ECLI:NL:RBROT:2023:10181

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zaaknummers / rolnummers: C/10/656103 / HA ZA 23-355 en C/10/656105 /
HA ZA 23-356

Vonnis van 31 oktober 2023

in de zaak van

de
GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend te Dordrecht,

eiseres,

advocaten mrs. R.J.G. Bäcker en D.H.P. van Groen te Den Haag,

tegen

[gedaagde 1],

gevestigd te Dordrecht,

gedaagde,

advocaat mr. M.H. Adema te Utrecht,

en in de zaak van

de
GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend te Dordrecht,

eiseres,

advocaten mrs. R.J.G. Bäcker en D.H.P. van Groen te Den Haag,

tegen

[gedaagde 2] B.V.

gevestigd te Dordrecht,

gedaagde,

advocaat mr. M.H. Adema te Utrecht.

Partijen worden hierna de gemeente, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden hierna samen gedaagden genoemd.

1.De procedures

1.1.

Het verloop van de door de rechtbank ambtshalve gevoegde procedures blijkt uit:

- de dagvaardingen van 31 maart 2023, met de producties 1 tot en met 8;

- de conclusies van antwoord, met de producties 1 tot en met 38;

- de B7-formulieren (verzoek om pleidooi/mondelinge behandeling) van partijen;

- het B16-formulier van 19 juli 2023 van mr. Adema, met het verzoek om een besloten mondelinge behandeling;

- de e-mail van 25 juli 2023 van de rechtbank aan partijen, waarbij het verzoek van gedaagden om een mondelinge behandeling met gesloten deuren is afgewezen;

- de akte overlegging aanvullende producties ten behoeve van pleidooi van gedaagden, met de producties 39 tot en met 58;

- de brief van 15 september 2023 van mr. Bäcker, met de aanvullende producties 9 tot en met 20;

- de brieven van 15 september 2023 van de gemeente aan [naam 1] en gedaagden;

- de brief van 17 september 2023 van mr. Adema, met productie 59;

- de op 28 september 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door mr. Bäcker en mr. Adema aan de hand van een pleitnota is gepleit;

- de toelichting van [naam 2] (senior) aan de hand van een notitie, met bijlage;

- de e-mail van 6 oktober 2023 van mr. Adema met twee bijlagen over de kostenopgave van gedaagden;

- de antwoordakte kostenopgave van de gemeente;

- de e-mail van 19 oktober 2023 van mr. Adema met een reactie op de antwoordakte kostenopgave, het bezwaar van de gemeente tegen deze reactie en de intrekking van de reactie door mr. Adema bij e-mail van 24 oktober 2023.

1.2.

Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:

- de akte depot stukken met nummer 55.109/2023 van 6 april 2023 van de op die datum ter griffie ontvangen onteigeningsbescheiden.

1.3.

Ten slotte heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij Koninklijk Besluit van 25 augustus 2022, nr. 2022001792 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 6 oktober 2022 (nr. 24982) zijn, met toepassing van de artikelen 77 en 78 Onteigeningswet (hierna: Ow), ten name van de gemeente verschillende onroerende zaken ter onteigening aangewezen voor de realisatie van het bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Dordtse Kil IV” (hierna: het bestemmingsplan). Het gaat om de onroerende zaken die zijn aangeduid op de grondtekening die in de gemeente en bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst te Utrecht ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij het KB behorende lijst.

2.2.

Het gaat om de volgende onroerende zaken, met de kadastrale aanduiding gemeente Dordrecht:

grondplan nummer

sectie en nummer

totale grootte

te onteigenen grootte

ten name van

[nummer 1]

41.007 m²

voorlopig

41.007 m²

[gedaagde 2]

[nummer 2]

223 m²

voorlopig

223 m²

[gedaagde 2]

[nummer 3]

47.204 m²

voorlopig

47.204 m²

[gedaagde 1]

[nummer 4]

29.020 m²

voorlopig

29.020 m²

[gedaagde 1]

2.3.

Op de onroerende zaken rust een voorkeursrecht van de gemeente als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert om ten name van haar bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2. genoemde de onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) en om ten behoeve van gedaagden de schadeloosstelling te bepalen. Voor zover gedaagden de aangeboden schadeloosstelling niet aanvaarden, vordert de gemeente dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het voorschot op de schadeloosstelling vaststelt, een rechter-commissaris en deskundigen benoemt en een datum voor de plaatsopneming bepaalt.

