Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9353370 CV EXPL 21-24821
uitspraak: 11 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Maasdelta Groep (MDG),
gevestigd te Spijkenisse,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,
tegen:
[gedaagde],
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan
[naam 1], wonende te [woonplaats],
[naam 1], wonende te [woonplaats],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],
gedaagde,
die procedeert in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Maasdelta’ en ‘de bewindvoerder’. [naam 1] wordt hierna aangeduid als ‘[naam 1]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 6 juli 2021, met producties;
• de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van gedaagde;
• het tussenvonnis van 9 augustus 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• tweemaal aanvullende producties van de zijde van Maasdelta;
• de brief van de gemachtigde van Maasdelta van 9 december 2021 waarin de kantonrechter wordt verzocht om vonnis te wijzen.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 24 november 2021. Van de zijde van eiseres zijn [naam 2] en [naam 3] verschenen namens Maasdelta, bijgestaan door [naam 4] namens de gemachtigde. Van de zijde van gedaagde zijn de bewindvoerder, [naam 1] en [naam 5], werkzaam bij Impegno en begeleider van [naam 1], ter zitting verschenen. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3
Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om te bezien of Maasdelta nog een poging wilde doen om in onderling overleg met de bewindvoerder en [naam 1] tot overeenstemming te komen. Namens Maasdelta is de kantonrechter vervolgens bij brief van 9 december 2021 verzocht vonnis te wijzen.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Maasdelta als verhuurder en [naam 1] als huurder bestaat sinds 1 augustus 2001 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden Woontrefpunt Maasdelta (hierna: ‘de algemene voorwaarden’) van toepassing. Hierin is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Artikel 8
Artikel 8
(…)
3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.
(…)
Artikel 9
1. Geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van huurder; hieronder vallen:
(…)
De aanleg en het onderhoud van de privé-tuin
(…)”
2.3
De goederen van [naam 1] zijn sinds 10 mei 2012 onder bewind gesteld bij de bewindvoerder.
2.4
In de periode vanaf juli 2007 tot en met juni 2021 is [naam 1] – mede naar aanleiding van klachten van omwonenden – door Maasdelta diverse malen per brief gewezen op zijn verplichting tot het onderhouden van de tuin en de aanwezigheid van hondenpoep en vuilniszakken in de achtertuin.
2.5
In de brief van Maasdelta van 31 juli 2017 gericht aan [naam 1] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) 4 juli 2017 heb je de vrijwillige woongedrag aanwijzing getekend. Hierin zijn afspraken gemaakt over het onderhoud van je voor- en achtertuin.
Tuinonderhoud
De voor- en achtertuin zijn op 18 en 19 juli 2017 door ons onkruid vrij gemaakt (zie foto’s bijlage). De kosten hiervoor nemen wij voor onze rekening, dit is met jou besproken. In de vrijwillige woongedrag aanwijzing hebben we met elkaar afgesproken dat:
- Huurder onderhoud zijn voor- en achtertuin. Dit houdt in: Het regelmatig maaien van het gras. Het regelmatig verwijderen van onkruid in de ruin en tussen de tegels van toegangspaden en terrassen. Het vervangen van gebroken tegels. Het vervangen van beplanting die is doodgegaan. Het vervangen van kapotte planten of segmenten van houden erfafscheiding, het recht zetten en recht houden van erfafscheidingen. Indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst, deze regelmatig verven of beitsen (artikel 1.5).
Ontlasting hond
Maandag 31 juli 2017 heb ik geconstateerd dat de hond in de tuin heeft gepoept en dat het er nog ligt (zie foto’s bijlage). We hebben met elkaar afgesproken dat:
- Het is huurder verboden om de hond zijn ontlasting te doen in de voor- of achtertuin (artikel 1.2);
- Als de hond per ongeluk toch zijn ontlasting doet in de tuin, dan is huurder verplicht dit direct op te ruimen en niet te laten liggen (artikel 1.3).
