Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 9894377 CV EXPL 22-2049
datum uitspraak: 13 oktober 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,
2. [bedrijf01] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eisers in conventie,
verweersters in reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,
tegen
1.[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats02] , [land01] ,
gedaagde sub 1 in conventie, vennoot van gedaagde sub 2,
eiser in reconventie,
2. [vennootschap01] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] , gemeente [gemeente02] ,
gedaagde sub 2 in conventie,
eiseres in reconventie,
3. [gedaagde02] ,
woonplaats: [woonplaats03] , gemeente [gemeente02] ,
gedaagde sub 3 in conventie, vennoot van gedaagde sub 2,
eiser in reconventie,
gemachtigde: J.B. Rijpkema.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 mei 2022, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 15 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens eisers mevrouw [eiser01] , bijgestaan door mr. T.A. Vermeulen. Namens gedaagden mr. J.B. Rijpkema.
2.De feiten
2.1.
Gedaagden zijn eigenaar van het onroerend goed aan de [straatnaam01] te Zwijndrecht met huisnummer 65, bestaande uit twee kadastrale objecten:
- Zwijndrecht [perceelnummer01] , locatie [straatnaam01] 65A (bedrijvigheid, industrie), is eigendom van [bedrijf01]
- Zwijndrecht [perceelnummer02] locatie [straatnaam01] 65 (wonen), is eigendom van [eiser01] .
2.2.
[naam01] en [naam02] zijn beherend vennoten van [vennootschap01]
2.3.
[eiser01] verhuurt, deels mede namens [bedrijf01] , aan [naam01] vanaf 1 oktober 2016 [straatnaam01] 65 te Zwijndrecht voor de duur van vijf jaar. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van het gehuurde: “bedrijfsruimte en bedrijfswoning”. De huurovereenkomst is per 1 oktober 2021 met vijf jaar verlengd. Vanaf juni 2020 is overeengekomen dat het bedrijfsgedeelte (kadastraal aangeduid 65A) door [bedrijf01] wordt verhuurd aan [vennootschap01] tegen dezelfde voorwaarden als de eerdere huurovereenkomst. [naam01] bleef de woning (kadastraal aangeduid 65) huren. De oorspronkelijke huurprijs is daarbij gelijkelijk over de twee huurdelen gesplitst.
2.4.
De verschuldigde huurprijs is vanaf 1 juli 2021 € 2.780,- per maand, per object. Vanaf 1 juli 2022 bedraagt de huurprijs € 2.855,06 per maand, per object.
2.5.
Gedaagden hebben de huurpenningen over de maanden april en mei 2022 niet betaald.
2.6.
Bij brief van 22 maart 2022 heeft de burgemeester van Zwijndrecht [eiser01] geïnformeerd dat in het bedrijfspand aan de [straatnaam01] 65A een hennepkwekerij is aangetroffen.
2.7.
Bij beschikking van 29 maart 2022 heeft de burgemeester het bedrijfspand gesloten tot 30 september 2022. Op 19 april 2022 heeft de burgemeester besloten dat de woning, op grond van dezelfde redenen, voor drie maanden wordt gesloten. In de beschikking van 19 april 2022 staat:
“AanleidingTijdens een integrale controle is het pand aan de [straatnaam01] 65 bezocht door toezichthouders van de gemeente. […] De bewoner gaf de indruk dat er in het achter de woning gelegen bedrijfspand, kadastraal bekend onder [straatnaam01] 65A , een hennepkwekerij aanwezig was. […]
Constateringen[…] In de verschillende ruimtes van de loods trof de politie op donderdag 17 maart 2022 in totaal 2229 hennepplanten, 3128 hennepstekken en 162 moederplanten aan. […] Er werd een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Er was sprake van:
- meerdere kweekruimtes waar grotere planten stonden, zowel beneden als boven in het pand;
- meerdere opkweekruimtes waar hennepstekken werden opgekweekt, zowel benden als boven in het pand;
- een professionele droogruimte, begane grond;
- middelen bestemd voor kweken van de hennepplanten, waaronder speciale (pot)grond;
- het illegaal aftappen van stroom (diefstal van stroom), afkomstig van de meterkast (mogelijk 2 meterkasten) in of behorende tot de woning. Kadastraal adres van de woning is [straatnaam01] 65 ;
- gevaar zettende stroomvoorziening d.m.v. verleng snoeren die aan elkaar gekoppeld waren om zo de diverse kweekruimtes te voorzien van stroom;
- watertoevoer vanuit de woning;
- een afzuiginstallatie die uit kwam dan wel in verbinding stond met de achtertuin;
- warmtebronnen, ventilatie door middel van afzuiginstallaties (voorzien van koolstoffilters) en ventilatoren;
- meerder oogsten hetgeen kon worden opgemaakt uit de berg afvalzakken die in het pand aanwezig waren. […]”
2.8.
