Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10018349 VV EXPL 22-293
datum uitspraak: 6 september 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.E. Verploeg,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
die zelf procedeert,
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 augustus 2022, met bijlagen.
1.2.
Op 23 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] in persoon, bijgestaan door de gemachtigde mr. C.E. Verploeg. [gedaagde01] is in persoon verschenen.
2..De feiten
2.1.
Op 5 juli 2021 is een huurovereenkomst tussen [eiser01] en [gedaagde01] tot stand gekomen. De huurovereenkomst heeft betrekking op de verhuur van de woning aan de [adres01] te [plaats01] .
Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt -voor zover relevant- als volgt:
2..Duur overeenkomst
2.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal één (1) jaar of te weten 12 maanden, ingaande op
15 juli 2021 en lopende tot en met 15 juli 2022.
(…)
2.4
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden met een maand opzegtermijn voorafgaand aan de einddatum van 15 juli 2022.
2.2.
De huurprijs bedroeg laatstelijk € 750,00 per maand.
2.3.
Op 25 september 2021 hebben partijen met elkaar afgesproken dat [gedaagde01] , tegen betaling, kluswerkzaamheden in de woning van [eiser01] aan de [adres02] zal verrichten.
2.4.
[gedaagde01] heeft werkzaamheden uitgevoerd en [eiser01] heeft hiervoor een bedrag van € 600,00 verrekend met de huur over de maand oktober 2021.
2.5.
[gedaagde01] heeft bij factuur van 3 november 2021 een aanvullend bedrag van € 372,68 (incl. btw) voor meerwerk en materialen aan [eiser01] in rekening gebracht.
2.6.
[eiser01] heeft in haar brief van 4 november 2021 meegedeeld dat zij de verschuldigdheid van deze factuur betwist en dat de huurovereenkomst vanaf 15 juli 2022 zal worden beëindigd.
2.7.
Ten aanzien van de huur over de maand november 2021 heeft [gedaagde01] een bedrag van 442,-- betaald. Daarna heeft hij -ondanks daartoe door [eiser01] en haar gemachtigde te zijn aangemaand- geen huur meer betaald.
2.8.
Bij brief van 7 mei 2022 heeft [eiser01] het einde van de huurovereenkomst tegen 15 juli 2022 aangezegd en [gedaagde01] verzocht het gehuurde tijdig ontruimd op te leveren. Daarnaast is [gedaagde01] in deze brief tot betaling van de huurachterstand gemaand.
2.9.
Bij brief van 16 juni 2022 heeft ook de (voormalige) gemachtigde van [eiser01] het einde van de huurovereenkomst tegen 15 juli 2022 aangezegd en [gedaagde01] verzocht het gehuurde tijdig ontruimd op te leveren. Daarnaast is [gedaagde01] in deze brief tot betaling van de huurachterstand gemaand.
2.10.
Bij brief van 6 juli 2022 is een herinnering aan [gedaagde01] verzonden en is de datum van de laatste inspectie aangekondigd.
2.11.
[gedaagde01] was op het moment van de eindinspectie niet in het gehuurde aanwezig. Hij heeft op 14 juli 2022 telefonisch contact opgenomen met de (voormalige) gemachtigde van [eiser01] en meegedeeld dat hij het gehuurde niet zal verlaten.
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] eist bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad::
1. [gedaagde01] te veroordelen om de woning aan de [adres01] te [plaats01] met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en goederen binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en alle sleutels ter vrije beschikking aan [eiser01] te stellen, met machtiging van [eiser01] om als [gedaagde01] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde01] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
2. [gedaagde01] te veroordelen om aan [eiser01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen:
een bedrag van € 6.083,00 of een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag terzake de achterstallige huurpenningen tot en met 15 juli 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW van de dag van deze dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
een bedrag van € 750,- ter zake gebruiksvergoeding over iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde01] het gehuurde niet ontruimd zal hebben, bij gebreke waarvan de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf de dag van intreden van verzuim (zijnde de eerste dag van iedere kalendermaand waar de huurpenningen betrekking op hebben), totdat de ontruiming is gerealiseerd en het gehuurde weer ter beschikking is gesteld aan [eiser01] ;
de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 620,80 (excl. btw) of een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
III. te bepalen dat de borgsom van € 350,--in mindering kan strekken op de hoofdsom op het moment dat het gehuurde door [gedaagde01] op correcte wijze is opgeleverd;
IV. [gedaagde01] te veroordelen om binnen 24 uur a het in deze te wijzen vonnis, medewerking te verlenen aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden, te weten het plaatsen van rookmelders in het gehuurde en toe te staan dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd;
V. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiser01] .