3.2.

De gemeente heeft aan haar vordering tot vervroegde onteigening ten grondslag gelegd dat zij er belang bij heeft dat de onroerende zaken zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking komen.

3.3.

Volgens gedaagden moet de vordering tot onteigening worden afgewezen, onder meer omdat de onteigeningstitel onrechtmatig is en/of in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot stand is gekomen. De gemeente heeft onvoldoende en onzorgvuldig met gedaagden onderhandeld en niet is voldaan aan de vereisten van noodzaak, nut en urgentie om tot onteigening te komen. Subsidiair, voor het geval de gevorderde onteigening zou worden uitgesproken, verwerpen gedaagden de aangeboden schadeloosstelling.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Beoordelingskader

4.1.

Vooropgesteld wordt dat de onteigeningsrechter geen oordeel toekomt over de doelmatigheid van de voorgenomen onteigening, maar hij dient op een daartoe strekkend verweer wel de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit te toetsen. Deze rechtmatigheidstoets brengt mee dat de onteigeningsrechter, voor zover de stellingen van de te onteigenen partij daartoe aanleiding geven, dient te beoordelen of het desbetreffende besluit overeenkomstig de wet en met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur tot stand is gekomen. Ten aanzien van vragen die betrekking hebben op de noodzaak tot onteigening (waaronder de vraag of een zelfrealisatieverweer kan slagen) en de afweging van de betrokken belangen, dient de onteigeningsrechter te beoordelen of de Kroon in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. In beginsel dient de rechter bij de beantwoording van laatstbedoelde vragen alleen acht te slaan op feiten die in de bestuurlijke procedure tijdig naar voren zijn gebracht. Voor een zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter van de noodzaak tot onteigening is echter wel plaats – en in dat geval: naar het tijdstip van zijn uitspraak – indien wat de te onteigenen partij aanvoert over de noodzaak van onteigening meebrengt dat de onteigening, in het licht van na (de goedkeuring van) het onteigeningsbesluit gewijzigde of aan het licht gekomen omstandigheden aan de zijde van de onteigenende partij, in strijd is met het recht omdat de onteigening niet (meer) geschiedt ten behoeve van het doel waarvoor volgens het onteigeningsbesluit onteigend wordt of omdat ten gevolge van gewijzigde inzichten over de uitvoering van een bestemmingsplan of enig ander aan de onteigening ten grondslag liggend besluit of plan niet (meer) kan worden gezegd dat de onteigening geschiedt ter uitvoering van dat plan (Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:7).

Gebrek in de onteigeningstitel?

4.2.

Gedaagden stellen zich op het standpunt dat er een gebrek kleeft aan de onteigeningstitel. Het blanco advies van de Afdeling advisering van de Raad van State (hierna: de RvS), dat niet meer inhoudt dan dat zij geen opmerkingen heeft over het te nemen ontwerpbesluit en adviseert het besluit te nemen, kwalificeert niet als een voorafgaand aan het onteigeningsbesluit uitgebracht en met redenen omkleed advies aan de Kroon als bedoeld in artikel 78 Ow en artikel 27b Wet op de Raad van State (hierna: Wet RvS). Het onteigeningsbesluit van de Kroon is daarom onrechtmatig.

4.3.

Volgens de gemeente blijkt uit het KB dat de Kroon op de gebruikelijke wijze de RvS om advies heeft gevraagd over het ontwerp-KB en dit advies ook voorafgaand aan het nemen van het KB heeft verkregen. Een blanco advies betekent niets anders dan dat de RvS heeft ingestemd met het ontwerp-KB of dat het advies alleen opmerkingen van redactionele aard bevat. Een dergelijk advies is een met redenen omkleed advies dat voldoet aan het vereiste van artikel 27b Wet RvS. Van een onrechtmatig onteigeningsbesluit van de Kroon is geen sprake.

4.4.

De Kroon heeft de RvS overeenkomstig artikel 78 lid 1 Ow voorafgaand aan het door de Kroon te nemen onteigeningsbesluit om advies gevraagd. Een advies van de RvS dient op grond van artikel 27b Wet RvS met redenen omkleed te zijn.