Gedaagden hebben bij e-mailbericht van 31 maart 2022 aan eisers aangegeven dat zij de huur wilde beëindigen omdat
“The place has been completly disconected of its energies for 3 months by the council of Zwijndrecht.”Eisers zijn niet akkoord gegaan met de beëindiging van de huurovereenkomst.
“The place has been completly disconected of its energies for 3 months by the council of Zwijndrecht.”Eisers zijn niet akkoord gegaan met de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.9.
Bij e-mailbericht van 25 april 2022 heeft de gemachtigde van eisers de huurovereenkomst met gedaagden voor zowel de woning als het bedrijfspand buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De buitengerechtelijke ontbinding is middels het e-mailbericht van 12 mei 2022 aangevuld.
2.10.
De gemachtigde van gedaagden heeft bij brief van 21 juni 2022 bezwaar aangetekend tegen de besluiten van de burgemeester.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Eisers eisen samengevat:
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is ontbonden als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding van 25 april 2022;
- voor zover de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden is, de huurovereenkomst met gedaagden te ontbinden;
- gedaagden te veroordelen om het gehuurde aan de [straatnaam01] 65 & 65A te Zwijndrecht binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
- [naam01] te veroordelen aan [eiser01] te betalen € 5.560,- aan huurachterstand;
- Gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan [bedrijf01] te betalen € 6.775,88 aan huurachterstand en de factuur gemeentelijke belastingen;
- [naam01] te veroordelen aan [eiser01] te betalen € 2.780,- per maand vanaf 1 juni 2022 en vanaf 1 juli 2022 € 2.855,06 per maand tot aan de datum van ontruiming;
- gedaagden te veroordelen aan [bedrijf01] te betalen € 2.780,- per maand vanaf 1 juni 2022 en vanaf 1 juli 2022 € 2.855,06 per maand tot aan de datum van ontruiming;
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van alle schade aan het bedrijfsgedeelte en [naam01] tot betaling van de schade aan het woongedeelte, nader op te maken bij staat;
- gedaagden te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Eisers baseren de eis op het volgende. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW waren zij bevoegd de huurovereenkomst met gedaagden buitengerechtelijk te ontbinden vanwege overtreding van artikel 13b Opiumwet. Subsidiair hebben eisers gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 6:265 lid 1 BW, omdat sprake is van meerdere tekortkomingen aan de zijde van gedaagden. Gedaagden hebben zich niet als een goed huurder gedragen, door i) in strijd met de bestemming van het gehuurde een hennepkwekerij in het bedrijfspand te houden en ii) verschillende huurtermijnen onbetaald te laten. Eisers maken ook aanspraak op de onbetaalde huurtermijnen (€ 2.780,- per maand, per object over de maanden april en mei 2022), de factuur van de gemeentebelasting van € 1.215,88, de schade, toegebracht aan het gehuurde en de lopende huur/schadevergoeding tot aan de datum van ontruiming.
3.3.
