Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9649091 \ VV EXPL 22-37
uitspraak: 2 februari 2022 (bij vervroeging)
vonnis in kort geding ex artikel 265 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Havensteder” en “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 26 januari 2022, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 januari 2022. Namens Havensteder is verschenen [naam] (sociaal begeleider), bijgestaan door de gemachtigde mr. P.J. Remmelts. [gedaagde] is in persoon verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:
2.1.
Tussen Havensteder en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde maakt deel uit van een blok van in totaal vijf woningen.
2.2.
Havensteder laat, verspreid over een aantal jaren, aan 1.350 in de wijk [naam wijk] te [plaatsnaam] gelegen woningen, waaronder het gehuurde, diverse werkzaamheden uitvoeren. Havensteder heeft daartoe een voorstel aan de huurders, waaronder [gedaagde], voorgelegd.
2.3.
Havensteder heeft [gedaagde] bij brieven van 23 augustus 2021, 12 oktober 2021 en 22 december 2021 medegedeeld dat zij van [gedaagde] nog geen verklaring heeft ontvangen of zij wel of niet akkoord gaat met het verbetervoorstel. Daarbij is aan [gedaagde] eveneens medegedeeld dat, bij uitblijven van een reactie, er overgegaan zal worden tot het starten van een kort geding.
2.4.
Op 29 december 2021 heeft [gedaagde] een voorgedrukte en door haar ondertekende verklaring bij Havensteder ingeleverd, waarin zij heeft aangegeven akkoord te gaan met het verbetervoorstel, zoals beschreven in de brochure, en waarbij zij tevens heeft aangegeven de wens te hebben om definitief te verhuizen. Voorts heeft zij aangegeven tijdens de werkzaamheden in haar woning gebruik te willen maken van de door Havensteder beschikbaar gestelde logeerwoning.
2.5.
Op 12 januari 2022 heeft [gedaagde] verhuisdozen van Havensteder ontvangen. Op
19 januari 2022 heeft een ‘warme opname’ in het gehuurde plaatsgevonden. Vervolgens heeft op 24 januari 2022 nog een technische opname in het gehuurde plaatsgevonden. Tijdens beide bezoeken aan het gehuurde is door Havensteder geconstateerd dat [gedaagde] geen spullen had ingepakt in de verhuisdozen.
3..Het geschil
3.1.
Havensteder vordert in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen om de in alineanummer 3 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden in en aan het gehuurde aan de [adres] te gedogen, te weten:
a. a) Vervangen van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit Argrexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer.
b) Indien nodig: het aanbrengen van maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen.
c) Herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen.
d) Herstellen van de gevelkozijnen.
e) Schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf).
f) Aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren.
g) Vervangen van het dakvenster.
h) Indien van toepassing: herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging.
i. i) Vervangen van dakpannen.
j) Nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur.
k) Nieuwe voordeur in een authentieke uitstraling.
1) Vervangen van het glas, de ramen en de ventilatieroosters. Waar nodig wijzigt ook de
kozijnindeling.
m) Vervangen van de bestaande dakgoten.
n) Vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel (als de huidige CV-ketel ouder is dan 7 jaar).
o) Aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur.
p) Afhankelijk van de technische staat: de keuken, badkamer en het toilet vervangen.
q) Isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuurisolatie).
r) Aanbrengen van dubbel glas (HR++).
s) Isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk).
t) Isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf).
u) Vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie.
2. voor zover [gedaagde] weigert om genoemde werkzaamheden te gedogen, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de in alineanummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden, voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
3. de beveltermijn te verkorten van drie dagen naar 24 uur;
3.2.
Aan haar vordering heeft Havensteder - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. De door Havensteder geplande werkzaamheden aan het gehuurde zullen starten op 8 februari 2022 en bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel Groene Zoom”, waarvan ook een exemplaar aan [gedaagde] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd.
3.3.
Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet [gedaagde] haar medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden, waaronder onderhoudswerkzaamheden moeten worden verstaan. Deze dringende werkzaamheden bestaan uit de werkzaamheden zoals hiervoor bij r.o. 3.1. opgesomd onder a t/m p. Uit artikel 7:220 lid 2 BW Pro volgt daarnaast dat [gedaagde] ook verplicht is haar medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden als haar een redelijk voorstel is gedaan. De renovatiewerkzaamheden hebben voornamelijk als doel de woning te verduurzamen. De renovatiewerkzaamheden betreffende de werkzaamheden zoals hiervoor bij r.o. 3.1. opgesomd onder q t/m u.
