Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/643403 / KG ZA 22-719
Vonnis in kort geding van 29 september 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FIORI BV,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Biesheuvel te Gorinchem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BINNENMAAS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.Th. van den Berg te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Fiori en Binnenmaas genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 augustus 2022;
- de 19 producties van Fiori;
- de 8 producties van Binnenmaas;
- de mondelinge behandeling op 15 september 2022;
- de pleitnota van Fiori;
- de pleitnota van Binnenmaas.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Fiori, handelend onder de naam Max Rental, bemiddelt tussen verhuurders van woonruimten en woningzoekenden en voert daarnaast op verzoek van de verhuurders het beheer over verhuurde woningen.
2.2.
Binnenmaas houdt zich bezig met renovatie, onderhoud en verduurzaming van woningen.
2.3.
Sinds begin 2020 heeft Fiori Binnenmaas regelmatig ingeschakeld voor reparatie, onderhoud en/of renovatie van de door haar beheerde panden. Partijen hebben onder meer afgesproken dat Fiori recht heeft op een kickback-fee als Binnenmaas via haar opdrachten verwerft. Daarnaast hebben partijen onderhandelingen gevoerd over een overname van de aandelen in Fiori door Caluro B.V. (hierna: Caluro) aan Binnenmaas. Daartoe hebben Fiori, Caluro en Binnenmaas een ‘termsheet’ ondertekend op 23 oktober 2021.
2.4.
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de inhoud en uitvoering van de samenwerking, de kickback-fees en de voorgenomen overname van aandelen in Fiori door Binnenmaas.
Fiori verwijt Binnenmaas dat zij onderhoud en reparaties niet goed en/of tijdig uitvoert en dat Binnenmaas geen rekening en verantwoording aflegt over de verduurzamingstrajecten, waardoor de betreffende panden niet kunnen worden aangemeld voor de vrije verhuursector en waardoor Fiori de kickback-fees niet juist kan berekenen.
Binnenmaas verwijt Fiori dat zij facturen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst onbetaald laat, dat zij de samenwerkingsovereenkomst ten onrechte heeft opgezegd en dat zij wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door aan Binnenmaas een onjuiste voorstelling van zaken te geven over haar resultaten in het kader van onderhandelingen over de overname van de aandelen in Fiori om vervolgens de onderhandelingen af te breken.
2.5.
Bij brieven van 26 januari en 18 februari 2022 heeft (de advocaat van) Fiori Binnenmaas in gebreke gesteld en haar onder meer verzocht om bewijs aan te leveren c.q. rekening en verantwoording af te leggen ten aanzien van de verduurzamingstrajecten die Binnenmaas in opdracht van Fiori heeft verricht aan bepaalde panden.
2.6.
Partijen hebben over en weer correspondentie gevoerd over hun geschilpunten, maar zijn niet tot een overeenstemming gekomen.
2.7.
Bij dagvaarding van 24 augustus 2022 heeft Binnenmaas bij deze rechtbank een bodemprocedure ingesteld tegen Fiori. Daarin vordert Binnenmaas om Fiori te veroordelen tot betaling aan Binnenmaas van:
- € 90.149,70 aan onbetaalde facturen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst;
- € 70.296,41 aan misgelopen winst vanwege de beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst;
- € 35.345,25 aan schadevergoeding vanwege kosten die Binnenmaas onnodig heeft gemaakt in het kader van de beoogde overname van aandelen in Fiori;
- € 3.239,13 aan buitengerechtelijke kosten;
- met veroordeling van Fiori in de proceskosten.
3..Het geschil
3.1.
Fiori vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Binnenmaas te veroordelen binnen zeven kalenderdagen na het te wijzen vonnis rekening en verantwoording af te leggen over de verduurzaming ten aanzien van en op de wijze zoals uiteengezet onder randnummers 5 t/m 29 van de dagvaarding, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag dat zij daarmee nalatig blijft, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, met veroordeling van Binnenmaas in de proceskosten.
3.2.
