Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9962011 VZ VERZ 22-8823
datum uitspraak: 11 november 2022
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
Festina Lente Vastgoed B.V.
vestigingsplaats: Amsterdam,
verzoekster,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
tegen
[verweerder01]
h.o.d.n. [naam05]’s hair studio ,
verweerder,
gemachtigde: [naam01].
De partijen worden hierna ‘Festina’ en ‘ [verweerder01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift, met producties, ontvangen op 28 juni 2022;
- het verweerschrift, met producties, ontvangen op 25 augustus 2022;
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 september 2022.
Aan de zijde van Festina waren daarbij aanwezig [naam02] , directeur,
bijgestaan door de gemachtigde mr. Z.H. Van Dorth tot Medler die zich op de zitting heeft bediend van spreekaantekeningen die aan het procesdossier zijn toegevoegd.
[verweerder01] was in persoon aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde [naam01].
Van hetgeen op de mondelinge behandeling is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van deze beschikking (nader) bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[verweerder01] heeft een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: ‘gehuurde’). [verweerder01] exploiteert daar een kapperszaak.
2.2.
De huurovereenkomst is bij aanvang gesloten met één van de vorige eigenaren van het pand waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt.
2.3.
Per februari 2016 is mevrouw [naam03] (hierna: “ [naam03] ”) eigenaar van het pand geworden. Zij verkreeg het pand via een veiling nadat de voormalige eigenaar, [naam04] (hierna: [naam04] ), was overleden.
2.4.
In een tussen [naam03] en [verweerder01] bij deze rechtbank onder zaaknummer 5592950 CV EXPL 16-52048 gevoerde procedure is vast komen te staan dat [verweerder01] met [naam04] heeft afgesproken dat de huur tot 2020 € 968,00 (inclusief omzetbelasting) per maand zou bedragen en dus niet geïndexeerd zou worden.
2.5.
Op 7 juni 2017 zond [naam03] onderstaande e-mail aan [verweerder01] :
“(…)
Beste [naam05],
Ik wil graag de allonge maken,
maar de huurovereenkomst die jullie gebruiken staat nog op van [naam04] ,
Die is ingegaan op 1 okt 2011 moet ik daar dan naar verwijzen??
Graag wil ik de afspraak die ik met [naam05] gemaakt heb opstellen
Zoals afgesproken
Tot 31-12-2030 geen huurverhoging.
Vaste huurprijs blijft 968,00 incl. btw zoals door de rechtbank bepaald.
Ik hoor het graag van je,
Met vriendelijke groet,
[naam03]
(…)”
2.6.
Festina heeft het pand per 8 juli 2019 in eigendom verkregen van [naam03] . Sindsdien is Festina verhuurster van het pand. Bij de eigendomsverkrijging heeft zij onder andere een niet ondertekend document met als titel ‘Model huurcontract’ ontvangen.
2.7.
In het document ‘Model huurcontract’ staat -voor zover hier van belang- het volgende vermeld:
“Art. 3: huurprijs, indexering, betaling en omzetbelasting
(…)
Verhuurder berekent tot 2030 geen huurverhoging door over de huur aan huurder. Na 2030 zal de huurprijs automatisch en dus zonder daarvoor aanzegging nodig is jaarlijks per 1 juli voor het eerst per 1 juli 2030 worden herzien aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (CPI), Werknemersgezinnen met laag inkomen, op basis van 1990=100 als gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en wel door telkens de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs te vermenigvuldigen met het breukgetal, waarvan de teller is het jaarindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar voor de datum van ingang van de aangepaste huurprijs, en de noemer is het jaarindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst versteken kalenderjaar voorafgegane kalenderjaar.”
2.8.
[verweerder01] betaalt maandelijks een bedrag van € 968,= (incl. 21% btw) aan huur.
2.9.
In een e-mail van 20 december 2021 heeft [naam03] het volgende aan Festina meegedeeld:
“(…)
Goedemiddag
Ik stuur hierbij mijn uitspraak van de rechtzaak van [naam05] en mij.
Hij heeft door mondelinge afspraak met vorige eigenaar (de eigenaar voor dat ik eigenaar was)
Dat hij geen huurverhoging kan krijgen.
Ik heb geprobeerd net als jullie nu om dat wel te krijgen maar zoals je ziet aan het vonnis is dat niet gelukt.
Voordat jullie dit pand kochten van mij heb ik en de beheerder dat duidelijk aangegeven en naar mijn weten hebben jullie alle informatie gekregen toen de tijd.
Ik kan niet verklaren of ik mondeling/telefonisch of per email aan hem heb medegedeeld aan hem of hij tot 2030 geen huurverhoging meer krijg.
Zijn broer is advocaat, ook dat heb ik medegedeeld aan jullie.
Hij heeft dus nul kosten en kan vechten tot het bittere eind mijn advies aan jullie was toen niet aanvechten mijn advies nu is hetzelfde gebleven.
