heeft [gedaagde] toen medegedeeld dat dit inkomen te laag is voor de woning en dat [gedaagde] een verklaring geregistreerd inkomen (hierna: IB60-verklaring) moet indienen. [gedaagde] heeft daarop aan Havensteder laten weten dat haar inkomen in de aangifte die zij heeft overgelegd te laag was, omdat haar boekhouding met haar inkomen uit haar onderneming niet was bijgewerkt. [gedaagde] heeft vervolgens een IB60-verklaring d.d. 2 juni 2023 aan Havensteder verstrekt. In die verklaring stond een inkomen over 2021 van € 40.388,56. Op basis van die gegevens is Havensteder de huurovereenkomst met [gedaagde] aangegaan.
2.3.
Bij brief van 21 juni 2023 (ook per e-mail gestuurd) heeft Havensteder aan [gedaagde] medegedeeld dat de IB60-verklaring van 2 juni 2023 van [gedaagde] is vervalst en dat Havensteder de huurovereenkomst op grond van dwaling en bedrog per direct beëindigt. Nog diezelfde dag heeft [gedaagde] Havensteder gemaild en laten weten dat zij niets verkeerd heeft gedaan en zij een advocaat zou inschakelen. Bij brief van 7 juli 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Havensteder bericht dat [gedaagde] te goeder trouw haar inkomensgegevens heeft doorgegeven en dat [gedaagde] de woning niet zal verlaten. Havensteder heeft vervolgens bij brief van 13 juli 2023 [gedaagde] nog de mogelijkheid geboden om binnen één week alsnog aan te tonen dat de woning wel passend aan haar is toegewezen. [gedaagde] heeft daarop laten weten met haar boekhouder bezig te zijn om haar administratie en aangiften op orde te stellen. Daarbij heeft zij ook een aantal documenten over haar inkomsten aan Havensteder verstrekt. Havensteder heeft in reactie daarop nogmaals medegedeeld dat [gedaagde] een IB60-verklaring dient te verstrekken en dat andere aangiften e.d. niet worden geaccepteerd. Volgens [gedaagde] kan die echter nog niet worden verstrekt, omdat het geregistreerd inkomen van [gedaagde] over 2021 en 2022 nog moet worden gecorrigeerd. Bij brief van 16 augustus 2023 heeft Havensteder [gedaagde] verzocht de woning uiterlijk 18 september 2023 te verlaten. [gedaagde] heeft daarop laten weten de woning niet te zullen verlaten. Uiteindelijk heeft [gedaagde] tijdens deze procedure nog wel een IB-60verklaring 2022 overgelegd. Daarin staat een inkomen van € 23.856,- vermeld.
Wat wil Havensteder in deze zaak?
2.4.
Havensteder stelt zich allereerst op het standpunt dat sprake is van bedrog, doordat [gedaagde] opzettelijk haar inkomensgegevens op de IB60-verklaring van 2 juni 2023 heeft vervalst om in aanmerking te kunnen komen voor de woning. Als de kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van bedrog, dan stelt Havensteder dat sprake is van dwaling. Als Havensteder had geweten dat de stukken van [gedaagde] vervalst waren, zou zijn geen huurovereenkomst met [gedaagde] zijn aangegaan. De woning zou op basis van het daadwerkelijke inkomen van [gedaagde] namelijk niet passend zijn. Doordat sprake is van bedrog en/of dwaling, heeft Havensteder de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk vernietigd. Hierdoor verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning. [gedaagde] moet daarom de woning verlaten. Havensteder eist dan ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen. Verder eist Havensteder dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
Wat is het verweer van [gedaagde] ?
2.5.
[gedaagde] stelt ten eerste dat Havensteder geen spoedeisend belang heeft bij haar eis, omdat [gedaagde] de huur iedere maand op tijd betaalt. Verder is er volgens [gedaagde] geen sprake van fraude of het bewust vervalsen van gegevens. [gedaagde] was te goeder trouw toen zij het bedrag op de IB60-verklaring 2021 veranderde in € 40.388,56. Dit was namelijk het bedrag van haar opgetelde inkomsten uit loondienst en haar omzet als zelfstandige in 2021. [gedaagde] verkeerde in de overtuiging dat zij de juiste inkomensgegevens overlegde, waardoor van een opzettelijk gedane onjuiste mededeling geen sprake is. Het is [gedaagde] verder tot de dag van vandaag nog niet gelukt om met haar inkomsten uit onderneming gecorrigeerde inkomensgegevens over 2021 te overleggen. Verder stelt [gedaagde] dat Havensteder een onderzoeksplicht had, omdat zij op de hoogte was van de huurachterstand van [gedaagde] in haar vorige woning, maar desondanks een huurovereenkomst met haar aanging met een aanzienlijk hogere huurprijs. Verder dienen de belangen van partijen gewogen te worden. Havensteder had in plaats van de huurovereenkomst te vernietigen en ontruiming te eisen er ook voor kunnen kiezen om [gedaagde] een goedkopere woning aan te bieden. Tot slot is [gedaagde] van mening dat de eis niet geschikt is voor een procedure in kort geding, omdat niet op voorhand aangenomen kan worden dat de eis in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De inkomensgegevens van [gedaagde] over 2021 zijn immers nog niet bekend. Mocht de kantonrechter de ontruiming toch toewijzen, dan verzoekt [gedaagde] om een ontruimingstermijn van zes maanden.