Fiori heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Binnenmaas op grond van de overeenkomsten van opdracht verplicht is om jegens Fiori rekening en verantwoording af te leggen omtrent de door haar verrichte werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:403 BW. Fiori wordt vaak benaderd door verhuurders die hun woning wensen te verduurzamen met als doel dat de woning bij de zogeheten ‘huurprijscheck’ voldoende punten scoort om te mogen worden verhuurd in de vrije sector, in welk geval de verhuurder zelf de huurprijs mag bepalen. Fiori vraagt dan aan PBOV B.V. (hierna: PBOV), een bouwkundig adviesbureau, om een adviesrapport op te stellen waarin wordt beschreven welke noodzakelijke aanpassingen moeten worden verricht in de woning in het kader van verduurzaming en welke bewijsstukken in het kader van de ‘herlabeling’ nodig zijn om vast te stellen dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht. In het verleden gaf Fiori – de samenwerking is inmiddels beëindigd – onder verstrekking van dat rapport opdracht aan Binnenmaas om de werkzaamheden conform het rapport te verrichten. Binnenmaas wist dus vanaf het begin dat zij de verduurzamingsprojecten op zich nam met als doel dat deze woningen in de geliberaliseerde huursector zouden vallen en dat zij rekening en verantwoording conform het gevraagde in het rapport diende af te leggen. Ondanks meerdere sommaties, blijft Binnenmaas echter weigeren daartoe deugdelijk over te gaan.
3.3.
Binnenmaas concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Fiori in de kosten van de procedure. De vordering is onvoldoende bepaald. Binnenmaas betwist de door Fiori gestelde afspraak dat Binnenmaas bewijsstukken diende aan te leveren in het kader van de verduurzamingstrajecten. Binnenmaas heeft aannemingsovereenkomsten gesloten met de eigenaren van de woningen, alle werken zijn opgeleverd en alle facturen zijn door de eigenaren voldaan. De offertes en facturen zijn reeds verstrekt aan Fiori, er is geen grondslag om meer stukken te eisen van Binnenmaas. Voor zover nodig heeft Binnenmaas eventuele verplichtingen opgeschort, omdat Fiori in verzuim verkeert met betaling van facturen.
Een spoedeisend belang ontbreekt, nu Fiori te lang heeft stilgezeten met het instellen van de onderhavige vordering en met de opdrachtverlening aan PBOV om de woningen aan te melden voor de vrije huursector.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
De vordering tot het afleggen van rekening en verantwoording door Binnenmaas heeft betrekking op zeven panden, die Fiori in beheer heeft en waaraan Binnenmaas verbouwingswerkzaamheden heeft verricht. De vraag is hoe de rechtsverhouding tussen partijen voor wat betreft de door Binnenmaas verrichte werkzaamheden moet worden geduid.
4.2.
Binnenmaas heeft als productie 8 voor elk pand de onderliggende offertes en facturen van de verrichte werkzaamheden overgelegd alsook gevoerde correspondentie met betrekking tot die panden. Daaruit blijkt dat Binnenmaas haar werkzaamheden heeft verricht op basis van offertes die zij aan Fiori heeft uitgebracht. Daarna heeft zij ook aan Fiori gefactureerd. Dat maakt Fiori de contractspartij. Voor zover die facturen rechtstreeks zijn betaald door de eigenaar c.q. verhuurder van de panden, maakt dat niet anders. Een verbintenis tot betaling kan immers ook ingevolge artikel 6:30 BW door een derde worden nagekomen. Verder valt uit de offertes en facturen af te leiden dat het gaat om verbouwings- dan wel renovatiewerkzaamheden in en aan de panden. Vaststaat dat Binnenmaas de overeengekomen werkzaamheden heeft verricht, waarna oplevering heeft plaatsgevonden. Daarmee is de overeenkomst tussen partijen aan te merken als een overeenkomst van aanneming in de zin van artikel 7:750 lid 1 BW.
4.3.
De stelling van Binnenmaas dat zij aannemingsovereenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de desbetreffende panden, is dus onjuist. Overigens komt dat wel voor
– verwezen wordt naar producties 13 en 14 van Fiori, waaruit blijkt dat Binnenmaas voor wat betreft werkzaamheden aan twee panden rechtstreeks factureert aan en contacten onderhoudt met de eigenaar – maar dat geldt niet voor de panden in het onderhavige geschil.
4.4.
