Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/631241 / HA ZA 21-1132
Vonnis van 16 november 2022
in de zaak van
[eiser01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiser,
advocaat mr. M. Zinkhann te Amsterdam,
tegen
VOORBERG MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.
Partijen worden hierna [eiser01] en Voorberg genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 december 2021, met producties 1 tot en met 21;
- de akte wijziging van eis tevens verzoek voeging procedures;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
- de aanvullende productie 5 van Voorberg;
- de spreekaantekeningen van [eiser01] voor de mondelinge behandeling op 19 oktober 2022, van welke behandeling geen proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 26 juni 2017 heeft [eiser01] de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning) bezichtigd samen met zijn aankoopmakelaar, [naam01] van [makelaarskantoor01] .
2.2.
De heer [naam02] van Voorberg was de verkoopmakelaar van de woning. In de verkoopbrochure van de woning stond dat de woning een woonoppervlakte had van 195 m². De vraagprijs van de woning was € 945.000,00.
2.3.
In een e-mail van 26 juni 2017 aan [eiser01] schrijft [naam01] – voor zover relevant – het volgende:
“(…)
Ik heb de meters nagekeken. Klopt inderdaad van geen kant. Niet heel erg fraai. Het woonoppervlak bedraagt ca. 170 m2, exclusief kelder)
(…)
Ik vind een koopsom van maximaal € 875.000,00 k.k voor [adres01] reëel.
(…)”
2.4.
[eiser01] antwoordt hierop dezelfde dag als volgt:
“(…)
wat mij betreft is een bod van E 835K OK.
wat mij betreft is een bod van E 835K OK.
Met idd de ontbindende voorwaarden, zoals besproken.
lk zou nog wel appart noemen dat het opgegeven aantal m2 niet juist is.
(Dat mag gewoon niet. Er zijn al makelaars gedwongen om op basis daarvan geld terug te betalen aan de koper. Dat is mijn zoon overkomen).
(…)
Ik ga uit van een maximumprijs van E 850K.
Met kosten koper, schilderwerk en overige kosten kom je dan ergens uit op E930K.”
2.5.
In een e-mail van 27 juni 2017 vraagt [eiser01] aan [naam01] onder andere hoe is gereageerd op het bod van € 835.000,00.
2.6.
[naam01] antwoordt hierop dezelfde dag – voor zover relevant – als volgt:
“(…)
De bieding is uitgebracht. Antwoord van verkopend makelaar was, dat hij het openingsbod van € 835.000,00 en de levering medio september 2017, lastig vond en er niet veel positiefs van verwachte bij zijn opdrachtgever. Ik heb echter nog geen formele reactie. M2 verschil heb ik uiteraard met hem besproken, hij gaf aan de m2 te hebben gebruikt van de vorige verkoop.
De bieding is uitgebracht. Antwoord van verkopend makelaar was, dat hij het openingsbod van € 835.000,00 en de levering medio september 2017, lastig vond en er niet veel positiefs van verwachte bij zijn opdrachtgever. Ik heb echter nog geen formele reactie. M2 verschil heb ik uiteraard met hem besproken, hij gaf aan de m2 te hebben gebruikt van de vorige verkoop.
(…)”
2.7.
[naam01] bericht [eiser01] hierop volgend dezelfde dag als volgt:
“(…) ik heb antwoord van de verkopers: ze willen niet reageren op een openingsbod onder de 900k. Mocht de woning in de komende 3 weken niet verkocht worden, wordt deze tijdelijk ingetrokken ivm aankomende bevalling en zullen zij na de zomervakantie weer opnieuw starten met de verkoop.”
2.8.
In een e-mail van 2 augustus 2017 aan [naam01] schrijft [eiser01] – voor zover relevant – het volgende:
“(…)
Ik zou nog wel een keer het (te dure) pand willen bezichtigen, maar ik zie het niet meer op FUNDA staan.
Ik zou nog wel een keer het (te dure) pand willen bezichtigen, maar ik zie het niet meer op FUNDA staan.
Wat mij betreft het liefst aanstaande vrijdag of maandag!!!! Is dat te regelen?
(…)”
(…)”
2.9.
[eiser01] heeft de woning nogmaals bezichtigd en heeft een bod uitgebracht van € 925.000,00, wat door de verkopers is geaccepteerd.
2.10.
In een e-mail van 24 augustus 2017 aan [naam01] schrijft [eiser01] – voor zover relevant – het volgende:
“(…)
Nog af te stemmen met verkoper;
(…)
- Nog opgave meting conform richtlijnen van totale woonoppervlak (ergens tussen 170 en 175 m2)
(…)”
2.11.