Aan gedaagden kan worden toegegeven dat in een met redenen omkleed advies in de regel uitleg wordt verschaft waarom tot dat advies is gekomen. Dat dit hier slechts uiterst summier is gebeurd, namelijk door op te merken dat de RvS geen opmerkingen heeft over het ontwerp-KB, betekent niet dat aan het advies een gebrek kleeft dat in de weg staat aan de aanwijzing van de onroerende zaken ter onteigening. Niet valt in te zien waarom een uitgebreide motivering vereist is als de RvS geen opmerkingen heeft over het ontwerp-KB.

4.5.

Het betoog van gedaagden dat de RvS geen acht heeft geslagen op wat gedaagden in de administratieve procedure aan verweren naar voren hebben gebracht, gaat niet op. Uit de door gedaagden overgelegde producties 33 en 34, die betrekking hebben op het Wet open overheid-verzoek van gedaagden, kan worden afgeleid dat de RvS de beschikking had over de door gedaagden ingediende processtukken en een ontbrekend stuk heeft opgevraagd om het dossier compleet te maken. Overigens maakt de e-mail van 21 november 2022 van een medewerker van de RvS aan gedaagden dat niet anders. Tijdens de zitting heeft de gemeente toegelicht waarom deze e-mail, waarin staat “
Documenten over onteigening die niet zijn opgenomen in het zaaksdossier”, ongelukkig geformuleerd is. Anders dan deze tekst doet vermoeden, bestaat er wel degelijk een dossier, alleen is dat dossier niet ondergebracht in het gebruikelijke zaaksysteem van de RvS, aldus de gemeente. Deze uitleg komt overeen met wat de medewerker van de RvS in voormelde e-mail daarover schrijft. De rechtbank volgt deze uitleg, die door gedaagden niet is weersproken.

Gelet op het voorgaande kleeft er geen gebrek aan het advies van de RvS en heeft de Kroon in redelijkheid van dat advies kunnen uitgaan. Het betoog van gedaagden op dit punt slaagt dan ook niet.

Noodzaak tot onteigening?

4.6.

Gedaagden stellen zich op het standpunt dat de onteigening prematuur is. Voor de ontwikkeling van het bestemmingsplan is een planperiode van 20 jaar vastgesteld: start in 2017 en gereed in 2037. De gecommuniceerde planperiode, waarbij fase 2 van het bestemmingsplan niet eerder dan in 2027 aan de orde zou zijn, staat aan de vereiste noodzaak tot onteigening in de weg. Gedaagden mochten erop vertrouwen dat de gemeente niet sterk van deze planning zou afwijken. De gemeente schaadt de belangen van gedaagden door tot een versnelde verwerving van de gronden voor de ontwikkeling van fase 2 van het bestemmingsplan over te gaan. Zo hebben gedaagden minder tijd om vervangende gronden te vinden en zijn zij daarin ook belemmerd doordat de gemeente in 2022 heeft nagelaten hen te informeren over mogelijk te verwerven compenserende gronden. Verder miskent de gemeente de in de koopovereenkomst van 2018 voor de gronden uit fase 1 neergelegde afspraak met gedaagden dat de gemeente niet tot onteigening overgaat van de gronden van gedaagden die nodig zijn voor fase 2.

4.7.

Volgens de gemeente kunnen gedaagden de in het bestemmingsplan opgenomen planfasering in de onderhavige onteigeningsprocedure niet meer ter discussie stellen.

De gemeente betwist dat zij niet vóór 2027 met de ontwikkeling van fase 2 van het bestemmingsplan mag beginnen en dat zij gedaagden hierover verkeerd heeft geïnformeerd. De gemeente heeft het uitgiftetempo voor de gehele planperiode van het bestemmingsplan geschat. Die schatting bindt de gemeente niet. Leidend is de voortgang van fase 1 van het bestemmingsplan. De gunstige marktomstandigheden hebben ertoe geleid dat het uitgiftetempo een stuk hoger is dan verwacht. Met een beroep op de artikelen 7.2.2 en 8.2.2 van de planregels stelt de gemeente dat met de uitgifte van de gronden in fase 2 van het bestemmingsplan kan worden gestart, omdat twee-derde van de gronden in fase 1 van het bestemmingsplan is uitgegeven. Het verwerven van de gronden van gedaagden is essentieel voor de ontwikkeling van fase 2 van het bestemmingsplan, enerzijds omdat de vraag naar nieuw uit te geven percelen groot is en anderzijds vanwege de specifieke ligging en het formaat van deze gronden.