Een aannemingsovereenkomst brengt niet een afzonderlijke verplichting tot het afleggen van rekening en verantwoording met zich. Nu Fiori meent dat zij (tevens) aan Binnenmaas opdracht heeft gegeven haar werkzaamheden zodanig vast te leggen dat PBOV (in opdracht van Fiori) met die stukken ervoor zou kunnen zorgen dat de panden in de vrije huursector zouden vallen, ligt het op haar weg om de totstandkoming van een separate opdracht daartoe te onderbouwen. In dat kader stelt Fiori dat de verplichting van Binnenmaas tot het afleggen van rekening en verantwoording voortvloeit uit de omstandigheid dat de verrichte werkzaamheden zijn gebaseerd op het rapport van PBOV en in dat rapport is omschreven welke bewijsstukken nodig zijn voor herlabeling. Dat standpunt wordt niet gevolgd. In ieder rapport van PBOV is duidelijk vermeld dat het rapport alleen een advies betreft over de uit te voeren werkzaamheden met het doel het realiseren van een woningwaardering boven de liberalisatiegrens. Verder is vermeld dat herlabeling geen onderdeel uitmaakt van de advieswerkzaamheden en dat PBOV tegen een meerprijs de herlabeling kan verzorgen. Bovendien lijkt het erop dat het overzicht met de gevraagde bewijsstukken alleen geldt in het geval PBOV na de verbeteringen niet opnieuw de verbeterde woning bezoekt. Er staat immers: “
De EPA-adviseur mag de verbeteringen meerekenen, zonder dat hij de verbeterde woning opnieuw bezoekt, indien: (…)”. Dat impliceert dat bewijs ook kan worden geleverd door een bezoek van een medewerker van PBOV. Alleen op basis van die rapporten hoefde Binnenmaas er niet zonder meer vanuit te gaan dat Fiori PBOV tevens had ingeschakeld voor herlabeling, laat staan dat Binnenmaas werd verondersteld om de bewijsstukken daarvoor aan te leveren. Een uitdrukkelijke opdracht daartoe van Fiori aan Binnenmaas is er niet. Een grondslag om meer aan Fiori te verstrekken dan offertes en facturen ontbreekt dan ook.
De EPA-adviseur mag de verbeteringen meerekenen, zonder dat hij de verbeterde woning opnieuw bezoekt, indien: (…)”. Dat impliceert dat bewijs ook kan worden geleverd door een bezoek van een medewerker van PBOV. Alleen op basis van die rapporten hoefde Binnenmaas er niet zonder meer vanuit te gaan dat Fiori PBOV tevens had ingeschakeld voor herlabeling, laat staan dat Binnenmaas werd verondersteld om de bewijsstukken daarvoor aan te leveren. Een uitdrukkelijke opdracht daartoe van Fiori aan Binnenmaas is er niet. Een grondslag om meer aan Fiori te verstrekken dan offertes en facturen ontbreekt dan ook.
4.5.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel.
Voor zover Fiori meent dat het voor PBOV een kleine moeite is om alle stukken aan te leveren, gaat dat niet op. Binnenmaas heeft ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat zij alle bescheiden die zij heeft met betrekking tot de panden reeds heeft verstrekt aan Fiori en dat zij de overige gevraagde stukken niet tot haar beschikking heeft.
Daarnaast weegt mee dat Fiori niet afdoende heeft verklaard waarom het zo lang heeft geduurd voordat zij Binnenmaas verzocht om de noodzakelijke stukken.
De verbeteradviezen van PBOV met betrekking tot de woningen dateren alle van vóór 1 juli 2021, het oudste rapport is van 28 oktober 2019. Blijkens de facturen van Binnenmaas zijn de werkzaamheden eind 2020 dan wel ergens in 2021 afgerond. Met een eerste ingebrekestelling van Fiori aan Binnenmaas van 26 januari 2022 en het starten van de onderhavige procedure in augustus 2022 heeft Fiori naar het oordeel van de voorzieningenrechter te lang stilgezeten om nu nog een spoedeisend belang bij haar vordering aan te nemen.
4.6.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering wordt afgewezen.
4.7.
Fiori zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Binnenmaas worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.692,00
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Fiori in de proceskosten, aan de zijde van Binnenmaas tot op heden begroot op € 1.692,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 29 september 2022.
2091 / 1980