In een e-mail van 24 augustus 2017 aan de heer [naam02] schrijft [naam01] – voor zover relevant – het volgende:
“(…)
Daarnaast heeft hij toch wat moeite met de meteropgave van het woonoppervlak en wil graag weten wat het nu wel is. Wil jij svp nog laten weten wat het oppervlakte is. Ik kwam uit op ca. 172 m2.
(…)”
2.12.
[eiser01] heeft [makelaarskantoor02] opdracht gegeven om de woning te taxeren. [naam03] van [makelaarskantoor02] heeft op 24 augustus 2017 ten behoeve van de taxatie de woning bezocht en heeft op 29 augustus 2017 een taxatierapport uitgebracht. De waarde van de woning is getaxeerd op € 915.000,00. In het taxatierapport is een woonoppervlakte van 195 m² vermeld.
2.13.
In een e-mail van 30 augustus 2017 aan [naam01] schrijft [eiser01] – voor zover relevant – het volgende:
“(…)
De volgende documenten zijn nu gereed:
getekende koopovereen
taxatie rapport (trouwens wel tenminste 10K lager dan ze had aangegeven en opgegeven aantal m2 is niet juist. Laat maar staan zo, maar dat heeft ze dus zelf niet goed bekeken)
(…)”
2.14.
Op 15 juli 2019 is in opdracht van [eiser01] door www.inmeten.com een meetrapport uitgebracht van de woning ten behoeve van de verkoop van de woning. In het rapport is een gebruiksoppervlakte woonruimte van 164 m² vermeld.
2.15.
Op 19 juli 2019 heeft [eiser01] Voorberg aansprakelijk gesteld.
2.16.
Op 11 oktober 2019 is aansprakelijkheid door de aansprakelijkheidsverzekeraar van Voorberg afgewezen.
2.17.
Op 19 november 2019 heeft Kolpa Makelaars B.V. een taxatierapport uitgebracht. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 835.000,00 en is een woonoppervlakte van 164 m² vermeld.
2.18.
Op 31 juli 2020 heeft [eiser01] de woning verkocht voor een bedrag van € 885.000,00.
2.19.
Op 14 oktober 2020 heeft [eiser01] een klacht ingediend tegen Voorberg bij de klachtencoördinator van de NVM. Deze klacht is doorgezonden naar de Raad van Toezicht West van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die de klacht op 25 februari 2021 gegrond heeft verklaard.
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] vordert na eiswijziging – samengevat en zakelijk weergeven – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Voorberg te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van primair een bedrag van € 373.000,00, subsidiair een bedrag van € 147.000,00 en meer subsidiair een bedrag berekend aan de hand van de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop van de woning te bepalen door een door de rechtbank te benoemen deskundige, alles voor zover niet door [makelaarskantoor02] betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2020;
Voorberg te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van de buitengerechtelijke kosten van € 975,00;
Voorberg te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
[eiser01] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Voorberg heeft onrechtmatig jegens [eiser01] gehandeld. Door het onjuist vermelden van het aantal vierkante meters in de verkoopbrochure van de woning en het niet uitvoeren van een juiste meting heeft Voorberg niet de zorg betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Voorberg is gehouden de schade te vergoeden die [eiser01] hierdoor heeft geleden.
3.3.
Voorberg voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser01] in zijn vorderingen althans afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van [eiser01] in de kosten van het geding, uitvoerbaar bij voorraad.
4..De beoordeling
Schending waarheidsplicht?
4.1.
Voorberg stelt zich op het standpunt dat [eiser01] de rechtbank onjuist en onvolledig heeft voorgelicht over de gebeurtenissen voorafgaand aan de koop van de woning door [eiser01] . Daarmee heeft [eiser01] gehandeld in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv. Om die reden moeten de vorderingen van [eiser01] worden afgewezen en moet hij worden veroordeeld tot vergoeding van de volledige proceskosten, aldus Voorberg.
4.2.
Op grond van artikel 21 Rv moeten partijen de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aanvoeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.
4.3.