3.4.
Ter toelichting op de werkzaamheden brengt Havensteder naar voren dat onder meer het vervangen van de houten vloer op de begane grond als dringende werkzaamheid kan worden gekwalificeerd. Gewezen wordt daarbij op de omstandigheid dat in veel woningen in [naam wijk] sprake is van vochtproblematiek. Door de vloer te vervangen zorgt Havensteder ervoor dat er in de toekomst geen problemen meer kunnen ontstaan door optrekkend vocht. De werkzaamheden aan de vloer zijn dringende werkzaamheden, omdat deze niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Het is qua tijd en kosten vele malen efficiënter de vloeren in de wijk tegelijk te vervangen in plaats van bij elke woning afzonderlijk naar aanleiding van klachten van bewoners. Hoewel de dringende werkzaamheden een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maken, is Havensteder in geval van dringende werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd. De renovatiewerkzaamheden maken op zichzelf genomen een verhuizing niet noodzakelijk.
3.5.
[gedaagde] heeft op 29 december 2021 een verklaring bij Havensteder ingeleverd, waarin zij heeft verklaard akkoord te gaan met het verbetervoorstel en gebruik te willen maken van de door Havensteder beschikbaar gestelde logeerwoning. [gedaagde] heeft echter tot op heden geen medewerking verleend aan het leegruimen van haar woning. Havensteder vreest dat [gedaagde] de aannemer vanaf 8 februari 2022 niet zal toelaten tot het gehuurde ten behoeve van de uit te voeren werkzaamheden. De aannemer voert de werkzaamheden per blok woningen uit, teneinde kostenefficiënt te werken. Als de werkzaamheden niet kunnen starten, zal Havensteder schade lijden, zodat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij onderhavige vordering.
4..Het verweer
[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling verweer gevoerd. Zij heeft gesteld steeds bereid te zijn geweest haar medewerking te willen verlenen aan de werkzaamheden, maar dat er aan haar zijde veel onduidelijkheid bestaat over de wijze van ontruiming van het gehuurde en wat er precies ontruimd moet worden. [gedaagde] heeft daarover wisselende informatie gekregen. Om die reden heeft [gedaagde] vooralsnog geen (volledige) medewerking verleend aan het ter voorbereiding op de werkzaamheden ontruimen van het gehuurde.
5..De beoordeling van de vordering
5.1.
Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, nu zij reeds op 8 februari 2022 met de geplande werkzaamheden wil starten. Dat betekent dat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. Dat sprake is van een spoedeisend belang is ook niet door [gedaagde] betwist.
5.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
Aan de orde is de vraag of [gedaagde] al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de onder r.o. 3.1 opgesomde werkzaamheden en zij het gehuurde daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten.
5.4.
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is, wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.
5.5.
Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden, waarvoor verhuizing noodzakelijk is, en deels uit renovatiewerkzaamheden, die het op zichzelf beschouwd niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Voorgaande is door [gedaagde] niet weersproken, zodat in rechte voorshands van de juistheid daarvan wordt uitgegaan.
5.6.
De hiervoor bij r.o. 3.1. onder a t/m p opgesomde “dringende werkzaamheden” kunnen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter (hoofdzakelijk) als herstelwerkzaamheden en preventief onderhoud worden aangemerkt en zijn niet primair gericht op toename van het woongenot. Zo geldt ook ten aanzien van de werkzaamheden aan de vloer dat het zwaartepunt daarbij ligt bij het voorkomen en verhelpen van gebreken in de woning. Nu [gedaagde] op dit punt bovendien geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd, wordt er derhalve in het kader van dit kort geding van uit gegaan dat Havensteder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat betreffende werkzaamheden daadwerkelijk als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro dienen te worden aangemerkt. Dat betekent dat [gedaagde] op grond van voornoemd artikel hieraan haar medewerking dient te verlenen.
5.7.
Ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden, zoals genoemd bij r.o. 3.1 onder q t/m u) staat vast dat Havensteder een renovatievoorstel aan [gedaagde] heeft gedaan. De vraag of een renovatievoorstel redelijk is, moet worden beantwoord aan de hand van een belangenafweging. Bij deze belangenafweging spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de noodzaak van medewerking hieraan door de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder wanneer de huurder niet meewerkt, de huurprijsverhoging en het al dan niet door de verhuurder aanbieden van vervangende woonruimte tijdens renovatiewerkzaamheden.
5.8.
De renovatiewerkzaamheden worden geacht redelijk te zijn. Dat deze redelijk zijn wordt ook niet door [gedaagde] betwist. De werkzaamheden kunnen, met name gelet op de aard daarvan, als redelijk worden aangemerkt, nu deze een aanpassing van de woningen inhouden aan de eisen van de huidige tijd. Zo worden de woningen door het verrichten van isolatiewerkzaamheden en het aanbrengen van dubbel glas energiezuiniger gemaakt. Daarnaast is het vanuit het oogpunt van efficiëntie redelijk dat alle werkzaamheden zoveel als mogelijk gelijktijdig met de overige renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden in de andere woningen van hetzelfde blok worden uitgevoerd, zodat dit niet op een later moment alsnog hoeft te gebeuren. Havensteder verstrekt aan haar huurders een onkostenvergoeding in verband met de te verrichten werkzaamheden en stelt bovendien een logeerwoning beschikbaar voor de duur van de werkzaamheden. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een redelijk renovatievoorstel. Een en ander leidt er toe dat [gedaagde] gehouden is om Havensteder in staat te stellen niet alleen de dringende werkzaamheden, maar ook de renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren.
5.9.
[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling aangegeven dat er bij haar veel onduidelijkheid bestaat over de wijze waarop haar woning, voorafgaande aan de uitvoering van de werkzaamheden, ontruimd dient te worden en wat er bijvoorbeeld precies ontruimd moet worden. Ten aanzien daarvan wordt overwogen dat in de brochure “Verbetervoorstel Groene Zoom” reeds uitvoerig is uiteengezet welke voorbereidingen de huurders dienen te treffen voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden en wat er exact wordt gedaan met de door de huurders ingepakte spullen. Ook ter mondelinge behandeling heeft Havensteder nog eens nader uiteengezet welke ruimtes in het gehuurde leeggemaakt dienen te worden en is toegelicht dat de ingepakte spullen zullen worden opgeslagen in een opslagcontainer. De door [gedaagde] genoemde onduidelijkheid levert naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter dan ook geen reden op om tot op heden geen volledige medewerking te verlenen.
5.10.
Gelet op het feit dat Havensteder tot op heden wisselende signalen van [gedaagde] heeft ontvangen met betrekking tot het al dan niet meewerken aan de uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde, is de kantonrechter van oordeel dat Havensteder - voor het geval [gedaagde] alsnog haar medewerking aan de werkzaamheden mocht weigeren - voldoende belang heeft bij de gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde gedurende de werkzaamheden, voor zover ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van deze werkzaamheden.
5.11.
Havensteder heeft gevorderd de beveltermijn ten aanzien van de gevorderde tijdelijke ontruiming op grond van artikel 555 jo Pro. 502 lid 1 Rv te verkorten van drie dagen naar 24 uur. Gelet op de datum waarop dit vonnis wordt gewezen en het feit dat reeds vanaf
8 februari 2022 met de werkzaamheden zal worden aangevangen, ziet de kantonrechter aanleiding de beveltermijn te verkorten naar 24 uur, waarbij mede in aanmerking wordt genomen dat [gedaagde], gelet op de diverse door Havensteder verzonden brieven, tot op heden reeds voldoende tijd en gelegenheid heeft gehad in elk geval een aanvang te maken met de (gedeeltelijke) ontruiming van het gehuurde.
5.12.
Voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De vordering van Havensteder wordt dan ook toegewezen.
5.13.
[gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van Havensteder.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden in en aan het gehuurde, zoals genoemd in dit vonnis bij r.o. 3.1. bij a t/m u, te gedogen;
veroordeelt [gedaagde], voor zover zij weigert de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden te gedogen, het gehuurde binnen 24 uur na betekening van het vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder of een door haar in te schakelen derde, dit alles zo lang dat noodzakelijk is om de genoemde werkzaamheden uit te voeren;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 255,43 aan verschotten (waarvan € 128,00 aan griffierecht en
€ 127,43 aan dagvaardingskosten) en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487