4.8.

De rechtbank stelt voorop dat de noodzaak en urgentie van de onteigening met het KB in beginsel zijn gegeven. De Kroon heeft overwogen dat gedaagden in hun zienswijze niet concreet hebben aangegeven waarom zij menen dat op grond van de planfasering in het bestemmingsplan de urgentie tot onteigening ontbreekt. De Kroon heeft verder overwogen dat uit de koopovereenkomst uit 2018 niet blijkt dat de gemeente met gedaagden heeft afgesproken het instrument onteigening of een ander verwervingsinstrument niet te zullen gebruiken voor de verwerving van gronden van gedaagden die nodig zijn voor fase 2. De bepalingen geven enkel de intentie weer om in overleg met gedaagden te proberen deze gronden minnelijk te verwerven om onteigening te voorkomen. In hun zienswijze gaan gedaagden vooral in op de door de gemeente aan hen beweerdelijk gedane toezegging dat fase 2 van het bestemmingsplan niet eerder dan in 2027 aan de orde zou zijn en dat uit de koopovereenkomst uit 2018 volgt dat de gemeente de gronden van gedaagden die nodig zijn voor fase 2 niet zal onteigenen.

De rechtbank is van oordeel dat de Kroon in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat de urgentie tot onteigening bestaat, ook nu gedaagden niet weerspreken dat er veel behoefte bestaat aan de uitgifte van percelen in het plangebied.

De rechtbank constateert dat wat gedaagden thans hebben aangevoerd als nieuw feit al bij de Kroon bekend was en door de Kroon bij de overwegingen is betrokken, zodat in deze procedure geen plaats is voor een zelfstandige beoordeling door de rechtbank van de urgentie tot onteigening (zie 4.1). Een ander oordeel hierover zou gedaagden overigens niet baten, omdat de rechtbank het eens is met de overwegingen van de Kroon op dit punt. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat zij in de koopovereenkomst uit 2018 niet leest dat partijen hebben afgesproken dat de onroerende zaken niet onteigend zouden worden; dat staat er niet en zo kan de overeenkomst ook niet worden uitgelegd. Het enkele feit dat deze wens van gedaagden is neergelegd in het verslag van een gesprek waarbij de gemeente niet aanwezig was, betekent niet dat de overeenkomst uit 2018 zo moet worden uitgelegd als gedaagden wensen.

4.9.

Gedaagden stellen zich verder op het standpunt dat de noodzaak tot onteigening ook ontbreekt, omdat er een privaatrechtelijk alternatief voorhanden is dat minder ingrijpend is voor het eigendomsrecht van gedaagden. Bij brief van 16 februari 2022 hebben gedaagden de gemeente de onderhavige gronden in langdurige erfpacht aangeboden. Onder verwijzing naar een eerder door de gemeente toegepaste constructie in het Zeehavengebied, menen gedaagden dat de gemeente via uitgifte in erfpacht ook in staat is het Distripark te realiseren en daarom kon zij het aanbod van gedaagden niet zonder meer afwijzen. Verder stellen gedaagden zich op het standpunt dat zij over voldoende kennis, expertise en financiële middelen beschikken om het bestemmingsplan zelf uit te voeren. Zij verwijzen in dit verband naar hun betrokkenheid bij de realisatie van windturbines in het gebied.

4.10.