In de dagvaarding heeft [eiser01] onder meer het volgende aangevoerd:
“(…)
Naar aanleiding van de bezichtiging rees bij [naam01] het vermoeden dat het aantal vierkante meter dat in de brochure vermeld stond wellicht onjuist was. (…)
Naar aanleiding van de bezichtiging rees bij [naam01] het vermoeden dat het aantal vierkante meter dat in de brochure vermeld stond wellicht onjuist was. (…)
(…)
[eiser01] heeft vervolgens op 29 augustus 2017 de woning gekocht voor een bedrag van € 925.000. Dit bedrag was vooral gebaseerd op het aantal vierkante meters van de woning, hij wilde immers een woning met voldoende ruimte. (…)
[eiser01] heeft vervolgens op 29 augustus 2017 de woning gekocht voor een bedrag van € 925.000. Dit bedrag was vooral gebaseerd op het aantal vierkante meters van de woning, hij wilde immers een woning met voldoende ruimte. (…)
Eind 2019 heeft [eiser01] , ten behoeve van de verkoop van de woning, de woning laten meten door een bedrijf dat gespecialiseerd is in het meten van woonhuizen conform de officiële NEN 2580 norm. Tot [eiser01] zijn verbazing bleek de woonoppervlakte van de woning niet 195 m² te bedragen, zoals destijds door Voorberg vermeld in de verkoopbrochure, maar slechts 164 m² (…)
(…)
(…) Indien hij wist dat de woonoppervlakte van de woning 31 m² kleiner was dan vermeld in de verkoopbrochure, had hij de woning niet gekocht en al helemaal niet voor € 925.000.
(…)
Het moge duidelijk zijn dat [eiser01] de woning niet had gekocht als hij wist dat de woning slechts een woonoppervlakte van 164 m² had. Hij was op zoek naar een ruime woning, van circa 200 m². (…) Vast staat dus dat als Voorberg het juiste aantal vierkante meter woonoppervlakte had vermeld, [eiser01] de woning niet had gekocht.
(…)
Omdat [eiser01] de woning moest laten taxeren en omdat hij wilde weten wat nou het daadwerkelijke aantal vierkante meter aan woonoppervlakte was heeft hij [makelaarskantoor02] opdracht gegeven de taxatie uit te voeren. [eiser01] vertrouwde hierbij onterecht op de deskundigheid van [makelaarskantoor02] . Hij had inderdaad een licht vermoeden dat het aantal vierkante meter niet klopte, maar dit bleef bij een licht vermoeden. Bovendien zag dit lichte vermoeden op een veel kleinere afwijking. Omdat hij geen idee had dat het om maar liefst 31 m² (!) ging heeft hij het hierbij gelaten.
(…)”
4.4.
In de spreekaantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling is namens [eiser01] onder meer het volgende naar voren gebracht:
“(…)
[eiser01] heeft vervolgens een taxatierapport laten opstellen waaruit expliciet volgt dat het woonoppervlakte 195 vierkante meter zou zijn. Deze meting zou zijn gedaan conform de NVM-meetconstructie.
[eiser01] heeft vervolgens een taxatierapport laten opstellen waaruit expliciet volgt dat het woonoppervlakte 195 vierkante meter zou zijn. Deze meting zou zijn gedaan conform de NVM-meetconstructie.
Het voorgaande gaf [eiser01] voldoende vertrouwen om de woning te kopen. Zijn aankopend makelaar had slechts een vermoeden en zij heeft dit vermoeden met [eiser01] gedeeld. Het was slechts een schatting; zij heeft nooit aangegeven dat zij dacht dat het woonoppervlakte 31 vierkante meter kleiner zou zijn. (…)
Het is dus onjuist dat [eiser01] wetenschap had van het daadwerkelijke aantal vierkante meters woonoppervlakte.
(…)
(…) Hij was immers op zoek naar een huis van 200 vierkante meter; indien hij volledig op de hoogte was geweest had hij een ander huis gekocht. (…)
(…)”
(…) Hij was immers op zoek naar een huis van 200 vierkante meter; indien hij volledig op de hoogte was geweest had hij een ander huis gekocht. (…)
(…)”
4.5.
Uit het bovenstaande blijkt dat [eiser01] zich meerdere malen op het standpunt heeft gesteld dat hij voorafgaand aan de koop van de woning niet wist dat het woonoppervlakte van de woning veel kleiner was dan 195 m², dat hij met dit feit pas in 2019 bekend is geworden en dat hij de woning niet zou hebben gekocht als hij dit ten tijde van de koop van de woning had geweten, omdat hij op zoek was naar een woning van ongeveer 200 m². De rechtbank merkt op dat de hierboven geciteerde passages dienen als voorbeelden; de stellingen zijn in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling herhaaldelijk en in verschillende bewoordingen ingenomen.
4.6.
