Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9427406 CV EXPL 21-29527
datum uitspraak: 20 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
de commanditaire vennootschap Student Housing III C.V.,
vestigingsplaats: Utrecht,
eiseres,
gemachtigde: Active Collecting Control & Services B.V. te Eindhoven,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01]
gedaagde,
zonder gemachtigde.
De partijen worden hierna ‘Student Housing’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1 ..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 31 augustus 2021, met bijlagen;
- de aantekeningen van 10 oktober 2021 en 14 december 2021, houdende het mondeling verweer van [gedaagde01] ;
- het vonnis van 3 januari 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van [gedaagde01] van 18 april 2022, met bijlagen.
1.2.
Op 20 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Student Housing is daarbij niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, namens wie de heer [naam01] is verschenen. [gedaagde01] is verschenen, bijgestaan door zijn vader, [naam02] .
2 ..De feiten
2.1.
Student Housing heeft met ingang van 16 november 2020 aan [gedaagde01] de woonruimte aan de [adres01] te Rotterdam verhuurd. De over en weer gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst). De maandelijks door [gedaagde01] te betalen huurprijs bedroeg € 623,30.
2.2.
Doordat [gedaagde01] de huurovereenkomst heeft opgezegd, is deze per 1 december 2021 beëindigd.
3 ..Het geschil
3.1.
Student Housing eist, in de dagvaarding, samengevat:
- ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde01] tot ontruiming van de woning;
- [gedaagde01] te veroordelen aan Student Housing te betalen € 2.839,02 (€ 2.493,20 aan huurachterstand, € 6,43 aan rente en € 339,39 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw) en tevens € 623,30 voor elke ingegane maand vanaf 1 september 2021, tot het moment van ontruiming, met rente;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Op de mondelinge behandeling heeft Student Housing laten weten dat [gedaagde01] de huurovereenkomst per 1 december 2021 heeft opgezegd. De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is daarmee komen te vervallen. Vanaf 1 mei 2021 tot en met 30 november 2021 heeft [gedaagde01] de maandelijkse huur niet voldaan, met uitzondering van de maand september. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde01] een waarborgsom betaald ter grootte van een maand huur, € 623,30. Deze waarborgsom heeft Student Housing verrekend, waardoor [gedaagde01] nog vijf huurtermijnen verschuldigd is, zijnde € 3.116,50.
3.3.
Student Housing baseert de eis op het volgende. Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde01] verplicht de maandelijkse huur te betalen. Hij is deze betalingsverplichting echter niet volledig nagekomen, waardoor een huurachterstand is ontstaan.
3.4.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Hij voert aan dat hij onvoldoende inkomen genereerde waardoor hij de huur niet kon betalen. Daarbij is [gedaagde01] ook van mening dat hij geen huur hoefde te betalen, omdat hij geen woongenot heeft ervaren vanwege de slechte staat van de woning en het complex waar de woning deel van uitmaakt.
4 ..De beoordeling
4.1.
De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of [gedaagde01] de gestelde huurachterstand aan Student Housing dient te betalen.
4.2.
[gedaagde01] heeft verschillende argumenten aangevoerd op grond waarvan hij vindt dat hij dit niet hoeft te betalen. De kantonrechter zal deze argumenten een voor een bespreken.
4.3.
Allereerst heeft [gedaagde01] aangegevoerd dat op de inleidende dagvaarding geen volledige naam is vermeld; zijn tweede voornaam zou hierop ontbreken en onder enkel zijn eerste naam ‘ [voornaam gedaagde01] ’ voelt hij zich niet aangesproken. De overige gegevens in de dagvaarding en de bijbehorende producties kloppen wel, zoals woonadres, emailadres, geboortedatum en telefoonnummer.
4.4.
Voor zover [gedaagde01] hiermee heeft willen betogen dat hij geen partij in dit geschil zou (moeten) zijn en een beroep op de niet-ontvankelijkheid van Student Housing doet, verwerpt de kantonrechter dit verweer. De dagvaarding is een exploot waarop de regels van artikel 45 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van toepassing zijn. Dit artikel bepaalt onder meer dat de naam en woonplaats worden opgenomen van degene voor wie het exploot is bestemd. Dit heeft als doel om de gedaagde partij genoegzaam te identificeren. Vermelding van de - volledige - voornamen is niet noodzakelijk. Nu [gedaagde01] in de procedure is verschenen en heeft erkend dat hij de huurovereenkomst met Student Housing heeft gesloten, is deze identificatie geslaagd. Immers is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde01] in enig processueel belang is geschaad door het ontbreken van zijn tweede naam in de dagvaarding. De kantonrechter merkt daarbij op dat [gedaagde01] zijn correspondentie met de rechtbank, zoals te lezen in de email van 18 april 2022, ondertekent met ‘ [voornaam gedaagde01] [achternaam gedaagde01] ’, eveneens zonder vermelding van zijn tweede naam. Aldus valt niet in te zien waarom [gedaagde01] zich onder aanduiding van alleen zijn eerste naam niet aangesproken zou voelen.
