ECLI:NL:RBROT:2022:8562

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9570738 CV EXPL 21-39905

datum uitspraak: 14 oktober 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Vereniging Arya Sabha-Rotterdam Nederland (A.S.R.N.),

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,

tegen

[persoon A],

woonplaats: [woonplaats A] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. S.C. Scheermeijer.

De partijen worden hierna ‘ASRN’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 18 november 2021, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van ASRN van 25 mei 2022, met bijlagen;
de akte van ASRN, die een vermeerdering van eis bevat, met bijlagen;
de e-mail van [persoon A] van 2 september 2022, met bijlagen.

1.2.

Op 30 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens ASRN aanwezig [persoon B] (voorzitter), [persoon C] (lid) en mr. A. Ekkel (namens de gemachtigde). [persoon A] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en een tolk. De mondelinge behandeling is voortgezet op 9 september 2022. Daarbij waren, behalve [persoon C] , dezelfde personen aanwezig als op 30 mei 2022, met dien verstande dat [persoon A] werd bijgestaan door een andere tolk.

2..De feiten

2.1.

ASRN is eigenaar van de woning op het adres [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Zij heeft deze woning met ingang van 1 juni 2009 verhuurd aan [persoon D] , tegen een huurprijs van € 380,- per maand.

2.2.

In september 2010 is [persoon A] gaan inwonen bij [persoon D] . Met ingang van februari 2013 heeft hij de huurprijs van € 380,- maandelijks rechtstreeks aan ASRN betaald.

2.3.

Op 25 juni 2019 is [persoon A] een brief onder ogen gekomen, waarin (voor zover van belang) het volgende is vermeld:

“Geachte bewoners,

Vanaf 1 juli 2019 is Vereniging Arya Sabha- Rotterdam Nederland geen beheerder meer van uw woning/ het pand. Hierdoor komen uw huurovereenkomsten te vervallen.

Voor nieuwe huurovereenkomsten dient u zich te wenden tot de nieuwe beheerder van het pand. De nieuwe beheerder zal zo spoedig mogelijk contact met u opnemen en hopen op een goede samenwerking. (…)

Hoogachtend,

Bestuur Vereniging Arya Sabha-Rotterdam Nederland”

3..Het geschil

3.1.

ASRN eist (na de eisvermeerdering) samengevat:

de huurovereenkomst te ontbinden;
[persoon A] te veroordelen tot ontruiming van de woning;
[persoon A] te veroordelen aan haar te betalen € 13.300,- met rente en € 380,- voor iedere maand na 1 december 2021 dat [persoon A] het gehuurde niet ontruimt;
[persoon A] te veroordelen om zijn balkon schoon te maken, op straffe van een dwangsom;
[persoon A] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

ASRN baseert de eis op het volgende. [persoon A] heeft een huurachterstand van € 10.640,- laten ontstaan, berekend tot en met november 2021. Deze huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming. Daarnaast weigert [persoon A] , ondanks aanmaningen van ASRN, om zijn balkon schoon te maken. Daartoe moet hij daarom veroordeeld worden. Ook de door ASRN gemaakte buitengerechtelijke kosten, van € 982,52, en de proceskosten dienen voor rekening van [persoon A] te komen.

3.3.

[persoon A] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Naar aanleiding van de brief van 25 juni 2019 (2.3) verkeerde [persoon A] in de veronderstelling dat ASRN niet langer de verhuurder was. Hij is daarom gestopt met de betaling van de huur in afwachting van een nieuwe huurovereenkomst. Hij heeft echter ondanks herhaalde verzoeken aan de heer [persoon E] , die zich had voorgesteld als de nieuwe eigenaar van de woning, geen nieuwe huurovereenkomst of zelfs maar betaalinformatie ontvangen. Hij heeft daarna ook twee jaar lang niets meer gehoord van ASRN. Om die reden kan het bestaan van de huurachterstand hem niet worden aangerekend. Bovendien is sprake van ernstige gebreken in de woning sinds een lekkage in december 2019. ASRN is daarvan op de hoogte, maar herstelt deze gebreken niet. [persoon A] schort daarom zijn huurbetaling op. Met oog hierop is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Als de kantonrechter toch aanleiding ziet voor ontbinding moet [persoon A] een terme de grâce van een maand worden verleend en moet de ontruimingstermijn worden gesteld op drie maanden. Verder moeten de proceskosten gedeeltelijk worden gecompenseerd, in de zin van art. 237 lid 5 Rv.

3.4.