Volgens de gemeente moet het aanbod van gedaagden om de gronden aan de gemeente in erfpacht uit te geven gezien worden in het kader van het door gedaagden gevoerde zelfrealisatieverweer bij de Kroon. De Kroon heeft in het KB duidelijk gemaakt waarom het zelfrealisatieverweer niet slaagt. Het thans door gedaagden voorgestelde alternatief, een erfpachtconstructie zonder zelfrealisatie, is van na de administratieve procedure. Dit alternatief mag de rechtbank niet bij haar toetsing van het KB betrekken. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat een volle toetsing van het KB van de Kroon wel aan de orde is, meent de gemeente dat gedaagden nooit een tijdig en concreet financieel onderbouwd voorstel tot zelfrealisatie hebben gedaan waarover de gemeenteraad zich tijdig een oordeel heeft kunnen vormen. De enkele bereidheid tot zelfrealisatie is niet voldoende. Dat gedaagden ervaring hebben met het ontwikkelen van windturbines, betekent niet dat zij een bedrijventerrein zoals het Distripark kunnen ontwikkelen.

4.11.

Een beroep op zelfrealisatie wordt door de Kroon getoetst aan het zogenoemde noodzaakvereiste: als de onteigende de door de onteigenaar voorziene ontwikkeling zelf en op eigen kosten kan realiseren op de wijze zoals door de onteigenaar wordt voorgestaan binnen de door de onteigenaar gewenste termijn, dan is onteigening niet noodzakelijk. Gedaagden dienen in dit verband aannemelijk te maken dat zij over voldoende kennis, kapitaal en expertise beschikken om het plan te kunnen uitvoeren en dienen het daarop gerichte plan tijdig (vóór het verzoekbesluit als bedoeld in artikel 78 lid 1 Ow) en op een duidelijke manier aan de gemeente kenbaar te maken.

4.12.

De rechtbank stelt voorop dat uit de zienswijze van gedaagden niet volgt dat gedaagden tijdig een concreet plan hebben ingediend om fase 2 van het bestemmingsplan zelf te realiseren. In hun zienswijze gaan gedaagden enkel in op de mogelijkheid om aan de gemeente de onroerende zaken in erfpacht uit te geven. Aan het verweer dat gedaagden fase 2 van het bestemmingsplan zelf kunnen realiseren, gaat de rechtbank dan ook voorbij.

De Kroon heeft, ondanks het aanbod van gedaagden aan de gemeente om de betreffende onroerende zaken in erfpacht uit te geven, dan ook in redelijkheid kunnen oordelen dat de noodzaak tot onteigening bestaat.

4.13.

Gelet op het onder 4.1 weergegeven beoordelingskader en wat hiervoor is overwogen over het na de administratieve procedure door gedaagden gedane aanbod, is geen plaats voor een volle rechterlijke toetsing van de vraag of realisatie van het Distripark ook mogelijk is via de uitgifte van de gronden in (onder)erfpacht. Overigens heeft de gemeente ter zitting opgemerkt dat een erfpachtconstructie onwenselijk is, omdat de uit te geven kavels niet samenvallen met de grenzen van de onroerende zaken. Een erfpachtconstructie zou tot gevolg hebben dat sommige percelen gedeeltelijk in ondererfpacht en gedeeltelijk in erfpacht of eigendom uitgegeven moeten worden, wat om juridische en praktische redenen niet wenselijk is. Gedaagden zijn hier niet nader op ingegaan.

4.14.

Gedaagden stellen zich verder op het standpunt dat de onteigening niet het publiek belang maar louter het commercieel belang van de gemeente dient. Dat er vraag is naar (bedrijfs)kavels, maakt nog niet dat er sprake is van een publiek belang. Gedaagden menen dat de gemeente daarom alsnog aan de planning van 2027 moet worden gehouden.

4.15.

De gemeente betwist dat de onteigening een louter commercieel belang dient. De onteigening dient wel degelijk het publiek belang. De gemeente dient namelijk de bedrijvennota van de gemeenteraad uit te voeren. De vraag naar kavels is groot. Met de uitgifte van kavels in fase 2 kan de gemeente uitvoering geven aan één van de doelstellingen van de bedrijvennota, het creëren van werkgelegenheid in de Dordtse regio.

4.16.

De Kroon heeft acht geslagen op de doelen en achtergronden van het bestemmingsplan, heeft deze bij haar beoordeling betrokken en heeft geconcludeerd dat van een publiek belang sprake is. Verder wordt in het KB overwogen dat, als de gemeente na onteigening de gronden verkoopt aan een private partij, ook die partij overeenkomstig het bestemmingsplan de bestemming die op de gronden rust dient te realiseren en daarmee het publiek belang wordt gediend.