4.5.
[gedaagde01] heeft daarnaast aangevoerd dat hij ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst niet bekwaam was. Hij was op dat moment net achttien jaar oud en Student Housing had hem de woning daarom nooit mogen aanbieden. De kantonrechter passeert dit verweer. In de wet is bepaald dat personen onder de achttien jaar minderjarig en in beginsel handelingsonbekwaam zijn. Vast staat dat [gedaagde01] reeds achttien jaar oud was op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. In tegenstelling tot hetgeen [gedaagde01] aanvoert, was hij aldus bekwaam tot het verrichten van rechtshandelingen, waaronder het aangaan van de huurovereenkomst met Student Housing. Dat hij in deze periode volgens eigen zeggen te kampen had met stress en vermoeidheid, doet aan deze bekwaamheid niets af.
4.6.
De kantonrechter constateert dat [gedaagde01] (de hoogte van) de huurachterstand heeft erkend, zodat deze in beginsel vaststaat. [gedaagde01] voert aan dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort omdat er sprake was van ernstige gebreken aan de woning. Zo zou het pand in zeer slechte staat verkeren en heeft [gedaagde01] overlast ervaren van buren. Daarnaast zouden er door Student Housing toezeggingen zijn gedaan over voorzieningen in het pand, waaraan niet is voldaan. Ten slotte zou de hygiëne in de algemene ruimtes te wensen overlaten.
4.7.
Student Housing heeft, bij monde van haar gemachtigde, in reactie hierop aangevoerd dat er geen concreet bericht is ontvangen omtrent mogelijke gebreken en/of tekortkomingen. [gedaagde01] heeft nooit officieel geklaagd en ook is er nimmer een ingebrekestelling of aankondiging van het opschorten van de huurbetalingen ontvangen.
4.8.
Het is aan [gedaagde01] om voldoende feiten te stellen - en zo nodig te bewijzen - waaruit blijkt dat aan de woning gebreken kleven. Dit heeft [gedaagde01] niet gedaan. De beweerdelijke gebreken zoals genoemd in overweging 4.6 zijn door hem niet nader onderbouwd. Weliswaar heeft [gedaagde01] , in aanloop naar de mondelinge behandeling, enkele foto’s overgelegd, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat er daadwerkelijk sprake was van (ernstige) gebreken aan de woning. Nu [gedaagde01] zijn stellingen niet heeft onderbouwd of zelfs maar aannemelijk heeft gemaakt, wordt hieraan voorbij gegaan. De kantonrechter ziet geen aanleiding [gedaagde01] toe te laten tot bewijslevering. Dit leidt ertoe dat er geen gerechtvaardigde reden voor opschorting van de huurbetalingen was.
4.9.
Daar komt bij dat, als er al sprake was geweest van gebreken die [gedaagde01] zouden beknotten in zijn huurgenot, het op zijn weg had gelegen om hierover eerst contact op te nemen met Student Housing om haar, als verhuurder van de woning, in de gelegenheid te stellen de gebreken te verhelpen, voordat [gedaagde01] overging tot het opschorten van de volledige huurbetalingen.
4.10.
Ook het beroep van [gedaagde01] op zijn betalingsonmacht kan hem niet baten. De door hem aangevoerde financiële en persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend ook, komen voor zijn rekening en risico en maken niet dat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet hoeft na te komen.
4.11.
De conclusie van het voorgaande is dat de gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen. [gedaagde01] dient de huurachterstand van € 3.116,50 aan Student Housing te voldoen.
buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.12.
Student Housing vordert ook betaling door [gedaagde01] van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 339,39 inclusief btw. [gedaagde01] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Er is aan alle voorwaarden voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen, echter zal de kantonrechter deze kosten toewijzen tot een bedrag van € 280,49, nu enkel dat bedrag staat opgenomen in de zogenoemde ‘veertiendagenbrief’ van 3 juli 2021 (productie 2 bij de dagvaarding). Voor toewijzing van het over dit bedrag geldende btw-tarief is geen ruimte, omdat dit btw-bedrag niet expliciet in voornoemde brief is opgenomen.
4.13.
De gevorderde rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van Student Housing volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] deze stellingen niet heeft betwist.
proceskosten
4.14.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Student Housing tot vandaag vast op € 122,84 aan dagvaardingskosten, € 507,00 aan griffierecht en € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 218,00 tarief). Dit is totaal € 1.065,84.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5 ..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Student Housing te betalen € 3.403,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.493,20 vanaf 1 september 2021 tot de dag van volledige betaling, alsmede de wettelijke rente over de huurtermijnen oktober en november 2021, beide vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Student Housing tot vandaag vastgesteld op € 1.065,84;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A. van Egmond en in het openbaar uitgesproken.
3525