Hij heeft mij afgelopen tijd 2x gebeld over deze zaak vermoedelijk om van mij een ja te horen over dat hij tot 2030 geen huurverhoging kan krijgen.
Ik kan niet zeggen of ik dat heb beaamd of niet.
Hij wilde met mij nog een allonge tekenen die is schijnbaar een x opgemaakt maar niet getekend.
Ik heb nee gezegt en dat ik geen eigenaar meer ben.
Hij antwoordde dat het niet erg was en hij nog wel een email had van mij dat dat genoeg was.
Het kan ook zo zijn dat dat helemaal niet waar is natuurlijk
Het kan ook zo zijn dat hij het gesprek met mij heeft opgenomen en dat tegen jullie gaat gebruiken.
Vriendelijke groet,
danielle stolk
(…)”
3..Het verzoek en de grondslag daarvan
3.1.
Festina heeft verzocht om bij beschikking, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij
voorraad:
- Als deskundige te benoemen een taxateur [naam06] verbonden aan [naam makelaar01], althans een nader door de kantonrechter te benoemen deskundige;
- Voornoemde deskundige op te dragen ten aanzien van de bedrijfsruimte met adres [adres01] te [plaats01] een advies als bedoeld in art. 7:304 lid 1 BW op te stellen aan de hand van het in art. 7:303 lid 2 BW neergelegde criterium;
- [verweerder01] te bevelen alle nodige medewerking aan het onderzoek door de deskundige te
verlenen, waaronder het verlenen van toegang tot het gehuurde aan de deskundige, op straffe van een dwangsom van € 200,= per dag met een maximum van € 10.000,-- indien voornoemde medewerking na schriftelijke sommatie niet uiterlijk binnen drie werkdagen wordt verleend;
- [verweerder01] te veroordelen in de kosten van onderhavig verzoek.
3.2.
Aan dit verzoek heeft Festina -zakelijk weergegeven en voor zover van belang- het volgende ten grondslag gelegd.
Festina stelt zich op het standpunt dat zij recht op en belang bij dit verzoek heeft, omdat zij gerechtigd is op de voet van art. 7:303 BW een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.
De huurprijs die thans door [verweerder01] wordt betaald (€ 968,-- incl. btw) is niet meer representatief voor het gehuurde. De marktconforme huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse kan worden gesteld op € 1.300,= excl. btw.
Er is door Festina een aantal huurvoorstellen gedaan, waarop [verweerder01] afwijzend heeft gereageerd. Partijen hebben ook geen overeenstemming bereikt over een aan te wijzen deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. Daarom verzoekt Festina aan de kantonrechter om taxateur [naam06], verbonden aan [naam makelaar01], als deskundige te benoemen, dan wel een nader door de kantonrechter te benoemen deskundige te benoemen.
4..Het verweer
Het verweer van [verweerder01] strekt tot afwijzing van het verzoek met veroordeling van Festina in de integrale kosten dan wel de reguliere kosten van de onderhavige procedure. [verweerder01] voert daartoe -samengevat weergegeven- aan dat [naam03] en hij hebben afgesproken dat tot 31 december 2030 geen huurverhoging zal plaatsvinden. Deze gemaakte afspraak is door [naam03] per e-mail van 7 juni 2017 aan hem bevestigd en blijkt ook uit het document genaamd “Model Huurcontract” waarin dit expliciet staat opgenomen. Deze afspraak kan niet eenzijdig ten nadele van [verweerder01] aan de kant worden geschoven door Festina, aldus [verweerder01] . Nu de huurprijs tot 31 december 2030 vaststaat, heeft Festina geen belang bij het benoemen van een deskundige. Indien de huurprijs al wordt vastgesteld door een deskundige, kan Festina geen aanspraak maken op deze huurprijs, omdat de huurprijs tot 31 december 2030 vaststaat.
5..De beoordeling
5.1.
Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 BW is, op grond van artikel 7:304 lid 1 BW, slechts ontvankelijk indien deze vordering vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
5.2.
Vastgesteld wordt dat tussen partijen overleg is gevoerd over nieuwe huurprijzen voor de gehuurde bedrijfsruimte en dat zij er onderling niet uit gekomen zijn. Evenmin hebben zij voorafgaand aan deze procedure overeenstemming bereikt over de benoeming van een ter zake deskundige. Daarmee is in beginsel voldaan aan de voorwaarden die de wet stelt aan de toewijzing van het onderhavig verzoek.
5.3.
Een verzoek is echter slechts toewijsbaar wanneer de verzoekende partij daar tevens voldoende belang bij heeft.
5.4.
[verweerder01] heeft als verweer aangevoerd dat een dergelijk belang aan de zijde van Festina ontbreekt, omdat hij met de voormalige eigenaar, [naam03] , heeft afgesproken dat tot 31 december 2030 geen huurverhoging zal plaatsvinden. De centrale vraag is dan ook of Festina belang heeft bij haar verzoek tot het benoemen van een deskundige.
5.5.