4.17.

De rechtbank constateert dat wat gedaagden nu hebben aangevoerd al bij de Kroon bekend was en bij de Kroon in de afwegingen is betrokken, zodat in de onteigeningsprocedure geen plaats meer is voor een zelfstandige beoordeling door de rechtbank van de noodzaak tot onteigening op deze grond (zie 4.1). De gemeente streeft met de onteigening de uitvoering van een bestemmingsplan na. Daaruit volgt dat met de onteigening (ook) het publieke belang wordt gediend. Een ander oordeel hierover zou gedaagden overigens niet baten, omdat de rechtbank het eens is met de overwegingen van de Kroon op dit punt.

Artikel 17 Ow

4.18.

Gedaagden betwisten voorts de rechtmatigheid van de onteigening, omdat de gemeente niet heeft voldaan aan de verplichting van artikel 17 Ow om de te onteigenen gronden minnelijk te verwerven. De gemeente heeft de mogelijkheid van vervangende gronden onvoldoende en niet serieus onderzocht. Weliswaar heeft rentmeesterskantoor Overwater (hierna: Overwater) in opdracht van de gemeente onderzoek verricht naar vervangende gronden, maar de uitkomst van dit onderzoek is niet met gedaagden gedeeld, waardoor zij gefrustreerd zijn in hun behoefte om vervangende gronden te verwerven.

4.19.

De gemeente heeft het verweer van gedaagden gemotiveerd weersproken. Zoals gedaagden bekend, beschikt(e) de gemeente binnen haar eigen grenzen niet over vervangende gronden en kan zij - als gemeente - geen grond voor gedaagden aankopen in een andere gemeente. Gedaagden moeten dat zelf doen. Binnen dit kader heeft de gemeente in gesprekken met gedaagden mogelijkheden in de Hoeksche Waard genoemd. Het idee van partijen was om Overwater daarbij te betrekken, omdat dit kantoor in dat gebied goed is ingevoerd en als grondverwerver voor gedaagden zou kunnen optreden. In dat proces, waarbij externe adviseurs van partijen waren betrokken, er herhaaldelijk overleg is geweest en verschillende aankoop- of ruilmogelijkheden zijn onderzocht, heeft de gemeente steeds duidelijk aan gedaagden laten weten dat zij hierin slechts een adviserende en verkennende rol heeft. De gemeente meent dan ook dat zij aan haar onderhandelingsplicht heeft voldaan.

4.20.

Artikel 17 Ow schrijft voor dat de onteigenende partij probeert hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, omdat dan tekort wordt gedaan aan de strekking van artikel 17 Ow, het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Voorts vereist artikel 17 Ow dat de pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen in de periode tussen het definitief worden van het besluit tot onteigening (in dit geval 25 augustus 2022) en het uitbrengen van de dagvaarding (31 maart 2023). De tekst, totstandkomingsgeschiedenis en strekking van artikel 17 Ow verzetten zich er niet tegen dat bij de beantwoording van de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van artikel 17 Ow heeft voldaan, mede acht wordt geslagen op wat zich met betrekking tot de verkrijging in der minne voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, daaruit kan blijken dat wat na het definitief worden van het besluit tot onteigening door de onteigenende partij is ondernomen heeft te gelden als een poging die beantwoordt aan de strekking van artikel 17 Ow en niet louter als een volgens de wet te vervullen formaliteit (Hoge Raad 8 april 1998, NJ 1999/24).

4.21.

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente heeft voldaan aan haar verplichting als omschreven in artikel 17 Ow en overweegt daartoe als volgt.

4.22.