Gedaagden zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. Het gehuurde, kadastraal bekend als objecten 65 en 65 A, is niet gebruikt voor activiteiten in strijd met de Opiumwet. De burgemeester heeft de verkeerde gebouwen gesloten en daarom kunnen de besluiten, waarmee gedaagden pas op 16 mei 2022 bekend werden, niet in stand blijven. Gedaagden wisten niet dat er vanuit de woning illegaal elektriciteit en water werd afgetapt voor een hennepkwekerij. De buitengerechtelijke ontbinding is hierdoor niet rechtsgeldig. Gezien het voorgaande is er ook geen sprake van een toerekenbare tekortkoming en zijn gedaagden dus niet aansprakelijk voor schade daaruit. Zij zijn ook niet aansprakelijk voor schade, veroorzaakt door de buitenlandse personen die zij in het gehuurde laten wonen.
Bovendien kan het gehuurde niet worden ontruimd vanwege de burgemeestersluiting.
Gedaagden betwisten vervolgens de huurachterstand over de maanden april en mei 2022 verschuldigd te zijn nu eisers hen over die maanden geen huurgenot hebben verschaft. Het gevorderde bedrag voor gemeentelijke belastingen zijn gedaagden evenmin verschuldigd nu dit niet uit de huurovereenkomst blijkt.
in reconventie
3.4.
Gedaagden eisen samengevat:
- te bepalen dat gedaagden gerechtigd waren hun huurbetalingen jegens eisers op te schorten vanaf 1 april 2022 tot het moment waarop het gehuurde weer tot hun volledige beschikking staat, onder gelijktijdige bepaling dat gedaagden zijn bevrijd van hun betalingsverplichtingen voortvloeiende uit de tussen eisers en gedaagden gesloten huurovereenkomst, tot het moment waarop het gehuurde feitelijk weer door gedaagden in gebruik kan worden genomen.
3.5.
Hun onderbouwing blijkt uit het verweer in conventie.
4.De beoordeling
in conventie
Buitengerechtelijke ontbinding
4.1.
Uit artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat indien het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de huurder. Vast staat dat het bedrijfspand (kadastraal aangeduid 65 A) bij besluit van 29 maart 2022 en de woning (kadastraal aangeduid 65) bij besluit van 19 april 2022 door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet zijn gesloten. Dit besluit is gebaseerd op de aanwezigheid van een hennepkwekerij in, volgens de burgemeester, het gehuurde. Dit enkele feit rechtvaardigt in beginsel buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2.
Gedaagden hebben de aanwezigheid van een hennepkwekerij niet betwist, maar voeren aan dat zij de loods(en) waarin de hennepkwekerij is gevonden niet huren van eisers; zij huren enkel de loods links naast de woning. Zij beroepen zich daartoe op een tekening uit de Basisregistratie Adressen en gebouwen van gemeente Zwijndrecht. Daarop wordt als adres [straatnaam01] 65 aangeduid het woonhuis en slechts één loods, niet zijnde die waarin de hennepkwekerij is aangetroffen. Twee van de drie aanwezige loodsen behoren volgens hen niet tot het gehuurde.
4.3.
Eisers hebben aangevoerd dat deze uitdraai niet juist is. Het gehuurde bevat volgens hen een woonhuis en bedrijfsruimte, bestaande uit drie loodsen. Zij verwijzen naar een bij CvA in reconventie overgelegde luchtfoto, in opdracht van de gemeente Zwijndrecht gemaakt, waarop de percelen met huisnummers 65 en 61 elk te zien zijn als twee rechthoekige terreinen. Het perceel van huisnummer 65 bestaat uit twee kadastrale percelen. Op (nagenoeg) perceel ( [perceelnummer02] ) staat het woonhuis. Op het andere, om perceel [perceelnummer02] heen liggende, perceel ( [perceelnummer03] ) staan drie loodsen met nog aan één zijde een toegang/oprit. Dit wordt op de luchtfoto aangegeven met groene scheidslijnen. Voorheen was er volgens [eiser01] sprake van één kadastraal perceel. Dit alles wordt bevestigd door een notariële akte van 27 april 1999, overgelegd bij CvA in reconventie. Het perceel van de buren, nr. 61 (nr. 63 bestaat niet, evenmin als nr. 67), heeft volgens eisers geen toegang tot de drie loodsen op perceel met huisnummer 65; twee percelen van huisnummer 65 hebben op vier manieren toegang tot elkaar. De loodsen, waarin de hennepkwekerij is aangetroffen, behoren dus tot het aan gedaagden verhuurde, voorheen kadastraal aangeduid met huisnummer 65, thans 65A (bedrijvigheid).