Voor de beantwoording van die vraag is relevant of de door [verweerder01] gestelde afspraak met [naam03] daadwerkelijk is gemaakt. Ter onderbouwing van die stelling beroept [verweerder01] zich op een e-mail van [naam03] van 7 juni 2017. Volgens [verweerder01] volgt uit de daarin gebezigde term ‘zoals afgesproken’ dat de gestelde afspraak is gemaakt. Daarnaast verwijst hij naar artikel 3.2 van het document met de titel ‘Model huurovereenkomst’, waarin de afspraak, aldus [verweerder01] staat opgenomen.
5.6.
Festina betwist dat de door [verweerder01] gestelde afspraak is gemaakt. Zij verwijst daartoe naar een e-mail van [naam03] van 20 december 2021 waaruit, aldus Festina, begrepen kan worden dat de door [verweerder01] gestelde afspraak niet is gemaakt. Festina stelt
-samengevat weergegeven- verder dat indien de gestelde afspraak al is gemaakt, deze alleen ziet op het door [naam03] afzien van een huurprijsindexering en niet op een verbod tot huurprijsaanpassing als bedoeld in artikel 7:303 BW.
5.7.
[verweerder01] heeft daartegen aangevoerd dat de door hem gestelde afspraak zowel ziet op een verbod om de huurprijs te indexeren als op een verbod tot tussentijdse aanpassing van de huurprijs.
5.8.
Niet in geschil is dat Festina het door [naam03] opgemaakte document met de titel ‘Model huurcontract’ bij de eigendomsverkrijging heeft ontvangen. In artikel 3.2 van dit document staat weliswaar vermeld dat de huurprijs tot 2030 € 968,-- (incl. btw) bedraagt, maar, los van de vraag of het document partijen bindt, hetgeen door Festina wordt betwist, is het gelet op de formuleringen daarna niet ondenkbaar dat hiermee alleen de huurprijsindexering is bedoeld.
5.9.
Gelet hierop is in deze procedure niet vast te stellen wat de bedoeling tussen de verschillende partijen is geweest en dus ook niet of een vordering tot huurprijsaanpassing wordt doorkruist door een tussen partijen geldende afspraak dat de huur tot 2030 vast ligt, daaronder begrepen zowel indexering als tussentijdse aanpassing. Ter beantwoording van die vragen is nadere bewijslevering nodig. Daarvoor leent de onderhavige procedure zich naar haar aard echter niet.
5.10.
Nu in de onderhavige procedure niet vastgesteld kan worden of een vordering tot huurprijsaanpassing wordt doorkruist door een tussen partijen geldende afspraak dat de huur tot 2030 vastligt, daaronder begrepen zowel indexering als tussentijdse aanpassing, komt ook niet vast te staan dat Festina geen belang heeft bij haar verzoek. Het dienaangaande door [verweerder01] opgeworpen verweer wordt daarom verworpen. Dit betekent dat het verzoek van Festina tot benoeming van een deskundige zal worden toegewezen.
5.11.
Het verzoek om [verweerder01] te bevelen alle nodige medewerking aan het onderzoek door de deskundige te verlenen, waaronder het verlenen van toegang tot het gehuurde aan de deskundige, op straffe van een dwangsom wordt afgewezen, nu uit de stellingen van Festina geen feiten of omstandigheden zijn gebleken waaruit blijkt dat er gegronde vrees is dat [verweerder01] niet aan een onderzoek van een deskundige mee zal werken.
5.12.
Festina heeft verzocht om taxateur [naam06], verbonden aan [naam makelaar01], als deskundige te benoemen, [verweerder01] heeft in zijn verweerschrift geen bezwaren geuit tegen benoeming van [naam06] als deskundige, maar hij heeft hier ook niet expliciet mee ingestemd. Tijdens de mondelinge behandeling is de persoon van de deskundige niet aan de orde gekomen.
5.13.
De kantonrechter zal [verweerder01] daarom in de gelegenheid stellen om zich alsnog uit te laten over de vraag of hij instemt met benoeming van [naam06], verbonden aan [naam makelaar01], als deskundige. Indien [verweerder01] instemt met benoeming van [naam06] als deskundige, zal de griffier [naam06], benaderen met de vraag of hij bereid is de benoeming tot deskundige te aanvaarden. Indien dat het geval is zal de kantonrechter [naam06] tot deskundige benoemen. Indien [verweerder01] bezwaar heeft tegen benoeming van [naam06] als deskundige zal de kantonrechter zelf een deskundige benoemen.
5.14.
De kantonrechter verwijst de zaak naar vrijdag 9 december 2022 waar [verweerder01] in de gelegenheid wordt gesteld zich bij akte uit te laten over de vraag of hij al dan niet instemt met benoeming van [naam06] als deskundige.
5.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6..De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar vrijdag 9 december 2022 waar [verweerder01] in de gelegenheid wordt gesteld zich bij akte uit te laten over de vraag of hij al dan niet instemt met benoeming van [naam06] als deskundige;
hout iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
426