De Ow voorziet alleen in het aanbieden van een schadeloosstelling in geld. Uitgangspunt, ook wat betreft het minnelijk verwervingstraject, is derhalve de vergoeding van de waarde van de te onteigenen gronden en niet het aanbieden van vervangende gronden. Aan de onteigende partij kan daarom niet de verplichting worden opgelegd om – op straffe van het oordeel dat de onderhandelingsplicht is geschonden – vervangende gronden aan te bieden. Het staat partijen echter vrij om de mogelijkheid van beschikbare vervangende gronden, in het kader van het minnelijk verwervingstraject, te onderzoeken. Partijen hebben dat ook gedaan. De door partijen in het geding gebrachte correspondentie en gespreksverslagen en het verhandelde ter zitting geven daar blijk van. Anders dan gedaagden is de rechtbank van oordeel dat in het onderhandelingstraject de gemeente geen steken heeft laten vallen of gedaagden op het verkeerde been heeft gezet over haar rol bij het onderzoeken van de mogelijkheden tot verkrijging van vervangende gronden door gedaagden. In haar emails en brieven aan gedaagden heeft de gemeente steeds benadrukt dat haar rol een onverplicht adviserende en verkennende rol is. De inschakeling van Overwater, maar ook de oproep van de gemeente om contact met Overwater op te nemen over een mogelijk interessante carrousel aan grondtransacties, moet in dat licht worden bezien. In zoverre heeft de gemeente dus niet onzorgvuldig gehandeld. Het is ongelukkig dat gedaagden door een misverstand te laat op de hoogte zijn gekomen van een eventuele mogelijkheid tot verwerving van andere gronden. Dat is op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat onteigening van de onroerende zaken in strijd is met artikel 17 Ow, ook omdat het aanbieden van vervangende grond zoals hiervoor al is overwogen geen verplichting is voor de gemeente. Voor zover gedaagden menen dat de gemeente in strijd met het vertrouwensbeginsel gehandeld heeft door eerder dan in 2027 en in strijd met de afspraak uit de koopovereenkomst van 2018 het minnelijk verwervingstraject voor de gronden van fase 2 van het bestemmingsplan te starten, verwijst de rechtbank naar wat in 4.8 is overwogen.

4.23.

De rechtbank acht het van belang dat de gemeente, zoals ook uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt, vóór het KB onderhandelingen heeft gevoerd met gedaagden om het ter onteigening aangewezene minnelijk te verwerven. De rechtbank stelt vast dat partijen zich bij het overleg hebben laten bijstaan door externe adviseurs. Daarbij is ook van belang dat de gemeente, naar het oordeel van de rechtbank, gerechtvaardigd mocht veronderstellen dat de kans dat partijen er samen uit zouden komen, klein was, gelet op het verloop van de onderhandelingen in de periode tussen het KB en de dagvaarding. De standpunten van partijen lagen te ver uiteen om een vergelijk mogelijk te maken. Ook tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het verschil van mening over de mogelijkheden om de percelen minnelijk te verwerven groot is en de kans daarom minimaal kan worden geacht dat partijen hierover overeenstemming bereiken. Dat de door gedaagden voorgestane alternatieven voor de onteigening, het in erfpacht uitgeven van de gronden aan de gemeente als ook de bestemming zelf te realiseren, in het minnelijk overleg zijn besproken en uiteindelijk voor de gemeente op onoverkomelijke bezwaren stuitten, maakt niet dat de gemeente geen serieuze pogingen heeft gedaan om de te onteigenen percelen minnelijk te verwerven. In het licht van de voorgeschiedenis van de onderhandelingen en het daaruit blijkende standpunt van gedaagden kon de gemeente volstaan met de laatste brief (van 23 februari 2023) tussen het KB en de dagvaarding om te voldoen aan haar verplichting uit artikel 17 Ow.

Vervroegde onteigening

4.24.

Nu de verweren van gedaagden tegen de vervroegde onteigening zijn verworpen en de rechtbank heeft vastgesteld dat alle op straffe van nietigheid voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, is de vordering tot vervroegde onteigening voor toewijzing vatbaar.

Schadeloosstelling en voorschot, rechter-commissaris en deskundigen

4.25.

Gedaagden hebben het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling niet aanvaard, zodat over de hoogte van het aan elk van hen toe te kennen bedrag van de schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen. De rechtbank zal partijen binnen vier weken na dit vonnis berichten welke drie deskundigen zij van plan is te benoemen, waarna partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover uit te laten.

De voorzitter van de meervoudige kamer zal als rechter-commissaris worden aangewezen. De datum en het tijdstip van de plaatsopneming zal in overleg met partijen en de deskundigen worden bepaald nadat de deskundigen zijn benoemd.

4.26.