Door het overtreden van deze twee artikelen geef ik je een
Eerste officiële waarschuwing. (…)”
Eerste officiële waarschuwing. (…)”
2.6
In de brief van Maasdelta van 25 april 2018 gericht aan [naam 1] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Maandag 23 april hebben we elkaar gesproken in verband met de uitwerpselen van de hond.
Gesprek
Bedankt voor je openhartige gesprek. Je hebt aangegeven dat je andere medicatie voor je depressie hebt gekregen en hierdoor was het soms moeilijk om je hond uit te laten. Daarom deed de hond zijn behoefte in de tuin en was het ook moeilijk voor je om het direct op te ruimen. We hebben begrip voor je situatie. Alleen we hebben afspraken gemaakt in de gedragsaanwijzing en deze moeten na gekomen worden.
Tweede officiële waarschuwing
We hebben met elkaar afgesproken dat we je geen tweede officiële waarschuwing geven. Om te voorkomen dat we in de toekomst je wel een tweede officiële waarschuwing of een boete moeten geven hebben we afspraken gemaakt.
Gemaakte afspraken
Je hebt verteld dat je met Impegno een structuurplan gaat maken voor het inrichten van je dagelijkse activiteiten. Met je begeleidster [naam 6] ga je bespreken dat wij een hier ook deel van uit willen maken. (…)”
2.7
In de brief van Maasdelta van 10 september 2020 gericht aan [naam 1] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) U huurt vanaf 1 augustus 2001 bij Maasdelta de woning aan de [adres]. Dit is een eengezinswoning met een voor- en een achtertuin. U heeft daarvoor een huurovereenkomst getekend (bijlage 1). Een van de verplichtingen van huurders is het onderhouden van de tuinen en erfscheiding zodat deze een verzorgde indruk maken. Bovendien is het een tuin en geen uitlaatplaats.
Verwaarlozing voor- en achtertuin
U verwaarloost uw voor- en achtertuin. Bovendien laat u uw hond uit in uw tuin(en) en laat u de uitwerpselen liggen. Dit geeft overlast naar de buren. Voor zover wij kunnen terugkijken krijgen wij al vanaf 2011 klachten over. Wij hebben u hier vele malen op aangesproken. In 2017 zijn deze klachten opgeschaald naar gemeentelijk niveau. Er hebben gesprekken plaatsgevonden met de gemeente, politie en met Maasdelta. Dit heeft uiteindelijk geleid tot ondertekening op 4 juli 2017 van een
gedragsaanwijzing (bijlage 2). Helaas heeft u zich niet aan de daarin gestelde voorwaarden gehouden. Dat betekende dat u op 31 juli 2017 al een officiële waarschuwing heeft ontvangen (bijlage 3). Op 11 augustus 2017 heeft Maasdelta een offerte aangevraagd en laten uitvoeren. Wij hebben zowel van de voor- als de achtertuin een stuk laten bestraten op onze kosten ad € 405 exclusief BTW.
In 2018 is het niet beter gegaan. Wij hebben u op 18 januari van dat jaar een huisbezoek gebracht. Telkens belooft u beterschap. Echter op 18 april 2018 hebben wij u alweer een waarschuwing moeten sturen (bijlage 4). En na het gesprek van 23 april 2018 heeft u een bevestiging van ons ontvangen van de gemaakte afspraken (bijlage 5). Helaas ontvingen wij weer foto's waarop de verwaarlozing van de tuin en de hondenpoep te zien is. Wij hebben u in de december 2018 gesproken en op 20 december heeft u weer een brief van ons ontvangen (bijlage 6).
In 2019 vindt een herhaling plaats van de voorgaande jaren. Wij hebben u aangemeld bij [naam 7], om deel te nemen aan hun tuinproject. Zij zouden u dan helpen met het bijhouden van de tuin. Echter onder een voorwaarden, er mogen geen uitwerpselen in de tuin liggen. Helaas was dat bij u wel het geval en vervolgens heeft u de samenwerking met [naam 7] op 9 juni 2020 opgezegd.