De door [eiser01] ingenomen standpunten stroken niet met de e-mailwisselingen tussen hem en [naam01] , waarin de woonoppervlakte herhaaldelijk is besproken. Zo heeft [naam01] aan [eiser01] laten weten dat zij het woonoppervlak heeft nagemeten en uitkomt op ongeveer 170 m², waarop [eiser01] antwoordt dat dit moet worden vermeld bij het uitbrengen van het eerste bod. Op 24 augustus 2017 mailt [eiser01] aan [naam01] dat de woonoppervlakte “ergens tussen 170 en 175 m2” is. Na het ontvangen van het taxatierapport bericht [eiser01] [naam01] dat het daarin opgegeven aantal vierkante meters niet juist is. [eiser01] vervolgt zijn bericht met “Laat maar staan zo, maar dat heeft ze dus zelf niet goed bekeken”, een mededeling die op geen enkele manier valt te rijmen met zijn standpunt tijdens de mondelinge behandeling dat (onder meer) het taxatierapport van [makelaarskantoor02] hem voldoende vertrouwen gaf om de woning te kopen, ook omdat daarin stond dat conform de meetinstructie was gemeten. Uit het voorgaande blijkt dat [eiser01] , nog vóór de koop van de woning, anders dan hij herhaaldelijk heeft gesteld niet slechts
(licht) vermoedde, maar
wistdat de woning geen woonoppervlakte van 195 m² had, maar een (veel) kleinere oppervlakte. Desondanks heeft hij de woning gekocht.
(licht) vermoedde, maar
wistdat de woning geen woonoppervlakte van 195 m² had, maar een (veel) kleinere oppervlakte. Desondanks heeft hij de woning gekocht.
4.7.
Uit deze gang van zaken volgt dat [eiser01] , zowel in de dagvaarding als tijdens de mondelinge behandeling, de rechtbank op het punt van voor de beslissing relevant zijnde feiten herhaaldelijk in strijd met de waarheid heeft voorgelicht. [eiser01] heeft daarmee in ernstige mate zijn verplichting geschonden om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Dat kan niet zonder gevolgen blijven, te meer omdat het informatie betreft die cruciaal is voor de te nemen beslissing. [eiser01] stelt immers dat hij (onder meer) op grond van het taxatierapport van [makelaarskantoor02] voldoende vertrouwen had om te woning te kopen, terwijl hij
wistdat dit rapport op het punt van de woonoppervlakte niet juist was en deze oppervlakte (veel) kleiner was. Het mag zo zijn dat [eiser01] de precieze woonoppervlakte in 2017 nog niet kende, maar hij wist toen al wel dat die oppervlakte (veel) kleiner was dan 195 m².
wistdat dit rapport op het punt van de woonoppervlakte niet juist was en deze oppervlakte (veel) kleiner was. Het mag zo zijn dat [eiser01] de precieze woonoppervlakte in 2017 nog niet kende, maar hij wist toen al wel dat die oppervlakte (veel) kleiner was dan 195 m².
4.8.
De rechter is in een civiele procedure in hoge mate afhankelijk van de informatie van partijen en moet kunnen uitgaan van de juistheid van die informatie. De rechtbank is van oordeel dat [eiser01] in ernstige mate in strijd met doel en strekking van artikel 21 Rv heeft gehandeld en daarin heeft volhard nadat Voorberg hier uitdrukkelijk op heeft gewezen, zodat het zonder verdere inhoudelijke beoordeling afwijzen van de vorderingen de enige passende gevolgtrekking is.
4.9.
De standpunten van partijen behoeven geen verdere bespreking, behalve het verzoek van Voorberg om [eiser01] te veroordelen in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten.
Volledige proceskostenveroordeling?
4.10.
[eiser01] zal bij het eindvonnis als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Om te kunnen beoordelen of de door Voorberg gevraagde volledige proceskostenveroordeling een passende sanctie is op de schending van de waarheidsplicht door [eiser01] , wordt Voorberg in de gelegenheid gesteld om bij akte te specificeren welke kosten zij tot dan toe heeft gemaakt en nader toe te lichten waarom het redelijk is dat die kosten voor rekening van [eiser01] komen. [eiser01] mag hierop bij antwoordakte reageren.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
30 november 2022voor het nemen van een akte door Voorberg als bedoeld onder 4.10, waarop [eiser01] twee weken daarna bij antwoordakte mag reageren;
30 november 2022voor het nemen van een akte door Voorberg als bedoeld onder 4.10, waarop [eiser01] twee weken daarna bij antwoordakte mag reageren;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.D. Vernee, griffier. Het vonnis is op 16 november 2022 uitgesproken in het openbaar.
3304/3194