4.4
[eiser01] heeft ter zitting aan de hand van foto’s, gemaakt vanuit verschillende posities in de woning en in de drie loodsen, laten zien en toegelicht dat de loodsen met elkaar in open verbinding staan en toegankelijk zijn vanuit het woonhuis. Er is sprake van één aaneengesloten ruimte, waarbij delen van elkaar afgesloten kunnen worden met een roldeur/rolwand vanuit het plafond. De foto’s zijn gemaakt door een makelaar toen de woning met bedrijfsruimte te koop werd aangeboden. Omdat er geen bod kwam, is het onroerend goed, woonhuis en bedrijfsruimte, in de staat zoals zichtbaar op de foto’s, verhuurd aan gedaagden. [eiser01] heeft voorts onweersproken aangevoerd dat haar broer voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst gedaagden in de situatie, zoals op de foto’s zichtbaar, heeft rondgeleid door de woning en de bedrijfsruimte, zijnde de drie loodsen.
4.5
Gezien deze onderbouwing is de betwisting door gedaagden, inhoudend dat het gehuurde slechts één van de drie loodsen omvatte, dat er thans wel tussenwanden tussen de loodsen staan en dat gedaagden niet weten wie dat heeft gedaan en wie de litigieuze loodsen gebruikt, onvoldoende gemotiveerd. Aan gedaagden wordt toegegeven dat de overgelegde uitdraaien van de Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG) tot verwarring kan leiden over de omvang van [straatnaam01] met huisnummer 65, maar het overtuigt de kantonrechter er niet van dat de loodsen achter de woning niet tot het gehuurde behoren. Daarbij valt op dat ook de burgemeester van Zwijndrecht er blijkens zijn besluit van 29 maart 2022 vanuit gaat dat de betreffende loodsen tot kadastraal object 65A behoren. Verder wordt water en energie voor de hennepkwekerij in de loods(en) afgetapt vanuit de woning, die gedaagden huurden. Daarom is de woning ook door de burgemeester gesloten.
4.6.
Voor zover gedaagden stellen dat eisers de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk mochten ontbinden, omdat gedaagden geen weet hadden van de hennepkwekerij, gaat dit niet op. Op grond van artikel 7:219 BW zijn gedaagden als huurder aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met hun goedvinden de woning of loodsen gebruiken of zich in de woning c.q. loodsen bevinden. Gedaagden hebben daarnaast op grond van artikel 7:213 BW de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
4.7.
Vast staat dat de hennepkwekerij in de loodsen achter de woning zijn aangetroffen. Nu hiervoor is vastgesteld dat ook deze loodsen tot het gehuurde behoren, konden eisers de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. De gevraagde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
Ontruiming
4.8.
Door de buitengerechtelijke ontbinding houden gedaagden het gehuurde zonder recht of titel onder zich. Zij moeten het gehuurde ontruimen. De sluiting door de burgemeester hoeft daaraan niet in de weg te staan. De vordering zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen na betekening van dit vonnis wordt gesteld.
Huurtermijnen
4.9.
Gedaagden hebben erkend dat er een huurachterstand is ontstaan over de maanden april en mei 2022 voor zowel de woning als het bedrijfspand. Hun verweer dat zij de huur mochten opschorten en uiteindelijk niet verschuldigd zijn, slaagt niet nu zij door eigen toedoen niet over het gehuurde konden beschikken. De in dit verband gevorderde en niet betwiste bedragen van € 5.560,- voor de woning en € 5.560,- voor het bedrijfspand zullen worden toegewezen.
4.10.
