Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9465590 / CV EXPL 21-835
uitspraak: 6 mei 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 23 september 2021,
gemachtigde: mr. E. de Jong te Rotterdam,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
procederend in persoon,
Eisende partij wordt hierna aangeduid als ‘Havensteder’. Gedaagden worden hierna afzonderlijk aangeduid als ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ en gedaagden gezamenlijk als ‘ [gedaagden] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 17 januari 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- nadere producties 11 en 12 van 17 februari 2022 van de zijde van Havensteder;
- akte houdende vermeerdering van eis;
- het bericht van 25 februari 2022, waarin mr. P.R. Autar zich heeft onttrokken als gemachtigde van [gedaagden]
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens Havensteder is [naam 1] (woonconsulent) verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde verschenen. [gedaagden] zijn zonder bericht van verhindering niet verschenen. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure wordt van het volgende uitgegaan.
2.1.
Havensteder is eigenaresse van de woning aan [adres 1] (hierna: ‘de woning’). Tot 28 april 2021 heeft Havensteder de woning verhuurd aan [naam 2] (hierna: ‘ [naam 2] ’). De huurovereenkomst is op verzoek van Havensteder tussen partijen op 28 april 2021 ontbonden door de rechtbank Rotterdam vanwege een huurachterstand.
2.2.
Havensteder heeft het vonnis van 28 april 2021 uit handen gegeven aan haar deurwaarder. Op 29 juni 2021 meldt de deurwaarder dat [gedaagde 1] in de Basisregistratie Personen (BRP) staat ingeschreven op het adres van de woning. [naam 2] staat ingeschreven op het adres [adres 2] , zijnde het adres van de Pauluskerk. Later blijkt dat alleen [gedaagde 2] staat ingeschreven op het adres van de woning. Zij verblijft hier gezamenlijk met [gedaagde 1] .
2.3.
Op 14 juli 2021 heeft Havensteder een brief geschreven aan [gedaagden] , met het verzoek de woning te verlaten. [gedaagden] reageren op 21 juli 2021 op die brief, met het verzoek de huurovereenkomst met [gedaagden] als (hoofd)huurder voort te zetten of [gedaagden] een ontruimingstermijn te gunnen tot het einde van dat jaar. In reactie daarop kondigt de advocaat van Havensteder op 3 augustus per e-mail aan een rechtszaak tegen [gedaagden] aan te spannen.
3..Het geschil
3.1.
Havensteder heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. [gedaagden] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten;
II. [gedaagden] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Havensteder te voldoen, de som van € 438,55 voor iedere maand, te rekenen vanaf 28 april 2021 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten,
en voorwaardelijk, voor het geval de onderhuur door Havensteder enerzijds en [gedaagden] anderzijds is voortgezet conform artikel 7:269 lid 1 BW:
IV. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen met ingang van een in het vonnis te bepalen datum op grond van artikel 7:269 lid 2 sub a, b en/of c BW;
V. [gedaagden] te veroordelen om binnen drie dagen na beëindiging van de huurovereenkomst de woning te ontruimen en te verlaten;
VI. [gedaagden] te veroordelen tot het gevorderde onder punt II en III.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van Havensteder en [gedaagden] wordt in de beoordeling – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
4..De beoordeling
4.1.
Vaststaat dat de huurovereenkomst tussen Havensteder en [naam 2] per 28 april 2021 is ontbonden en [naam 2] gehouden is tot ontruiming en oplevering van de woning. De vraag is of [gedaagden] zich met recht op onderhuurbescherming kunnen beroepen.
4.2.
Op grond van artikel 7:269 lid 1 BW heeft de onderhuurder die zijn hoofdverblijf heeft in de zelfstandige woning waarop de onderhuur ziet, recht op voortzetting van de huur in geval de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder wordt beëindigd. De bepaling mist toepassing in het geval van onvolwaardige contractoverdracht of pseudo-onderverhuur. Hiervan is sprake als de bedoeling van partijen er in feite op gericht is om de onderhuurder de positie van de huurder te laten innemen en niet om een volledige onderhuur af te sluiten met de daaraan voor de hoofdhuurder verbonden lusten en (beheers)lasten.
4.3.
