ECLI:NL:RBROT:2022:9090

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9639877 CV EXPL 22-1535

datum uitspraak: 21 oktober 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres],

woonplaats: [woonplaats eiseres],

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Quispel,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats gedaagde],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.

De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1..De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 11 januari 2022, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de repliek in conventie met antwoord in reconventie;
de dupliek in conventie met repliek in reconventie, met bijlage;
de dupliek in reconventie, met bijlagen.

2..De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van [eiseres] de woonruimte aan de [adres]. Op 30 september 2019 bedroeg de (kale) huurprijs € 488,22 per maand.

2.2.

Op 19 november 2019 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie. Doel van dit verzoek was een verlaging van de huurprijs in verband met gebreken aan het gehuurde. Op 10 juni 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan en de huurprijs vanwege gebreken aan het gehuurde verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs (€ 195,29 per maand). De Huurcommissie concludeert dat de volgende gebreken aan het gehuurde kleven:

a. De ramen in de badkamer zijn niet meer te sluiten door de scheefstand van het kozijn;

b. Er is sprake van ernstige scheefstand van de woonkamervloer.

2.3.

[eiseres] heeft verzet ingesteld tegen de voorzittersuitspraak van 10 juni 2021. Op 16 november 2021 heeft de Huurcommissie haar uitspraak op het verzet aan partijen verstuurd. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs (wederom) tot € 195,29 per maand met ingang van 1 oktober 2019 vanwege de in de voorzittersuitspraak genoemde gebreken. De Huurcommissie oordeelt dat de andere door [gedaagde] genoemde gebreken niet tot een verlaging van de huurprijs leiden.

2.4.

Op 12 januari 2022 is het kozijn van de badkamer van het gehuurde vervangen. De scheefstand van de vloer is (nog) niet verholpen.

3..Het geschil

3.1.

[eiseres] eist samengevat:

te bepalen dat [gedaagde] per 1 oktober 2019 de volledige geldende huurprijs betreffende het gehuurde moet voldoen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiseres] baseert de eis op het volgende. De beheerder van [eiseres] heeft in januari 2019 een melding ontvangen van [gedaagde] over gebreken aan het gehuurde. Dat ging over scheurvorming en het badkamerkozijn. Deze gebreken zijn gemeld bij de VvE en [eiseres] ging ervan uit dat de VvE de gebreken hersteld had. [eiseres] wist niet van de procedure bij de Huurcommissie. Pas na de uitspraak van de Huurcommissie is [eiseres] ermee bekend geraakt dat er volgens [gedaagde] (nog) gebreken aan het gehuurde waren. Zij heeft toen direct actie ondernomen om de gebreken te herstellen. Het badkamerkozijn is zo snel als dat kon, in januari 2022, vervangen. [eiseres] wilde de scheefstand van de vloer wel herstellen, maar [gedaagde] is niet ingegaan op dat aanbod omdat hij daarover wilde nadenken. [eiseres] kan dus niet verweten worden dat zij de gebreken niet (eerder) heeft hersteld.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] en eist zelf samengevat:

te verklaren voor recht dat de maandelijkse huurprijs per 1 oktober 2019 € 195,29 bedraagt, tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld;
[eiseres] te veroordelen aan [gedaagde] te betalen € 8.992,97, met rente vanaf 1 maart 2022;
[eiseres] te veroordelen om de scheefstand van de vloer te herstellen binnen vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag;
[eiseres] te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.4.

[gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. [eiseres] was wel degelijk op de hoogte van de gebreken aan het gehuurde, in ieder geval via de brief aan de beheerder van 16 september 2019. Zij had dus tot herstel kunnen overgaan. [eiseres] heeft niet betwist dat de gebreken ernstig zijn en dat deze een huurverlaging tot 40% van de geldende huurprijs rechtvaardigen. [gedaagde] is de oorspronkelijke huurprijs blijven betalen en heeft daarom sinds 1 oktober 2019 te veel betaald. Het te veel betaalde moet worden terugbetaald. De scheefstand moet nog steeds worden hersteld, maar [eiseres] heeft nog geen concreet plan van aanpak gemaakt.