Op grond van artikel 7:225 BW hebben eisers recht op een vergoeding gelijk aan de huurprijs voor de tijd dat gedaagden na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houden. Het voorgaande betekent dat gedaagden, zoals gevorderd, vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn die gelijk is aan de huur.
Factuur gemeentebelastingen
4.11.
Gedaagden betwisten de verschuldigdheid van gemeentelijke belasting van
€ 1.215,88 zoals die blijkt uit de overgelegde factuur, omdat dit niet in de huurovereenkomst is opgenomen. Eisers voeren aan dat gedaagden nooit eerder hebben aangegeven deze gemeentelijke belasting niet verschuldigd te zijn. De factuur voor gemeentelijke belasting in 2021 hebben zij zonder tegenspraak voldaan. Nu dit niet is weersproken en het ook gebruikelijk is dat een huurder deze belasting voor zijn rekening neemt, acht de kantonrechter het aannemelijk dat partijen de verschuldigdheid van deze gemeentelijke belasting door gedaagden zijn overeengekomen.
Schadevergoeding
4.12.
Eisers hebben gevorderd dat gedaagden worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die zij lijden doordat de huurovereenkomst tussen partijen voortijdig eindigt door de toerekenbare tekortkomingen van gedaagden en tot betaling van de schade aan het gehuurde die door de hennepkwekerij is ontstaan.
4.13.
Gedaagden zijn aansprakelijk voor de schade die eisers lijden door hun tekortkomingen. Zij zullen dan ook hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van de schade met betrekking tot het bedrijfsgedeelte en [naam01] tot betaling van de schade met betrekking tot het woongedeelte. Op eisers rust de verplichting hun schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een derde. Vooralsnog bestaat echter onvoldoende zicht op de termijn waarop dit mogelijk is. Onduidelijk is ook of het pand eerst moet worden verbouwd/opgeknapt voordat het kan worden verhuurd en of sprake is van overige schade vanwege de hennepkwekerij Nu de schade van eisers nog niet te begroten is, wordt de zaak zoals gevorderd naar de schadestaatprocedure verwezen om het schadebedrag vast te stellen.
proceskosten
4.14.
Als de in het ongelijk gestelde partij moeten gedaagden de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van eisers tot vandaag vast op € 109,27 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 746,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,- tarief). Dit is totaal € 1.099.27.
in reconventie
4.15.
Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist zal de vordering in reconventie worden afgewezen.
4.16.
Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op nihil, omdat de vordering in reconventie nauw samenhangt met de vordering in conventie en zij in dat verband geen extra kosten heeft hoeven maken.
in conventie en in reconventie
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.17.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen door buitengerechtelijke ontbinding per 25 april 2022 is beëindigd;
5.2.
veroordeelt [naam01] om aan [eiser01] te betalen € 5.560,- aan huurachterstand/gebruiksvergoeding over de maanden april en mei 2022 van de woning;
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om aan [bedrijf01] te betalen € 6.775,88 aan huurachterstand/gebruiksvergoeding over de maanden april en mei 2022 van het bedrijfspand en de WOZ gemeentelijke belasting 2022;
5.4.
veroordeelt [naam01] aan [eiser01] te betalen € 2.780,- per maand met ingang van 1 juni 2022 en € 2.855,06 per maand met ingang van 1 juli 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.5.
veroordeelt gedaagden aan [bedrijf01] hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, te betalen € 2.780,- per maand met ingang van 1 juni 2022 en € 2.855,06 met ingang van 1 juli 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.6.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot vergoeding van alle schade aan het bedrijfsgedeelte en [naam01] tot vergoeding van alle schade aan het woongedeelte, die het gevolg is van de toerekenbare tekortkomingen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.7.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de kant van eisers tot vandaag vastgesteld op € 1.099,27;
in reconventie
5.8.
wijst de vordering af;
5.9.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de kant van eisers tot vandaag vastgesteld op nihil;
in conventie en in reconventie
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.P.M. Jurgens en in het openbaar uitgesproken.
35789