In juli van dit jaar heeft u wederom een gesprek gehad met mijn collega. U heeft beloofd de tuinen van onkruid te ontdoen en de hondenpoep weg te halen, nog voordat u het Pieterpad ging lopen. Ook deze belofte bent u niet nagekomen. Op 28 augustus bleek alles nog in de tuin te liggen. Dat geeft veel overlast naar de buren, zeker met warm weer.
Wanprestatie
Door het niet verzorgen van uw tuin, de tuin te gebruiken als een uitlaatplaats handelt u in strijd met de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst. Het onkruid zorgt voor ongedierte. Dit samen met het uitlaten van uw hond in de tuin geeft veel overlast bij uw buren. U dient zich conform de wet en de huurovereenkomst als een goed huurder te gedragen. Dat doet u niet. Ook mag u een huisdier hebben, maar deze mag geen overlast veroorzaken. Dat doet uw hond wel.
Wij stellen u dan ook ingebreke voor het plegen van deze wanprestaties.
Hoe nu verder?
Wij hebben [naam 7] een offerte laten maken voor het weghalen van al het onkruid en reinigen van de tegels in de voor- en achtertuin. Dit kost € 800,00 exclusief BTW en inclusief afvoerkosten groenafval. U heeft de gelegenheid tot 15 september aanstaande om zowel de voor- als de achtertuin zelf in orde te brengen. Verder dulden wij niet meer dat u de tuin als uitlaatplaats gebruikt. Zodra uw tuin na 15 september niet op orde is gebracht en/of u de voor- en of achtertuin wederom gebruikt als uitlaatplaats zullen wij naar de rechter stappen. (…)”
2.8
In de brief van Maasdelta van 15 juni 2021 gericht aan [naam 1] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) De afgelopen jaren hebben wij regelmatig met elkaar gesproken over de overlast die u veroorzaakt. Wij hebben weer klachten over uw woongedrag ontvangen. In deze brief informeer ik u verder hierover.
Opsomming overlast
De gedragingen die overlast veroorzaken zijn onder andere:
- Het niet verzorgen van uw tuin
- De tuin gebruiken als uitlaatplaats voor de hond.
- Blaffen en janken van de hond lange tijd achter elkaar.
Niet nakomen van de afspraken
In onze brief van 10 september 2020 hebben wij u erop gewezen dat de overlast die u met uw gedrag veroorzaakt in strijd handelt met de Wet en de Algemene Huurvoorwaarden die horen bij de huurovereenkomst. U pleegt daardoor een wanprestatie op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door u gehuurde woning kan worden gevorderd. Wij hebben u gesommeerd geen overlast meer - in welke vorm dan ook - in uw woonomgeving te veroorzaken.
U heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie. Er is weer overlast veroorzaakt door u. (…)”
3..Het geschil
3.1
Maasdelta vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst tussen Maasdelta en [naam 1] met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres], met veroordeling van [naam 1] om deze woning binnen één week na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met veroordeling van de bewindvoerder, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1], in de proceskosten.
3.2
Maasdelta legt - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende aan haar vordering ten grondslag. Door het veroorzaken van overlast is [naam 1] tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. De door [naam 1] veroorzaakte overlast heeft een stelselmatig karakter en bestaat onder meer uit het niet onderhouden van de tuin, hondengeblaf en het veroorzaken van stankoverlast vanuit de tuin vanwege hondenpoep. Ondanks herhaalde waarschuwingen van Maasdelta vanaf 2007, aangeboden hulpverlening en meerdere opdrachten van Maasdelta aan het bedrijf [naam 7] om de tuin te herstellen, is de overlast niet gestopt. Het tekortschieten van [naam 1] is daarom dermate ernstig dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, aldus Maasdelta. Zij ziet zich dan ook genoodzaakt het woonbelang van omwonenden te laten prevaleren boven het woonbelang van [naam 1] en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.3
De bewindvoerder is het niet eens met de vordering van Maasdelta en voert daartegen het volgende aan. De bewindvoerder was niet op de hoogte van de overlastmeldingen en heeft daarom niet eerder actie kunnen ondernemen. Ook de zorgverlener van [naam 1] heeft hierover geen enkel signaal afgegeven. [naam 1] is depressief, maar hij is in training voor gedragsverbetering en boekt daarbij vooruitgang. De tuin is opgeruimd en er is een bedrijf ingeschakeld voor het onderhoud van de tuin. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bewindvoerder nog aangevoerd dat omwonenden hebben bevestigd dat geen sprake meer was van overlast. Ontruiming van de woning zou ernstige gevolgen voor [naam 1] hebben. De bewindvoerder ziet daarom graag dat [naam 1] in de woning kan blijven.