4..De beoordeling

4.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie gebaseerd zijn op dezelfde feiten, zal de kantonrechter deze gezamenlijk beoordelen. De kantonrechter oordeelt dat het gelijk in deze zaak bij [gedaagde] ligt. De huurprijs per 1 oktober 2019 wordt bepaald op een bedrag van € 195,29 per maand. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf die datum te veel huur aan [eiseres] heeft betaald en recht heeft op restitutie van het te veel betaalde. De einddatum van de huurprijsverlaging kan nog niet worden vastgesteld. [eiseres] mag eerst bewijs leveren van haar stelling dat [gedaagde] herstel van de scheefstand van de vloer heeft geweigerd. Die scheefstand moet op verlangen van de huurder wel (alsnog) worden hersteld, hoewel het de vraag is of [gedaagde] nog belang heeft bij die vordering, omdat de huurovereenkomst volgens zeggen van [eiseres] inmiddels is geëindigd.

Procedure bij de Huurcommissie

4.2.

Hoe de procedure bij de Huurcommissie is verlopen is in deze procedure niet relevant. Omdat [eiseres] deze procedure bij de kantonrechter is gestart, is de uitspraak van de Huurcommissie immers helemaal van tafel. Uit artikel 7:262 BW volgt dat de kantonrechter opnieuw, althans een eigen uitspraak doet over de punten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd. Dat is een inhoudelijke beoordeling van die punten, niet een beoordeling van het verloop van de procedure. Alles wat partijen hebben gezegd over de rol van de beheerder van [eiseres] is daarom niet relevant en blijft buiten beschouwing.

Recht op huurprijsvermindering

4.3.

Wanneer een huurder recht heeft op huurprijsvermindering, volgt uit artikel 7:207 BW. De huurder kan zo’n vermindering vorderen vanaf het moment dat:

hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder;
de dag waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan.

De vermindering van de huurprijs geldt tot het moment waarop het gebrek is verholpen. Een huurprijsvermindering eindigt ook op het moment dat de verhuurder tot herstel wil overgaan, maar de huurder dit herstel weigert.

4.4.

De gebreken die de Huurcommissie heeft vastgesteld (zie onder 2.2) staan in deze procedure niet ter discussie, omdat [eiseres] nergens heeft gesteld dat deze omstandigheden ten onrechte als gebrek zijn aangemerkt. Dit is voor de kantonrechter dan ook het uitgangspunt.

4.5.

In dit geval staat vast dat [gedaagde] het gebrek aan het badkamerraam bij e-mail van 22 januari 2019 aan de beheerder van [eiseres] heeft doorgegeven. Dit is een behoorlijke kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder. Het recht op huurprijsvermindering geldt dus al vanaf dat moment en daarmee zeker vanaf 1 oktober 2019, de datum waarop de vermindering volgens [gedaagde] zou moeten ingaan. Het recht eindigt op het moment waarop het gebrek is verholpen, wat in dit geval 12 januari 2022 is. Het recht op vermindering eindigt niet al op het moment dat de verhuurder adequaat reageert op de melding. Dat [eiseres] meteen de VvE heeft ingeschakeld, is daarom niet relevant. [eiseres] mocht er overigens ook niet vanuit gaan dat de VvE het gebrek had hersteld, omdat zij niet meer van [gedaagde] hoorde. Er bestaat geen regel waaruit volgt dat [gedaagde] eens in de zoveel tijd moet laten weten of een gebrek nog steeds bestaat. Het is aan [eiseres] om te controleren of herstel heeft plaatsgevonden of niet.

4.6.