Omdat gedaagden niet expliciet afstand hebben gedaan van de zekerheidstelling zoals bedoeld in artikel 54i lid 4 Ow, zal de rechtbank bepalen dat de gemeente zekerheid mag stellen door een voorschot van 100% van de aangeboden schadeloosstelling aan gedaagden te betalen. Het voorschot op de schadeloosstelling zal daarom voor [gedaagde 1] op € 2.949.868,80 en voor [gedaagde 2] op € 1.595.601,00 bepaald worden. De rechtbank gaat ervan uit dat de gemeente deze voorschotten binnen vier weken na dit vonnis uitbetaalt.

Proceskosten

4.27.

De kosten van de onteigeningsprocedure komen in beginsel voor rekening van de onteigenaar (artikel 50 Ow). Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door gedaagden gemaakte preprocessuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.

4.28.

De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling bepaald dat gedaagden een week na de zitting hun kostenopgave bij de rechtbank mogen indienen en dat de gemeente een week later daarop mag reageren. Gedaagden hebben opgave gedaan van de door hen gemaakte kosten voor juridische en andere deskundige bijstand. Het totaalbedrag van deze kosten is € 164.051,63 inclusief btw. In reactie op deze opgave heeft de gemeente uitvoerig gemotiveerd betoogd dat volgens haar slechts een totaalbedrag van € 29.157,98 voor vergoeding in aanmerking komt. Het verschil tussen deze bedragen is zo groot dat het in de rede ligt om gedaagden de mogelijkheid te geven om zich uit te laten over de antwoordakte kostenopgave van de gemeente, waarop de gemeente vervolgens nog schriftelijk mag reageren.
Gelet hierop en omdat het door gedaagden opgegeven bedrag de rechtbank in verhouding tot andere onteigeningszaken hoog voorkomt, ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de gemeente aan gedaagden bij wijze van voorschot op de vergoeding van de door hen gestelde kosten voor juridische en andere deskundige bijstand het door de gemeente genoemde totaalbedrag van € 29.157,98 betaalt, gelijk te verdelen tussen beide gedaagden. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat het om twee identieke zaken gaat, één advocaat voor beide zaken is opgetreden en de behandeling van de beide zaken door de rechtbank gelijktijdig heeft plaatsgevonden. Daarnaast bestaat aanleiding om te bepalen dat de gemeente de door gedaagden betaalde griffierechten van in totaal € 17.038,00 vergoedt, gelijk te verdelen tussen beide gedaagden (die ook feitelijk hetzelfde bedrag aan griffierecht hebben betaald). De rechtbank gaat ervan uit dat de gemeente deze bedragen binnen vier weken na dit vonnis uitbetaalt.

4.29.

In het eindvonnis zal de rechtbank de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor juridische en andere deskundige bijstand vaststellen, met inbegrip van de kosten die gedaagden na vandaag nog zullen maken.

4.30.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

spreekt uit ten name van de gemeente, ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan, de vervroegde onteigening, vrij van alle met betrekking tot die zaken bestaande lasten en rechten, van de onder 2.2 omschreven onroerende zaken;

5.2.

bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde 1] op € 2.949.868,80;

5.3.

bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde 2] op € 1.595.601,00;

5.4.

bepaalt het voorschot op de kosten voor juridische en andere deskundige bijstand voor gedaagden gezamenlijk op € 29.157,98, gelijk te verdelen tussen beide gedaagden;

5.5.

bepaalt dat de gemeente de door gedaagden betaalde griffierechten van in totaal € 17.038,00 aan hen vergoedt, gelijk te verdelen tussen beide gedaagden;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

benoemt mr. B. van Velzen als rechter-commissaris, bij verhindering te vervangen door een andere door de rechtbank te benoemen rechter-commissaris;

5.8.

verwijst de zaak naar de rol van 13 december 2023 voor akte uitlaten partijen over de door de rechtbank te benoemen deskundigen en een reactie van gedaagden op de antwoordakte kostenopgave van de gemeente;

5.9.

wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad, waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen,

5.10.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. B. van Velzen, A. Eerdhuijzen en A.F.L. Geerdes, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023.

1451/3194/2294/676

Vervroegde onteigening door de gemeente Dordrecht voor bestemmingsplan Dordtse Kil IV

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedures

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

Beoordelingskader

5.De beslissing