3.2.
[eiser01] baseert de eis op het volgende.
[gedaagde01] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door, ondanks daartoe te zijn aangemaand, een huurachterstand te laten ontstaan die, berekend over de periode oktober 2021 tot en met 15 juli 2022, € 6.083,-- bedraagt.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, eindigend op 15 juli 2022. [eiser01] heeft het einde van de huurovereenkomst aangezegd bij brief van 7 mei 2021. [gedaagde01] is ondanks verzoeken daartoe, in gebreke gebleven met de tijdige ontruiming van het gehuurde.
Sinds 1 juli 2022 is het verplicht om rookmelders in een woning aanwezig te hebben. [gedaagde01] geeft geen medewerking om rookmelders in het gehuurde te installeren. Daarom eist [eiser01] dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om haar toe laten tot de woning om de rookmelders te installeren.
Dat [gedaagde01] de huur niet betaalt heeft vergaande financiële gevolgen voor [eiser01] .
[eiser01] heeft er dan ook recht en belang bij om in betaling van de achterstallige huurpenningen en ontruiming van het gehuurde te eisen.
Het niet aanwezig hebben van rookmelders kan consequenties voor [eiser01] hebben op onder andere verzekeringsgebied. [eiser01] heeft dan ook een spoedeisend belang bij haar eis tot veroordeling van [gedaagde01] om haar de gelegenheid te geven de rookmelders te installeren.
3.3
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Volgens het Huurteam is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig. Het Huurteam heeft hem daarnaast meegedeeld dat er geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
De woning heeft sinds het aangaan van de huurovereenkomst gebreken. Er is sprake van stankoverlast en er waren problemen met de verwarming, waardoor [gedaagde01] vrijwel geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde. Volgens het Huurteam is daarom een bedrag van € 450,00 aan huur passend.
[gedaagde01] heeft werkzaamheden in een andere woning van [eiser01] verricht. [eiser01] is, ondanks daartoe te zijn aangemaand, in gebreke gebleven met een voor deze werkzaamheden opgemaakte meerwerk factuur van € 372,68. [gedaagde01] wenst deze factuur met de huurachterstand te verrekenen.
4..De beoordeling
4.1.
Voldoende is gebleken dat [eiser01] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser01] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Rechtsgeldigheid huurovereenkomst
4.3.
[eiser01] heeft als productie 1 bij dagvaarding een huurovereenkomst d.d. 5 juli
2021 in het geding gebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat dit de huurovereenkomst is die tussen hen is gesloten. [gedaagde01] stelt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, maar hij verbindt geen juridische consequenties aan deze stelling. Bovendien heeft hij dit verweer, tegenover de betwisting van [eiser01] , niet nader te onderbouwd. De enkele stelling dat het Huurteam dit heeft gezegd is daartoe onvoldoende. Het dossier biedt evenmin aanknopingspunten die de stelling van [gedaagde01] kunnen staven. Dit verweer wordt tegenover de betwisting van [eiser01] , dan ook als onvoldoende onderbouwd verworpen.
Huurachterstand
4.4.
De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [gedaagde01] dat hij de hoogte van de huurachterstand betwist.
4.5.
[gedaagde01] meent in de eerste plaats dat hij recht heeft op huurprijsvermindering tot een bedrag van € 450,00 wegens de aanwezigheid van gebreken in het gehuurde, bestaande uit stankoverlast en problemen met de verwarming waardoor hij feitelijk geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde. [eiser01] heeft hiervan gesteld dat er in december 2021 weliswaar problemen met de verwarming waren, maar dat dit probleem in januari 2022 is opgelost. De stankoverlast is door een loodgieter onderzocht, maar deze constateerde geen problemen en adviseerde om eventueel een freshener in de douche en een stop op het douchputje te gebruiken. Het had op de weg van [gedaagde01] gelegen om tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiser01] voldoende feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan het voldoende aannemelijk is dat sprake is van gebreken in het gehuurde die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. Zijn verweer wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.
4.6.
[gedaagde01] meent verder dat hij zijn factuur van 3 november 2021 van € 372,68 met de huurachterstand mag verrekenen. [eiser01] heeft de verschuldigdheid van deze factuur gemotiveerd betwist. Volgens haar hebben zij en [gedaagde01] een vaste prijs van 600,-- voor de werkzaamheden afgesproken. Dit bedrag is door verrekening met de huur over de maand oktober 2021 betaald, zodat zij [gedaagde01] verder niets meer is verschuldigd. Nu partijen twisten over de vraag of [eiser01] de factuur van 3 november 2021 aan [gedaagde01] verschuldigd is, is de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze vast te stellen. Dit verweer wordt daarom verworpen.