De scheefstand van de vloer is niet door [gedaagde] genoemd in zijn bericht aan de beheerder van [eiseres], maar [eiseres] heeft in de conclusie van repliek in conventie onder randnummer 33 verklaard dat het hele blok waarin de woning ligt scheef staat. Dat betekent dat zij (al bij het aangaan van de huurovereenkomst) in voldoende mate bekend was met dit gebrek om tot maatregelen over te gaan. Het recht op huurprijsvermindering in verband met de scheefstand van de vloer bestond daarom ook ieder geval al op 1 oktober 2019. Of en wanneer het recht op de huurprijsvermindering is geëindigd, kan de kantonrechter nog niet vaststellen, omdat partijen het er niet over eens zijn of [eiseres] herstel van dit gebrek heeft aangeboden en [gedaagde] al dan niet op dit aanbod is ingegaan. Partijen geven allebei een andere lezing van wat er is besproken. De kantonrechter moet hier wel een oordeel over geven, omdat dit van belang is voor de omvang van de vordering tot restitutie die [gedaagde] heeft ingesteld. Omdat het [eiseres] is die zich beroept op het gevolg van het weigeren van het aanbod tot herstel (het eindigen van de huurprijsvermindering), rust de bewijslast op [eiseres]. Zij heeft aangeboden om bewijs te leveren van haar stelling dat [gedaagde] herstel geweigerd heeft, door het horen van haar beheerder als getuige. Gelet op dit aanbod zal de kantonrechter [eiseres] toelaten tot het leveren van het bewijs van haar stelling.

Percentage huurprijsvermindering

4.7.

De omvang van de huurprijsvermindering is ook geen punt van discussie in deze procedure. [eiseres] heeft geen argumenten aangevoerd waarom een andere verlaging zou moeten worden toegepast dan de Huurcommissie heeft gedaan. De kantonrechter hanteert daarom de door de Huurcommissie vastgestelde vermindering, tot 40% van de geldende huurprijs. Omdat beide gebreken in dezelfde categorie vallen, is niet relevant of sprake is van één of twee gebreken in een bepaalde periode. Zolang sprake is van ten minste een van beide gebreken, bestaat er recht op een vermindering tot 40% van de huurprijs. Per 1 oktober 2019 bedraagt de huurprijs daarom € 195,29.

Dwangsom en opzegging

4.8.

[gedaagde] heeft recht op herstel van de scheefstand van de vloer. Dat dit een gebrek is, staat immers vast. Of [gedaagde] eerder al dan niet herstel geweigerd heeft, is voor het beoordelen van deze vordering niet relevant. Als [gedaagde] nu herstel wil, dan is [eiseres] verplicht om tot herstel over te gaan. [eiseres] heeft ook gezegd te willen herstellen. De kantonrechter ziet redenen om een lagere dwangsom aan de veroordeling te koppelen dan door [gedaagde] gevorderd. De nu gevorderde dwangsom loopt wel erg uit de pas met de huurprijs en bovendien is ook al een huurprijsvermindering uitgesproken. De kantonrechter acht een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 7.500,- voldoende prikkel voor [eiseres] om tot herstel over te gaan.

4.9.

[eiseres] heeft in de conclusie van dupliek in reconventie opgemerkt dat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 september 2022 zou hebben opgezegd. [gedaagde] heeft hierop niet kunnen reageren en de kantonrechter kan aan deze mededeling daarom geen consequenties verbinden. Wel overweegt de kantonrechter dat voor zover dit zou kloppen, [gedaagde] er geen belang meer bij heeft om de veroordeling tot herstel ten uitvoer te leggen.

Verdere verloop van de procedure

4.10.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de hierna te noemen rolzitting voor uitlating aan de kant van [eiseres] over de onder 4.6 besproken bewijslevering.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5..De beslissing

De kantonrechter:

- laat [eiseres] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat en wanneer zij aan [gedaagde] heeft aangeboden om de scheefstand van de vloer te herstellen en dat [gedaagde] dit aanbod niet heeft geaccepteerd;

- bepaalt dat:

 [eiseres] zich op de rolzitting van
donderdag 17 november 2022 om 15.30 uurbij akte moet uitlaten of, en zo ja op welke manier zij dit bewijs wil leveren;

 als zij dit wil door schriftelijke bewijsstukken of het overleggen van (een) gegevensdrager(s), zij die dan meteen bij die akte in het geding moet brengen;

 als zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van de naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuige(n) en van de verhinderdata van de getuige(n) en van
beidepartijen voor de dan komende drie maanden; [eiseres] zal te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuige(n);

- bepaalt dat de door [eiseres] te nemen akte (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12 uur door de griffie ontvangen moet zijn;

- houdt verder iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

51909