[persoon A] eist (na eisvermindering tijdens de eerste mondelinge behandeling) zelf samengevat:

ASRN te veroordelen tot deugdelijk herstel van de gebreken binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;
de huurprijs vanaf 17 december 2019 te verminderen tot 20%;
ASRN te veroordelen tot vergoeding van de gevolgschade van € 8.796,87;
ASRN te veroordelen in de proceskosten, met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.5.

[persoon A] baseert zijn eisen, naast zijn verweer in conventie, op het volgende. De gebreken als gevolg van de lekkage op 17 december 2019, moeten door ASRN worden hersteld. Door de gebreken is de woning bovendien feitelijk ongeschikt voor bewoning. Dat rechtvaardigt een huurprijsvermindering tot 20%. Daarnaast heeft [persoon A] als gevolg van de gebreken € 8.796,87 aan schade geleden. Deze schade moet ASRN vergoeden (art. 7:208 BW).

4..De beoordeling

4.1.

Aangezien de vorderingen in conventie en reconventie met elkaar verweven zijn, worden die hierna gezamenlijk behandeld.

Huurovereenkomst

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen. Dit is door ASRN in eerste instantie gesteld en vervolgens door [persoon A] bevestigd. Voor het eerst tijdens de tweede mondelinge behandeling heeft ASRN, in strijd met haar eerdere stellingen, aangevoerd dat [persoon A] de woning niet van haar huurt, omdat zij geen huurcontract met hem heeft gesloten. Dat is echter niet relevant. Vast staat namelijk dat ASRN een woning in gebruik heeft verstrekt aan [persoon A] en dat hij daar € 380,- per maand voor betaalde. Daarom is op grond van de wet sprake van een huurovereenkomst (art. 7:201 BW).

Huurachterstand en huurprijsvermindering

4.3.

Er is geen discussie over dat partijen aanvankelijk een huurprijs van € 380,- per maand zijn overeengekomen. In beginsel geldt die huurprijs dus. [persoon A] stelt dat in afwijking daarvan de huurprijs vanaf 17 december 2019 moet worden verlaagd naar € 76,- (20% van € 380,-). Hij wordt daarin niet gevolgd voor wat betreft de periode tot en met 2 augustus 2021. Op grond van artikel 7:257 BW kan de huurprijsvermindering namelijk worden gevorderd tot maximaal zes maanden voorafgaand aan het indienen van de vordering. De vordering tot huurprijsvermindering is door [persoon A] ingesteld op 3 februari 2022. Daarom blijft voor de periode tot en met 2 augustus 2021 de overeengekomen huurprijs van € 380,- per maand gelden.

4.4.

Voor de periode vanaf 3 augustus 2021 geldt het volgende. Als onbetwist staat vast dat sprake is van gebreken in het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:204 BW en dat daarom sprake is van vermindering van het huurgenot. Op grond van artikel 7:207 BW kan [persoon A] daarom huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop hij dit gebrek behoorlijk heeft gemeld aan ASRN of de dag waarop het gebrek in voldoende mate bij ASRN bekend was om tot maatregelen over te gaan. In dat kader heeft [persoon A] aangevoerd dat de gebreken voortvloeien uit een lekkage op 17 december 2019 en dat ASRN op de hoogte was van die lekkage. Tijdens de tweede mondelinge behandeling heeft ASRN erkend dat zij hiervan inderdaad op de hoogte was, maar dat zij van een aannemer had begrepen dat deze lekkage was verholpen. Dat ASRN in dat opzicht vertrouwd heeft op de uitlatingen van de aannemer, en dit niet heeft geverifieerd bij [persoon A] , komt voor haar rekening en risico. Op grond hiervan oordeelt de kantonrechter dat het gebrek in augustus 2021 in voldoende mate bekend was bij ASRN, zoals bedoeld in artikel 7:207 BW. Daarom kan [persoon A] vanaf 3 augustus 2021 aanspraak maken op huurprijsvermindering.

4.5.

Er is geen discussie over dat de woning door de lekkage feitelijk onbewoonbaar is. De huurprijsvermindering wordt daarom vanaf 3 augustus 2021 tot het moment dat de gebreken zijn verholpen, overeenkomstig de vordering van [persoon A] , vastgesteld op € 76,- per maand, namelijk 20% van de overeengekomen huurprijs (art. 6 lid 1 sub a en bijlage II, onder 1, categorie A, sub 8 BHW). In die zin zal de reconventionele vordering tot huurprijsvermindering dus worden toegewezen.

4.6.

De conclusie van het voorgaande is dat de huurprijs tot en met 2 augustus 2021 € 380,- per maand bedroeg en vanaf 3 augustus 2021 € 76,- per maand. Op dit moment is echter niet vast te stellen wat de hoogte van de huurachterstand is. ASRN heeft namelijk in haar akte weliswaar haar vordering ter zake van de huurachterstand vermeerderd, maar zij heeft daarvan geen specificatie gegeven. ASRN wordt daarom in de gelegenheid gesteld om bij akte een specificatie te geven van de actuele achterstand, met verwerking van de voorgaande huurprijs en de betalingen van [persoon A] .