4.7.
Op basis van hetgeen nu voorligt is het waarschijnlijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurachterstand zal toewijzen. De kantonrechter acht het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen door de vordering tot betaling van de huurachterstand toe te wijzen.
Ontruiming
4.8.
In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 15 juli 2021 en eindigende op 15 juli 2022. [gedaagde01] betwist weliswaar dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar hij heeft deze stelling, anders dan dat het Huurteam hem dit heeft meegedeeld en dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst afspraken dat zij het een jaar zouden aankijken, niet onderbouwd. Ook hier geldt dat dit wel op zijn weg had gelegen nu [eiser01] deze stellingen gemotiveerd heeft betwist. Zijn verweer wordt tegenover de betwisting van [eiser01] daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.
4.9.
Naar de letter van de huurovereenkomst is dan ook sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Op grond van artikel 7: 228 jo 7:271 BW hoeft een tijdelijke huurovereenkomst niet opgezegd te worden, maar moet het einde van de huurovereenkomst wel worden aangezegd, te weten maximaal 3 maanden en minimaal
1 maand voor het einde van de huurovereenkomst. Als niet weersproken staat vast dat het einde van de huurovereenkomst bij brieven van 7 mei 2022 en 16 juni 2022 en dus tijdig aan [gedaagde01] is aangezegd. Daarmee is de huurovereenkomst, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, op 15 juli 2022 geëindigd. De kantonrechter acht het dan ook waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden toegewezen en acht het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen door de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen, met dien verstande dat de termijn voor ontruiming op veertien dagen na betekening van dit vonnis wordt gesteld.
4.10.
Dit oordeel zou niet anders zijn indien, zoals [gedaagde01] naar de kantonrechter begrijpt stelt, sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Immers, in dat geval is het, op basis van hetgeen thans voorligt, waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen wegens de hoogte van de ontstane huurachterstand. Ook in dat geval zou het gerechtvaardigd zijn om daarop vooruit te lopen door de vordering tot ontruiming toe te wijzen.
Gebruiksvergoeding
4.11.
De door [eiser01] gevorderde gebruiksvergoeding zal worden toegewezen vanaf 15 juli 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.
Machtiging
4.12.
De gevorderde machtiging om de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren wordt afgewezen. Immers, op grond van de artikel 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan de deurwaarder zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen, waarbij de kosten ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen voor rekening van [gedaagde01] komen.
Borg
4.13.
Op het moment dat blijkt dat [gedaagde01] het gehuurde op correcte wijze heeft opgeleverd, strekt de door hem betaalde borg van € 350,00 op de toegewezen huurachterstand in mindering. Hetgeen dienaangaande in de dagvaarding onder III. wordt gevorderd zal dan ook worden toegewezen zoals gevorderd.
Medewerking dringende werkzaamheden
4.14.
De vordering tot het verlenen van medewerking aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden bestaande uit het plaatsen van rookmelders zal, gelet op het spoedeisend van [eiser01] belang daarbij, eveneens woerden toegewezen.
Wettelijke rente
4.15.
De vordering tot vergoeding van de wettelijke rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van [eiser01] volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] deze stellingen niet heeft betwist.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.16.
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen.
proceskosten
4.17.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.18.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om de woning aan de [adres01] te [plaats01] met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en goederen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en alle sleutels ter vrije beschikking aan [eiser01] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 6.703,83 (waarvan € 6.083,00 ziet op de achterstallige huurpenningen vanaf de maand oktober 2021 tot en met 15 juli 2022 en € 620,80 op de buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 6.083,00 vanaf de dag van deze dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 750,- ter zake gebruiksvergoeding over iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde01] het gehuurde niet ontruimd zal hebben vanaf 15 juli 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van intreden van verzuim (zijnde de eerste dag van iedere kalendermaand waar de gebruiksvergoedingen betrekking op hebben), totdat de ontruiming is gerealiseerd en het gehuurde weer ter beschikking is gesteld aan [eiser01] ;
5.4.
bepaalt dat de borgsom van € 350,--in mindering strekt op de toegewezen hoofdsom op het moment dat het gehuurde door [gedaagde01] op correcte wijze is opgeleverd;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen 24 uur na het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden, te weten het plaatsen van rookmelders in het gehuurde en toe te staan dat deze werkzaamheden worden uitgevoerd;
5.6.
veroordeelt [gedaagde01] in de kosten van deze procedure aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
426