Havensteder stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijven. Er is namelijk geen sprake van een (onder)huurovereenkomst tussen partijen. Als onweersproken staat vast dat [gedaagden] sinds oktober 2019 in de woning verblijven. Havensteder stelt dat het vanaf dat moment al de bedoeling van [naam 2] en [gedaagden] is geweest om [gedaagden] , de positie van huurders te laten innemen. [naam 2] heeft nooit de intentie gehad om terug te keren naar de woning. In dat kader is van belang dat [naam 2] sinds 17 november 2020 is uitgeschreven op het adres van de woning in de BRP en dat [gedaagde 1] op datzelfde moment is ingeschreven op het adres van de woning. Bovendien heeft Havensteder in februari 2021 tot en met mei 2021 een bedrag van € 490,00 ontvangen van [gedaagde 2] . Hoewel het bedrag niet overeenstemt met de hoogte van de huurprijs, is een directe betaling door de onderhuurder aan de hoofdverhuurder een belangrijke indicatie van pseudo-onderhuur, aldus Havensteder. [gedaagden] betwisten dat er geen sprake is van een onderhuurovereenkomst of dat zij die overeenkomst zijn aangegaan met de kennelijke strekking om de positie van huurder te verkrijgen. Ter onderbouwing wordt onder meer verwezen naar de bij dagvaarding als productie 7 overgelegde betalingsbewijzen. Hieruit volgt dat [gedaagden] van oktober 2019 tot en met januari 2020 viermaal een huurbetaling hebben gedaan aan [naam 2] van respectievelijk € 890,-, € 800,-, € 800,- en € 900,-.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de aangevoerde feiten en omstandigheden niets anders worden afgeleid dan dat de bedoeling van [gedaagden] en [naam 2] er in feite op was gericht, om [gedaagden] de positie van huurders te laten innemen en niet om een volledige onderhuurovereenkomst af te sluiten met de daaraan voor de hoofdhuurder verbonden lusten en lasten. Dat [naam 2] zich per 17 november 2020 heeft uitgeschreven en [gedaagden] zich hebben ingeschreven op het adres van de woning in de BRP vormt hiervoor een belangrijke indicatie. Bovendien verkeerde [gedaagden] kennelijk in de veronderstelling dat zij, in ieder geval voor de periode februari 2021 tot en met mei 2021, een bedrag aan huur verschuldigd waren aan de verhuurder in plaats van de onderverhuurder. Die gang van zaken strookt niet met het uitgangspunt van onderhuur. [gedaagden] betwisten weliswaar dat zij de onderhuurovereenkomst zijn aangegaan met de kennelijke strekking om de positie van huurder te verkrijgen, maar verzuimen om feiten en omstandigheden aan te dragen waaruit het tijdelijke karakter van de zogenaamde onderhuur kan worden afgeleid, terwijl het bij uitstek op de weg van [gedaagden] had gelegen die omstandigheden naar voren te brengen. [naam 2] heeft de door hem gehuurde woning willen ‘doorgeven’ of overdragen aan de pseudo-onderhuurders. Gelet op het voorgaande kunnen [gedaagden] geen aanspraak maken op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW.
4.5.
[gedaagden] voeren verder aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de vordering van Havensteder tot ontruiming en verlating van de woning toe te wijzen. Gelet op de huidige woningmarkt is het vrijwel onmogelijk een nieuwe woning te vinden. Havensteder betwist het woonbelang van [gedaagden] en heeft daartoe aangevoerd dat [gedaagden] sinds 16 november 2021 voor de duur van acht maanden in een andere woning verblijven, gelegen aan de [adres 3]. Die stelling wordt ondersteund door aanvullende productie 11, waarin bovenstaande per e-mail van 16 november 2021 is bevestigd door de (hoofd)huurder van die woning. [gedaagden] hebben niet schriftelijk gereageerd en zijn evenmin tijdens de mondelinge behandeling van 6 april 2022 verschenen om een toelichting te geven op hun (woon)situatie. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagden] geen belang meer hebben bij voortzetting van de huur in de woning, zodat het verweer van [gedaagden] niet slaagt.
4.6.
Gelet op het voorgaande, wordt de vordering van Havensteder tot ontruiming van de woning toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding af te wijken van de gevorderde ontruimingstermijn, nu [gedaagden] kennelijk over nieuwe woonruimte beschikken. De ontruimingstermijn zal daarom worden gesteld op drie dagen na betekening van het vonnis.
4.7.
Havensteder heeft, na vermeerdering van eis, betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van € 438,55 per maand vanaf 28 april 2021 tot aan de datum van ontruiming gevorderd, op grond van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW). Havensteder heeft daartoe het volgende aangevoerd. [gedaagden] zijn na beëindiging van de huurovereenkomst tussen [naam 2] en Havensteder (28 april 2021) gebruik blijven maken van de woning zonder dat daaraan een huurovereenkomst tussen [gedaagden] en Havensteder ten grondslag heeft gelegen. Er is daarmee sprake van verrijking, omdat [gedaagden] het genot hebben van de woning zonder daarvoor een vergoeding te betalen. Havensteder lijdt schade omdat zij de woning niet aan een andere huurder kan verhuren die wel bereid is om te betalen. Het causaal verband tussen de verrijking en de schade ligt besloten in de omstandigheden van het geval. De verrijking is bovendien onrechtvaardig omdat [gedaagden] niet beschikken over een huurovereenkomst en geen aanspraak maken op onderhuurbescherming. [gedaagden] zijn niet verschenen op de mondelinge behandeling en hebben evenmin schriftelijk gereageerd. De vordering tot betaling van een bedrag van
€ 438,55 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 28 april 2021 en de onderbouwing daarvan van de zijde van Havensteder, komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. De vordering zal daarom als onbetwist worden toegewezen tot de datum van ontruiming van de woning.
4.8.
De gevorderde wettelijke rente wordt, als onbetwist en op de wet gegrond, toegewezen zoals hierna vermeld.
4.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagden] in de proceskosten van Havensteder veroordeeld, bestaande uit verschotten en gemachtigdensalaris. De verschotten zijn vastgesteld op € 126,00 aan griffierecht en € 102,12 aan exploot- en informatiekosten. Het salaris voor de gemachtigde van Havensteder wordt begroot op (2 punten à € 187,00) in totaal € 374,00.
4.10.
[gedaagden] hebben verweer gevoerd tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis, gelet op het belang tot behoud van de woning en de ernstige gevolgen van een eventuele toewijzing van de vordering tot ontruiming. In rechtsoverweging 4.5 is reeds overwogen dat [gedaagden] geen belang meer hebben bij behoud van de woning. De kantonrechter zal het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagden] daar bevinden en de woning onder overgave van sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagden] om aan Havensteder te betalen € 438,55 per maand of gedeelte daarvan, met ingang van de maand 28 april 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de verschillende data waarop de huur, in het geval wel sprake zou zijn geweest van een huurovereenkomst, vervallen zou zijn tot aan de dag van de gehele betaling;
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensterder vastgesteld op € 228,12 aan verschotten en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
50724