Gebreken

4.7.

Zoals hiervoor is overwogen staat vast dat sprake is van aanzienlijke gebreken in het gehuurde. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is ASRN in beginsel verplicht om die gebreken te verhelpen. De reconventionele vordering die daarop is gericht, is daarom toewijsbaar. [persoon A] vordert ASRN te veroordelen om dat herstel binnen twee maanden te realiseren op straffe van een dwangsom. Voor de kantonrechter is op dit moment onvoldoende inzichtelijk of herstel binnen twee maanden een realistische termijn is, mede gezien de huidige schaarste in de bouwsector. ASRN wordt in de gelegenheid gesteld om zich daarover uit te laten, per gebrek, zoals opgesomd onder randnummer 20 van de conclusie van antwoord in conventie. Het is aan haar om haar standpunten deugdelijk te onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van verklaringen van aannemers.

Schade

4.8.

[persoon A] heeft verder gesteld dat hij € 8.796,87 aan schade heeft geleden als gevolg van de lekkages. Hij heeft ter onderbouwing daarvan een opsomming van schadeposten in het geding gebracht. Door ASRN zijn deze schadeposten betwist. De kantonrechter overweegt dat ASRN verplicht is om de schade te vergoeden die is veroorzaakt door de gebreken (art. 7:208 BW). Als vast komt te staan dat [persoon A] daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van de lekkages, moet ASRN deze dus vergoeden. Op dit moment staat het bestaan en de omvang van de schade en het causaal verband tussen de gebreken en die schade echter niet vast. [persoon A] wordt in de gelegenheid gesteld om hier (per gestelde schadepost) bewijs van te leveren. Het ligt voor de hand om daartoe in ieder geval betalingsbewijzen in het geding te brengen en een onderbouwing te geven in hoeverre die schade is veroorzaakt door de genoemde gebreken.

Ontbinding en ontruiming

4.9.

Voor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst geldt het volgende. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding in een concreet geval gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.10.

Allereerst is van belang dat op dit moment niet vaststaat in hoeverre [persoon A] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. De omvang van de huurachterstand staat namelijk niet vast (4.6). Bovendien staat ook niet vast in hoeverre [persoon A] een tegenvordering heeft op ASRN ter zake van de schadevergoeding, die hij kan verrekenen met deze huurachterstand (4.8).

4.11.

Daarnaast is van belang dat [persoon A] onbetwist gesteld heeft dat de brief van 25 juni 2019 (2.3) was opgehangen bij de ingang. Niet in geschil is dat hij daaruit kon opmaken dat hij niet langer bevrijdend kon betalen aan ASRN. In die brief staat niet aan wie en op welke rekening hij wel bevrijdend kon betalen; alleen dat de nieuwe beheerder spoedig contact zal opnemen. ASRN heeft aangevoerd dat de door haar ingeschakelde aannemer, aan wie zij de sleutel had verstrekt, deze brief vermoedelijk heeft opgesteld. Die stelling is door haar niet onderbouwd. Maar zelfs als dit zo zou zijn, dan ligt die omstandigheid in haar risicosfeer, aangezien zij deze aannemer heeft ingeschakeld, hem een sleutel heeft gegeven en zelf geen sleutel heeft behouden om toezicht te houden op de werkzaamheden (in welk geval zij de brief mogelijk had kunnen ontdekken). Bovendien is [persoon A] daarna gestopt met het betalen van de huur en heeft ASRN daar eerst lange tijd niet op gereageerd. Door zo te handelen heeft ASRN niet de vereiste medewerking verleend aan de huurovereenkomst en heeft zij [persoon A] belemmerd om van zijn kant de overeenkomst na te kunnen komen (de huur te betalen). Feiten of omstandigheden op grond waarvan geoordeeld moet worden dat deze handelwijze ASRN niet kan worden toegerekend, zijn door ASRN niet gesteld. Dat betekent dat zij in schuldeisersverzuim is komen te verkeren (art. 6:58 BW). ASRN heeft niet gesteld dat en wanneer zij zich voorafgaand aan deze procedure weer heeft gepresenteerd als verhuurder van de woning aan [persoon A] . Bij dagvaarding heeft zij dit wel gedaan en aanspraak gemaakt op de huurbetaling, zodat het schuldeisersverzuim toen in ieder geval is opgeheven en verzuim van [persoon A] (pas toen) kon intreden (art. 6:61 lid 2 BW).

4.12.