Havensteder heeft een spoedeisend belang
2.6.
De kantonrechter is van oordeel dat Havensteder voldoende spoedeisend belang heeft bij haar eis. Havensteder heeft in dat verband gewezen op het belang van haar rol in de rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woningen. Zij wenst de woning op een zo kort mogelijke termijn weer tot haar beschikking te hebben om deze, conform de daarvoor geldende regels van passend toewijzen, te kunnen verhuren aan andere woningzoekenden op de wachtlijst. Dat [gedaagde] de huur elke maand tijdig betaalt, doet daar niet aan af.
[gedaagde] dient de woning te verlaten
2.7.
Van bedrog is volgens artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
2.8.
[gedaagde] heeft ter zitting erkend dat zij het bedrag op de IB60-verklaring 2021 van de Belastingdienst op haar computer heeft gewijzigd. De IB60-verklaring is een officieel document van de Belastingdienst dat door een medewerker van de Belastingdienst is opgemaakt en ondertekend. Ook al was [gedaagde] in de veronderstelling dat zij door het op het document vermelde bedrag terzake haar inkomen te wijzigen het juiste bedrag invulde, zij heeft dit aan Havensteder gepresenteerd alsof het document én het daarop vermelde bedrag afkomstig waren van de Belastingdienst. Het is een feit van algemene bekendheid dat het niet is toegestaan om (officiële) documenten te wijzigen, en al helemaal niet zonder dit uitdrukkelijk te vermelden. Ter zitting heeft [gedaagde] ook toegegeven dat het fout en ‘niet eerlijk’ was om op deze manier te handelen. Vast staat echter wel dat [gedaagde] zich, nadat Havensteder haar hiermee confronteerde, allereerst op het standpunt stelde dat zij niets had misdaan en zij pas later aan Havensteder heeft toegegeven dat zij zelf het bedrag heeft veranderd.
2.9.
Bovendien heeft [gedaagde] nog altijd niet voldoende aannemelijk gemaakt dat haar inkomen hoog genoeg is om voor de woning in aanmerking te komen. Uit de door haar overgelegde IB60-verklaring 2022 blijkt in ieder geval niet dat het inkomen hoog genoeg is om in aanmerking te komen voor de gehuurde woning. Daaruit blijkt namelijk dat het inkomen in 2022 € 23.856,- bedroeg, terwijl voor de woning een inkomen van minimaal € 25.475,- is vereist. Dat het inkomen in 2021 naar alle waarschijnlijkheid hoger is (zo stelt [gedaagde] ), blijkt nergens uit.
2.10.
De kantonrechter is dan ook voorlopig van oordeel dat uit de genoemde omstandigheden wel degelijk blijkt dat [gedaagde] bewust onjuiste informatie aan Havensteder heeft verstrekt. Dit heeft zij gedaan om in aanmerking te kunnen komen voor de woning en om de huurovereenkomst met Havensteder te sluiten. Met andere woorden: zij heeft Havensteder door een opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling (het vervalsen van de IB60-verklaring) bewogen tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling (het aangaan van de huurovereenkomst). Dit kwalificeert als bedrog, wat Havensteder het recht geeft om de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) te vernietigen.
2.11.
De stelling van [gedaagde] dat Havensteder had moeten onderzoeken of [gedaagde] wel voldoende verdiende voor de woning volgt de kantonrechter niet. Havensteder ging immers uit van de inkomensgegevens die [gedaagde] zelf aan haar heeft verstrekt. Voor Havensteder was er aanvankelijk geen enkele reden om aan die gegevens te twijfelen. Daarnaast heeft [gedaagde] de huur voor de woning aan het [adres] volledig betaald.
2.12.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat een bodemrechter in een eventueel te voeren bodemprocedure zal oordelen dat sprake is van bedrog en dat Havensteder de huurovereenkomst op goede gronden heeft vernietigd, waardoor [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Verder is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het belang van Havensteder in het kader van een belangenafweging dient te prevaleren. Voor het belang van Havensteder verwijst de kantonrechter naar hetgeen onder 2.6 is overwogen. Daartegenover staat het woonbelang van [gedaagde] , maar nergens uit blijkt dat zij geen vervangende woonruimte kan vinden. Overigens blijkt uit haar inkomensgegevens niet dat zij de woning kan betalen, zodat ook niet kan worden gezegd dat zij er belang bij heeft om déze woning te behouden. Het standpunt van [gedaagde] dat Havensteder in plaats van ontruiming had moeten kiezen voor een minder ingrijpende maatregel zoals het aanbieden van een goedkopere woning, volgt de kantonrechter niet. [gedaagde] heeft willens en wetens haar inkomensgegevens vervalst, zodat niet van Havensteder kan worden verwacht haar nu alsnog een andere woning aan te bieden.
2.13.
De kantonrechter wijst de eis van Havensteder daarom toe, omdat Havensteder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij in een gewone procedure gelijk zal krijgen.
2.14.
De ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Voor een langere ontruimingstermijn, zoals door [gedaagde] verzocht, bestaan in het licht van de hiervoor genoemde belangenafweging, onvoldoende aanknopingspunten.
Proceskosten
2.15.
[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 793,-- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.050,86. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] in (3056 RL) Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 1.050,86;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
37555