4..De beoordeling
4.1
In deze zaak gaat het om de vraag of sprake is van overlast dan wel nalatig onderhoud van de tuin en of dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.2
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder dient goed voor de gehuurde woning te zorgen en te voorkomen dat omwonenden overlast van hem of haar ervaren. Hieronder valt eveneens de verplichting van de huurder om de tuin zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt en geen overlast aan derden veroorzaakt. Voornoemde verplichtingen van [naam 1] als huurder blijken eveneens uit artikel 8 en Pro 9 van de algemene voorwaarden. Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW Pro). De rechter wijst deze vordering in beginsel toe als de schending ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3
Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Maasdelta een groot aantal producties in het geding gebracht, waaronder foto’s alsmede correspondentie waaruit blijkt dat [naam 1] sinds 2007 regelmatig is aangeschreven en gewaarschuwd over het onderhoud van de voor- en achtertuin, geluidsoverlast door het blaffen van de hond van [naam 1] en stankoverlast vanwege hondenpoep in de tuin. Ook heeft Maasdelta onbetwist gesteld dat niet alleen bij haar, maar ook bij de gemeente Hellevoetsluis overlastmeldingen van omwonenden zijn binnengekomen. Hoewel de bewindvoerder heeft aangevoerd niet op de hoogte te zijn geweest van de problemen, heeft [naam 1] erkend dat er sprake is en/of was van overlast. Ook heeft [naam 1] erkend dat hij de (op initiatief van Maasdelta gesloten) overeenkomst met [naam 7] inzake het tuinonderhoud een keer heeft stopgezet, niet alleen vanwege een verhoging van de kosten maar ook omdat hij dacht dat hij de tuin weer zelf kon onderhouden. Dat bleek hij echter niet te kunnen.
4.4
Gelet op het voorgaande is voldoende vast komen te staan dat [naam 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door de tuin niet behoorlijk te onderhouden en stank- en geluidsoverlast te veroorzaken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Maasdelta [naam 1] lang genoeg de tijd gegeven om de situatie te verbeteren. Veel waarschuwingen van Maasdelta en gemaakte afspraken waren tevergeefs en hebben niet tot het gewenste resultaat geleid. Ook de overeengekomen gedragsaanwijzing heeft onvoldoende effect gehad. Hoewel [naam 1] spijt heeft betuigd, kunnen zijn tekortkomingen niet meer ongedaan worden gemaakt en zijn deze dermate ernstig, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De persoonlijke en medische omstandigheden van [naam 1], hoe moeilijk ook, maken dit niet anders en ontslaan hem niet van zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.5
De bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1], zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De verschotten zijn vastgesteld op € 126,- aan griffierecht en € 127,27 aan dagvaardingskosten. Het salaris voor de gemachtigde van Maasdelta wordt begroot op (2 punten à € 187,-) € 374,-.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen Maasdelta en [naam 1] en veroordeelt de bewindvoerder, als bewindvoerder over de goederen van [naam 1], om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
veroordeelt de bewindvoerder, als bewindvoerder over de goederen van [naam 1], in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Maasdelta vastgesteld op € 253,27 aan verschotten en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416