Ten slotte is van belang dat er sprake is van ernstige gebreken in het gehuurde, die een huurprijsvermindering van 80% rechtvaardigen. ASRN komt dus de huurovereenkomst niet behoorlijk na. Om die reden was [persoon A] tot het moment van huurprijsvermindering, naar oordeel van de kantonrechter, ook bevoegd om de huurbetaling voor 80% op te schorten (art. 6:262 lid 2 BW). Inmiddels is opschorting in verband met de gebreken overigens niet meer gerechtvaardigd, omdat de huurprijs op die grond al verminderd is en ASRN zal worden veroordeeld tot herstel van de gebreken.

4.13.

Nu dus niet vaststaat of en zo ja in hoeverre [persoon A] (na eventuele verrekening) tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, ASRN lange tijd in schuldeiserverzuim verkeerde en [persoon A] een gedeeltelijk opschortingsrecht had, ziet de kantonrechter vooralsnog geen aanleiding tot toewijzing van de gevorderde ontbinding.

Opruimen balkon

4.14.

Ten aanzien van de vordering met betrekking tot het opruimen van het balkon wordt het volgende overwogen. [persoon A] heeft, met verwijzing naar door hem overgelegde foto’s, tijdens de tweede mondelinge behandeling aangevoerd dat het balkon inmiddels is opgeruimd. ASRN heeft dat niet betwist. In zoverre heeft zij geen belang meer bij toewijzing van deze vordering. ASRN heeft tijdens de zitting aangevoerd dat zij toch belang heeft bij toewijzing, omdat [persoon A] inmiddels dwangsommen verschuldigd is geworden. Dat betoog slaagt niet. [persoon A] kan namelijk pas een dwangsom verschuldigd zijn vanaf de betekening van het vonnis waarin de dwangsom wordt vastgesteld (art. 611a lid 3 Rv). Bij gebrek aan belang wordt deze vordering daarom afgewezen.

Conclusie

4.15.

De conclusie van het voorgaande is dat:

de huurprijs per 3 augustus 2021 wordt vastgesteld op € 76,-;
[persoon A] de huurachterstand in beginsel moet betalen, en dat ASRN zich bij akte mag uitlaten over de actuele hoogte daarvan;
ASRN de gebreken moet herstellen, maar zich nog mag uitlaten over de realistische hersteltermijn van de gebreken;
[persoon A] bewijs mag leveren van zijn stelling dat hij € 8.796,87 aan schade heeft geleden als gevolg van de gebreken;
de kantonrechter vooralsnog geen aanleiding ziet voor toewijzing van de ontbindingsvordering;
de vordering met betrekking tot het opruimen van het balkon wordt afgewezen.

Verder verloop

4.16.

Met oog op de aktes van partijen wordt de zaak verwezen naar de rolzitting van 10 november 2022 om 15.30 uur. De kantonrechter wijst partijen erop dat hun akte uiterlijk op 9 november 2022 om 12.00 uur op de griffie ontvangen moet zijn. Zij kunnen de akte ook inleveren op de rolzitting, maar moeten dan rekening houden met een wachttijd.

4.17.

In afwachting van de akte en (eventuele) bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden. Partijen hebben tijdens de zitting aangegeven dat zij met behulp van de ‘piketpaaltjes’ uit dit vonnis wellicht gezamenlijk alsnog tot een regeling kunnen komen. De kantonrechter geeft partijen nadrukkelijk in overweging om dat te proberen. Het einde van deze procedure is naar verwachting op korte termijn niet in zicht, terwijl de kantonrechter zich goed kan voorstellen dat de huidige situatie voor beide partijen onwenselijk is en zij die spoedig tot een einde willen brengen.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
10 november 2022om
15.30 uur;

5.2.

stelt ASRN in de gelegenheid om zich op die rolzitting uit te laten over de actuele hoogte van de huurachterstand, zoals omschreven in 4.6, en over de hersteltermijn van de gebreken, zoals omschreven in 4.7;

5.3.

laat [persoon A] toe tot het bewijs van zijn stelling dat hij € 8.796,87 aan schade heeft geleden als gevolg van de gebreken in de woning;

5.4.

stelt [persoon A] in de gelegenheid zich op de hiervoor genoemde rolzitting bij akte uit te laten of hij dit bewijs wil leveren en,

als hij dit bewijs schriftelijk wil leveren, dit dadelijk bij die akte te doen, en
als hij dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, op te geven de namen en de woonplaatsen van de voor te brengen getuigen met de verhinderdata van alle betrokkenen in de maanden januari tot en met maart 2023, zodat onmiddellijk op de rolzitting een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald; [persoon A] zal te zijner tijd zelf zorg moeten dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

33394